历史上，房地产市场最活跃的时代，非宋莫属。当时的房地产换手率极高：“贫富无定势，田宅无定主。”为满足频繁的房地产交易，宋朝城市满大街都是房地产中介，叫做“庄宅牙人”。
宋代商品经济发达，城市化方兴未艾，人口流动频繁，跟今天的趋势一样，宋人发迹后也喜欢往大城市挤。
文 | 吴钩
本文由微信公众号“国家人文历史”（ID：gjrwls）摘自《原来你是这样的宋朝》，长江文艺出版社2016年9月
南宋的洪迈观察到，“士大夫发迹垄亩，贵为公卿，谓父祖旧庐为不可居，而更新其宅者多矣……自村疃而迁于邑，自邑而迁于郡者亦多矣”。
而一个人从农村搬到城市，首先必须解决的就是有个落脚、栖身之所，或购房，或租房，于是便催生了一个火爆的房地产市场。
《清明上河图》局部
据包伟民先生的估算，北宋后期，汴京市区的人口密度约为12000-13000人/平方公里；南宋淳祐年间，临安府市区内的人口密度约为21000，咸淳年间，可能达到35000。
今天纽约、伦敦、巴黎、香港的人口密度大致在8500以下，东京与广州市区的人口密度为13000，北京约为14000。换言之，宋代特大城市的人口密度居然超过了今天的国际大都市。
如此之高的城市人口密度，势必导致大城市的商品房供不应求，房屋的销售价与租赁价越推越高，北宋前期，汴京的一套豪宅少说也要上万贯，一户普通人家的住房，叫价1300贯；而到了北宋末，京师豪宅的价格更是狂涨至数十万贯，以购买力折算成人民币，少说也得5000万元以上。
难怪宋人要感慨说，“重城之中，双阙之下，尺地寸土，与金同价，非熏戚世家，居无隙地”。
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租房族
房价太高，宋又没有为所有京官提供官邸，所以许多宋朝官员都买不起京师的房子，只好当了“租房一族”，有北宋名臣韩琦的话为证：“自来政府臣僚，在京僦官私舍宇居者，比比皆是。”
欧阳修官至“知谏院兼判登闻鼓院”，相当于上议院议长兼国家直诉法院院长，还是只能在开封租房子住，而且房子非常简陋，他曾写诗发牢骚：“邻注涌沟窦，街流溢庭除。出门愁浩渺，闭户恐为潴。”这套破旧的古屋，每逢下大雨就浸水。
当过御史中丞（相当于下议院议长）的苏辙，也买不起房子，一直住在出租屋。他的朋友李廌乔迁新宅，苏辙写诗相贺，同时也表达了他的“羡慕嫉妒恨”：“我年七十无住宅，斤斧登登乱朝夕。儿孙期我八十年，宅成可作十年客。人寿八十知已难，从今未死且磐桓。不如君家得众力，咄嗟便了三十间。”
晚年，苏辙才在二线城市许州盖了三间新房，喜难自禁，又写了一首诗：“平生未有三间屋，今岁初成百步廊。欲趁闲年就新宅，不辞暑月卧斜阳。”
清明上河图（局部）
在那个时代，连宰相都要租房子。朱熹考证说：“且如祖宗朝，百官都无屋住，虽宰执亦是赁屋。”宋真宗时的枢密副使（相当于副宰相）杨砺，租住在陋巷，“僦舍委巷中”，他去世时，宋真宗冒雨前往祭拜，发现巷子狭窄，连马车都进不了，“步至其第，嗟悯久之”。
直到宋神宗时，朝廷才拨款在皇城右掖门之前修建了一批官邸。这批官邸，只有副国级以上的宰相、参知政事、枢密使等官员才有资格入住。部长以下的官员，还是“僦舍而居”。
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开发商
每个月15贯的租金收入还算是少的。南宋建康府“有房廊之家，少者日掠钱三二十千”，每天收到的房租至少有二三十贯。因此，宋朝的有钱人家，几乎都热衷于投资房地产（另一个投资热点是放贷业）。现在的房地产开发商基本上都是盖房子出售，宋代的开发商则是盖房子出租。
有些贪婪的官员，违规经营房地产业，如徽宗朝的宰相何执中，“广殖赀产，邸店之多，甲于京师”，“日掠百二十贯房钱”，每日租金收入有120贯，月入3600贯，是宰相月俸的8倍。北宋“六贼”之一的朱勔更厉害，“田园第宅富拟王室，房缗日掠数百贯”。
