物业管理的一个误区

      在我国，对物业管理服务费的解释以及欠交物业费是否可以按物业合同纠纷来处理的解释进入了一个致命的误区，它已经导致物业管理的混乱和司法的困境，如不尽早澄清，物业管理将会在混沌无序杂乱无章的环境中，越理越乱;业主与物业公司、业主与业主之间的矛盾和冲突会越发激烈。本文试图从概念入手，还物业管理服务费的本来面貌。
　　(一)关于概念
　　现在通行的解释是：物业管理服务费，又称物业管理费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序而向业主或使用人收取的费用。
　　我用一个简单的假设再来分析一下这个概念，如，某小区是业主自行管理物业，没有物业服务企业，只有被业主指定或者由业主委员会组建的从事物业管理的部门，所收交的物业管理费全部用于小区物业管理的消耗，问，小区物管部门向业主们收取的是什么费?
　　按上述通行的解释和我的假设，我是否可以这样理解：物业管理费，是物业服务企业(又称物业服务人)或物业管理部门按合同约定或职责权限对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序而向业主或使用人收取的费用 。
　　现在，假设里没有了物业服务企业，没有了物业服务合同，没有了企业利润和酬金，而这笔费用也还是要收缴和支出，同样是全部用于与物业相关的部位和人员，那么，这收，支的是什么费?很明显，它是与物业有关的费用，是可以不与物业服务人发生合同关系而仍旧需要收交与支付的费用，我国的物权法将它称为物业费。
　　用抽象法，我们排除了所有附加在“对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序”之上的主观体——物业服务人或服务部门、利润、酬金——后，以我们的主观经验判断，这个小区的客观物体仍旧是要进行“维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序”，如不这么做，这个小区业主共有的公共设施设备和环境肯定会损害，需要管理的公共秩序肯定会混乱。
　　所以，有人早就指出，物业费是个外来语，他的英文解释是：小区私有、部分私有和全体私有物权的维持费。是维持费，这个解释正好与我们上述的假设与分析相吻合。居民私有住宅小区本身不是一个可产出的工厂，其本身并不需要产生增值，它也不是一般市场上的商品必须通过交易而实现其使用的价值，它是业主们维持生命和实现国民居住权的基本条件。物业所需的收费和支出，它不受从事维持工作的主观体的管理形式而存在，维持是这项收费的唯一用途。物业服务人或者管理人所承担的管理与服务的工作，即不产生增值，但也不允许所管理的物业瘫痪，这就是维持的特性。
　　有了这样的分析，对于这个概念我们就有了更为贴切的解释和运用。
　　首先，物业管理服务费和物业管理费其实是同一个概念，物业服务企业是通过对物业的管理达到对业主进行服务的目的。物权法将从事物业管理工作的企业称之为物业服务企业，将他们从事的工作称之为物业管理，所以，我们称它为物业管理费较为合适。
　　其次，业主委员会与物业服务企业的合同内容中的价格部分，按物价主管部门规定操作，可以分为两块，一块是物业费的内容，即维持小区运行的全部费用;另一块就是企业上缴的税费与企业合理利润或者酬金。
　　至此，我们已经可以赋予由物业服务企业参与物业管理活动的物业管理费一个准确的概念：物业管理费就是物业维持费和物业服务企业经营活动净收入的总和。这是一个可分可合的概念，在没有物业服务企业参与的情况下，物业管理费就可以称之为物业维持费。用这个解释去分析不同的物业服务模式，我们都可以准确的予以把握。即，在物业管理实行包干制或者酬金制时，业主所缴纳的费用我们可以称之为物业管理费;业主自行管理物业时，我们可以称之为物业维持费。为统一概念，我们还是按物权法对该费用的称谓，即，物业费(下同)为好，只是大家要明白，不同的管理模式对物业费的解释有不同的具体含义即可。
