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海南购房解读:“在海南哪个地方买房好?”(深度解读)
作者:王斌
2、海南房地产开发中,主要集中在哪些片区?
3、购房者关注的因素,在各个片区中情况如何?
写这样一篇文章需要很多真实数据统计,为了保障这篇文章的真实实用性,王斌花费半个月时间,带上团队小伙伴们进行环岛之旅,走遍了楼盘集中开发的每一个片区,也为即将推出的“地区介绍系列篇幅”文章做好了素材采集准备,想详细了解所有最真实的海南楼盘集中片区,请关注文章首发平台“茅庐网”和“微信公众账号”。
一、海南房地产开发主要集中在哪些地区?
只要认真思考,便看出海南房地产开发的分布情况,即分散又集中,其中有两种分布特点:一种是,明显的自然资源导向型,哪个片区自然资源好,不管目前是否具备良好的生活条件,都必然出现楼盘集中群,从这点反应出中国人的造城能力;另一种是,以城镇新区为导向的城镇新区,这种情况有一个相似的特点,就是当地政府、医院等一起搬迁过去。那么这些划片区的楼盘集中群,分别是如何分布的呢?以下逐条分类出来:
1、北部片区:老城、金江、海口西海岸、云龙镇、定安、临高
2、东部片区:月亮湾、高隆湾、文城、博鳌、官塘、嘉积、兴隆、万城;
3、西部片区:白马井、那大、棋子湾、八所新区、东方滨海新区
4、南部片区:龙栖湾、龙沐湾、九所新区、三亚市区、海棠湾、香水湾、清水湾、陵城;
5、中部片区:保亭、五指山、琼中、屯昌
二、大部分人买房时,关心哪些话题?
根据茅庐网长期对购房者来海南买房时,所关注的话题进行统计分析,可得出大家所关注的话题大同小异,一类是关注某个楼盘相关详细的事项;另一类是为充分了解海南前,关注认识“海南岛”这个整体现象要素。关注楼盘详细事项,由于海南的楼盘太多,王斌此篇文章无法一对一解读,大家可以电话咨询王斌团队专业销售顾问。这里,王斌只针对大家共同关注的认识“海南岛”的话题进行深度分析与解读。根据茅庐网的统计数据,大家购房时关注的要素大体有以下8条:
1、气候因素:包括潮湿因素、台风因素、气温因素;
2、交通因素:包括公交车、高铁站、飞机场;
3、医疗因素:包括三甲医院、县级医院;
4、海景因素:与海之间的距离,分为:1公里内;2-10公里内;10公里以上三种情况;
5、投资因素:也许你会想,买个既满足自己的居住需求,又具有投资升值潜力的房子,那更要看下面哪个地方适合您的要求了!
6、价格因素:每个片区整体价位区间不同,花更多心思详细看符合自己经济能力的片区楼盘,才能更好避免错买;
7、空气因素:海南虽然空气都很好,但不同地区空气优质有差别,买房还是想买了空气好的,这里可以直接看出哪个片区空气更好!
