郑重声明：严禁抄袭、违者必究！
《上海市房地产买卖合同》的《补充条款（二）》一般都会作如下约定：“在签订本合同时，甲、乙双方都已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，甲乙双方同意按下列约定处理：1、双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续；2、因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任，造成甲方经济损失的，乙方应当赔偿相应的损失。”关于上述约定的正确理解是：（1）只要乙方限购导致不能过户且房产交易中心出具《不予办理房地产交易、过户通知》，则合同自动解除；（2）如果是在签订居间协议或居间版房屋买卖合同之后，网签之前，国家或上海市出具新的限购政策，导致即便签订了网签合同也不能过户的，则属于不可抗力【《合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”】双方互相不负违约责任，相互只能根据《合同法》第九十七条的规定【合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。】要求对方终止履行，恢复原状（甲方退房款，乙方配合撤销网签）；（3）如果在签订居间协议或居间版房屋买卖合同之前，乙方就是限购对象，故意隐瞒其限购的事实而签订网签合同，导致不能过户的，则甲方除有权要求乙方赔偿损失。关键是，这里的赔偿损失是赔偿实际损失还是赔偿网签合同约定的逾期违约金（一般是万分之五）和解除合同的违约金（一般是总房价的20%）？从字面理解，应当是实际损失（如房价下跌给其造成的损失，因交易而发生的交通费、通讯费等经济损失）而非违约金。此外，从网签合同的违约条款也可以看出不能直接以限购导致不能过户为由主张逾期违约金（一般是万分之五）和解除合同的违约金（一般是总房价的20%）。此外，在计算守约方的实际损失时需要注意损益相抵原则，即守约方因违约方的违约在遭受损失的同时也得到利益的，应将其所得到的利益从应得的赔偿金额中扣除。如卖房人在遭受交通费、通讯费等经济损失的同时，也得到了房价上涨的利益，则应当将前者减去后者作为其实际损失。此差额如果是正数，则由买房人赔偿给卖房人；如此差额是负数，则互相不赔偿（不可能守约方赔偿违约方）。
那么，卖房人可否以买房人没有按约付款为由主张逾期违约金和解除合同的违约金呢？即限购一般还会导致银行贷款在过户前不能审批通过，买房人一般也不能现金补足，这样的话，买房人就构成付款逾期，卖房人就可以主张逾期违约金（一般是每日未付款的万分之五），超过宽限期或者催告期，卖房人就可以向买房人主张解除合同的违约金（一般是总房价的20%）。
这其实就是卖房人有没有机会适用上面的条款的问题，其实也就是网签合同什么时候解除的问题？再深究就是网签合同是否自动解除或者买房人是否有解除权并行使解除权的问题。
《合同法》第四十五条：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”《上海市房地产买卖合同》的《补充条款（二）》是一个附解除条件的合同，自条件成就时【因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》】网签合同自动解除。这样，卖房人也就没有机会适用网签合同中关于逾期违约金（一般是万分之五）和解除合同的违约金（一般是总房价的20%）的条款了。
但是，在买房人限购导致不能过户的情形下，房产交易中心往往不出具《不予办理房地产交易、过户通知》。这样，上述解除条件就不成就，合同就没有自动解除（即合同还处于有效状态）。这样，如果买房人符合合同中关于逾期违约金（一般是万分之五）和解除合同的违约金（一般是总房价的20%）的条款时，卖房人就可以适用上述合同条款来向买房人主张逾期违约金（一般是万分之五）和解除合同的违约金（一般是总房价的20%）。至于违约金的调整则是另外一回事。
附李甲与宋某房屋买卖合同纠纷案
