新房通编辑:王润
买房之后,业主要定时支付物业费用,但如果房子没入住,是否要缴纳物业费?答案是肯定的。那到底什么是物业费呢?我们为啥非交不可?我们交的钱都去哪儿了?物业费又是由哪些项目组成的?物业部门都管哪些事儿呢?今天就让小编来给大家答疑解惑。
一.什么是物业费
1.物业费的概念:
物业管理公司依据物管服务合同,为物业使用人或所有人提供物业管理服务。
物业管理使用人或所有人依据物业管理服务合同,应付出的费用就叫物业管理费。
2.物业费的组成:
物业费由以下8项费用构成,测算出来后全部相加即为公共性服务费用。
(1)管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费:
指的是人员费用,包括基本工资,按规定提取的福利费、加班费和服装费等。
(2)公共设施、设备日常运行维修及保养费
【1】包括:
a.公共建筑(如过道、门厅、楼梯及道路环境)内的各种土建零修费;
b.给排水日常运行、维修及保养费;
c.电气系统设备维修保养费;
d.燃气系统设备维修保养费;
e.消防系统设备维修保养费;
f.公共照明费;
g.不可预见费;
h.易损件更新准备金。
【2】不包括:(以下费用按国家和地方政府的现行规定和标准,分别向产权人和使用人另行收取)
a.业主拥有房产内部的各种设备、设施的维修运行、保养与维修费用;
b.公共设施、设备的维修费用;
c.电梯的运行、维修费用;
d.冬季供暖费;
e.高压水泵运行、维修费用;
f.公用天线保养维修费。
(3)绿化管理费:指的是小区环境绿化的养护费用
包括绿化工具费、劳保用品费、绿化用水费、农药化肥费、杂草清运费、景观再造费等。
(4)清洁卫生费
包括清洁工具、劳保用品、卫生防疫杀毒费、化粪池清掏费、垃圾外运费和清洁环卫所需的其他费用。
(5)保安费
是对封闭式小区公共秩序的维持费用,若不是封闭式小区则不能收取保安费。
包括保安器材装备费(保安系统、保安器材等);保安人员人身保险费;保安用房及保安人员住房租金等。
(6)办公费
包括交通费(车辆及保险维护费用)、通讯费、低值易耗办公用品费、书报费、广告宣传社区文化费、办公用房租金(含水电费)、其他杂项等。
(7)物业管理企业固定资产折旧率
固定资产包括:交通工具、通讯设备、办公设备、工程维修设备、其他设备等。固定资产平均折旧年限一般为5年。
(8)经业主同意的其他费用。
二.物业管理费收取的标准
1、物业管理公司的物业管理费收入高低直接与其收取标准及业务量大小有关。但费用收取标准受有关政策法规的制约,不可违反国家和地方政府的有关规定,不能乱收费。
2、根据用户的收入水平高低来确定,收费标准过高,用户承受不了,也不易取得用户的支持。收费标准过低,则物业管理公司赔本服务,又违背了市场规则。
3、优质优价,兼顾各方利益。提供的服务档次越高,则收费标准越高。
4、物业管理服务部分的收入扣除支出略有剩余,否则服务项目越多,工作量越大,赔本就越多。
5、物业管理公司为业主提供的服务项目不同,收费标准也不同。有些项目收费标准是物业管理公司与业主面议洽谈而定,有些项目收费标准要按政府有关部门的规定执行。在具体收取物业管理费时,有些项目是一次性收费,有些项目则是定期收取。
三.为什么要缴纳物业费
对于我们普通人来说,光是买房就已花去大半辈子的积蓄,还要缴纳数目不小的物业费,实在让人懊恼。但我们必须明白,缴纳物业费是我们住户应当承担的责任,且物业费的缴纳对于我们是有利的。
(1)物业费具有使业主财产保值增值的功能
我们的房子需要保养,而保养的前提就是必须缴纳物业费。如果电梯坏了没人修,小区杂草遍地没人除,那房子自然就会被贬值。而修电梯、除杂草是建立在有足够物管资金的基础上的,所以缴纳物业费对房屋的增值保值有很大好处。
(2)物业费是生活品质的保障
小区的绿化、治安、公共设备的使用与管理等问题,也是建立在有足够物管资金的基础上的。当这些问题都处理好之后,我们的生活品质才能得到保障。
四.房子没住,是否要缴纳物业费
根据物业管理规定,已交付业主的物业,物业服务费自交付之日起次月由业主承担。业主半年以上未入住且月用电量不足2度的,其物业服务费按房屋所在小区相应等级中多层物业费收费标准的90%收取。因此就算不入住,物业费也要交。
另外,如果业主将房子出租,也应当与租户协商好,究竟是自己缴纳物业费,还是由租户自己缴纳。
五.业主在物业管理活动中享有的权利和要履行的义务
1.享有的权利:
(1)按照物业服务合同的约定,接受物业管理企业提供的服务;
(2)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;
(3)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;
(4)参加业主大会会议,行使投票权;
(5)选举业主委员会委员,并享有被选举权;
(6)监督业主委员会的工作;
(7)监督物业管理企业履行物业服务合同;
(8)物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;
(9)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用;
(10)法律、法规规定的其他权利。
2.应履行的义务:
(1)遵守业主公约、业主大会议事规则;
(2)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环 境卫生的维护等方面的规章制度;
(3)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
(4)按照国家有关规定交纳专项维修资金;
(5)按时交纳物业服务费用;
(6)法律、法规规定的其他义务。
六.更换物业公司的流程
1、召开业主大会,就物业管理事宜进行投票表决,三分之二以上同意,即可更换物业公司;
2、由业委会负责物业管理招标事宜,拟定管理要求和费用标准,做标书;
3、联系物业公司或房屋主管部门进行公开物业招标;
4、由业主联合组建评标小组,可以外请物业专家做参考意见,请房屋主管部门领导参加以示公允;
5、评标,并选出中标的物业公司;
6、由业委会向业主大会做招投标报告,并出示评标过程及最终结果,业主大会对业委会的结果进行投票表决;
7、表决通过,由业委会同物业公司签署物业管理协议,安排新老物业交接手续,新物业进场。
联系客服