8、生活因素:此因素主要考虑“农贸市场”、“银行”、“活动场所”、“超市”等使生活便利的因素;
三、购房关系的话题,在各片区中情况分析
1、关注“气候”因素
海南气候情况详细分析,大家可以阅读王斌所写《海南购房指南》的《气候篇》、《台风篇》和《您所认识的海南“潮湿”现象是这么回事!》等这几篇文章,对于购房者所关心的潮湿问题、台风问题和海南冬天气温问题,里面都有解读分析,通过这些解读与分析,结合海南所有楼盘集中开发片区分布情况,可得到以下结论:
1)潮湿因素
根据《您所认识的海南“潮湿”现象是这么回事!》这篇文章所分析,海南的潮湿状况分为以下几种情况:
① 夏季大雨过后,在无风情况下,水蒸气难于散发,空气中湿度较大,感觉闷湿;
② 冬天冷空气刚走,气温快速上升,空气中水蒸气快速形成水珠,形成的“回南天”;
③ 离海边太近,海风中含盐度较高的湿气;
④ 森林覆盖较大的热带雨林,雨后湿气较大,容易出现返潮现象;
从以上几种潮湿情况,再结合我们楼盘集中分布的各片区真实情况,王斌用“高”“中”“低”三个阶段来评价各片区受潮湿影响程度。
2)台风因素
在《海南购房指南》的《气候篇》和《台风篇》中有解读,影响海南的台风来自太平洋,登陆于海南东部市县,但有一点大家别被误导,台风无登陆的地方,并不是说就无影响,因为海南岛就那么小!差别在于台风直接登陆的地方风力相对大一些。从台风登陆点官方数据统计和路线统计,可知台风对楼盘集中分布的各片区影响情况,这里用“高”“中”“低”三个阶段评价某一个地区受台风影响程度。
3)气温因素
针对候鸟老人的现实情况,由于海南大部分时间都比较暖和,用1月份平均气温分布情况,来说明海南气温情况最合理,同时海南也只有1月份左右气温才有明显的暖和与湿冷之分,根据《海南购房指南》的《气候篇》中的“海南1月份平均气温分布图”划分,可看出,海南南北部温度分界线的位置,只要您知道各个楼盘集中片区,位于温度分界线地图中的所在位置,就可以知道该片区冬天的气温情况,这里用“潮湿”“暖和”“干燥”三个阶段来评价各地区气温差异情况。
4)综合分析
结合《海南购房指南》的《气候篇》、《台风篇》等相关分析文章篇幅,及各楼盘集中群片区在海南岛所处位置,及王斌团队的长期亲身体验,可得以下数据结论:
★ 评价阶梯:
①“潮湿”度用高、中、低三个阶段形容;
②“台风”影响程度,用高、中、低三阶段形容;
③“气温”情况用湿冷、暖和、干燥三阶段形容;
北部片区
老城
金江
海口西海岸
云龙镇
定安
临高
潮湿因素
台风因素
气温因素
湿冷
湿冷
湿冷
湿冷
湿冷
湿冷
东部片区
月亮湾
高隆湾
文城
博鳌
官塘
嘉积
兴隆
万城
潮湿因素
台风因素
气温因素
湿冷
湿冷
湿冷
暖和
暖和
暖和
暖和
暖和
西部片区
白马井
那大
棋子湾
八所新区
东方滨海
潮湿因素
台风因素
气温因素
暖和
暖和
干燥
干燥
干燥
南部片区
龙栖湾
龙沐湾
九所新区
三亚
市区
海棠湾
香水湾
清水湾
陵城
潮湿因素
台风因素
气温因素
干燥
干燥
干燥
干燥
干燥
干燥
干燥
干燥
中部片区
保亭
五指山
琼中
屯昌
潮湿因素
台风因素
气温因素
暖和
暖和
暖和
暖和
“气候”评价表
2、关注“交通”因素
海南正在建设中和规划建设中的大交通有:“美兰机场”、“凤凰机场”、“博鳌机场”(建设中)、“王五机场”(规划中),以及已经通车的东环和西环高铁,东线高速、西线高速和中线高速,正在规划中的洋万高速,贯穿了整个海南东西两端,使异地出行更方便。
