韬略哥
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2022年3月15日，住建部发布关于《住宅项目规范》公开征求意见的通知，宣布《住宅项目规范》已起草完成，意味着距离正式落地不远了。
距离2019年2月18日第一次发布《住宅项目规范》（征求意见稿），已过去三年时间。
经过这么长时间的酝酿，和我们房子息息相关的建筑指标有什么变化？
关注重点整理如下：
1、层高抬高。
住宅最低层高，从2.8米调高到3米，卧室、起居室的室内净高从2.4米调高到2.5米。
相较于现行规范，层高和净高标准分别增加了20厘米和10厘米。层高变高，舒适度提升。
2、首次规范门的净宽。
新建住宅建筑户门的通行净宽不应小于0.90m。
主要是满足人员疏散安全和消防人员背负装备进出的需要。
3、电梯设备升级。
二层及二层以上的住宅建筑，每单元应至少设置1台电梯。2019版的要求是四层及四层以上住宅应设有电梯。
四层及以上，至少设置1台可容纳担架的电梯，同时明确担架电梯尺寸。
采用宽轿厢时，轿厢长边尺寸不应小于1.60m，轿厢短边尺寸不应小于1.50m
采用深轿厢时，轿厢宽度不应小于1.10m，轿厢深度不应小于2.10m
十二层及以上，每单元应至少设置2台电梯，且其中至少应有1台为可容纳担架的电梯，至少应有1台为消防电梯。
4、板材加厚。
新建住宅建筑的钢筋混凝土结构楼板厚度不应小于100毫米。
楼板加厚，隔音效果更好，可以减少邻里矛盾纠纷。
5、防水年限延长。室内防水设计年限，从20年延长到25年。
6、备选设施增加。
住宅项目应配置新能源汽车充电设施或预留安装条件；居住街坊内应设集中绿地。
7、日照采光等。
每套住宅应至少有一个居住空间能获得冬季日照，每套住宅卧室、起居室、厨房均应有直接采光。
可以看出，未来建的房子，质量和舒适度方面均在升级，在人性化方面的设置比较完备，尤其是防灾救灾，还有适应老龄化方面，都有一些进步。
不过，针对大众关心的公摊面积，该规范尚未提及废止。
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新的住宅规范发布，具体会产生哪些影响？
第一，大部分老房子自动降级，城市住宅更新范围扩大。
消费升级、产品更新换代，住房也是如此。5G一来，3G4G就要逐步淘汰。
新的住宅项目标准之下，有些隔音差、层高低、户门“打架”的房子，没有新能源汽车充电设施的小区，事实上已经降级，成为下一步更新改造的目标。
住建部已把老旧小区改造，纳入“新城建”的工作目标之一。
特别是2000年以前建成的大量老旧小区，这些住房面积小、配套差，质量不高，群众改善居住环境和居住条件的要求比较迫切。同时，新冠肺炎疫情也对居民改善居住条件和居住环境方面提出了更加迫切的要求。
在楼市黑铁时代和房地产存量市场，即使不建房子，凭借住宅更新改造，也能使房地产成为拉动经济增长的新引擎。
第二，建筑成本上升。
《住宅项目规范》具有强制性特征，一旦实施，所有市场主体均须遵照执行。
对于房企来说，建筑成本一定是增加的。
比如层高3米的标准出台后，开发商就不能偷层高的面积。
因为每一层的层高略低，整体就会多出1到2层的空间，能够卖的住宅数量就更多一些。
再一个电梯的费用也更贵。
一般来讲，家用电梯价格一般在6-20万元左右。而担架电梯要求能放下担架，消防电梯要求井道和大厅必须有独立的隔离空间，因此价格更贵。
加上配备绿地、充电桩等设施，林林总总加起来，以后造房子的成本确实上升了。
第三，房价会因此上涨吗？
虽说建筑成本会上升，但是，房价主要是受到市场供需影响。
此外，房地产政策和货币政策，也对房价走势形成强力干预。
稳，仍是目前房地产的主基调，减轻购房者负担是主方向。
所以，新的住宅项目规范出台后，相信会有相关政策，帮助房企消化这些成本，尽量减少购房刚需的消费负担。
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综合来看，房子的产权70年，建筑结构设计工作年限不应低于50年，防水结构设计25年。
从买房换房的角度，一个人不可能一辈子守着一套房过日子，从客观角度看，最起码要换三次房。
时代在发展，质量再好的房子，过20年后来看，也是落伍了。
所以，买房投资需要以发展的眼光来看问题。
选择级别高的城市和人口流入多的城市是一方面，买新不买旧，选择品质更好、设计更新的房子，也很重要。
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