3、开发成本中的其他五个成本项目
房地产开发企业核算开发成本，成本项目除“土地征用及拆迁补偿费”、“建筑安装工程费”以外，还有“前期工程费”“基础设施建设费”“公共配套设施费”“开发间接费用”“借款费用”。这五个成本项目有一个特点，那就是具有共同费用的性质，需要分配计入成本核算对象。这5个成本项目发生的费用与地下车位是密切相关的，无法直接计入，只能采取分配分式计入地下车位成本。
计算公式为：
地下车位应分摊成本费用=成本费用发生额÷(住宅可售面积+地下车位可售面积)×地下车位可售面积
按照第二种模式，以前述案例数据为例，地下车位成本计算为：
1、土地征用及拆迁补偿费：由于地下车位建筑面积不需要计算容积率，因此土地成本由地上建筑面积分摊较为合理，地下车位不需要分摊土地成本。
2、建筑安装工程费：根据工程造价部门提供的资料表明，地下车位的建安成本为6,000万元(即单位建造成本为3,000元/平方米)。该项成本是很清晰明了的，应该直接计入地下车位成本，不需要再分摊。
3、“前期工程费”、“开发间接费用”等5个成本项目，按照可售面积进行分摊即可。
地下车位应分摊的5项成本=5项费用的实际发生额÷(住宅可售面积+地下车位可售面积)×地下车位可售面积=(3000+4000+1000+3000+3000)÷(8+2)×2=14000×20%=2800(万元)
所以，地下车位成本计算为：
总成本：土地成本0+建安成本6000万元+2800万元=8800万元
单位成本：8800万元÷2万平方米=4400元/平方米
即是说，房地产企业在总开发成本不变情况下，选择第一种模式计算的地下车位单位成本是10000元/平方米，而选择第二种模式计算的地下车位单位成本仅为4400元/平方米，两者相差5600元/平方米，对企业所得税汇算清缴与土地增值税清算影响较大。
二、企业所得税处理
根据国家税务总局颁布的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)(以下简称“新31号文”)规定，在进行企业所得税处理时，房地产企业有产权地下车位的成本核算又增加了第三种模式。即按照“新31号文”第33条规定，地下车位成本不预留，全部计入地上住宅成本。
(一)地下车位成本计算的三种模式
房地产开发企业与主管税务机关就地下车位成本的计算与企业所得税处理，一般说来主要有三种处理模式：
第一种模式：地下车位有产权，预留车位成本，其成本按照总可售面积与总成本的比例分摊计算
房地产开发企业利用地下基础设施建造的地下车位的成本，如果不能办理产权(如人防车位)，则作为公共配套设施处理，在住宅的可售面积中分摊;如果可以办理产权证且能够销售的，即按照可售面积(含住宅+车位等)与总成本的分摊率预留车位成本。
此种处理模式的依据是“新31号文”的第17条、第14条以及第29条。
第二种模式：地下车位有产权，预留车位成本，其成本按照直接计入与分配计入相结合方式确定
与第一种模式不同的是，在于车位成本的预留计算方式：车位成本不采取分摊方式计入，而是采取直接计入与分配计入相结合的方式确定。
此种处理模式的依据，一方面是“国税发〔2009〕31号文”的第17条、第14条以及第29条的规定。
另一方面基于房地产企业成本核算的基本原则，也就是遵循“新成本核算制度”第四十三条的规定。
第三种模式：无论地下车位是否有产权，其成本均不预留，全部计入住宅成本
凡是房地产开发企业利用地下基础设施建造的地下车库的成本，一律作为公共配套设施处理，其成本在住宅可售面积中分摊。也就是说，地下车位无论是否有产权，均不需要预留开发成本。
此种处理模式的依据是“国税发〔2009〕31号文”的第33条的规定：
“企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。”
关于地下车位成本是否全部摊入住宅成本问题，国家税务总局纳税服务司有明确答复，现摘录如下：
问：房地产企业利用地下设施修建了地下车库，并将该车库转让取得收入。根据“财税〔2009〕31号”文件第三十三条规定，利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。请问，文件中所称“作为公共配套设施进行处理”是否指该车库无论是否对外销售，均一次性计入开发成本，待停车场出售时，一次性确认收入而不能结转成本?
答：根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发〔2009〕31号)第三十三条规定，利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。同时，该文件第二十七条规定，公共配套设施费包括在开发产品计税成本支出中。因此，利用地下基础设施形成的停车场所应计入开发成本，待停车场所出售时，一次性确认收入，同时不能再结转成本。
上述三种完全不同的车位成本处理模式，对房地产开发企业的企业所得税影响较大，现以实际案例予以说明。
(二)地下车位三种模式下的企业所得税处理
以前述案例数据为例，现将三种模式的车位成本处理方式下，房地产企业的企业所得税处理分述如下：
第一种模式下企业所得税、净利润情况如下表所示：金额单位：亿元
模式：分阶段
销售收入 结转的开发成本 营业税金及附加
期间费用 利润总额 所得税
净利润 毛利润率 净利润率
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