郑重声明：严禁抄袭、违者必究！
根据物权的公示公信原则，房屋登记在谁的名下，一般就可以推定该房屋系谁所有（即可以推定房产证上的人是房屋的所有权人）。但是，有时房产证上的人和真实的房屋所有权人可能并不一致。如房屋买卖双方为骗取银行贷款而签订了房屋买卖合同并办理了产权过户手续，房子虽然登记在了乙方名下，但是由于这样的合同属于“以合法形式掩盖非法目的”的合同，属无效合同【《合同法》第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：……（三）以合法形式掩盖非法目的；……】，根据《合同法》第五十八条【合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。】的规定，乙方（即房产证上的所有权人）应当返还原物，即将房屋再过户到甲方名下。
非真实买卖，有不同的情形：（1）如上文所举的例子（为骗取银行贷款而签订的房屋买卖合同），属于无效合同；（2）如为担保民间借贷的债权而通过买卖的方式将房屋过户到债权人名下，这种房屋买卖，由于不是双方真实意思的表示，根据《民法通则》第五十五条的规定【民事法律行为应当具备下列条件：(一)行为人具有相应的民事行为能力；(二)意思表示真实；(三)不违反法律或者社会公共利益。】属于不成立的合同。依据不成立的合同而取得房屋所有权，属于没有法律上或者合同上的依据而获得利益，导致另一方受有损失，且一方获利与另一方受损有直接因果关系，属于不当得利；（3）其他。
根据上述分析，非真实买卖背景下，房屋所有权的取回可以通过以下方式实现：（1）确权之诉【案由：所有权确认纠纷】；（2）确认合同无效之诉【案由：确认合同无效纠纷】，因为法院在确认合同无效之后需要对合同无效的法律后果作出处理，即返还原物。（3）不当得利之诉【案由：不当得利纠纷】。（4）其他。但是，具体采取哪种方式还要根据具体的案情。
另外，在“借名买房”、继承、赠与等法律关系中，也可能存在真实所有权人与名义所有权人不一致的情形，（真实的所有权人）也需要通过确权之诉等方式来取回所有权。
附韩某某与夏某某所有权确认纠纷案
案情简介：上海市龙山新村XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”），原登记产权人为原告。
2003年4月，被告向原告书写材料：借你房卡进行贷款，在还贷期间我承担一切经济法律责任，并负责归还贷款，以本人在金华市友好汽车旅游公司的20%股权作担保。追诉期限5年。
原、被告签订上海市房地产买卖合同（合同签订日期栏空白），由原告将系争房屋出售给被告，房屋价款23.3万元，定金1万元，首付6万元，剩余房款16.3万元。除银行贷款外，合同约定的其他房款被告未向原告支付。
2003年5月16日，被告与中国农业银行闸北区河南北路支行签订个人住房抵押借款合同，以所购系争房屋进行抵押，借款16.3万元。银行为被告开设新账号（新银行卡）用于发放贷款、扣划还款。
2003年5月19日，原、被告办理房屋产权变更登记申请。
2003年5月21日，被告、第三人办理系争房屋抵押登记申请。
2003年6月10日，系争房屋核准登记权利人为被告。同日，系争房屋设定抵押登记，抵押权人中国农业银行上海市闸北区河南北路支行，债权数额16.3万元。
2004年10月30日，被告书写证明：系争房屋的房产权实属原告所有，长期以来为其居住。2003年6月，由于筹建衢州友好公司由原告办理过户手续，给被告进行抵押贷款16.3万元。目前其房产价值实为35万元，银行还贷由被告承担。现产权仍为原告，所谓过户于被告仅为形式而已，产权实不属被告。
系争房屋一直由原告居住。
另查明，因至2004年6月30日，被告已经拖欠7期贷款，中国农业银行上海市虹口支行起诉被告，要求被告归还借款本金148，389.80元及利息等。2004年9月，双方达成调解协议：关于系争房屋的住房抵押借款合同继续履行，被告按合同约定的每月还款日期自2004年10月起继续归还借款，并归还截止2004年9月20日的借款本金、利息、逾期利息31，889.86元。后被告并未履行调解协议，该案执行过程中裁定中止执行。
另查明，2009年，被告因诈骗罪、贷款诈骗罪、信用卡诈骗罪、合同诈骗罪被判处有期徒刑18年。该案认定：2003年5月21日，被告未给付任何钱款，与原告虚假办理房屋买卖手续，在形式上获取原告所有的系争房屋产权后，持该房屋产权证，与第三人签订了个人住房抵押借款合同，骗取贷款16.3万元。
另查明，2003年7月9日，中国农业银行闸北区河南北路支行经核准更名为“中国农业银行上海市虹口区曲阳支行”。2009年，经核准变更企业名称为“中国农业银行股份有限公司上海曲阳支行”，即本案第三人。
审理中，原告表示，为促使本案解决，原告自愿代为垫付被告拖欠第三人的房屋抵押贷款本金、利息等费用。由于先行垫付所产生的债权债务不要求在本案中进行处理，原告将另行主张权利。
裁判原文节选【案号：上海市徐汇区人民法院（2015）徐民四（民）初字第496号 】本院认为，原、被告虽然签订上海市房地产买卖合同，并完成产权变更登记手续。但系争房屋买卖过程中，既无查看房屋，亦无房款支付，更无房屋交接。系争房屋一直由原告居住使用。而被告也书写材料说明系争房屋实归原告所有，办理过户手续系用于向银行贷款，只是形式。由此可知，原、被告签订房屋买卖合同的目的是以买卖系争房屋的形式获取银行贷款，双方之间并不存在真实的房屋买卖合同关系，故原、被告签订的关于系争房屋的买卖合同应认定为无效。
系争房屋买卖合同被认定为无效后，双方应返还因该合同取得的财产。故原告要求确认系争房屋归原告所有并恢复登记至原告名下，于法有据，本院予以支持。被告将系争房屋抵押给第三人用于借款，并已办理抵押登记，第三人同意在结清贷款本息等费用后注销抵押登记。现原告自愿代被告偿还贷款本息等费用，以涤除系争房屋的抵押登记，此于法无悖，本院予以准许。
依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十八条的规定，判决如下：一、原告韩某某、被告夏某某签订的关于上海市龙山新村XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》无效；
二、在第三人中国农业银行股份有限公司上海曲阳支行注销上海市龙山新村XXX号XXX室房屋的抵押登记后，上述房屋恢复登记至原告韩某某名下，被告夏某某协助原告韩某某办理上述房屋的房地产变更登记手续。
案件受理费16，500元，减半收取计8，250元，保全费5，000元，合计13，250元，由原告韩某某、被告夏某某各负担6，625元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
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