1)公交车
根据楼盘片区内是否有公交车和公交车数量,以及带来的生活便利性,包括:跨城公交车、城镇公交车等给予评价,这里根据片区公交便利性分为“方便”“有”“无”3个阶段评价。
2)高铁站
2016年12月30日海南西环高铁通车后,海南实现环岛高铁互通。虽然大家也不经常坐高铁,但去高铁站是否方便对于房子升值和老人出行有很大影响。这里我们根据片区到高铁站方便程度分为“方便”“适中”“麻烦”3个评价阶段。
3)飞机场
海南有3个民用机场:“美兰机场”、“凤凰机场”、“博鳌机场”。另外规划中还有一个“王五机场”,四大机场分别分布在海南东南西北四个方向,加上2条高铁线,5条高速,呈“田字型”的立体交通,大大缩短了去机场的车程,把海南构成1小时生活圈。所以,到机场距离已经不再是问题,应注重去机场方不方便,方便与距离不一定是同比的,有的片区,离机场很近,但没车去机场,需要来回换乘,这就很麻烦!所以,这里根据片区去机场方便程度,分为“方便”“适中”“麻烦”3个评价阶段。(说明:以目前已经建设好的机场为以标准,规划中的不纳入)
4)综合分析
根据海南现有和规划与建设中的交通综合评估分析,为方便大家一目了然,列出如下表格:
★ 评价阶梯:
① 公交车:根据片区公交便利性,分为“方便”“有”“无”3个评价阶段;
② 高铁站:根据片区去高铁站方便程度,分为“方便”“适中”“麻烦”3个评价阶段;
③ 飞机场:根据片区去机场方便程度,分为“方便”“适中”“麻烦”3个评价阶段
北部片区
老城
金江
海口西海岸
云龙镇
定安
临高
公交车
方便
方便
方便
高铁站
方便
适中
方便
适中
麻烦
方便
飞机场
方便
适中
方便
方便
适中
适中
东部片区
月亮湾
高隆湾
文城
博鳌
官塘
嘉积
兴隆
万城
公交车
方便
方便
方便
方便
高铁站
麻烦
方便
方便
方便
适中
方便
方便
方便
飞机场
麻烦
方便
方便
方便
适中
方便
方便
方便
西部片区
白马井
那大
棋子湾
八所新区
东方滨海
公交车
方便
高铁站
方便
麻烦
方便
方便
方便
飞机场
适中
麻烦
适中
适中
适中
南部片区
龙栖湾
龙沐湾
九所新区
三亚市区
海棠湾
香水湾
清水湾
陵城
公交车
方便
方便
高铁站
适中
适中
方便
方便
麻烦
麻烦
麻烦
方便
飞机场
适中
适中
方便
方便
麻烦
麻烦
麻烦
方便
中部片区
保亭
五指山
琼中
屯昌
公交车
高铁站
麻烦
麻烦
麻烦
麻烦
飞机场
麻烦
麻烦
麻烦
麻烦
“交通便利性”评价表
3、关注“医疗”因素
由于来海南的大多为内陆老人,购房时医疗是无法避免的考虑因素。一方面,要考虑到老人多病,少不了就医;另一方面,要考虑到异地医疗报销的问题,目前在海南能异地报销的医疗还仍然只有三甲医院;因此,离三甲医院的距离是很多老人必须考虑的因素,王斌在《海南购房指南》的《选房篇》中建议,虽然医疗很重要,选房时既不能离大医院太近,也不能离大医院太远!建议应在30分钟车程范围内最为合适!
由于目前,海南三甲医院基本上集中在“海口市区”和“三亚市区”,如果只考虑三甲医院的话,基本上在这两个地区或周边考虑购房;如果不考虑医疗报销因素,小病其实在县级人民医院便可解决。建议离县级人民医院不应超过20分钟车程范围内。因此,王斌根据与“三甲医院”和“县级医院”的车程距离,给予“方便”“适中”“麻烦”3个评价阶梯。
北部片区
老城
金江
海口西海岸
云龙镇
定安
临高