案情简介：2012年3月26日，经居间，宋某（乙方）与李甲（甲方）签订“房屋买卖居间合同”一份。该合同约定，甲方将坐落于上海市松江区某路某室房屋（含全部家具、家电、装修）以成交价人民币1,600,000元（以下币种相同）出售给乙方；合同签订时，乙方支付甲方定金30,000元；收到定金后的25天内，签订上海市房地产买卖合同，乙方应支付甲方房款800,000元作为首付款（含定金）；乙方同意居间方代为办理商业贷款，在收到松江区房产交易中心开具收件收据时，乙方须向甲方付清除贷款外的全部剩余房款800,000元，待银行放贷800,000元后，甲方收到最后一笔房款时，该买卖房屋交接。该合同中缝补充条款约定，该价格为卖方到手价格，所有税费由买方承担；买方愿意承担2,000元银行利息帮卖方；买方同意于2012年4月8日前支付20,000元作为定金，共计定金50,000元。该合同另对其它相关事宜做出了约定。 2012年4月7日，宋某、刘某（乙方）与李甲（甲方）签订经网上备案的“上海市房地产买卖合同”一份。该合同约定，乙方以转让价款1,590,000元受让甲方上述房屋;乙方分别于2012年4月7日前支付50,000元作为定金，于2012年4月19日前支付740,000元，于2012年8月31日前支付800,000元；甲方于2012年8月31日腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；在2012年8月31日前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方逾期未付款，甲方应书面催告乙方，自收到甲方书面催告之日起的5日内，乙方仍未付款的，甲方有权单方解除合同，并书面通知乙方，自收到通知之日起的5日内乙方未提出异议，合同即行解除，甲方可从乙方已付款中扣除乙方应向甲方支付总房款的20%向甲方支付违约金，若乙方违约给甲方造成经济损失的，甲方实际经济损失超过乙方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由乙方据实赔偿；甲方逾期未交付房地产，乙方应书面催告甲方，自收到乙方书面催告之日起的5日内，甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同，并书面通知甲方，自收到通知之日起的5日内甲方未提出异议，合同即行解除，甲方除应在收到书面通知之日起5日内向乙方返还已收款和利息（自乙方支付房款之日起至解除合同之日止）外，还应按总房价的20%向乙方支付违约金，若甲方违约给乙方造成经济损失的，乙方实际经济损失超过乙方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由甲方据实赔偿；本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。该合同补充条款（二）约定，在签订本合同时，双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，甲、乙双方同意按下列约定处理：1、双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续；2、因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任，造成甲方经济损失的，乙方应赔偿相应的损失。该合同另对其他有关事项作了约定。 2012年4月7日，宋某、刘某、李甲签订“补充协议”一份。该补充协议约定，上述“上海市房地产买卖合同”中约定的转让价格为李甲净到手价格，所有税费及交易费用均由宋某、刘某承担，另宋某、刘某于同月19日前支付李甲装修补偿费用10,000元；本协议生效后60日内，李甲与抵押权人或者其他权利人注销他项权利的登记。同月19日，李甲向银行结清了上述房屋项下的贷款本息。 2012年7月15日，宋某、刘某、李甲及居间方至松江区房地产交易中心办理上述房屋过户手续。因截止至宋某、刘某、李甲签订上述网上备案的“上海市房地产买卖合同”之日即2012年4月7日，作为非本市户籍的宋某、刘某自购房之日起算的前2年内累计缴纳的社会保险未满12个月，而被拒绝办理。 2012年8月2日，居间方通知李甲于同月6日前办理上述房屋产权过户。同月10日，李甲以其肯定不能在8月31日前收到宋某、刘某以贷款方式支付的800,000元、房价已经上涨并要求加价100,000元未果等理由，拒绝与宋某、刘某另行签订内容一致的2012年7月15日网上备案的上海市房地产买卖合同，以办理上述房屋过户手续。同月23日和31日，李甲短信通知宋某、刘某按约于同月31日前支付余款和付清尾款800,000元后去办过户。同月31日，居间方通知李甲，称因李甲未履行义务，为避免损失，可于9月3日前联系，以处理好产权过户事宜。 2012年9月1日，李甲通知宋某、刘某，称宋某、刘某已逾期付款，按合同应承担相应法律责任。