二手房买卖，相对于其他普通货物买卖而言，一般需要经历看房、签约、付款及过户等流程，较其他交易复杂，且对一方的影响较大。鉴于二手房的学区价值，以及作为现房可以及时入住，二手房在商品房交易市场中占有非常重要的份额。但是，考虑到二手房市场交易种种乱象，本律师认为无论是购房者还是售房者，及时了解二手房交易中存在的法律风险而进行有效规避则显得十分重要。事前的风险防范优于事后的过错弥补。在本文中，本律师将通过几个方面来解释在二手房交易中，为何需要律师提供法律服务。
一、二手房交易存在哪些风险？
（一）对于购房者而言
1、房东一房二卖的风险。
2、房东出租房屋（或设定居住权）在先，出售房屋在后。
3、房东已将该房屋的学区使用完毕。
4、因办理资金托管需要，房东已将首付款挥霍殆尽。
5、房东出售房屋后，在过户前又办理了抵押贷款。
6、卖房人无权出售房屋导致房屋无法过户。
7、房东隐瞒属于所谓“凶宅”的房屋。
8、受两年过户限制影响，房屋无法及时办理过户手续。
9、房屋没有合法的产权证明。
10、购房人无法获得贷款审批而无法支付购房款。
11、房屋中介未明确影响房屋过户税率的因素，造成购房者承担较高税率。
12、售房者隐瞒房屋存在的其他瑕疵问题而影响房屋使用。
13、购房者在未与家人商议一致的情况下支付了高额购房定金后要解约。
（二）对于售房者而言
1、购房者故意毁约，不按期支付购房款。
2、购房者故意不办理房屋过户，导致房东购买其他房产税收增加。
综上所述，在二手房交易过程中，购房者面临的风险比售房者面临的风险多得多。一旦购房者以家庭储蓄倾囊购房，遭遇了购房骗局之后，损失将影响深远。为此，对于重大的房屋交易，建议咨询律师了解二手房交易风险防范要点。
二、因忽视二手房交易风险所带来的法律后果
1、房东一房二卖后，虽然可以起诉房东要求承担违约责任，但是鉴于房东已经将可供执行的财产全部挥霍殆尽或者隐匿起来，造成后期钱财与房屋两空。
2、房东隐瞒已经使用了学区价值后，即便购房者起诉房东要求承担违约责任，但是考虑到学区价值并非造成合同目的无法实现的根本原因，要求房东解除合同的可能性不大。
3、房东隐瞒房屋已经出租的事实，或者隐瞒房屋设定居住权的事实，造成购房者无法及时居住和使用房屋，鉴于“买卖不破租赁”的法律制度，购房者不得不等待房屋租赁期限届满后才能搬入房屋居住。
4、售房者不具备房屋的处分权，造成房屋无法办理过户，此时购房者起诉售房者时，售房者已经将房屋价款挥霍殆尽，购房者除了刑事控告诈骗或者起诉违约，很难以其他有效办法弥补损失。
5、房东出售二年过户限制的房屋，在过户之前，房东又将房屋抵押给其他人，这样购房者成了普通债权人，而抵押权人则获得了优先受偿的权利。
6、房东刻意隐瞒“凶宅”的房屋，购房者事后知晓后想要退房，通过法院起诉而因举证问题无法解除合同。
7、因购房者事前未对自身贷款能力进行评估，造成签订合同后无法及时办理贷款而承担逾期付款的违约责任。
8、购房者在看房后未能理性考虑客观因素盲目支付了购房定金，在后期不能获得家人支持或者对房屋情况不满意后再要求退还定金的，法院裁判不予支持。
9、购房者购买还未获得产权证明的拆迁安置房，在房东拒不办理产权证时，房东要求加价出售。购房者为了息事宁人，迫不得已支付溢价款购房。
10、因购房者以按揭贷款方式购房，在购房者支付给房东首付款后，受资金托管政策要求，房东在办理房屋过户时因无法将收取的首付款汇至资金托管账户，导致案涉房屋无法办理过户。
11、购房者与售房者签订的房屋买卖合同价格要高于办理网签的房屋价格，迫使购房者不得不自己支付两个房价的差额部分，从而承担了更高比例的购房首付款。如果购房者无法及时支付房价差额，因而可能面临逾期付款的违约责任。
三、律师参与二手房交易可以提供的法律服务
1、审核合同条款。律师可以协助当事人审核房屋买卖合同中的全部条款，给房屋交易当事人提供法律建议；
2、解释格式条款并作出补充。对于由中介一方提供的格式合同，律师可以就格式合同条款进行审阅，并且在补充条款中作出对委托人有利的保护性条款建议；
3、代书购房合同。律师可以根据房屋买卖双方当事人一方或者双方的委托及意愿，代书房屋买卖合同，供当事人使用。
4、办理房屋产调。律师协助房屋交易当事人调查房屋的产权状况，了解房屋是否办理抵押贷款等情况；
5、律师发函催告对方办理房屋过户或者支付购房款。对于一方怠于履行房屋买卖合同义务的行为，律师可以接受当事人的委托，以律师函方式进行催告警告；
6、提起诉讼，追究违约方违约责任。对于一方刻意违约的行为，接受委托通过诉讼方式追究违约方的法律责任；
7、办理反抵押或者反担保措施。对于无法及时办理过户的房屋，律师协助办理反抵押或者其他担保方式，保障购房者的合法权益；
8、提供购房法律咨询。在房屋交易过程中，律师可以给房屋交易当事人提供具体的法律咨询建议；
9、对一方当事人进行法律调查。通过公开的渠道，律师可以对售房者的情况进行法律调查并出具报告，让委托人了解对方的涉诉及信贷情况。
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