第五章 房产税
本章考情分析
本章是《税法（Ⅱ）》考试的非重点章，但并非不重要。根据历年考试情况，本章分值约在5分左右，主要以单项选择题、多项选择题的题型出现。其中计算性问题应重点掌握，特别是与减免税结合出题。
房产是企、事业单位开展业务活动所必不可少的，因而纳税人会涉及房产税。房产税在“管理费用”账户核算，与企业所得税存在直接关系；同时与城镇土地使用税、车船税及印花税可结合出题。
最近3年题型题量分析
本章基本结构框架
第一节 概述（了解）
第二节 征税范围、纳税人和税率（熟悉）
第三节 计税依据和应纳税额的计算（掌握）
第四节 减免税优惠（熟悉）
第五节 申报和缴纳（了解）
第一节 概述
一、房产税的概念
房产税是以房屋为征税对象，按房屋计税余值或租金收入为计税依据，向房屋产权所有人征收的一种财产税。
二、房产税的特点
1.房产税属于财产税中的个别财产税。(有房有车的人,才交财产税)
2.限于征税范围内的经营性房屋。( 1 农村,2 非营业）
3.区别房屋的经营使用方式规定不同的计税依据。(作为财产收益两种方式)
第二节 征税范围、纳税人和税率
【考点】什么是房产
房产的定义:房产是以房屋形态表现的财产。房屋则是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，则不属于房产。(教材上这些记住)
商品房是否获得持有环节的收益
房地产开发企业建造的商品房(相当于仓库里的库存商品) ，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
一、房产税的征税范围
房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收，不包括农村。(四大区征税)与城镇土地使用税一样的征税范围。
二、房产税的纳税人
房产税以在征税范围内的房屋产权所有人为纳税人。(受益人)其中：
1.产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。
2.产权出典的，由承典人纳税。
3.产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。
4.产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税。
5.无租使用其他房产的问题。纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。(如企业无租使用政府机构办公楼用于办公)
以人民币以外的货币为记账本位币计算的税款按照缴款上月最后一日的人民币汇率中间价折合成人民币。
【例题·多选题】下列各项中，符合房产税纳税人规定的有（ ）。
A.房屋出典的由承典人纳税
B.房屋出租的由出租人纳税
C.房屋产权未确定的由代管人或使用人纳税
D.个人无租使用纳税单位的房产，由纳税单位缴纳房产税
E.产权人在国外的,应由房屋的国内代管人纳税
【答案】ABCE
三、房产税的税率
（一）从价计税：1.2%
（二）从租计税：12%
1.个人出租住房，不分用途，按4%的税率征收房产税。
2.对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。
第三节 计税依据和应纳税额的计算
一、计税依据——按房产余值计税和按租金收入计税两种
1.对经营自用的房屋，以房产的计税余值作为计税依据。
2.对于出租的房屋，以租金收入为计税依据。
对经营自用的房屋的计税依据：
所谓计税余值，是指依照税法规定按房产原值一次减除10%至30%的损耗价值以后的余额。其中：
（1）房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。
（2）房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。
（3）纳税人对原有房屋进行改建、扩建，要相应增加房屋原值。
（4）更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏，需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值，原零配件的原值也不扣除。
（5）自2006年1月1日起，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依据有关规定征收房产税。
对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体，按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。
（6）对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。
【案例】一公司有房产一栋，其原值为1000万元，2012年7月1日对外出租，租期为10年，月租金10万元，同时合同约定2012年7月1日至12月31日为免租期。该公司所在省规定房产税按原值减除30%后的余值计算缴纳。
【答案及解析】免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。2012年该公司应缴纳房产税=1000×（1-30%）×1.2%=8.4（万元）。
容积率=总建筑面积 /土地面积之比
对按照房产原值计税的房产，无论会计如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
“大地小房”还是“小地大房”
例如，某工厂有一宗土地，占地20000平方米，每平方米地价1万元，该宗土地上房屋建筑面积8000平方米，通过计算可知该宗地容积率为0.4，因此，计入房产原值的地价=应税房产建筑面积×2×土地单价=8000平方米×2×1万元/平方米=16000万元。
（如果建筑面积达到10000平方米以上，容积率高于0.5，则地价将全部计入房产原值）
3.投资联营房产的计税依据（分是否承担风险）
对投资联营的房产，在计征房产税时区别对待。
对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产的计税余值作为计税依据计征房产税；对以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，实际是以联营名义取得房产租金，应根据房产税暂行条例的有关规定由出租方按租金收入计算缴纳房产税。
4.对融资租赁房屋的情况——计征房产税时应以房产余值计算征收。区别于一般的经营租赁。 (签订 、约定)
融资租赁的房产，由承租人自租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。
5.居民住宅区内业主共有的经营性房产的计税依据
对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。
