第三本拙著《<民法典>背景下房产纠纷与执行异议之诉疑难问题全解与典型案例裁判规则》已在法律出版社出版，感谢各位朋友一路的关心和支持，也请各位朋友批评指正。本文简单介绍一下这本书。
一、和前两本书的关系
2018年我在法律出版社出版了《二手房买卖疑难问题全解与典型案例裁判规则》，这本书一共有188个小专题，主要是介绍二手房买卖中的常见法律问题并分享了很多典型案例。很荣幸这本书获得了首届锦天城优秀专著二等奖。
2019年我在法律出版社出版了《执行与执行异议疑难问题全解与典型案例裁判规则》，这本书主要是介绍法院强制执行与执行异议的一些法律问题并分享了很多典型案例。
2022年12月出版的这本《<民法典>背景下房产纠纷与执行异议之诉疑难问题全解与典型案例裁判规则》主要是介绍《民法典》等新的法律、司法解释、会议纪要出台后房产纠纷与执行异议之诉的相关法律问题并分享了很多新的经典案例，这本书在内容上和前面那两本书重合度不高，或者说这本书的大部分内容前两本书里都没有。
二、写这本书的原因
我主要研究和代理房产纠纷和执行异议之诉。《民法典》生效，对于房产纠纷的审理产生了很大的影响，比如，《民法典》第四百零六条规定抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，2022年济南、苏州等很多地方规定了带抵押过户的实施办法，这对于房产交易的模式以及法院的审判都会产生很大的影响。“九民纪要”生效，对于执行异议之诉的审理产生了很大的影响，比如，“九民纪要”生效之前司法实践中主流裁判观点认为案外人符合《执行异议复议规定》第28条的四个要件即可排除抵押权人的执行，但是根据“九民纪要”第125条的规定，案外人即便符合《执行异议复议规定》第28条的四个要件也无权排除抵押权人的执行。法律、司法解释在更新，原来的两本书有必要与时俱进。
另外，前面的两本书现在网上卖的很贵，卖的贵的原因是缺货，而《民法典》等法律司法解释出台后，出版社也不好再继续加印原来两本书，这也是要写新书的原因。
此外，还有一个原因，即通过这几年的研究和司法实践，我对很多法律问题，尤其是对于执行异议之诉的研究更深入了，我想把我最新的心得体会分享给大家，同时把我代理的一些典型案例分享给大家。
当然，还有一个原因，即这几年各级法院有了最新的裁判观点，原来两本书不可能涵盖最近几年最新的裁判观点，而新出版一本书可以把比较新的典型案例收入其中。
三、这本书的主要内容
这本书分三个板块：房产纠纷、执行标的异议、成功案例分享。
1、房产纠纷
房产纠纷板块主要介绍了合同的成立与效力、合同的履行与解除、违约损害赔偿、房产中介的义务和责任。这个板块所附的案例基本都是《民法典》生效之后的新案例。
（1）合同的成立与效力
这部分主要是介绍了司法实践中比较常见的对合同是否成立、是否有效有争议的问题，比如，房屋买卖合同签订后，买卖双方又微信沟通了一些具体问题，一方主张双方达成了补充协议，一方主张补充协议不成立，法院如何判断？再比如，买卖违建的合同是否有效？开发商限制业主合同解除权的合同条款是否有效？做低房价的合同是否有效？名为买卖实为赠与的合同效力如何认定？农村房屋买卖合同的效力及法律后果等等。
（2）合同的履行与解除
这部分内容主要介绍司法实践中关于房屋买卖合同履行与解除的一些有争议的法律问题并附了比较有代表性的参考案例，比如，对房屋买卖合同条款理解有争议时如何解决？预约合同当事人可否起诉继续履行？买方网签时无购房资格但过户前有购房资格卖方是否应配合重新网签？带抵押的房屋是否可以买卖和过户？债务人用第三人名下的房产抵债法律关系如何界定？房屋买受人是否有权代卖售人还贷并抵消房款？房屋有质量瑕疵如何处理？房产交易过程中被司法查封买受人应该怎么办？房产新政导致税费增加导致合同履行陷入僵局怎么办？房产新政导致买受人失去购房资格法律后果如何？主动赔偿对方损失就可以解除合同？以房屋买卖的方式做担保法律后果如何？再比如，房产纠纷中不安抗辩权的行使、借名买房的法理定性和司法处理、房屋买卖合同解除的方式和时间节点、疫情对房屋买卖合同解除权的影响、商品房买卖合同解除后贷款的处理、房屋买卖合同守约方不及时行使解除权的法律后果等。
（3）违约损害赔偿
