一、项目概况
本项目规划设计要点如下：
(1)用地面积：11 417 m2
(2)建筑密度：≤35％
(3)容积率(地上)：≤4.62
(4)绿化率：≥25％
(5)人口密度：≤1 085人／公顷
(6)规划用途：商住综合楼
二、规划方案及主要技术经济指标
根据规划设计要点的要求及对市场的调查与分析，拟在该地块上兴建一幢23层的商住综合楼。
楼宇设两层地下停车库。裙楼共4层，1～2层为商业用途，3～4层以上配套公建为主，包括社会文化活动中心、区级中心书店、业主委员会、物业管理办公室等。裙楼顶层作平台花园。塔楼2个，均为19层高，为住宅用途。
本项目主要经济济技术指标参见表1与表2。
表1项目主要技术经济指标(一)
项 目
单 位
数 量
项 目
单 位
数 量
占地总面积
m2
11 417
居住人数
人
1 064
总建筑面积
m2
52426
平均每户建筑面积
m2
122
居住面积
m2
36 898
平均每户居住人数
人
3.5
公建面积
m2
4 280
人均居住用地
m2
34.68
绿化面积
m2
2 854
道路面积
m2
4 681
居住户数
户
304
车库面积
m2
7 200
表2项目技术经济指标(二)
层 数
功 能
所占面积(m2)
总面积(m2)
裙楼
4
商铺
11 248
15 528
公建面积
4280
塔楼
19(2个)
住宅
1 942(每层)
36 898
地上建筑面积合计
52 426
地下室
2
停车库
7 200
7 764
设备面积
300
人防面积
264
三、项目开发建设及经营的组织与实施计划
1．有关工程计划的说明
项目总工期为36个月(从2005年3月～2008年3月)。
当完成地下室第一层工程时，开展销售工作。
2．项目实施进度计划
项目实施进度计划如表3所示。
表3项目实施进度计划表
四、项目财务评价基础数据信算
1．项目投资与成本费用的估算
(1)土地费用。
①土地使用权出让金。根据该市国有土地使用权出让金标准，可计算出该地块的土地使用权出让金为6 150万元。
②拆迁补偿安置费：根据拆迁补偿协议，该地块拆迁补偿费为9 000万元。
以上两项合计为：15 150万元。
(2)前期工程费。本项目的前期工程费如表4所示。
表4前期工程费估算表
序 号
项 目
计算依据
金 额(万元)
1
规划设计费
建安工程费×3％
330.39
2
可行性研究费
建安工程费×1.5％
165.20
3
水文、地质、勘探费
建安工程费×O.5％
55.06
4
通水、通电、通路费
建安工程费×2.5％
275.33
5
场地平整费
60元/平方米
68.50
合 计
894.48
(3)建筑安装工程费。本部分建筑安装工程费主要包括三个方面的内容，即土建部分、设备部分和装饰部分，我们依据单位指标法对这三项内容的费用进行估算，估算结果见表5所示。
表5 建安工程费的估算 单位：万元
序号
项 目
建筑面积
土 建
设 备
装 饰
合计
(m2)
单价
金额
单价
金额
单价
金额
l
塔楼
36 898
1 483
5 472
351.72
1 298
161.35
595
7 365
2
裙楼
商铺部分
11 248
l 483
l 668
351.72
396
514.72
579
2643
公建部分
4280
1 483
635
351.72
150
514.72
220
l 005
合 计
ll 013
(4)基础设施费。基础设施费估算结果见表6所示。
表6基础设施费估算表 单位：万元
序 号
项 目
单 价
计价数量
合 计
1
供电工程
65万元/公顷
5.2426公顷
340
2
供水工程
15万元/公顷
5.2426公顷
78.64
3
道路工程
42.13万元/公顷
0.468l公顷
19.72
4
绿化工程
5.4万元/公顷
0.3501公顷
1.89
5
其他工程
占建安工程费的2％
1l 013万元
220.26
合 计
660.51
(5)开发期税费。开发期税费如表7所示。
表7开发期税费估算表 单位：万元
序 号
类 别
计算依据
缴纳税额
1
投资方向调节税
投资额×5％
550.65
2
配套设施建设费
建安工程费×12％
1 321.56
3
建筑工程质量安全监督费
建安工程费×4％。
44.05
4
供水管网补偿费
住宅：0.3t/人，600元/t
商铺：O.1t/人，600元/t
住宅：22.28
商铺：67.49
5
供电用电负荷费
住宅：4kVA/户，480元/kVA
商铺：8KVA/百平方米，1000元/kVA
住宅：58.37
商铺：89.98
6
其他
建筑安装工程费的2％
220.26
合计
2 374.64
(6)不可预见费。取以上(1)～(4)项之和的3％。则不可预见费为：
(15 150+894.48+1l 013+660.51)×3％=831.54(万元)
