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本文作者：张春光律师【锦天城律所】
个人专著：《<民法典>背景下房产纠纷与执行异议之诉疑难问题全解与典型案例裁判规则》、《执行与执行异议疑难问题全解与典型案例裁判规则》、《二手房买卖疑难问题全解与典型案例裁判规则》，均为法律出版社出版
一、作为守约方的卖方可全额主张房屋差价损失
《民法典》第五百八十四条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”
房价涨跌非不可抗力或情势变更，非不可预见。
“合同履行后可以获得的利益”在房屋买卖合同纠纷中一般即是指房屋差价。在房价下跌的背景下，如果合同价为a元，因买方违约，卖方通知买方解除合同时的房价是b元，则房屋差价（a-b）元即“合同履行后可以获得的利益”。为什么这么说？因为如果房屋买卖合同得以正常履行，卖方可以多卖（a-b）元，可以多卖的钱自然是“合同履行后可以获得的利益”。
法院可以全额支持上述房屋差价。当然，有的法院会以民法典第五百八十四条规定的损失为基础，兼顾合同主体、交易类型、合同的履行情况、当事人的过错程度、履约背景等因素，遵循公平原则和诚信原则进行衡量，并作出裁判，即有可能非全额支持。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》第六十三条第二款规定：“除合同履行后可以获得的利益外，非违约方主张还有其向第三人承担违约责任应当支出的额外费用等其他因违约所造成的损失，并请求违约方赔偿，经审理认为该损失系违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的，人民法院应予支持。” 这是今天刚施行的司法解释的规定，这个规定之前没有，今后我们要特别重视，比如，房屋出售方在与买受人签订房屋买卖合同之前即已明确告知自己出售标的房屋的目的是用卖房款支付货款，如果买受人违约，出售方将在其货物买卖的交易中承担高额的违约金，对此违约金损失，法院也有可能支持。其实这也符合之前法律的规定，这就涉及到对守约方“损失”的理解问题：损失分为现有利益的损失（货物买卖中支付的违约金）和可得利益（履行利益）的损失（房屋差价），前者系积极损失，后者系消极损失，两者可以同时主张，不矛盾，不重复（之前法院很少前者的损失是因为法院认为前者的损失与本案合同纠纷没有直接因果关系）。举个例子，甲出售某房屋给乙，房价1000万元，甲与乙签订房屋买卖合同之前即已明确告知乙甲将用该1000万元支付木材款（甲和丙已就木材买卖签订买卖合同），如乙不能按约付款，甲将向丙支付200万元违约金。后因乙不按约支付房款，甲向丙支付了200万元的违约金（现有利益的损失，从自己口袋掏出来的钱），甲解除与乙的买卖合同后另行出售标的房屋售价700万元，甲又损失了300万（可得利益的损失，少卖了300万），甲自然可以向乙方主张（200万元+300万元）的损失。我在我的微信公众号合同效力实务研究写过大量关于房产纠纷的文章并分享了大量经典案例，有兴趣的朋友可以找出来看一下。
二、法院可以“突破”合同约定之违约金按照房屋差价进行裁判
《民法典》第五百八十五条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。……”
根据上述规定，即便合同对违约金作了约定（房屋买卖合同对解除合同的违约金一般约定房屋总价的20%），但是法院也可以依法对违约金进行调整。
调整的基准即“造成的损失”，这里的“造成的损失”一般即房屋差价，即履行利益的损失。不论合同约定的违约金是过分高于房屋差价，或者合同约定的违约金低于房屋差价，法院都有权依法将违约金调整到房屋差价。我在我的微信公众号合同效力实务研究写过大量关于房产纠纷的文章并分享了大量经典案例，有兴趣的朋友可以找出来看一下。
三、逾期违约金和解除合同的违约金（或房屋差价）可以同时得到支持
《民法典》第五百八十五条第三款规定：“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”
基于上述规定，很多人认为逾期违约金获得支持是以合同继续履行为前提的，所以如果合同解除就不得再支持逾期违约金。这个理解是错误的。
所谓违约金即违约损害赔偿额的预定，即签订合同的时候双方当事人先预估一下对方违约会给自己造成多大损失，并对此损失约定一个违约金，比如：（1）一方逾期履行合同义务（卖方逾期交房或过户，买方逾期付款）会造成守约方每天房屋总价万分之五的损失，那就约定一个日万分之五的逾期违约金；（2）一方根本违约导致合同解除，会给守约方房屋总价20%的损失，那就约定一个房屋总价20%的解除合同违约金。
为什么要约定违约金？这主要是避免守约方对自己损失金额进行举证的困难和麻烦，保护守约方，提高交易效率。
从上面的分析和举例可以看出，逾期违约金（一般是日万分之五）和解除合同的违约金（一般是20%）所针对的是违约方不同的违约行为（逾期履行之违约行为和根本违约行为），守约方当然可以同时主张上述两种违约金。当然，法院对任何一种违约金都可以依法调整，比较常见的调整方式是：将日万分之五的逾期违约金调低，将20%的解除合同的违约金以房屋差价为主要参考进行调整。
附：鹿某与罗某某房屋买卖合同纠纷案