这部分内容主要介绍当事人最关心的违约方能赔多少钱的问题，比如房屋差价损失可否获得赔偿？等等。
（4）房产中介的义务和责任
这部分内容比较少，只有一篇，主要介绍房产中介的如实报告义务及主张报酬权等问题。
2、执行标的异议
本书的这个板块内容很丰富。执行与执行异议之诉是我最近几年研究最多的法律问题，也是法律规定不足和争议比较大的法律问题。“九民纪要”的出台、《民法典》的生效，对于执行异议之诉的审判都产生了比较大的影响；最新修订的《民事诉讼法》、《民事诉讼法司法解释》与原规定虽然内容上差异不是很大，但是法条的序号差异很大，比如执行异议之诉中常引用的原《民事诉讼法》第227条在最新的《民事诉讼法》中是第234条。本书这个板块的内容尽量多的吸收了最新的法律、司法解释的规定和最新的裁判观点，这个板块还有一个很大的亮点即引用了大量的最高院最近两三年的裁判观点。这个板块分三个小板块：执行异议受理范围和管辖法院、执行异议具体法律要件的审查认定、《执行异议复议规定》未涉及类型的执行异议的审查。
（1）执行异议受理范围和管辖法院
这部分内容主要介绍执行异议提出的时间、执行异议之诉起诉期限、审查范围、管辖法院、以及与破产程序的衔接等基础程序性问题。
（2）执行异议具体法律要件的审查认定
法院审理执行异议与执行异议之诉主要的法律依据即《执行异议复议规定》，此外主要参考的规定即“九民纪要”，那么，对于上述规定中的每一个法律要件如何认定？比如，查封状态下的房屋交接能否产生买受人合法占有标的房屋的法律效力？房屋买受人占有未经竣工验收的一手房可否构成合法占有？以房抵债可否算作支付房款的方式？购买有抵押的房屋是否符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”？购买在不可分割转让的土地上建造的不动产是否符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”？商品房买受人与开发商签订的《认购书》是否算“买卖合同”？“所购商品房系用于居住”如何理解？“名下无其他用于居住的房屋”如何理解？《执行异议复议规定》第27条、第28条、第29条相互之间在适用上是什么关系？《执行异议复议规定》和“九民纪要”中提到的另案确权判决如何理解？等等。这部分内容可以说是执行异议之诉中的基础问题，同时又是争议比较大的问题，这部分内容中我引用了大量的最高院最近两三年的案例。
（3）《执行异议复议规定》未涉及类型的执行异议的审查
《执行异议复议规定》和“九民纪要”对于案外人可以排除强制执行的民事权益类型规定的很少，主要就是无过错不动产买受人的物权期待权、商品房消费者的物权期待权、租赁权、另案物权性质生效判决等，这些规定远远不能满足司法实践的需要。司法实践中，很多案外人依据离婚协议要求排除执行，被执行人的配偶以共有权为由要求排除执行，抵押权人要求排除执行，借名买房人要求排除执行，隐名股东要求排除执行，挂靠人要求排除执行，等等，对于这些法律司法解释没有规定的权利类型，法院应如何审查？审查的标准是什么？对于这些问题，我尽量找到可以参考的法律规定和典型案例，和大家一起探讨。
3、房产纠纷与执行异议成功案例分享
这个板块是我代理的部分案件的分享，这里面既有纯房产纠纷的案件，涉及网签、做低房价、购房资格、解除权、房产代持、请求权基础的寻找等法律问题，也有纯执行异议之诉的案件，比如在案外人是否符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”这个要件有争议的情况下如何通过对案外人与申请执行人综合民事权益的对比为案外人争取胜诉的判决？案外人在执行标的被查封后另案起诉解除合同并依据此解除合同的判决排除执行可否得到支持？还有房产纠纷与执行异议之诉交叉的案件。这些案件都是我本人代理的案件，希望大家批评指正。
四、暂时不搞赠书活动了
我手头还没书，加之疫情等因素的影响，暂时不搞赠书活动了，请大家见谅。我刚看了一下，这本书在天猫、京东已经有售，其他网站估计很快也就有售了，有需要的朋友可以先破费买一本。
最后，再次感谢各位朋友一路的关心和支持。
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