——房产交易看物权变动
四维空间撰
案例：第三人彭兰与被告彭锋系姐弟关系，原告刘胜与第三人系夫妻关系，2003年上半年，原告夫妇与被告共同在县城福兴路购买了有两门面的土地建房。原告与第三人为7号门面，被告为6号门面。建房期间，由于原告、第三人和被告是亲属，建房之事均为被告彭锋出面操持打理，建房花费共191 635元，于2004年上半年完工。2003年9月10日办理土地证，2005年3月8日第三人提供身份证给被告，由其办理了房产证，房产证和土地证均办在第三人彭兰一人名下。2005年至2006年春节前后，被告彭锋多次提出出4万元钱将三、四楼的住房买下，2006年端午节前，被告又提出加10万元钱将门面和住房全部买下，原告一直没有答应。至2006年6月28日，第三人彭兰与被告彭锋在第三人的单位签订了一份土地房屋转让合同，第三人彭兰将座落于县城福兴路7号门面房及楼上三、四、五层的住房以293200元的价格转让给被告彭锋，并将土地证、房产证等证件交付给被告，但未办理房产过户手续。2006年中秋期间，原告刘胜得知后，于10月2日向莲花县房产管理局递交了申请书，请求停止办理房产权属转让手续。并与子女提取293 200元到被告家，要求将土地房屋转让合同解除，交还房屋转让费给被告，退回房屋及证件，遭到被告拒绝，后又数次交涉未果，故而向法院提起诉讼，请求依法确认被告与第三人之间签订的土地房屋转让协议无效，并请求判令被告退返占用房屋及相关手续给原告。
几种分歧意见：
第一种意见认为，县城福兴路6号门面及所属上层房屋产权虽然登记在第三人彭兰一人名下，但法院在审理案件过程中已查明原告刘胜与第三生彭兰是夫妻，第三人彭兰也认可所出卖的房产确属夫妻共同财产，其出卖房产合同签订时原告不知情，未经原告同意。房屋属原告与第三人共有的事实应予认定。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第（四）项规定共有房地产，未经其他共有人书面同意的不得转让。最高人民法院《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）》第89条规定共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。《中华人民共和国物权法》第七条规定物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。综上所述，可认定第三人彭兰擅自处分共有人物权，属违反法律强制性规范之行为，即属违反法律行为。又依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项违反法律、行政法规的强制性规定之合同无效规定，第三人与被告彭锋转让其他共有人房产之行为因违反法律规定而使转让房产之合同归于无效。原告诉请确认该合同无效之请求应予支持。又依据《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，处分共同共有的财产须经全体共有人同意，《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款之规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人，所有权人有权追回。所以原告诉请被告返还其房屋也应予支持，诉讼费由第三人承担。
第二种意见认为，《中华人民共和国物权法》第六条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。现讼争房产已明确登记在第三人彭兰一人名下，第三人彭兰虽与原告刘胜系夫妻，但依据《中华人民共和国婚姻法》第十九条规定，夫妻双方可约定财产归属，并非能以被告知悉其为夫妻关系而推论该房产权属属夫妻共有之事实。相反，被告信赖房产权登记的公信力更应受到法律肯定，同时，还因为原告与第三人是夫妻关系，更使人认为第三人的处分行为之表见代理，无论是否“表见代理”，第三人彭兰转让房产行为属有处分权人处分自己房产之行为，而绝不能以法庭查实之所谓“真实”的共有事实来认定其转让行为属处分共有人财产，否则，房产登记之效力及公信力、公示力大打折扣，即使是共有人疏漏而在登记时未注明共有的事实，一方面可认为是共有人对自身权利的放任，另一方面可认为是共有人信赖其他共有人对其利益的保护而全权委托其他共有人对自身财产有进行处分之权利。故而，在该财产受产权登记人处分时，未注明公示的共有人自己应承担该应登记权利放任或误认全权委托行为的风险。