案情简介：2022年6月12日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》,约定乙方购买甲方名下的系争房屋，房屋面积为59.75平方米，转让价款为396万元，双方于2022年12月31日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。乙方未按合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过十五日后甲方仍未支付的，除甲方应向乙方支付十五日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起十五日内向甲方支付。同时甲方有权单方面书面通知乙方解除合同，乙方承担总价款20%的赔偿金额。补充条款约定，甲方于收到乙方贷款款项后3个工作日内将该房地产交付乙方。附件二关于设备及装修费用，包含在本合同约定的房地产转让价款内，乙方不需要另外支付费用。附件三关于付款方式。乙方于签约当日支付甲方房款10万元，2022年11月30日前支付甲方房款129万元，乙方以购房贷款方式向甲方支付房款250万元，该款项由贷款银行直接转入甲方账户。乙方在双方办妥房地产交接手续当日支付甲方房款7万元。同日，被告向原告转账支付房款10万元。
2022年7月13日，被告与苏某某登记结婚。
2022年11月23日，被告妻子苏某某与中介联系，要求安排周六（11月26日）与原告见面。
2022年11月26日，原、被告在中介处见面，被告提出要求解除合同。
2022年11月30日，中介通过微信联系被告妻子苏某某，告知今日是合同约定的首付款截止日期，超过15天原告有权解除合同，并要求被告承担违约责任。
2022年12月15日，原告通过快递向被告寄送《解约合同通知书》,被拒收。
2022年12月16日，原告通过中介将《解约合同通知书》微信送达至被告妻子苏某某，内容为：因被告仅于签约当日支付房款10万元，剩余房款均未支付，且经多次协商，被告均拒绝履行合同，已构成违约，故原告要求解除双方之间的房屋买卖合同，解除通知自到达被告之日起生效，并要求承担违约金及赔偿责任。
2023年1月13日，原告诉至本院，要求判如诉请。
审理中，1、被告确认2022年12月16日知悉解约通知，但认为双方之间的合同已于2022年11月26日解除。2、被告表示，2023年1月已网签购买南码头路的一处房屋，建筑面积约64平方米，价格约435万元。3、关于已付款10万元，原告要求抵扣被告应付款项，被告则要求退还。4、关于系争房屋在合同解除时点的市值，双方无法达成一致，原告申请评估。2023年5月12日，上海XX有限公司出具系争房屋房地产估价报告，言明系争房屋在价值时点（2022年12月16日）的市场价格为3,713,000元。原告为此预付评估费10,604元。原、被告对上述估价报告均予以认可，但被告认为不应由其承担差价损失，也不同意支付评估费。
裁判观点【案号：上海市浦东新区人民法院（2023）沪0115民初11388号】本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当遵循诚信原则予以履行，任何一方不履行合同义务的，应当承担违约责任。被告于2022年11月26日提出要求解除合同，并不再履行2022年11月30日前支付房款129万元的合同义务，显然构成违约。根据合同约定，原告有权解除合同，原告于2022年12月16日向被告送达《解约合同通知书》,现其要求确认双方之间的房地产买卖合同于该日解除，本院予以支持。被告并无单方解除权，其辩称双方之间的合同已于2022年11月26日解除，缺乏依据，本院不予支持。
关于逾期付款违约金，根据合同约定，被告未按约付款的，应当按照未付款日万分之五计算违约金。在被告抗辩违约金过高的基础上，本院综合案件实际情况，酌定按照未付款日万分之二的标准计算为3,870元。
关于房屋差价损失。合同解除后，原告作为守约方有权要求被告赔偿因其违约行为而造成的损失。关于损失金额的确定，原告主张的差价损失，实际为合同的履行利益，即双方房地产买卖合同正常履行情况下，原告可获得之利益。该履行利益受法律承认和保护。被告违约，原告依照合同约定行使解除权，以合同解除之日作为确定差价损失的时间节点，并无不当。至于具体差价，经有资质的评估单位予以评估，原、被告对于评估结果均予以认可，该估价报告可作为确定原告损失的依据。房价跌涨本身虽受多种因素影响，但并非房屋交易双方所不能预见，况且被告另外购房已因房价下跌获得实际利益，原告则遭受经济损失。原告在合同履行过程中并无过错，其主张的差价损失应当全额予以支持。关于已付房款，原告主张用于抵扣被告应付款项，并无不当，本院予以照准。关于评估费，考虑到原、被告在审理中对于房屋差价无法达成一致，之后也无法接受法院询价的结果，遂启动相应的评估申请，故综合考虑后，本院酌定由原、被告各半负担。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第一款、《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百六十二条、第五百六十五条、第五百七十七条、第五百八十四条、第五百八十五条的规定，判决如下：
一、确认原告鹿某与被告罗某某于2022年6月12日签订的《上海市房地产买卖合同》于2022年12月16日解除；
二、被告罗某某于本判决生效之日起十日内支付原告鹿某逾期付款违约金3,870元；
三、被告罗某某于本判决生效之日起十日内支付原告鹿某房屋差价损失247,000元（抵扣已付房款10万元，尚需支付147,000元）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5,150元，减半收取计2,575元，由原告鹿某负担43元，被告罗某某负担2,532元。房屋评估费10,604元，由原告鹿某与被告罗某某各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
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