但最具商业头脑的开发商还得算真宗朝的宰相丁谓。他在汴京冰柜街购置了一块地皮，冰柜街地势低洼，经常积水，同僚都笑他傻。其实丁谓很聪明，他在宅基地附近开凿了一个大水池，既可将积水蓄于一处，挖出来的泥土又可以用来垫高地基。然后又修建了一座桥，再向朝廷奏请开辟保康门为通衢，很快冰柜街便成了汴京的繁华地段，地价与房价都蹭蹭往上涨。而丁谓的房子恰好处于商圈的要害位置，“据要会矣”。
宋朝政府是历代少见的商业驱动型政府，眼看着房地产市场如此有利可图，也积极投身进去，在都城与各州设立“店宅务”，专门经营官地与公屋的租赁。天禧元年（1017年），汴京店宅务辖下有23300间公租屋；天圣三年（1025年），京师公租屋的数目又增加到26100间。
宋政府设“店宅务”经营公租屋，目的有三：
一是分割房屋租赁市场的利润，以增加财政收入。
二是将公租屋的租金设为专项基金，用于维持当地的公益事业。
三是为城市的中低收入者提供基本住房。
相对于私人放租的高档房屋，“店宅务”的房租比较低廉，天禧元年开封府一间公租屋，每月租金约为 500文；到了天圣三年，在物价略有上涨的情况下，租金反而降为每间每月430文。当时一名摆摊做小买卖的城市底层人，月收入约有3000文，每月四五百文钱的房租，还是负担得起的。
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房市调控
房子不仅是开发商与政府的摇钱树，更是居民生存于社会必不可少的容身之所，因此，宋政府也不敢放任房价一再飙升，动用行政手段干预市场是少不了的。
今人见识到的“限购”政策，其实宋朝政府已经在使用了。宋真宗咸平年间，朝廷申明一条禁约：“禁内外臣市官田宅。”
即不准中央及地方官员购买政府出让的公屋。希望将申购公屋的机会留给一般平民。宋仁宗天圣七年，宋政府又出台“第二套房限购”政策：“诏现任近臣除所居外，无得于京师置屋。”
现任高官除了正在居住的房产之外，禁止在京师购置第二套房。
由于宋时期大城市的房屋自住率不高，“租房族”数目庞大，宋政府将房市调控的重点放在房屋租赁价格上，时常发布法令蠲免或减免房租，如大中祥符五年（1012年）正月，“诏：以雪寒，店宅务赁屋者，免僦钱三日”；
大中祥符七年（1014年）二月，这里的“官舍”，就是“店宅务”经营的公屋。公屋具有“廉租房”的性质，租住者又多为城市的中低收入群体，因而，宋政府在极端天气时节（雪寒）或重要节日免除租户数日房租，合情合理。
不过，有时候，宋政府也会要求私人出租的房屋与公屋一起减免租金，如北宋至和元年（1054年）二月，仁宗“诏天下州县自今遇大雨雪，委长吏详酌放官私房钱三日，岁毋得过三次”；这里有一个“度”需要政府把握好，否则势必受到业主的抵制、市场的报复。南宋末有一位叫做胡太初的官员，就对政府频繁放免房租的做法提出非议：“不知僦金既已折阅，谁肯以屋予人？积至塌坏倾摧，不复整葺，而民益无屋可居矣。是盖不知贫富相资之义者也。”
官府老是要求业主将租金打折，那今后谁还愿意将房屋租给别人居住？就算租出去，房屋坏了，业主也必不愿意掏钱修葺，最后租户将“无屋可居”。官府的做法看似是恤民，其实是不知道“贫富相资”的道理。
宋朝毕竟是商品经济很发达的时代，人们对市场的定价机制并不陌生，如叶适认为，“开阖、敛散、轻重之权不一出于上，而富人大贾分而有之，不知其几千百年也，而遽夺之，可乎？”对富人的财产权，宋人也明确提出要给予保护，如苏辙痛骂王安石：“王介甫，小丈夫也。不忍贫民而深疾富民，志欲破富民以惠平民，不知其不可也。”
才有明白人站出来非议政府的减租政策，强调“贫富相资”的道理。
有过三次发展高潮：当下房地产热算一次，民国时代因为工业化进程也出现了一次，而最早的房地产热潮可能要推到七八百年前的宋朝。