其次，从受买人即本案被告的角度考虑，因第三人彭兰与其签订了转让房产合同，尽管已交付了房屋产权证、土地使用证及城市规划许可证，也对该房产已实际占有、使用和取得收益，但作为不动产的房屋法律规定（《中华人民共和国物权法》第九条）不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，才能发生法律效力，故而不能适用《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定之善意取得来认定被告彭锋已取得产权，从本案具体情况看，被告还处在善意、等价但尚未取得之状态（房产未过户）。然而从第三人房产登记上及以上分析看，被告虽不适用善意取得，但其与第三人的转让合同不能以庭审查明的所有权共有事实来否认房产登记的事实，在共有人只登记部分共有人的情况下，该登记的所有权人对外处分登记的财产，应从保护交易安全的角度维护登记的公示力及公信力。故而不能认定属第三人处分行为性质的违法，且在交易时，站在受买人的角度考虑，受买人也只能尽到对权属登记形式审查的义务。总之，第三人与被告的转让合同合法有效，故而原告诉请的确认转让合同无效的诉讼请求应予以驳回。既然合同有效，房屋产权证等手续已交由被告，且被告已对该房屋占有、使用和收益，故而原告要求返还房屋的诉讼请求也应予以驳回。转让合同应实际履行，因为该合同不属于不能履行之合同，不属于标的物灭失的状况，如被告即非违约方坚持要求第三人履行，在有可能起诉的情况下，法院应支持被告的请求，在执行过程中，如第三人不配合过户转让，法院可下发协助执行通知书通知登记机关变更登记。故对本案而言，原告的两个诉讼请求都应驳回。
第三种意见认为，第三人彭兰与被告彭锋的转让房产合同合法有效，理由同上。但对于原告要求被告返还房屋的诉讼请求法院也不能支持，本案中应予以驳回。首先，被告尚未与第三人办理过户手续，在房产权登记机构未进行变更登记的情形下，被告既然未取得房屋所有权，就不存在返还问题，因为房产权仍属原告与第三人共有，被告谈何返还？其次，转让房产合同有效，且可以履行，只要第三人同意去办理过户手续，被告仍可取得房产权。依据《中华人民共和国物权法》第十九条规定，权利人、利害关系人可以申请更正登记和异议登记，所以原告认为其属于转让房产的共有人应按程序先申请更正登记，如不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可申请异议登记，申请人在异议登记之日起十五日内可以向法院起诉，该起诉属于确权的民事诉讼。总之，在没有变更产权登记簿记载的权利人之前，法院不应按非确权的诉讼案件查明的事实直接判处本案中的被告返还房产。再之，判处被告返还房产是侵权之诉，说明被告有侵权故意，侵权的行为，但纵观本案，被告无意于侵犯原告之房产，要说有过错也是第三人过错，要说侵权，也是第三人侵犯共有人财产权，被告只是善意、等价想取得房产权。综上所述，在本案中，原告诉请被告返还房产的诉讼请求应予驳回。原告可待产权变更登记后再行进行侵权诉讼。
第四种意见认为，第三人彭兰与被告彭锋的转让房产合同合法有效，理由同第二种意见。故而原告要求确认该转让房产合同无效之诉讼请求应予驳回。鉴于法院在案件审理过程中查实了第三人所转让的房产属第三人和原告刘胜共同共有，虽然合同有效，但因被告在原告提出异议前未办理所转让房产的过户手续，被告实际未取得房产所有权，房屋产权仍属原告与第三人共有，根据物权优于债权原则，共有人物权应优于被告债权予以保护，故而原告诉请要求被告返还房屋及权证手续之诉讼请求应予以支持。同时，被告与第三人的转让合同按第三人违约处理。上述第三种意见认为原告应通过异议的程序先去处理共有关系问题，只有在登记簿上登记了自己为共有人后才能行共有之物权是对物权登记的绝对化理解，《中华人民共和国物权法》第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府征收决定等生效时发生效力之规定，可以看出人民法院审理查明的事实可以直接导致物权的权利人变化，在审理离婚案件的司法实践中，对夫妻财产发生是否共有财产争议时，就不需另行经过确权之诉来认定，而应在审理离婚案件之诉中一并解决。虽然本案例中尚涉及到夫妻之外的购买人彭锋的交易安全的保护问题，但这并不影响在本案中认定转让财产是否共有的事实。考虑不增加当事人的讼累，也应就财产共有问题即确认之诉合并于本案处理。同时提到被告因为没有办理过户手续，实际上并未取得产权，故而难有返还房屋之说，纯属一面之词，因为物权之权能包括了占有权、使用权、收益权、处分权等，从本案例中可以看出，被告除未能取得处分权外，其余权能皆受被告行使，原告理应可以向被告或第三人主张返还物权。
笔者同意第四种意见。
联系客服