同月5日，李甲通知宋某、刘某，称宋某、刘某未在8月31日向其支付800,000元，故解除合同并追究宋某、刘某违约责任等。同月27日，李甲以因保管不慎灭失（遗失）上述房屋房地产权证为由，向相关单位申请补发，但因宋某、刘某提出异议而未果。 期间，2012年3月26日、4月7日和4月18日，宋某、刘某分三次向李甲支付定金30,000元、定金20,000元和购房首付款750,000元，合计800,000元。2012年6月7日，宋某、刘某经李甲配合，以李甲名义向上海市地方税务局松江区分局缴纳一般营业税79,500元、城市维护建设税8,745元和个人所得税15,900元，合计104,145元，宋某、刘某为此获得了编号为（20114）沪税缴电4245330、4245331、4245332号三份税收通用缴款书。另查明，2012年6月3日，为办理购房贷款，宋某与李甲签订二手房首付款资金交割书。2012年7月11日，宋某、刘某与中国农业银行股份有限公司上海南汇支行签订个人购房担保借款合同、住房公积金个人购房担保借款合同，约定的贷款金额分别为640,000元和150,000元，并授权将上述借款直接划入李甲账户等。 2012年9月，宋某、刘某诉至原审法院称，2012年7月15日，宋某、刘某、李甲及居间方在松江区房地产交易中心递交过户资料时，李甲称忘带产证密码，要回家去拿；登记处的工作人员提出更改买卖合同的签订日期，以便与宋某、刘某缴纳社保金的日期一致，宋某、刘某、李甲均表示同意。然，在居间方将日期更改好并网上备案后，李甲却反悔了，因宋某、刘某拒绝李甲加价100,000元的要求，以致当天过户未果。之后，经宋某、刘某及居间方多次与李甲交涉仍未果。同年8月31日，为办理上述房屋过户手续，宋某、刘某及居间方到达松江区房地产交易中心，然李甲至10时半仍未到场。期间，宋某、刘某及居间方多次以打电话、发短信的方式联系李甲，李甲均未应答。在宋某、刘某及居间方无奈返回的途中，李甲在短信中称在九亭等宋某、刘某付款。同年9月1日和6日，李甲两次致函宋某、刘某，称宋某、刘某未付款已违约及单方面终止合同。李甲配合宋某、刘某及银行办理贷款审批手续并已批准；在涨价未果后，李甲又要求宋某、刘某先行支付800,000元，否则不予办理过户，并实施了不予办理过户行为。李甲上述违约行为，致合同继续履行已无可能。故请求法院判令：1、李甲返还宋某、刘某首期房款800,000元；2、李甲返还宋某、刘某助其归还逾期贷款利息2,000元；3、李甲支付宋某、刘某违约罚金318,000元；4、李甲返还宋某、刘某代李甲缴纳的交易税费104,145元，同时宋某、刘某返还李甲相应税单。
裁判原文节选：
一审【案号：上海市松江区人民法院（2012）松民三(民)初字第2842号】本案中，根据宋某、刘某、李甲在上述本、反诉中所述的诉辩意见，对解除双方之间签订的上述合同，并无争议，其争议主要在于应由谁来承担解除合同的责任问题。首先，宋某、刘某、李甲在“上海市房地产买卖合同”补充条款（二）约定，在签订本合同时，双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续。此属宋某、刘某、李甲对具有效力的合同，当合同约定的条件出现（即成就）时，合同的效力归于消灭的约定，属于附解除条件的合同。该条件成就，合同当然且自动的消灭，不需要当事人再有什么意思表示。其次，2012年7月15日，宋某、刘某、李甲至松江区房地产交易中心，持双方于2012年4月7日签订的“上海市房地产买卖合同”办理上述房屋权利人变更登记手续。期间，因作为非本市户籍购房者的宋某、刘某，截止至上述网上备案合同签订之日没有累计缴纳满12个月的社会保险，故被明确不予办理房地产登记。基于此，上述所附解除条件已经成就，宋某、刘某、李甲之间买卖上述房屋的合同即应解除。在该合同解除后，双方为了促成交易，而另行磋商的行为，不能认定为是违约行为。而宋某、刘某、李甲各自关于因对方违约而解除合同的意见，均不成立。因为，首先，按上述裁判理由，双方之间的合同已因符合所附的解除条件而解除，不存在事后再以对方违约而解除的可能，即同一合同不存在两次解除。其次，宋某、刘某、李甲各自主张的解除合同的理由，其实际系各自在行使约定的合同解除权。按合同关于补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准的约定，应优先适用上述补充条款的约定。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，李甲应当将其向宋某、刘某收取的款项返还给宋某、刘某。