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北漂落户天津如何选房,三大路线指引你!


天津买房三大指导路线! 来自米宅北京 05:17


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今年5月16日,天津对外发布了'海河英才'行动计划,大幅放宽落户条件。据官方报道,'海河英才'行动计划自今年5月启动至10月份,已给8.4万人发放了准迁证,51.8万人在线提交落户申请,平均年龄为31.7岁。


新落户的北漂,大都希望在一两年内能够将集体户口迁入自己的住宅,因此来津北漂成了刚需中的一支重要力量,不少热门楼盘都能见到这一群体的身影。


那么,北漂更青睐哪几类楼盘呢?


根据米宅粉丝后台的咨询来看,北漂购房大致有三条路线:一是各个高铁盘,比较受关注的有武清和宝坻的高铁站、西青的南站,还有滨海的于家堡站;二是低单价新盘路线,主要分布在天津市区偏远地带、滨海非核心区域;三是市内六区低总价老破小。


接下来,我们将分析下这三条路线的可供选择楼盘和各自的优劣势。


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高铁盘面面观


首先来看高铁盘。随着距离北京的往返时间的增加,越远的高铁盘对北漂的吸引力越低。


根据笔者实地走访了解到,武清高铁盘的外地人或者说是“新天津人”购买比例高达九成,西青张家窝附近的高铁盘的外地人购买比例在五成,于家堡北面的楼盘只有三成。


武清和宝坻的优势在于能够满足日常通勤要求,武清更是已经有了固定的北漂往返群体。但是对于大多数人来说,每日往返还是过于奔波,所以很多人还是会选择大部分时间在北京,只一周往返一次,因此就不一定非得选择武清了,只要是到高铁站方便就可以。


好在天津高铁站众多,这样选择范围就大大增加了。


之前的文章已经详细讲解过武清和宝坻的高铁盘,今天的重点是来讲西青张家窝和于家堡的高铁盘。


目前天津南站和地铁3号线连通,在南站周边还有产业园和正在建设中的商业以及规划中的绿地。可以说西青张家窝这一区域是交通、产业、商业和公园齐备,不只是对北漂,对天津本地市民,也是值得推荐的板块。


目前在售的有中骏雍景府、社会山西苑等楼盘,均价在17500元/平米到20000元/平米之间。


该板块还有西青成交量最大的二手房社区万科花城,均价比新房稍高。


实地走访发现,尽管大环境低迷,但该区域的新房热度不减,去化良好。


再来说说于家堡高铁站。


严格来说,于家堡附近现在没有高铁盘的,近的区域都是商业,纯住宅主要分布在北面的新港。好在2021年Z4线地铁通车,规划中也还有别的地铁线路,新港到于家堡的交通便利性还不错。新港作为滨海新区政府所在地,区域发展相对成熟,房价仅次于开发区。


目前在售的主要有万科大都会和万达广场两个楼盘,单价大概在22000元到26000元之间。周边配套优质,临近的万达广场商业已经营业,商业地下就是地铁口。唯一的遗憾是对应的不是塘沽最好的学区。



如果想要入手于家堡的高铁盘,还有一个选择,那就是等等即将挂牌出让的土地。今年新区政府把于家堡海河边原定于商业的地块改变为居住用途,离于家堡站近多了。不过究竟什么时候能出让就不好说了。


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低价与风险同在


再来看第二条线路,低单价新盘路线。


不得不说,这是一条充满风险的线路。不能说低价新盘没有优点,但从投资的角度来看,有些区域问题多多,一不小心就容易入坑。


单价最低之列的新盘主要分布在以下几个区域:宝坻京津新城、团泊湖、东丽湖、津南天嘉湖这三大湖,还有滨海新区的汉沽东扩区、临港以及渤龙湖。


像团泊和东丽湖,是天津典型的刚需自住盘。


作为自住盘还是各有优点的:比如东丽进驻的多是品牌房企,打造的大型居住社区体验很好;再比如团泊的整体自然环境非常好,规划中学校医院也逐渐落地等等。而且这些区域给了众多天津本地刚需一个门槛不高的家,让他们刚刚在社会上立稳脚跟的时候有了一个温暖的港湾,承载了很多人的梦想。


不过投资的角度来评价一个楼盘,标准就很单一,那就是升值幅度。东丽湖的标签是十年不涨,天嘉湖是下跌的厉害而且反弹遥遥无期。相对而言,我们认为团泊要好一些,因为团泊承接的是西青的外溢人群,而西青在环城四区中是一个强势发展区域。