最早的城市化
宋朝常常被认为是中华文明的巅峰时期。许多世界主流学者甚至断定，宋代是中国近代化的开端。中国最早的城市化就发生在宋代，最典型的特征是大量的技术发明得到应用，工商业出现突飞猛进，城市经济日益发达，大量人口脱离农业，进入各种商业市镇。从数量来说，城市越来越多，城市人口出现大的增长。
宋代之前，以汉唐为盛，汉唐人口最高峰时曾达到5000万到6000万左右。军人出身的赵匡胤极其厌恶战争，进入宋代之后，人民休养生息，长期的和平环境，使人口出现快速增长。宋仁宗时代的全国总户数为1200万，到徽宗时，就已经超过2000万户;按每户5口人计算，宋代人口已经达到1亿以上，远远超越汉唐。汴京人口百万，“比汉唐京邑，民庶十倍”，每年消耗的粮食达600万石。根据记载，北宋的汴京和南宋的临安都是人口逾百万的国际大都会，此外还有6个像泉州这样的大城市，人口在20万以上。至于10万人左右的中等城市则更多。值得一提的是，在宋代人口统计中，官方将城市中的非农业人口单独列为坊郭户，正式确认了城乡差别。
宋代的城市化进程是极其明显的。在宋之前，中国只有“城”而没有“市”，所谓的城市其实都是军事和政治驻地。宋代城市的标志不再是城墙，而是街市。商业繁荣导致了城市管制的瓦解，城市之中，商家云集，广告满街，酒楼茶馆，勾栏瓦社随处可见。宵禁的传统也逐渐消失，北宋的汴梁“夜市直至三更尽，才五更又复开张，耍闹去处，通宵不绝”;南宋的杭城“大街买卖昼夜不绝，夜交三四鼓，游人始稀，五更钟鸣，卖早市者又开店矣”。
宋代的城市化不仅体现在大城市的兴起，更主要的是大量小城镇的涌现。人烟密集的村镇逐渐形成商业化的市镇——“草市”，聚居于市镇的大量人口已经逐步脱离农业生产，以商业和手工业为主。这样的市镇是如此之多，以至于汴梁城外有十二处市镇环绕，形成卫星城;临安城周边数十里之内，人烟生聚，遍布市井坊陌，就是走上几日也走不出来。这些远郊市镇的繁荣程度丝毫不逊色于外地的一般州郡，可见都城何等繁胜。这无疑体现了大城市的辐射效应，这是现代城市化最常见的现象。
按照历史学家赵冈的计算，临安城在发展高峰期人口高达250万，的郊区面积远超过城区的面积，居民人数也高于城区。《都城纪胜》说，临安“户口蕃息近百万余家，城之南西北三处各数十里，人烟生聚，市井坊陌，数日经行不尽”。稍晚一段时间的意大利人鲍丁南如此描述杭州：
世界上再也没有比这座城市更宏大的了，它方圆达100英里，到处见缝插针般地住满了人，一所宅院里往往住着十或十二家，而市郊的人口比市内还多。该城共有十二座城门，而在距每座城门8英里之外的地方，还有许多比威尼斯更大的城镇，故一个人若在任何一处郊区走上6或8天，仍会觉得自己仿佛只是走过了很小的一段路。
漆侠在《宋代经济史》中指出：“这种现象不但出现在名城大邑中，在各地州县也有类似的表现，只不过是草市规模有所不同罢了。城市格局和城郭限制的打破，深刻地揭示了宋代都市商业的发展。”市镇现象其实就是今天所说的“小城镇”，这是中国城市化进程中的最值得关注的特点。据研究者统计，两宋时期见于史载的市镇多达3600个以上，其中相当一部分市镇，不论是人口数量，还是经济水平，都超过了一般州县。很多州县都是政府建设和管理的，而市镇完全是因为商业活动而由民间自然形成的，四方辐辏，并至而会，后者更加繁荣和有活力。宋孝宗时发生的鄂州大火中，南草市被烧毁的人家达万户，可见其市镇之大。
赵冈先生的《中国城市发展史论集》中列出了一个中国城市化发展历史统计表。从中可以看出，中国从战国时代起就已经进入一个相当高的城市化状态，并且在其之后的1500年里不断提高，北宋城市化率为20%，到南宋时期达到了中国历史时期的城市化最高水平22.0%，这大约相当于1980年的中国城市化水平。从南宋以后，中国城市化进程陷于停滞，城市化率迅速下降，到19世纪中叶达到最低点6%左右;在19世纪中叶之后，随着通商口岸的开通和近代工业的兴