医疗便利性
方便
方便
方便
适中
方便
方便
东部片区
月亮湾
高隆湾
文城
博鳌
官塘
嘉积
兴隆
万城
医疗便利性
麻烦
适中
方便
麻烦
麻烦
方便
适中
方便
西部片区
白马井
那大
棋子湾
八所新区
东方滨海
医疗便利性
麻烦
方便
麻烦
方便
方便
南部片区
龙栖湾
龙沐湾
九所新区
三亚市区
海棠湾
香水湾
清水湾
陵城
医疗便利性
麻烦
麻烦
麻烦
方便
方便
麻烦
麻烦
方便
中部片区
保亭
五指山
琼中
屯昌
医疗便利性
方便
方便
方便
方便
“医疗便利性”评价表
4、关注“海景”因素
“来海南买房不靠海,不如别来海南!”这是很多人的想法,对于年轻的度假购房者来说,有这种想法的人比较多,但对于养老人购房者来说,最好别长期居住离海太近的一线海景房,海风中含有高盐度的湿气对老人的健康带来很大影响,从你很难看到海南人愿意买房在海边的就知道了!王斌在《海南购房指南》的《防潮篇》中也建议,如果喜欢海,又是来海南养老的,建议不要买一线海景房,为了您的健康,即便想买离海边近些的,最好在一千米以上的房子较合适。
那么想到海南买离海近些的房子,到哪买好呢?以上所列出的楼盘集中开发的片区中,根据与海边的距离,王斌分为3个阶段来评价:① 在1公里以内的,用“近”来评价;② 在2-10公里以内的,用“中”来评价;③ 在10公里以上的,用“远”来评价;
北部片区
老城
金江
海口西海岸
云龙镇
定安
临高
离海距离
东部片区
月亮湾
高隆湾
文城
博鳌
官塘
嘉积
兴隆
万城
离海距离
西部片区
白马井
那大
棋子湾
八所新区
东方滨海
离海距离
南部片区
龙栖湾
龙沐湾
九所新区
三亚市区
海棠湾
香水湾
清水湾
陵城
离海距离
中部片区
保亭
五指山
琼中
屯昌
离海距离
“离海距离”评价表
5、关注“投资潜力”因素
“养老+投资”、“度假+投资”等等,这种需求的购房者实在太多,不知您是否也属于这里购房者呢?这些购房者,首先要保障是否适合养老或度假,其次再考虑是否有投资价值,这种鱼与熊掌兼得的想法其实是可以实现的!您应先考虑哪些地区符合您的养老或度假的需求,然后再在这些都符合养老或度假的地区中,评估是否具有投资价值便可!评估一个房产是否具有投资价值,需要考虑的因素有很多。王斌在《海南购房指南》的《投资篇》中有粗略的概括了,一个具有投资价值的房产应具备哪些要素?这里我就不长篇畅通。那么以上概括的楼盘集中片区中,每个地区的投资价值如何呢?王斌根据自己的的认识来判断,用“高”“中”“低”3个阶梯,表示该片区的升值潜力大小。
北部片区
老城
金江
海口西海岸
云龙镇
定安
临高
投资潜力
东部片区
月亮湾
高隆湾
文城
博鳌
官塘
嘉积
兴隆
万城
投资潜力
西部片区
白马井
那大
棋子湾
八所新区
东方滨海
投资潜力
南部片区
龙栖湾
龙沐湾
九所新区
三亚市区
海棠湾
香水湾
清水湾
陵城
投资潜力
中部片区
保亭
五指山
琼中
屯昌
投资潜力
“投资潜力”评价表
6、关注“价格”因素
“价格”是影响大部分购房者做最后决策的最大因素,明知道比较喜欢某个地方,但价格太高,承担不起,花那么多时间去了解也是白搭!很多购房者认为,海南房子那么多,价格太高很浮夸;还有的人认为,来海南养老、度假的都是有钱人,自己买不起海南的房子!其实,这两种观点都是错误的!海南楼市两极分化比较明显,不同楼盘集中片区,整体有明显的价格落差!并且,也并不是说,价格高的房子就好,价格便宜的房子就差!这是与海南岛长期以来发展不协调有关系。王斌一贯的观点是:“房子没有最好,只有最适合自己的!”。
