XXX养老院可行性研究报告

 1 总论 9
1.1项目概述 10
1.2项目建设单位概况 12
1.3项目定位及发展目标 13
1.4项目发展规划 14
（1）近期（1-2年）规划 15
（2）中期（3-5年）规划 15
（3）长期（6-10年）规划 15
1.5 项目建设基本概况 16
1.6项目投资规模及财务评价 17
1.6.1 17
1.6.2项目资金筹措方式 18
1.6.3财务评价 18
1.7项目主要经济技术指标 18
1.8 项目可行性研究报告编制说明 19
1.8.1项目可行性研究报告编制依据 19
1.8.2项目的主要研究内容和方法 20
1.9项目研究结论及建议 21
1.9.1项目研究结论 21
1.9.2建议 23
2 项目建设背景和必要性 24
2.1 项目建设背景 24
2.1.1行业背景——421形态下，庞大的养老需求 24
2.1.2政策背景——我国及海南市政策均支持老龄事业的发展 25
2.1.3市场背景——万亿市场，不足千亿产品 29
2.1.4社会背景——越来越多的人选择去专用的养老机构去养老 29
2.2 项目建设必要性 30
2.2.1项目建设是应对人口老龄化、保障和改善民生提出的现实要求 30
2.2.2是健全美兰区社会保障体系、改善民生的需要 31
2.2.3促进社会主义和谐社会目标的实现 31
2.2.4加快社会福利事业发展的需要 32
2.2.5适应传统养老模式转变，满足人民群众养老需求 32
2.2.6增加美兰区税收，培育新的经济增长点 33
2.2.7提供多个就业岗位，提升海南省的劳动就业率 33
3 市场调查与分析 34
3.1 行业解读 34
3.1.1老龄产业的概念 34
3.1.2老龄产业的特点 35
3.1.3养老产业分类 36
3.2 中国养老产业发展 38
3.2.1我国养老产业发展历程 38
3.2.2我国养老方式的转变：养老方式由单一化向多元化发展 39
3.3 养老家政服务市场现状 40
3.3.1我国养老机构的供给现状 40
3.3.2我国养老机构供给存在的问题 42
3.4 中国养老机构需求分析 43
3.5 我国养老机构供需对比分析 46
3.6 养老模式未来发展趋势 46
3.6.1养老产业必须走社会化的道路 46
3.6.2养老产业必须走产业化的道路 47
3.6.3养老产业必须走专业化道路 47
3.7 市场竞争分析 47
3.7.1行业竞争特点 47
3.7.2 SWOT分析 48
3.8海南省养老服务业概况 50
3.8.1海南省老龄人口状况 50
3.8.2海南省老年服务机构发展概况 52
4 项目建设区位分析 53
4.1 项目建设区位 53
4.2 区位条件分析 54
4.2.1自然环境 54
4.2.2生态状况 54
4.2.3经济条件 55
4.3 项目建设地综合条件分析 55
4.4小结 56
5 项目建设目标、定位及发展规划 57
5.1 建设目标 57
5.2 项目定位 58
5.2.1项目定位分析 58
5.2.2项目核心特色 59
5.3海南美兰国际养老中心各功能区 64
5.3.1养老中心公寓 65
5.3.2中国老年大学海南分院及管理人员进修学院海南分院 66
5.3.3北京协和医院海南分院 67
5.3.4科技文化艺术博物馆及会议中心 68
5.3.5居民回迁住宅 69
5.3.6商业配套中心 69
5.3.7五星级酒店 70
5.3.8生态农庄 70
5.4服务项目 71
5.5养老机构管理制度 72
5.5.1人员管理制度 72
5.5.2财务管理制度 73
5.5.3卫生及健康管理制度 73
5.5.4饮食管理制度 74
5.6 项目发展战略 74
（1）近期（1-2年）规划 75
（2）中期（3-5年）规划 75
（3）长期（6-10年）规划 75
6 工程技术方案 77
6.1设计指导思想及原则 77
6.1.1指导思想 77
6.1.2原则 77
6.2 规划设计方案 78
6.2.1规划原则 78
6.2.2项目选址 78
6.2.3养老养生中心公寓设计原则 79
6.2.4整体布局 79
6.2.5住宅设计 80
6.2.6内部规划设计 81
6.3工程方案 84
6.3.1设计思路 84
6.3.2设计依据 84
6.3.3建筑物设计规模分析 85
6.3.4辅助设施设备 86
6.4 结构设计 87
6.4.1设计依据 87
6.4.2结构选型 87
6.5 绿地工程 87
6.6 公辅工程 88
6.6.1电气设计 88
6.6.2供水 88
6.6.3空调、采暖季通风 89
6.6.4医疗救护呼叫系统 90
6.6.5智能保障系统 90
7 环境保护 91
7.1 设计依据及原则 91
7.2 生态环境影响分析 92
7.2.1施工期环境影响分析 92
7.2.2营运期环境影响分析 94
7.3 生态环境保护措施 94
7.3.1施工期环境防护措施 94
7.3.2运行期环境防护措施 95
8 安全卫生、消防及节能 97
8.1 安全卫生、消防 97
8.2 节能 98
9 组织机构及实施进度规划 100
9.1 项目组织机构 100
9.2 劳动定员 101
9.3 团队建设 102
9.4 项目实施计划 103
9.4.1项目建设工期 103
9.4.2项目建设管理 103
9.4.3项目实施进度规划 104
9.5 项目招标组织 105
9.5.1招标目的 105