房地产
近代化的一个特点就是经济模式的改变，城市经济超过乡村经济，商业比重超过农业比重。神宗元丰八年(1085年)，汴梁城的商业利税达到55万缗;南宋中期，临安一年的商业税收高达120万缗。日本学者波义信通过对临安城市规划的研究发现，城市中心为资本和商业集中地，皇宫反倒偏居一隅，这与现代城市的空间结构非常类似，无疑是宋代城市革命的结果。
“陶尽门前土，屋上无片瓦;十指不沾泥，鳞鳞居大厦。”这是梅尧臣的诗《陶者》。这首诗一方面说明宋朝的手工业已经非常发达，另一方面也说明当时贫富悬殊也很严重。毫无疑问，这正是城市化的结果。作为城市建设的主要基础，建筑业的专业化不仅是经济上的，也是技术上的。除过预浩的《木经》，李诫修订了很多前人的建筑著作，编撰了一本巨细无遗的《营造法式》。崇宁二年(公元1103年)，宋徽宗将《营造法式》颁发施行，并以此作为全国建造楼房的标准和建筑施工手册。同时，宋代的土木技术已经可以实现多层建筑。“临安城郭广阔，户口繁夥，民居屋宇高森，接栋连檐，寸尺无空。”按照鲍丁南的说法，杭州甚至出现了10层建筑。
宋代的城市与工业技术支撑的现代城市仍然有着天壤之别。首先大多数建筑都属低层土木结构;其次，房屋主要都是自建，与其说是房地产，不如说是地产。换句话说，古代的城市其实就是大型的乡村。林语堂曾说：“中国人对于家宅的概念是指一所住宅，那里有一口井，一片饲育家禽的场地，和几株柿枣之属的树，要可以相当宽舒的互相配列着，因为要使地位宽舒，在中国古时，以及现代的农村里头，房屋的本身在全部家宅庭园的配置里，退处于比较将要的地位。”《清明上河图》中有这样一个场景：在城门楼外沿河柳荫下，有五六头正在觅食的猪。市民家里还要养猪，这对现代城市人来说是不可思议的。
经济学家冯锐对中国城市文化的特点有过这样的论断：
广义上说来，每个中国人都是农民，因为即便象广州这样拥有九十万人口的繁忙都市，都处处养着鸡。而拥有七十七万七千人口的南京，当时的首都，它所拥有的农田面积也要超出商用和住宅面积。除作物和牲畜之外，渔塘和肥堆在城中也是随处可见。每个中国人在他的日常生活中都有干些农活，事实上，每个中国家庭，无论贫富，都在生产着一些农产品。农耕似乎是中华民族的本能。
太宗几次想扩建宫城，想到浩大的拆迁工程，又都放弃了：“内城偏隘，诚合开展，拆动居人，朕又不忍。”在北宋时期，曾有过几次大的城市扩建工程，如：雍熙二年(985年)，太宗改建楚王府;景德四年(1007年)，宋真宗建造凯旋亭;景佑二年(1035年)，仁宗为百官新建住房;元丰五年(1082年)，宋神宗为列祖营造神殿;元丰六年(1083年)，杨景扩建内城;崇宁五年(1106年)，蔡京扩建外城。这些扩建都需要占用周边的土地，大量的民居被拆迁，宋政府为此特别制定了拆迁补偿方法。如元丰六年(1083年)的开封外城扩建工程，按照规划，新修城墙占用120户居民的住宅，开封府呈报的报告中记录，总共支付补偿款20600缗，平均每户可拿到171缗。
171缗补偿款作为房屋建造费用或许还可以，如果用来买地就远远不够了。当时开封的地价非常昂贵。王禹偁在《李氏园亭记》中，有“重城之中，双阙之下，尺地寸土，与金同价”的感慨。买房就是买地，高昂的地价使很多人买不起房。南宋一直将杭州作为临时“行在”(临安)，所以一直没有修建正式的皇宫，“两座主要的建筑物，高只有60英尺，宽则不超过80英尺。总起来说，它们并不比一所大的县衙富丽和奢侈多少。”(谢和耐《蒙古入侵前夜的中国日常生活》)
城市的房子