这里的款项既包括由宋某、刘某直接支付给李甲的款项，也包括基于税费负担的约定，由宋某、刘某以李甲名义向相关部门缴纳的税费。然，当李甲返还宋某、刘某上述税费时，宋某、刘某亦应将其向相关部门缴纳税费的单据给付李甲。至于宋某、刘某、李甲各自主张的违约金以及李甲主张的房租补贴，基于上述裁判理由，均不予支持。此外，根据李甲主张的关于房价上涨的事实，按损益相抵规则，宋某、刘某因限购而致交易不成并未造成李甲损失，故同样不应支持李甲关于违约金、房租补贴的主张。李甲关于返还房地产权证等请求，因并非由宋某、刘某持有，故对李甲该项反诉请求，不予支持。李甲放弃要求宋某、刘某支付利息的反诉请求，属对自己权利的处分，并无不当，可予准许。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第九十七条之规定，于二〇一三年一月二十二日作出判决：一、宋某、刘某与李甲之间签订的“房屋买卖居间合同”、“上海市房地产买卖合同”及“补充协议”于2012年7月15日解除；二、李甲于判决生效之日起十日内返还宋某、刘某房款800,000元及利息2,000元；三、李甲于判决生效之日起十日内支付宋某、刘某交易税费104,145元，同时宋某、刘某将编号为（20114）沪税缴电4245330、4245331、4245332号的税收通用缴款书给付李甲；四、驳回宋某、刘某的其余本诉诉讼请求；五、驳回李甲的其余反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费15,817元，减半收取7,908.50元，财产保全申请费5,000元，反诉案件受理费3,162.50元，合计诉讼费16,071元，由宋某、刘某负担1,478元，李甲负担14,593元。
二审【案号：上海市第一中级人民法院（2013）沪一中民二（民）终字第791号】本院认为，上诉人与被上诉人就系争房屋签订的房屋买卖居间合同及房地产买卖合同均系当事人真实意思表示，于法不悖，内容合法有效，双方均应恪守。当事人对合同的效力可以约定附条件，附解除条件的合同，自条件成就时失效。本案中，双方当事人在买卖合同的补充条款（二）中约定，因限购政策无法办理产权过户，双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续。因此，当双方于2012年7月15日共同赴交易中心办理产权过户时，因被上诉人截止至网签合同之日没有累计缴纳满12个月的社会保险，从而被交易中心拒绝办理产权过户手续，此时，双方约定的解除条件已经成就，双方之间的买卖居间合同及房地产买卖合同均已解除，该解除的后果并非被上诉人违约而造成，而是双方约定解除条件的结果。合同解除后，被上诉人为满足购房条件，与上诉人协商另行签订内容与原合同一致但签订时间予以延后的房地产买卖合同，上诉人并未同意，双方此后也未能就另行签订合同磋商一致或达成新的买卖合意，双方当事人在本案中均不存在违约的情形，故上诉人要求被上诉人支付违约金及房租补贴的请求，本院不予支持。合同解除后，双方均应互相协力恢复至本案买卖合同签订之前的状态。故此，上诉人理应返还被上诉人支付的购房款以及被上诉人以上诉人名义缴纳的税费，被上诉人亦应将相关缴税单据给付上诉人。关于系争房屋的产权证，被上诉人在二审庭审中自认由其持有，但不同意立即返还，本院判令其应在本判决生效之日起十日内返还上诉人。综上所述，原审法院关于判令合同解除、上诉人返还房款及税费的判决正确，本院予以维持，一审关于诉讼费用的负担，本院亦予以维持。上诉人李甲关于返还房地产权证的上诉请求，具有事实依据，本院予以支持，但上诉人其余的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、维持上海市松江区人民法院（2012）松民三(民)初字第2842号民事判决第一、二、三、四项； 二、撤销上海市松江区人民法院（2012）松民三(民)初字第2842号民事判决第五项；三、被上诉人宋某、刘某于本判决生效之日起十日内返还上诉人李甲编号为沪房地松字（2010）第024732号上海市房地产权证； 四、驳回上诉人李甲的其余反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费人民币7,817元，由上诉人李甲负担7,737元，被上诉人宋某、刘某负担80元。 本判决为终审判决。
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