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本文作者：张春光律师【锦天城律所】
业务领域：房产纠纷、执行与执行异议（之诉）
个人专著：《二手房买卖疑难问题全解与典型案例裁判规则》、《执行与执行异议疑难问题全解与典型案例裁判规则》
房屋买卖中有些合同当事人为了节约税费等目的而做低房价，所谓做低房价，即网签合同的合同价只是房屋实际成交总价的一部分，实际成交总价的另一部分以装修补偿款等名义在补充协议里体现。
一、做低房价的合同条款无效
《民法典》第一百四十六条第一款规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”
做低的房价非当事人真实意思表示，系无效条款。
二、做低房价，不影响合同整体效力
《民法典》第一百五十六条规定：“民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”
做低房价，房做低房价的合同条款无效，但是不影响其他部分的效力。合同其他条款只要没有违反法律行政法规效力性强制性规定，没有违反公序良俗等无效事由，没有欺诈、胁迫、乘人之危导致的显失公平等可撤销事由，一般是有效的。即买卖双方的房屋买卖合同关系合法有效，在此合同关系中，房价即真实成交总价，其他条款按照合同约定。
三、法律后果
（一）“多出来”的税费谁来承担
1、合同有约定的从约定
如果买卖双方就做低房价失败需要按照真实的成交总价缴纳税费而“多出来”的税费有约定，则从其约定。司法实践中，有这种约定的很少。
2、合同没有约定的处理方法
（1）不得强制分配“多出来”的税费
《民法典》第五条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。”
根据合同自由原则，不得强制分配多出来的税费。房屋买卖合同中对于税费的承担都做了约定，但是这个约定是以做低房价为前提的，在做低房价这个前提不存在的情况下，再依照合同约定分配“多出来”的税费不符合合同当事人的真实意思表示。比如，合同约定房屋交易过程中所有税费全部由买方承担，但是这是以做低房价（税费较少）为前提的，如果做低房价失败，需要多缴纳税费，对于多缴纳的税费双方并无约定。且“羊毛出在羊身上”，买方之所以同意承担全部税费，是以做低房价（税费较少）为前提的，如果没有做低房价（税费较少）这个前提，而是按照真实房屋成交总价缴纳更多的税费，买方的购房总成本就会增加，买方自然不会愿意接受更高的购房总成本。卖方虽然强调其“到手价”，但是卖方的“到手价”是双方协商的结果，卖方的“到手价”加上税费是买方的购房总成本，做低房价（税费较少）的前提下，买方能接受卖方的“到手价”，如果没有做低房价（税费较少）这个前提，买方自然不会接受卖方原来那个 “到手价”。
（2）合同一方自愿承担“多出来”的税费，另一方有义务按约履行合同，否则要承担违约责任
《民法典》第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”
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