宋朝的官员薪俸较高，但大多数官员都租住在政府提供的公屋中。“自来政府臣僚，在京僦官私舍宇居止，比比皆是。”甚至连宰相也不例外，《朱子语类》中说：“百官都无屋住，虽宰执亦是赁屋。”甚为宰相的寇准曾感叹说：“历富贵四十年，无田园邸舍，入谨则住僧舍或僦居。”他也因此被称为“无地起楼台”的宰相。
苏东坡的儿子结婚，没有新房，只好借朋友的房子办喜事。他的弟弟苏辙在官场上比他要成功得多，竟然也没有买汴梁的房子，直到七十岁时才许昌置买了一份房产。苏辙为此感慨万千，“我生发半白，四海无尺椽”。
苏轼一生宦海起伏，四处漂泊，不置房产倒也罢了，欧阳修长期在京城生活，竟然没有买房子。他为此颇为苦恼，“嗟我来京师，庇身无弊庐。闲坊僦古屋，卑陋杂里闾。邻注涌沟窦，街流溢庭除。出门愁浩渺，闭户恐为潴。墙壁豁四达，幸家无贮储。”他还写过一首《买宅》诗：“我老未有宅，诸子以为言。东家欲迁去，余积尚可捐。”欧阳修在他42岁时终于在颍州置了一套房产，后来还把空房子租出去，当起了房东。一生淡泊的江休复在《江邻几杂志》一诗中，这样写租客的感受：“望月初请料钱，觉日月长;到月终供房钱，觉日月短。”
作为官商云集的京城，汴梁的住宅无疑是特别紧张的。早在北宋初年，大学士陶毂就谈起这种“蜗居”境况，“四邻局塞，半空架板，叠垛箱笼，分寝儿女”。到了北宋末期，城市人口增长了将近一倍，住房和土地的短缺状况更加严重。御史中丞翁彦国指出：“京师户口日滋，栋宇密接，略无容隙。纵得价钱，何处买地?”
宋代的城市化和商业化彻底破除了中国传统的重农轻商习俗，城市空间的紧俏自然创造了房地产商机，很多官绅和富豪都偏向于投资地产，通过商铺收取租金。蔡襄曾说：“昔年从商者，莫不避人为之，今诸王邸多置产市井，日取其资。”咸平七年(1004年)，宋真宗下发圣旨，“禁内外臣市官田宅”;天圣七年，宋仁宗“诏现任近臣除所居外，无得于京师置屋”。皇帝亲自过问住房问题，可见其影响之大。这两份圣旨对京城官员置业做出规范，一是不能禁止买卖公屋，二是不得购买两套以上住房。
靖康之后，大量城市难民携家南渡，江南一带的住房需求极其旺盛，带动“富家巨室，竟造房廊”，甚至连“军前诸司，骈置铺席”。可见当时房地产市场的火热。
宋朝虽然在商业化方面走得很远，但并没有放松政治的救济功能。针对大量流离失所的底层民众，朝廷建设了大量的安置场所和福利设施，几乎是倾国之力。这些福田院、安济坊、漏泽园、施药局和居养院遍及全国各地。(福田院用来收容乞丐，安济坊用来收容孤儿，漏泽园用来埋葬无力买墓地买棺材的穷苦逝者，施药局用来给看不起病的穷人提供免费医疗，而居养院则主要用来养老。)对于一些户绝屋，政府将其收归国有，用作居养院。
宋朝政府建设了大量公租房(类似廉租房)，专设楼店务管理，并将房屋租金分为三个等级，如遇雨雪、庆典等特殊情况，房租可减免和缓交。“官司出榜除放房地钱，大者三日至七日，中者五至十日，小者七日至半月，如房舍未经减者，遇大礼明堂赦文条划，谓一贯为减除三百，止令公私收七百。”
宋朝非常重视商业税，房地产交易中的契税被列为主要税种。开宝二年(969年)，赵匡胤“令民典卖田宅输钱印契，租契限二月”。就是说，房屋买卖必须在交易后两个月内，到政府部门办理合同，缴纳契税。早期的房屋交易税只有2%，庆历(1041~1048年)年间涨到4%。进入南宋后，“人户典买田宅，每百收勘合钱十文”，契税高达10%。
中国一般将官方认可并加盖红色官印的合同叫做“红契”，未经“见官”的私下交易合同称为“白契”。红契一般为官方统一印制的格式合同，比白契多了一笔不菲的契税。为了省钱，民间多选择白契。这与如今的小产权房类似。白契虽然可以省下契税，但它最大的麻烦是，一旦买卖双方发生纠纷，就很难得到政府的支持。绍兴十三年(1143年)，南宋政府下令，“民间典买田产，赍执白契因事到官，不问出限，并不收使，据数投纳入官”
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