负利率时代是房价推手

       老百姓到银行储蓄永远是负利率、零利率，为什么他们不买房，为什么不能选择既可保值又能养老的投资方式呢!中国的所谓投资性购房从本质上分析是被负利率时代太长所逼的，是“被买房”。如果房价出现大幅度下跌，很多投资者才知道：原来投资房地产是这么惨——很可能到2012年都不能解套。

　　早在去年我在凤凰卫视辩论未来房价涨跌时就断言：中国长期低利率环境和普遍的通胀预期是推升房价持续上涨的真正罪魁祸首。老百姓到银行储蓄永远是负利率、零利率，为什么他们不买房，为什么不能选择既可保值又能养老的投资方式呢!中国的所谓投资性购房从本质上分析是被负利率时代太长所逼的，是“被买房”。如果房价出现大幅度下跌，很多投资者才知道：原来投资房地产是这么惨——很可能到2012年都不能解套。

　　银行的存款利率低，大家都知道，但是否远远地低于物价上涨幅度，绝大多数专家大都不愿意承认。的确，如果按官方公布的CPI数据看，中国近几年绝大多数年份物价上涨是非常温和的，差不多是零利率，但如果将官方每个月公布的CPI换算成“生活成本”，绝大多数人一定会告诉你，十年前1000元可以解决的日常生活开销，现在差不多需要5000元了。如果讲房子，最少也要三倍的花销。相对于存款低利率，房贷的利率也偏低。其实，即使是按官方统计数据测算，即按官方CPI数据与存款利率对比，1978年以来的30多年，1年期银行存款的利率只能勉强与CPI持平，真实利率平均为0。如果扣除利息所得税，税后利率平均还是低于通胀率，即税后真实利率为负。如果按生活成本计算，绝大多数年景我们都生活在绝对的负利率环境中。虽然30多年来人民群众的收入增长也很快，但正因为非常多的人手里有了俩钱，才更惧怕存款。

　　存款肯定贬值，普通老百姓如何才能规避物价上涨的风险。显然，将所有收入都花掉是不现实的，随着恩格尔系数的提高，中国已经逐渐进入“为了财富增值而创造财富”的时代，而财富怎样才能增值，中国绝大多数老百姓不知道怎么做。股市的暴涨暴跌，如同一架洗钱机器，股市庄家的凶狠更是让大多数股票投资者尝够了苦头。股市，对非常多的小老百姓来说，投资风险太大了。虽然也有很多投资者出于通胀恐惧而被迫选择股市，但股市中很少有财富能够增值的故事，绝大多数投资者参与股市投资的结果是为别人买单。

　　未来怎么样?可以预期的是：除了高通胀就是滞涨，希望存款利率能够超过CPI很可能是梦想，怎么办?老百姓难呀!

　　目前，可以容忍的通胀水平是3%，虽然一些经济学家呼吁存款利率大幅度提升，但从国家整体利益考虑，不可能将存款利息提升至5%以上，因为贷款利率不可能超过8%。目前国家之所以迟迟不动利率武器——通胀已经很严重——就是考虑中国大企业的利益——小企业根本无法获得贷款。我预期，2010年全年仍然是负利率，升息次数很难超过两次。根据最新的央行问卷调查结果显示：中国老百姓只有40%选择更多地存款，其中很多人是不具投资能力的人。储蓄对大部分家庭来说，边际投资报酬率为0或负，越是存款越赔钱，这是中国的现实，选择存款的老百姓等于被迫地承担惩罚性税收。从中长期看，随着收入增加，流动性仍然将偏松，房价如果下跌，将是买房子的好时机。目前股市暴跌的现实已经告诉我们：想让房价下跌，只有两条路可以选择，恢复正利率，或者让房地产市场真正成为市场。将房地产的金融属性完全去掉，再将股市搞得一蹶不振，存款继续负利率，让中国的老百姓怎么养老。在买房养老的问题上，我们要尊重或理解绝大多数老百姓的无奈选择。

 

 

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