那么海南楼盘多达上千个,该买哪个楼盘好呢?好办,逐渐缩小范围便可!先筛选出适合自己需求的片区,再在该片区内选择适合自己的楼盘,买房就变得很容易了!海南所有楼盘集中的片区中,每个片区的整体价格如何呢?王斌根据价位区间分为4个阶段:① 5000元/平米以下,评为“低”;② 5000-8000元/平米,评为“中”;③ 8000-12000元/平米,评为“高”;④ 12000元/平米以上,评为“较高”。
北部片区
老城
金江
海口西海岸
云龙镇
定安
临高
价位
东部片区
月亮湾
高隆湾
文城
博鳌
官塘
嘉积
兴隆
万城
价位
较高
较高
西部片区
白马井
那大
棋子湾
八所新区
东方滨海
价位
南部片区
龙栖湾
龙沐湾
九所新区
三亚市区
海棠湾
香水湾
清水湾
陵城
价位
较高
较高
较高
较高
较高
中部片区
保亭
五指山
琼中
屯昌
价位
“价位”评价表
7、关注“空气”因素
看新闻资讯都知道,海南整体空气质量,放在全国常年排在首位,负氧离子含量高、PM2.5值低等。但对比海南各片区空气质量,是有所差别的!这受植被覆盖率、工业污染、开发灰尘、汽车尾气、海洋季风等因素影响。买房,大家既然冲着海南的空气而过来,那就肯定想买个空气质量好的、负氧离子含量高的!那么,以上各楼盘集中的片区中,各片区空气质量如何呢?由于海南空气质量都不错,相对内陆来说,没有差的!所以,王斌只能分别用“较好”“好”“一般”3个阶段来进行评价;
北部片区
老城
金江
海口西海岸
云龙镇
定安
临高
空气质量
东部片区
月亮湾
高隆湾
文城
博鳌
官塘
嘉积
兴隆
万城
空气质量
较好
较好
较好
较好
较好
西部片区
白马井
那大
棋子湾
八所新区
东方滨海
空气质量
一般
较好
一般
一般
南部片区
龙栖湾
龙沐湾
九所新区
三亚市区
海棠湾
香水湾
清水湾
陵城
空气质量
较好
中部片区
保亭
五指山
琼中
屯昌
空气质量
较好
较好
较好
较好
“空气质量”评价表
8、关注“生活”因素
考虑生活便利性因素,可以说是所有购房者都关系的话题,生活购物不方便,日常生活无法保障,再好的环境有啥用?而且,由于海南房产开发偏向于优质自然资源,整体片区的生活不便的问题表现得非常明显!比较欣慰的是,一般这些资源导向型房产,一般都是有实力的大开发商开发,小区内部的一般都配备了商业配套,至少基本的日常生活是能够解决的!但这缺乏市场主导、趋于垄断性,商品价格多少会比市场上卖得贵一些,这对退休老人是个负担! 所以,片区的生活是否便利,对候鸟老人购房决策是有影响的。那么,在海南的所有楼盘集中片区中,生活配套便利性都怎么样?这里王斌用“方便”“适中”“一般”3个阶梯来进行评价。
北部片区
老城
金江
海口西海岸
云龙镇
定安
临高
生活便利
方便
方便
一般
适中
适中
适中
东部片区
月亮湾
高隆湾
文城
博鳌
官塘
嘉积
兴隆
万城
生活便利
一般
一般
方便
适中
一般
方便
适中
方便
西部片区
白马井
那大
棋子湾
八所新区
东方滨海
生活便利
一般
方便
一般
方便
适中
南部片区
龙栖湾
龙沐湾
九所新区
三亚市区
海棠湾
香水湾
清水湾
陵城
生活便利
适中
一般
适中
方便
一般
一般
适中
方便
中部片区
保亭
五指山
琼中
屯昌
生活便利
方便
方便
适中
适中
“生活便利”评价表
四、“一张表”帮您快速买到房!