目前来看,团泊西已经经历了一轮深度下调,洋房下跌幅度达到了30%。调整过后的团泊,风险已经不大,如果是工作在附近的本地刚需,可以考虑入手。


京津新城也可以归为高铁盘,但京津新城不同于其他高铁盘的是,自身并不能承接当地老城区的外溢需求。


城市在自然扩张的过程中,新兴区域的发展都是从承接老城区的人口转移开始的,位置上也和原城区紧密结合。


但京津新城是一个孤立的点。宝坻老城的经济实力有限,无法支撑京津新城,所以京津新城只能靠北漂。


如果只能靠北漂接盘,就会造成近期的一些问题,比如入住率低,商业配套不成熟,居住体验差等等。所以,如果资金不是太紧张,投资宝坻我们还是更推荐宝坻站周边的成熟区域。退一步讲,即便是京津新城能起来,宝坻站的成熟盘升值也不会差;但如果京津新城没发展起来,差异可就大了,京津新城的二手盘就将面临流动性风险,也就是很难卖出去。


如果在资金上有选择更佳楼盘的权利,就没有必要去赌。


滨海新区的三个低价区相比的话,汉沽东扩区要稍好一些,主要是汉沽东扩区可以有来自汉沽老城区和生态城双重的外溢需求,其中生态城是一个强势发展区域。


但由于生态城本身仍在高强度的建设之中,体量也不小,再加上生态城的教育资源显著优于汉沽东扩区,所以资金不受限制的话,我们还是建议增加预算升级至生态城,更何况生态城的北部的低价盘和汉沽东扩区差距也不大了。


如果一句话评价渤龙湖的话,那么渤龙湖就是滨海的“东丽湖”,位置远,大型居住社区,可能随着发展居住体验还可以,但升值显著落后天津整体。临港的问题是周边重工业污染,无法打造高品质社区,将和渤龙湖一道,长期成为滨海的低价楼盘区域。



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市六区老破小


选择这一类型的房产,很多是考虑到孩子的教育。在选择一套房子的同时,也意味着将自己的人生与孩子教育进行深度绑定。


前段时间疯传的北京牛娃简历让无数家里有个学前娃的爸妈受到了惊吓,天津市区的教育竞争,虽然不如北京惨烈,但同样是拼娃拼财拼体力的拉锯战。


买到老破小学区房,只是第一步,这种老破小往往因为面积太小无法居住,家长还得在房价稍便宜的区域买套房自住或者租房住,每天接送孩子的堵车大作战就足以让人身心俱疲。而且市区好的初中多半是私立,不仅学费高昂,为了能让孩子顺利进入私立,家长还得耗费一大笔钱奔波在各个辅导班。


能在这场教育资源抢夺战中胜出的孩子,要么是天赋好,要么就是父母付出了巨大的金钱和时间。


细分下来,根据来津读书时间长短的不同,家长们选择的房子类型也有差别。


需要在天津读小学的,自然选择重点学区老破小,主要集中在和平、河西、南开三地。小学高年级才来的,因为无法分配到好小学,会选择在中意的初中片区的非学区房。


目前天津市二手房成交量最大的小区,大都是有低总价老破小或者能落户的公寓。


公寓类的比如和平的诚基经贸中心、南开的奥城公寓,河北的宁宇家园。老破小的代表有河西挂甲寺和桃园街板块(景兴西里、元兴新里),南开王顶堤和华苑板块(金环里、安华里、居华里),河东的真理道(东惠家园)等等。


选择老破小的最大优势是流动性好,今年年底的二手房成交很不景气,但老破小只要价格合理并不愁卖。不过天津市小学多校划片的传闻一直都在,甚至某些小区在最近出现了价格异动,如果不是孩子急于入学,建议等消息落地后再考虑,毕竟天津市区教育发展的大方向是鼓励私立教育发展,学区价值将逐渐从住房剥离出来。



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一个城市的正式融入,往往从一套房开始。天津'海河英才'计划的推行,使得更多的北漂有了新的选择。


客观分析,投资建议首选高铁盘,教育首选城六区老破小,寻求长期区域发展和居住品质首选低价新盘。


结合自身实际情况,在三大路线中寻找适合自己的。适合自己永远是购房过程中最重要的点。

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