开发成本小计：以上(1)～(6)项之和为30924．17万元。
2．开发费用的估算
(1)管理费用。取以上(1)～(4)项之和的3％，则管理费为831.54万元。
(2)销售费用。销售费用的估算见表8所示。
表8销售费用估算表 单位：万元
计算依据
计 价
合 计
广告宣传及市场推广费
销售收入的2％
1 082.51
销售代理费
销售收入的2％
1 082.51
其他销售费用
销售收入的1％
541.26
2 706.28
(3)财务费用。详见借款还本付息表9所示。
表9 借款还本付息表 单位：万元
序号
项目名称
合 计
建设经营期
第1年
第2年
第3年
1
借款还本付息
1.1
年初借款累计
0
10 355.5
5177.75
1.2
本年借款
10000
10000
0
O
1_3
本年应计利息
1 459.92
355.5
736.28
368.14
1.4
年底还本付息
11 459.92
0
5 914.03
5 545.89
1.5
年末借款累计
10 355.5
5 177.75
0
2
借款还本付息的资金来源
2.1
投资回收
ll 459.92
O
5 914.03
5 545.89
3．投资与总成本费用估算汇总表
表10所示为投资与总成本费用估算表。
表10投资与总成本费用估算表 单位：万元
序号
项 目
金 额
估算说明
其中：住宅分摊成
本(元，m。)
商铺分摊成本(元，m。)
l
开发成本
30 924.17
(1.1)～(1.6)项之和
5 648
7 815
1.1
土地费用
15 150
2 769
4442
l.2
前期工程费
894.48
186
186
1.3
基础设施建设费
660.51
137
137
1.4
建安工程费
11 013
l 996
2 350
1.5
开发期税费
2 374.64
444
584
1.6
不可预见费
831.54
116
116
2
开发费用
4997.74
(2.1)～(2.3)项之和
789
l 379
2.1
管理费用
831.54
116
116
2.2
销售费用
2 706.28
370
960
2.3
财务费用
l 459.92
303
303
3
合 计
35 921.9l
6437
9 194
4．项目销售收入估算
(1)销售价格估算。销售价格的估算可以采用市场比较法和成本定价法，具体估算过程略。估算结果为：住宅部分建议销售单价为7400元／m2，商铺部分为19200元／m2，车位为25万元／个。
(2)销售总收入估算。销售收入估算详见表11所示。
表11销售总收入估算表 单位：万元
用 途
可售面积
建议销售单价
销售收入
住宅
36 898m2
7400元/m2
27 304.52
商铺
ll 248m2
19200元／m2
2l 596.16
车位
209个
250000元
5 225
合计
54 125.68
(3)销售计划与收款计划的确定(见表12)。
表12 销售计划与收款计划表
销售计划
各年度收款情况(万元)
合计
(万元)
年份
销售比例
销售数量
第1年
第2年
第3年
第1年
第2年
住宅：60％
22 152.31m2
16 392.7l
32 475.41
商铺：60％
6 748.8m2
12 957.70
车位：60％
125个
3125
第3年
住宅：40％
14 745.69m2
10 911.81
商铺：40％
4 499.2m"
8 638.46
车位：40％
84个
2100
2l 650.27
合计
100％
32 475.41
2l 650.27
54 125.68
5．税金估算
(1)销售税金与附加估算(见表13)。
表13销售税金与附加估算表 单位：万元
序号
类 别
计算依据
建设经营期
l
2
3
1
营业税
销售收入×5％
1 623.77
1 082.51
2
城市维护建设税
营业税×7％
113.66
75.78
3
教育费附加
营业税×3％
48.71
32.48
4
教育专项基金
营业税×4％
64.95
43.30
5
防洪工程维护费
销售收入×1.8％
58.46
38.97
6
印花税
销售收入×O.05％
16.24
10.883
7
交易管理费
销售收入X0.5％
162.38
108.25
合计
销售收入×6.43％
2088.17
1 392.11
(2)土地增值税估算。(见表14)。
表14土地增值税估算表 单位：万元
序 号
项 目
计算依据
计算结果
1
销售收入
54 125.68
2
扣除项目金额
以下4项之和
45 587.02
2.1
开发成本
30 924.17
2.2
开发费用
4997.74
2.3
销售税金及附加
3480.28
2.4
其他扣除项目
取(2.1)项的20％