　　关于概念到这里已经讲得比较明确了，还没有什么误区和理解方面的差异。
　　关于物业费的价格核定，国家物价管理机关规定可以实行政府指导和市场议定，但是，不论政府定价还是市场双方议价，都离不开对小区维持成本的核算。开发商在交付时，一股都是在参考了当时物价总体水平和本物业的实际情况后，才向物价管理部门提出本物业的维持成本和本物业的收费单价的申请。经计算后的小区维持成本，最终等于应交费业主专有面积的和乘以每平方米单价的积(这个计算公式是目前公认的计价标准，也是小区在前期物业管理时，首家物业服务企业向业主收取物业费的价格)。这种具有社会性和整体性的计算方式符合物业维持费的用途和特性。
　　最后，我所给出的关于物业费的概念全称是：
　　物业费，或称物业维持费，是指业主为维持小区私有物权或共有的私有物权的使用效用——通过对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序以达到维持小区各项功能正常延续的目的——而委托物业管理人(企业或者自然人均可，下同)管理物业并由其向全体业主或使用人收取的费用。
　　受委托的物业管理企业(我认为，还是将从事物业管理活动的企业称之为物业管理企业为好，物权法和物业管理条例中的“物业服务企业”的称谓是引起歧义和误区的原因之一，接受委托管理物业才是其首要的职责，符合物权法“委托”“管理”的意图，与“业主自行管理”相对，而“服务”一词的含义虚不达意)或其他管理人可以从该费用中获取一定的委托收益或酬金。
　　业主委员会与物业管理人的合同称为“物业管理委托合同”或者“物业管理委托协议”(可以“委托”物业公司和其他人“管理”物业是《物权法》第八十一条的用语，物业管理合同采用委托的形式格式比较符合物权法的意图也符合代为管理的性质)。
　　物业管理形式可以是包干制或酬金制，业主也可以自行管理物业。
　　(二)交物业费是一个法定的义务
　　作为物业费，法律法规都把业主必须交费作为法定的义务来规定，而且还强调不因放弃权利而不履行义务。杭州市2003年的物业管理条例曾经规定已交付但尚未居住的物业，业主可以按百分之七十的比例交纳物业费。今年修改条例时取消了，道理很简单，举例说，假设一个可收100万元物业费的小区，入住率五成时，如果对尚未居住的业主只收七成物业费，15万元的缺口从哪里补?政府不会补贴却规定可以打折，小区维持费用不会因入住率低而减少物业费的必要支出，物业管理企业也没有理由垫付，所以，他只有减少对物业管理的投入而违约。这个规定显然对大多数全额交费业主是不公平的，而物业管理企业却没有错。
　　《物权法》第八十三条将拒付物业费列为损害他人合法权益的行为，不论全国人大如何解释物业费的概念，至少这个拒付行为已经被判定为侵害了他人的合法权益，是违法行为。这就好比偷窃是违法一样，其性质是侵害了他人的合法权益。虽然每个窃贼的动机和理由可以不同，但违法的事实是不可以否定的，而所谓的动机和理由总是罪犯自己的主观臆想或是与法律法规相悖的自我设计而已。
　　《物权法》第七十八条规定，“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”;第八十三条规定，“业主应当遵守法律、法规以及管理规约”。国务院的物业管理条例和各地方的物业管理条例都对业主交纳物业费有规定，住宅小区业主大会制定的管理规约对业主必须按时交纳物业费也有具体的约定，而所有法律、法规和管理规约都没有解释和注明业主只要有正当理由就可以减免物业费。