结合上文各要素详细解读与分析,王斌汇编了一张表格,希望能帮助大家快速锁定适合自己的片区。由于买房需要考虑的因素很多,王斌也仅仅列出了12种因素,但后继王斌会根据这种表格思路,不断的丰富表格内容及评价因素数量,最终绘制出一张对购房者有更大参考价值的完整表格出来。以下“一张表”汇编上面的全部表格,您可以以该表作为参考,来快速锁定到哪个片区买房。
北部片区
老城
金江
海口西海岸
云龙镇
定安
临高
潮湿因素
台风因素
气温因素
湿冷
湿冷
湿冷
湿冷
湿冷
湿冷
公 交 车
方便
方便
方便
高 铁 站
方便
适中
方便
适中
麻烦
方便
飞 机 场
方便
适中
方便
方便
适中
适中
医疗便利性
方便
方便
方便
适中
方便
方便
生活便利性
方便
方便
一般
适中
适中
适中
离海距离
投资潜力
价   位
空气质量
东部片区
月亮湾
高隆湾
文城
博鳌
官塘
嘉积
兴隆
万城
潮湿因素
台风因素
气温因素
湿冷
湿冷
湿冷
暖和
暖和
暖和
暖和
暖和
公 交 车
方便
方便
方便
方便
高 铁 站
麻烦
方便
方便
方便
适中
方便
方便
方便
飞 机 场
麻烦
方便
方便
方便
适中
方便
方便
方便
医疗便利性
麻烦
适中
方便
麻烦
方便
方便
适中
方便
生活便利性
一般
一般
方便
适中
一般
方便
适中
方便
离海距离
投资潜力
价   位
较高
较高
空气质量
较好
较好
较好
较好
较好
西部片区
白马井
那大
棋子湾
八所新区
东方滨海
潮湿因素
台风因素
气温因素
暖和
暖和
干燥
干燥
干燥
公 交 车
方便
高 铁 站
方便
麻烦
方便
方便
方便
飞 机 场
适中
麻烦
适中
适中
适中
医疗便利性
麻烦
方便
麻烦
方便
方便
生活便利性
一般
方便
一般
方便
适中
离海距离
投资潜力
价   位
空气质量
一般
较好
一般
一般
南部片区
龙栖湾
龙沐湾
九所新区
三亚市区
海棠湾
香水湾
清水湾
陵城
潮湿因素
台风因素
气温因素
干燥
干燥
干燥
干燥
干燥
干燥
干燥
干燥
公 交 车
方便
方便
高 铁 站
适中
适中
方便
方便
麻烦
麻烦
麻烦
方便
飞 机 场
适中
适中
方便
方便
麻烦
麻烦
麻烦
方便
医疗便利性
麻烦
麻烦
麻烦
方便
方便
麻烦
麻烦
方便
生活便利性
适中
一般
适中
方便
一般
一般
适中
方便
离海距离
投资潜力
价   位
较高
较高
较高
较高
较高
空气质量
中部片区
保亭
五指山
琼中
屯昌
潮湿因素
台风因素
气温因素
暖和
暖和
暖和
暖和
公 交 车
高 铁 站
麻烦
麻烦
麻烦
麻烦
飞 机 场
麻烦
麻烦
麻烦
麻烦
医疗便利性
方便
方便
方便
方便
生活便利性
方便
方便
适中
适中
离海距离
投资潜力
价   位
空气质量
较好
较好
较好
较好
“选地区”评价表
五、案例分析:如何根据以上表格筛选适合自己的地区?
根据王斌的《海南购房指南》中的《攻略篇》,可知道不同的人群有不同的购房需求,如以下3大主流需求特点:
例如:一般养老需求人群,要求:生活便利性、医疗便利性、有公交车优先;然后考虑小区环境好的,空气质量好的,价格便宜、不潮湿等等。
① 根据以上“选地区”评价表,从优先条件中我们能锁定几个地方:老城、金江、文城、嘉积、万宁、八所新区、三亚市区、陵城9个片区;
② 根据以上“选地区”评价表,再根据“空气好”“价格便宜”“不潮湿”条件筛选,继续缩小范围:老城、金江、文城、嘉积;
以此类推,可以不断缩小范围!
六、总  结
每个楼盘集中片区的特点都不相同,根据您对房子的要求,从“选地区”快速找出适合您购房要求的地区,只要确定了地区,一线专业销售人员才更好的帮您推荐楼盘!为了方便购房者更快捷的买到合适自己的房子,我们将不断的完善表格,致力于把到海南购房变成一件很容易的事情!接下来,茅庐网将组织团队,根据以上楼盘集中的不同片区,以每个片区为一个专题篇幅文章进行详细介绍、解读、分析,让读者不需来海南,也能了解真实海南!
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