6184.83
3
增值额
(1)-(2)
8 538.66
4
增值率
(3)/(2)
18.73％
5
增值税税率
(4)≤50％
取30％
6
土地增值税
(3)×(5)
2 561.598
6．投资计划与资金筹措
本项目开发投资总计35921．9l万元。其资金来源有三个渠道：一是企业自有资金(共13000万元)；二是银行贷款：三是滚动开发投入(即预售收入部分)。自有资金部分在3年中投入的比例分别为44.11％、33.53％和22.36％。从银行贷款10000万元，全部于第1年投入；其他不足部分由预售收入解决，如表15所示。
表15 投资计划与资金筹措表 单位：万元
序 号
项目名称
合 计
计算期
1
建设投资
35 921.91
15 734.3
8 980.478
11 207.13
2
资金筹措
35 92l.91
2.1
自有资金
13 000
5 734.3
4 358.9
2 906.8
2.2
借贷资金
10000
10000
O
O
2.3
预售收入再投入
4 621.578
8 300.333
五、项目财务评价
1．现金流量表及其分析
(1)全部投资现金流量表及其分析。全部投资现金流量表如表16所示。
表16 全部投资现金流量表（i=9%） 单位：万元
序号
项目名称
建设经营期
合 计
1
2
3
l
现金流入
O
32 475.41
21 650.27
54 125.68
1.1
销售收入
O
32 475.41
2l 650.27
54 125.68
2
现金流出
15 734.3
13 970.32
16 272.58
45 977.2l
2.1
建设投资
15 734.3
8 980.47
11 207.13
35 921.90
2.2
销售税金及附加
2088.17
1 392.11
3 480.28
2.3
土地增值税
l 536.96
1 024.64
2 561.6
2.4
所得税
0
l 364.7l
2648.70
4013.42
3
净现金流量(1)-(2)
-15 734.3
18 505.08
5 377.68
8148.46
4
折现系数(I=9％)
O.917 431 2
O.84l 67999
0.772 183 5
5
净现金流量的现值
-14 435.14
15 575.36
4152.55
5 292.78
6
税前净现金流量(3)+(2.4)
-15 734.3
19 869.80
8 026-39
12 161.89
7
税前净现金流量的现值
-14435.14
16 724.01
6197.84
8 486.72
评价指标：
①税前全部投资净现值(税前净现金流量的现值累计)为：8 486.72万元；
②税后全部投资净现值(税后净现金流量的现值累计)为：5 292.78万元：
③税前全部投资内部收益率为：78.93％；
④税后全部投资内部收益率为：59.42％。
(2)资本金投资现金流量表(如表17所示)。
表17资本金投资现金流量表 单位：万元
序 号
项目名称
建设经营期
合 计
1
2
3
l
现金流入
0.00
32 475.41
2l 650.27
54 125.68
1.1
销售收入
0.00
32 475.41
2l 650.27
54 125.68
2
现金流出
5 734.30
19 884.35
21 818.48
47 437.14
2.1
自有资金
5 734.30
4 358.90
2906.80
13 000.00
2.2
预售收入再投入
4621.58
8 300.33
12 921.91
2.3
借款本息偿还
0.00
5 914.03
5 545.89
11 459.92
2.4
销售税金及附加
2088.17
1 392.11
3480.28
2.5
土地增值税
1 536.96
l 024.64
2 561.60
2.6
所得税
0.00
l 364.72
2648.71
4013.42
3
净现金流量(1)-(2)
-5 734.30
12 591.06
—168.21
6688.54
4
折现系数(I=9％)
0.917 431
0.841 680
0.772 183
5
净现金流量的现值
-5 260.83
10597.64
—129.89
5206.92
6
净现金流量的现值累计
-5 260.83
5 336.81
5 206.92
评价指标：
①资本金税后内部收益率为：100.12％；
②资本金税后净现值(净现金流量的现值累计)为：5 206.92万元；
(3)有关指标及其计算结果的分析
①净现值。开发项目在整个经济寿命期内各年所发生的现金流量差额，为当年的净现金流量。将本项目每年的净现金流量按基准贴现折算为项目实施期初的现值，此现值的代数和，就是项目的净现值(净现金流量的现值累计)。经上面的计算，本项目税前、税后全部投资的净现值都大于0；自由资金税后净现值也大于0；说明本项目可按事先规定的贴现率获利，在所研究的经济寿命期内发生投资净收益，有经济效果，项目可行。