　　国外朋友告诉我，除非卖掉房子，哪怕是借钱也要交齐物业费，为什么?没面子啊!有钱买房没钱交费，算什么?那是无赖啊!会被起诉的。有的国家，欠费户的银行信用是要被记录的。
　　(三)概念误区的产生给物业管理活动所造成的两大乱局
　　现有法律法规均没有规定欠交物业费行为可以按物业合同纠纷来处理，而我国物业管理大多采用物业管理企业的包干制，由于物业管理企业的参与和包干及物业服务企业的“服务”与合同中的“服务”的概念作用，企业管理的正常收益与包干预收被混搅在了一起;代为业主管理物业与为业主服务被混搅在了一起。从而就把物业费理解为服务与被服务的合同关系，即业主为享有服务而交纳的费用，是一种服务类的市场交易活动。物业费的维持性和可以非盈利性被扭曲了掩盖了。所以，人民法院在受理由欠费引起的物业纠纷时也是在按合同关系审理。
　　不可否认，业主委员会在与物业管理企业签订的合同中是写有关于物业公司的“服务”内容和计价标准，不过，其“服务”内容与计价标准与其他的服务行业有着显著区别，即，细分内容与收费价格并不是对应的。物业管理企业实际上是在从事一项代为管理的工作，并通过代为管理达到为业主服务的目的。按物业费的概念，物业维持所消耗的费用理论上并不一定属于物业管理人的盈利，对物业管理公司而言，他只是按合同负责向业主收取每平方米所折算的价格、管理和使用物业费并享有在管理过程中应得的报酬。所以，强行把物业费与物业“服务”合同内容以及“服务”中出现的纠纷连在一起，就出现了两大乱局。
　　1、反映在小区内的乱局。有人在网络上给可以不交物业费罗列了25个理由，什么邻居的狗叫，路灯不亮，屋顶漏水了等等，反正只要不想交费，都可以拿物业公司的管理缺陷找理由。如果用合同法的规则去处理是法定和必须的话，那么双方的合同书就应该注明相应的服务所对应的服务单价和处罚比例，服务承受着就可以此提出减免和抵扣物业费的理由。不管这个合同是业主委员会与物业管理企业签订的，也不管物业费是否很难拆分计算进行抵扣，从被服务的业主个体来说，提出减免物业费也就有了充分的合同依据。但是，如果真要这样处理，一个小区只要有四成的业主减免了物业费，不出半年这个小区肯定维持不下去。那么，受侵害的不仅仅是按时全额交费的业主，所谓有理由减免物业费的业主同样不得安宁。试问，责任在谁?为什么所有的合同里不去约定呢?为什么在物业管理的活动中，只要业主自己认为物业公司管理有缺陷就可以不交物业费了?
　　各地方物业管理条例都规定对拒交费业主，物业管理企业是可以向法院起诉的，但为什么物业公司不愿做呢?一是费用高，二是时间精力摊不起。所以，许多合同范本里就出现了物业管理企业可以对欠费业主采取停电、停水的约定内容。当然，有些物业管理企业还自行采取其它的极端手段催缴物业费。这样，物业公司与业主的关系就紧张，交费业主与欠费业主关系也不好。反正，大家都不安宁。近一些年，许多律师反复告诫业主，无论什么理由，都不可以拿物业费说事，桥归桥，路归路，所有纠纷都可以找到与其相应的并且与物业管理不相干的法律法规进行处理(如楼上漏水，楼下业主可以追究楼上业主的物权侵害责任;如邻居的狗咬了你，可以向邻居进行人身侵害索赔;物业公司把你家的物业搞坏了，也可以向他进行索赔等等，当然还可以提交法院)。
　　2、最关键的乱局在法院，总是拿合同法的规则来判断欠费业主究竟是否有“理由”。“浙江省高级人民法院民一庭关于审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的意见(试行)”就是将物业费的欠交和催缴纳入了物业合同纠纷来处理。民事一庭庭长在解释试行意见时说，是因为“考虑到公众争议比较大，司法实践中掌握具体核减尺度也很困难”，出台的“意见”才删除了“因物业服务存在瑕疵而核减物业服务费”“这部分的内容”。
