编者按：国土资源部、住房和城乡建设部等相关部门有明确要求，房地产开发商销售商品房必须具备“五证”：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》;“两书”：《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》;“三表”：《竣工验收备案表》、《房屋实测面积表》和《住宅工程质量分户验收表》。未取得“五证两书三表”的项目，不得非法预售商品房，也不得以认购、收取预定款等各种形式变相预售商品房。
据河北省张家口市下花园区市民反映，名爵·滨河花园和启程建筑项目无证售楼现象依然较为严重，为了尽快回笼资金，不少楼盘都在打“擦边球”，搞“内部认购”，边卖边补办手续。近日，本社记者对此问题进行了实地调查采访。
名爵·滨河花园楼盘打的广告语：“皇家品质，理想第一居所。风格时尚—托斯卡纳风情花园洋房;产品丰富—洋房与别墅两大类7种户型。”真的是这样吗?然而，记者调查的情况却令人大失所望。在售楼处，售楼XX小姐热情地做着介绍。当记者问及楼盘开发销售的证件手续时，售楼小姐很干脆地说：“我们这刚交完土地出让金，证件不是很齐全，第一期有3#、4#、7#、9#、10#、11#、12#、13#楼，其中3#、4#、7#楼已封顶，楼房也已售完。现在我们主要建设的是一期联排别墅，有230.58平方米、254.92平方米、282.07平方米和291.54平方米四种户型，共有14套，已售出9套，除了一套样板房不卖之外，还有4套别墅待售，相关手续一定会在2013年7月份交房前办出来的，这方面你们不用担心，我们绝对有这个实力。”当记者问及一套252.70平方米别墅价格时，她非常高兴地向记者介绍：“你看的这个户型，绝对有升值空间，现在是5500元一平米，共计1389850元，若是你现在交10万元预定金，全额付款时可以享受九五折优惠。我们二期要建30套别墅和花园洋房，现在已预订的差不多了，二期联排别墅会涨到6500元每平方米。”边说边递给记者她的名片和楼盘宣传册。随后记者向售楼小姐了解门面房的销售情况，她告诉记者：“我们这门面房的面积有100多---1000多平米不等，房均价在8000元每平米左右，产权是40年。”
随后，记者来到启程建筑售楼接待中心，问及有关楼盘销售情况，售楼工作人员XX告诉记者：“我们这商品房预售证还没有办下来，实话实说，我们也不骗你，不过你不用担心，在我们下花园区五证不全的房地产售楼现象很普遍，你可以看看我这本销售记录，划横线的户型都已经卖了。现在主要是预售2期的楼房，2#、3#、4#、5#、6#楼是普通住宅楼，1#楼是小高层，2013年6、7月份交房，现在就可以交1万元钱预订，到买房时每平米可优惠110元钱，这些楼盘已经预定2/3以上。”记者问： “你们这的楼盘销售多少户?”旁边另一位售楼工作人员微笑着说：“销售很多了，具体我也不知道。”她给记者算了一套7栋1单元301室104.76平米的户型，单价3328元每平米，外加20平方米的地下面积，单价980元每平米，总房款368240元。
市民李先生表示，国家有规定，房地产的五证，必须挂在售楼处让购房者知道，这两个楼盘都没有挂，而且他们的售楼宣传册上也没有预售证号，怎么能证明他们有手续，即使能批下来，房产证也还不知道什么时候才能下来?现在买个房也不容易，开发商五证不全就卖房，老百姓辛苦半辈子攒下的钱，不能就这样被套进去，还是小心为妙。
王先生告诉记者：“销售人员说能办证，房子也有产权，但现在房地产开发商其实‘五证’都不齐全，万一到时候批不下来怎么办?最后吃亏的还是我们百姓啊!电视上、网上开发商五证不全，套取资金逃跑的事多了，最后成了不合法的烂尾楼，百姓的钱被套走等遗留的问题还需要政府来解决，解决不到位引起群众上访，我们老百姓只有告政府在行政审批上把关不严，某些领导工作不作为。”
记者看到该两处房地产开发项目引发的广告宣传页上没有刊登预售证编号，严重违反相关规定。为规范房地产市场，建设部颁发的《商品房销售管理办法》以及近几年来相继出台的一系列政策，都明令禁止房地产开发企业在取得预售许可证之前，以“内部认购”、“内部登记”等形式变相销售商品房，变相销售一般都隐瞒了一些必需但还没有得到批准的事项，购买这种房子，十有八九会遇到这样或那样的问题。
目前就我国开发商而言，预售资金是其开发资金中的重要来源。许多开发商特别是中小房地产开发企业，资金链很紧张，加上土地成本不断上涨，开发商在拿到土地后就往往面临着巨大的资金缺口。提前向购房者收取预付款，无疑能融入大量资金，开发商就可以不向银行贷款或少贷款，减少自己的风险和经营成本。
然而实际情况也表明，买房者为了尽可能少掏钱，往往十分追捧“内部认购”，另外为了达到缓解资金压力等目的，开发商也热衷于搞“内部认购”、“内部销售”等违规预售。一般购房者都会认为，虽然没有预售许可证，但及早订购可以得到一些折扣优惠，也容易买到理想的楼层和户型。这样一来，惟恐来日房价再涨的老百姓，降低了对无证预售房的风险认识，给了开发商违规预售的机会。
业内人士透露，提前收取房款也为开发商定价提供了依据，伴随而来的就是房价的上涨。很多开发商在拿到土地后就马上大肆宣传，在开盘前根据市场情况，先定一个均价，然后向消费者传达楼盘优惠信息，给人造成早预订能享受一定优惠的假象，通过登记、排队放号、内部认购等形式，诱导消费者争购。
中国21世纪新闻网 我国相关法律规定，“五证”不全的房子不允许销售，存在诸多隐患。购买这样的房子，一旦发生纠纷，消费者的权益很难得到维护。然而开发商向购房者提前收取房款，购房者的钱被无偿使用，无疑解了自己的燃眉之急，但在取得预售证之前的这段时间，由于提前交房款属于违规行为，一旦项目出现问题，开发商抽逃资金，造成烂尾楼，那么消费者的预付款就无法收回。
记者就下花园区楼盘存在的一系列问题，咨询了相关法律专家：“‘五证’不全的楼盘甚至可以算作违章建筑，它存在很多不确定的风险，而开发商也只有在拿到‘商品房预(销)售许可证’时，才能进行房屋销售。”专家表示，开发商在没有取得相关证件时，就向市民出售房子，属于违法销售，对消费者来说，还构成了欺诈行为。
特别提醒消费者在购买商品房时，一定要谨慎查看合同上的每一个细节，例如：房屋质量的约定、商品房交付的约定、违约责任与解除合同的约定、产权证取得期限的约定、关于不能如期取得贷款的约定以及关于物业的约定等。如果购买的是预售商品房，在购房前必须核验开发商是否具备“五证两书三表”。
消费者可根据《商品房销售管理办法》的有关规定，在签约前要求开发商出示《商品房买卖合同》。签订《商品房买卖合同》后，若开发商还要求签定补充合同，消费者需仔细研读补充条款，以免落入某些不法开发商的文字陷阱。
住房和城乡规划建设局办公室工作人员说要把材料提供给我社，可截至记者发稿日，仍未得到任何回复。
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来源：21世纪新闻网
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