另外，本项目投资分析所采用的基准收益率，是项目净现值贴现时计算贴现系数所采用的利率。一般取大于同期银行贷款利率为基准折现率。本投资分析在长期贷款利率的基础上上浮2％，即9％作为基准折现率。
②内部收益率
内部收益率是指项目经济寿命期内，各年净现金流量的现值累计等于零时的贴现率，即项目净现值为零时的贴现率。
内部收益率是项目折现率的临界值。本项目属独立方案的评价，经上面的计算，税后、税前全部投资的内部收益率分别为78.93％和59.42％：自有资金投资内部收益率为100.12％；分别都大于同期贷款的利率和基准贴现率，反映项目盈利，达到同行业的收益水平，项目可行。
2．损益表及其分析
(1)损益表(如表18所示)。
表18 损益表 单位：万元
序号
项目名称
计算依据
建设经营期
合 计
1
2
3
1
销售收入
0.OO
32 475.41
21 650.27
54125.68
2
总成本费用
15 7341.3
8 980.478
11 207.13
35 921.91
3
销售税金及附加
0.00
2088.17
1 392.11
3 480.28
4
土地增值税
O.00
1 536.96
1 024.64
2 561.60
5
利润总额
(1-2-3-4)
-15 734.30
19 869.80
8 026.39
12 161.89
6
弥补亏损
15 734.30
7
所得税
((5)-(6))×33％
0.00
1 364.72
2648.71
4013.42
8
税后利润
(5)-(6)-(7)
O.00
2 770.79
5 377.68
8148.47
9
盈余公积金
(8)×lO％
O.00
277.08
537.77
814.85
10
可分配利润
(8)-(9)
0.00
2493.71
4 839.91
7 333.62
（2）评价指标
①全部投资的投资利润率=利润总额/总投资额*100%=(12 161.89／35 921.91)×100％=33.85％
②全部投资的投资利税率=利税总额/投资总额*100%
=(12 161.89+3 480.28+2 561.60)／35921.91×100％=50.67％
③资本金投资利润率=利润总额/资本金*100%=(12 161.89/13 000)×100％=93.6%
④资本金净利润率=税后利润/资本金*100%=(8 148.85/13 000)×100％=62.68％
(3)对指标的分析。以上四个静态指标与房地产同行业相比应该是较理想的，项目可行。
3．资金来源与运用表及其分析
（1）资金来源运用表（表19）
（2）资金平衡能力分析。根据表20，本项目每年累计盈余资金均大于或等于0，故项目资金平衡角度分析，该项目是可行的。
表19 资金来源运用表 单位：万元
序号
项目名称
建设经营期
1
2
3
1
资金来源
15 734.30
36 834.31
24 557.07
1.1
销售收入
0.00
32 475.41
21 650.27
1.2
资本金
5 734.30
4 358.90
2906.80
1.3
银行借款
10000
2
资金的运用
15 734.30
19 884.35
21 818.48
2.1
建设投资
15 734.3
8 980.478
11 207.13
2.2
借款还本付息
0.00
5 914.03
5 545.89
2.3
销售税金及附加
O.00
2 088.17
1 392.11
2.4
土地增值税
O.00
1 536.96
l 024.64
2.5
所得税
0.00
1 364.72
2 648.71
3
盈余资金(1)一(2)
O.00
16 949.96
2 738.59
4
累计盈余资金
O.00
16 949.96
19 688.55
4．财务分析指标汇总
项目财务分析指标计算结果汇总如表21所示。
表21项目财务分析指标计算结果汇总表
类别
项目
静态指标
动态指标
投资利润率
投资利税率
净现值
内部收益率
税前
税后
税前
税后
全部投资
33.85％
50.67％
8 486.72万元
5 292.78万元
78.93％
59.42％
资本金
93.6％
-
-
5 206.92万元
-
100.12％
5结论：
从项目财务分析来看，项目税前、税后全部投资净现值与税后自有资金投资净现值均大于零；内部收益率均大于基准收益率，且每年累计盈余资金大于零，故从盈利能力、偿债能力和资金平衡能力分析来看，该项目是可行的。
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