　　这里，删除的理由是因为争议大与核减难，而不是没有道理，也就是说，只要有理就该核减。所以，欠费业主的所谓正当理由，法庭还是要保护的。
　　我国最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条也说道，“经书面催缴，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期间内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”和“物业服务企业已经按照合同的约定以及相关规定提供服务，业主仅以为享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”
　　这里的“无正当理由”和“提供服务”是人民法院是否支持物业服务企业的唯一依据，反过来说，如果欠费业主有“正当理由”或者物业管理企业尚未“提供服务”，人民法院就可以支持业主免交或者少交物业费。我认为，正是这个解释给欠费业主拒交物业费提供了一个巨大的模棱两可也是似是而非的所谓“理由”的空间。
　　以物权法为原则，我无论如何也列举不出能有什么正当的理由可以为一个已经被判定为侵害他人合法权益的违法行为减免物业费，唯一可以讨论的就是是否“提供”了“服务”，并以此可能作为“理由”。
　　首先，公共服务的缺陷不可以作为个人抵扣物业费的理由。按物业合同范本，物业管理企业所提供的“服务”绝大多数或者实质上是针对小区的公共区域，即，维护公共设施设备、公共环境和管理公共事务。如果是针对分散的业主独立住宅，就不存在我国《物业管理条例》所指的物业管理适用范围。所以，它(物业管理)是由公共设施设备、环境和秩序的需要而派生的产物。因此，就业主个体而言，对物业公司在从事公共“服务”的过程中所产生的缺陷、问题或者所造成的对全体或者部分业主的损害是不可以以自己理应支出的费用去衡量和减免抵扣的。唯一的办法是通过业主、部分业主或者业主委员会按相关程序进行维权，要求物业公司改正，并追讨损失。此外，交费在先(因为物业费收交大多采取预收制)追讨在后，这也是因我国住宅小区物业管理的实际情况所决定。所追回的损失，可以作为贴补所涉及的业主未来维持费用的支出(可以计入物业专项维修资金个人账户)，即使用于抵扣业主的预交物业费，也是要通过一定的民主表决才行。
　　其次，高法解释没有明确由谁判断是否“提供”了“服务”。现行的物业服务合同范本，大多由国家物业行政主管部门制定，最后双方签订的合同还需要在主管部门备案。除了个别小区的特殊情况会在内容中体现外，合同范本中都会对小区内应该由物业公司管理的部位和事项做出规定，因此，很少会有尚未“提供服务”的漏洞出现。所以提出这个问题，应该是指物业公司按合同理应要做的事情没有做，或者做的不到位，这里就有了一个由谁来定性的程序要走。在现行的物业管理条例里，业主委员会即是与物业公司签约的合同对手，又是协助物业公司调解与业主关系的帮手，还要联手与业主一起监督物业公司的工作。在一股情况下，许多矛盾和纠纷是可以通过正常的程序解决，但是，在调解或监督的程序都无效的时候，三方谁都无权裁定发生在小区内各种项目的服务是否提供了的情况下，社区街道虽然也可以出面调解，但在涉及个人私权的范畴里，行政部门的权力是有限的。
　　等等这些不能由单方面确定的是否“提供”了的“服务”，在实际操作中的把握难度，恰恰在没有经过任何权威的公正的机关作出裁定之前，业主就随意地做为“理由”而拒绝交费了，这是个非常普遍的现象，小区里只要有一、二个业主带了头，就会蔓延开来，而按时交费的业主，此时就会感觉自己像个傻子一般，实在是荒诞至极。这种乱象在物业管理企业与业主之间是很难得到妥善解决的，人民法院却必须受理这个由于自己的解释而不得不审理的案件，面对这样的乱局，人民法院忙的过来吗?这么多年下来，有多少欠费业主因为自己的合法理由而减免了物业费?按物业维持费的概念解剖个案他们的理由还能成立吗?对于尚未提供的服务，由业主委员会出面解决，哪怕是走司法诉讼才是正道。
　　物业管理企业在住宅小区会针对业主的需要制定具有个性的有偿服务，这种服务并不计入物业费的范畴，是另行收费的，所以，就不在本文的讨论之列。
　　通过以上分析，我们可以确定，物业费由于物业公司的瑕疵不是理应核减而无法核减，其本身就没有理由核减!物业费的性质决定他是整体的、社会性的，是不可分解的住宅小区的维持费，所以，所谓核减尺度无法掌握也就理在其中了;因为物业纠纷的各种类型和冲突都具有个性，是可以分解的，是可以用已知的不同的法律法规去判断、处理或者司法裁决，所以，物业费与物业纠纷就没有了必然的联系，用物业费的核减来解决物业纠纷也就没有了必然的“理由”;尚未“提供服务”的费用或者由于服务不周所造成的损害与业主、部分业主或者全体业主有关的，需要通过合理合法的途径追讨，业主个体不得以自己应该交纳的物业费先行为自己减免抵扣;物业管理企业在执行对公共区域的管理过程中所产生的缺陷、过失及已经造成的损害，是可以在不涉及物业费正常收缴的前提下通过一定的程序或者是司法的程序妥善、合理的解决。
　　一个业主的案子在法院辩来辩去要拖几个月，我这里上百个欠费户要到何时能了?!在物业管理中，业主欠费行为已经成为比较普遍的现象，由于没有法律法规的威慑，许多业主就把有意欠费作为一种手段与物业管理人对抗，以发泄自己对物业服务的不满和进行所谓的维权或者干脆就是舍不得自己掏钱付费;物业管理企业因成本关系不愿走司法途径以解决纠纷，为确保收入来源，采取各种获利手段(有一些是侵害业主权益的手段)以及一些极端的办法;你极端我比你更极端，因此，业主与物业公司之间的矛盾就进入了一个恶性的循环。面对这类纠纷，大家都处于无理可讲的地步，非常茫然。物业费收入没有了基本保障，也就是物业维持没有了基本保障，巧妇难为无米之炊，所以，很多物业公司不宣而撤，扔下了一个烂摊子，就是这个原因，但是，很难讲一定是物业公司的错。
　　今年五月，我有一个走简易程序的司法建议寄给了浙江省高院，这个建议的大前提就是认可我对物业维持费概念的解释以及不可以用合同法的规则来判定与业主个体欠交物业费有关的物业纠纷的观点。大家一定要认识到，物业费是小区生存维持的基本费用，按时交纳物业费是法定的，是无须用合同来判断。就好比交税是每个公民应履行的法定义务，即使法院发生错判事件，用税收的钱对你进行国家赔偿也不能减免对你的征税，桥路分明。一样的道理，物业管理企业可以用自己的其他收入补偿被侵害业主的损失，但也不能减免被侵害业主理应交纳的物业费。大家都知道税收是一个国家生存维持的基本条件，缩小来看，与小区物业费是一个道理。
　　主要建议内容如下：
　　“为了节省司法资源，简便审理程序和节省费用开支，在受理由欠交物业费而引起的物业纠纷案件或者与欠交物业费有关的物业纠纷案件时，人民法院可采用简易程序处理：(1)欠费业主作为原告的，在补交了物业费与合理的滞纳金后，法院才考虑受理其诉讼请求;(2)物业服务人起诉欠费业主时，应按人民法院的规定，物业服务人应提供对拒交物业费业主有效的催缴证据，法院受理后，在被告(欠费业主)补齐所欠物业费与合理滞纳金后，法院再开庭审理。被告如拒不履行补交程序，法院可先行对被告的欠费行为做出判决。”
　　上次写的建议，有些分析并不能让我满意，本次作为专题讨论，希望能够让大家看明白这个问题的要害所在。
　　我们中国人喜好琢磨概念，而概念是逻辑推理的前提，概念错了，推理就不成立。法律是严肃的，不要因概念的错误而产生对法律解读的误区。

　　2013年6月29日