9.5.2招标原则及招投标方案 105
10 项目投资概算 108
10.1 估算范围及依据 108
10.2 总投资估算 108
10.2.1建筑投资估算 108
10.2.2总投资及其构成分析 111
10.3 资金使用计划 111
10.4 资金筹措计划 111
11 项目效益预测 112
11.1 预测依据 112
11.2 销售收入和销售税金及附加 112
11.3 总成本费用 112
11.4 利润与利润分配 113
11.5 财务评价 113
11.6 不确定性及盈亏平衡性分析 114
11.7 财务评价结论 115
12 研究结论及建议 116
12.1 研究结论 116
12.2 建议 117
财务附表 单位（万元） 118
附表一 ：销售收入、税金及附加 118
附表二：项目流动资金估算表 120
附表三：损益和利润分配表 120
附表四：项目财务现金流量表 121
附表五：项目资本金财务现金流量表 122
附表六：外购原材料费用估算表 123
附表七：外购燃料、动力费用估算表 123
附表八：工资及福利费用估算表 124
附表九：固定资产折旧费用估算表 125
附表十：无形及递延资产摊销费用估算表 126
附表十一：总成本费用估算表 127
中国自1999年步入人口老龄化国家行列，发展速度快、规模大深为国际社会关注，给中国的经济和社会发展带来压力和挑战，给中国的家庭带来极大的负担。国家统计局第六次人口普查结果：目前，我国60岁及以上人口已达1.85亿，占全国总人口的13.26%，比2000年人口普查上升2.93个百分点（其中65岁及以上人口占8.87% ，比2000年上升1.91个百分点）。
中国已经正式进入老龄化社会，中国的老龄化进程将逐步加快。“十二五”时期，随着第一个老年人口增长高峰的到来，我国人口老龄化进程将进一步加快。从2011年到2015年全国60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.21亿，平均每年增加老年人860万；老年人口比重将由13.3%增加到16%，平均每月递增0.54个百分点。老龄化进程与家庭小型化、空巢化以及中国现时期独特的“421”家庭结构相伴随，与经济社会转型期的矛盾相交织，社会养老保障和养老服务的需求将急剧增加。
从社会角度观察孤寡老人的养老问题，已涉及我国经济、政治、文化和社会生活等诸多问题。未来20年，我国人口老龄化日益加重，到2030年全国老年人规模将会翻一番，老龄事业发展任重道远，养老已经成为建设和谐社会的其中一项大问题，如何解决孤寡老人的养老问题，是一个亟待解决的社会课题。
我国近年来加大力度推动机构养老事业发展，出台系列政策支持养老服务业发展。《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》鼓励发展家庭服务业和社会福利事业；2011年2月11日，民政部发布《社会养老服务体系建设“十二五”规划》，为“老有所养”的战略目标明确了发展内容。国家加大资金投入，进入21世纪，在城镇建立面向“三无”老人的社会福利院，在农村为“五保”老人提供集中供养场所和生活服务；颁布《关于加快实现社会福利社会化的意见》、《关于加快发展养老服务业的意见》等政策文件，鼓励和调动社会力量，采取公建民营、民办公助、政府补贴、购买服务等形式，推动养老机构较快发展。
在此背景下，本项目投资公司——XXX海产生物制药集团有限公司，为顺应我国老龄化产业发展进程，满足人们对新型养老方式的需求，带动我国老龄产业的规范化发展，本项目公司依托现有的资金、产品、市场、技术及发展优势，拟投资100亿美元，在海南省海口市美兰区大致坡镇新建一个综合性的国际养老示范中心,项目总占地约6000亩,其中包含3000亩国际养老基地，3000亩科技孵化基地,项目将新建美兰国际养老示范中心,社区公共服务设施、商业配套中心等配套设施，同时结合当地的实际环境和资源，进行统一规划，建设绿色有机的、可持续发展的生态农业产业园及整个园区的公共设施，为“老有所用，老有所创”提供基地，项目能够辐射周边约30平方公里，带动地方新农村城镇化建设。
我国收养性社会福利单位供给的总体状况
海南属于沿海地区，经济发展一般，但气候温和，来此休假的老年人很多。海南岛山清水秀，工业污染少，有广阔的森林，是一天然大氧吧。这里远离城市的喧嚣，无论是短期的休闲还是长时间的养老居住，这里无疑都是理想的世外桃源。
民政部6月21日发布的《2011年社会服务发展统计公报》显示，截至2011年底，全国各类养老服务机构40868个，比上年增加964个，拥有床位353.2万张，比上年增长11.7%(每千名老年人拥有养老床位19.1张，比上年增长7.3%)，年末收养老年人260.3万人，比上年增长5.4%。
相关资料显示，2011年，全国60岁及以上老年人口18499万人，占总人口的13.7%，其中65岁及以上人口12288万人，占总人口的9.1%。人口老龄化形势严峻。

社会服务机构床位数 单位：万张、张
指标 2000年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年
床位数 113.0 163.9 193.3 257.3 286.1 326.5 349.6 396.4
每千人口床位数 0.89 1.25 1.47 1.95 2.15 2.45 2.61 2.94
在老龄服务方面，截至2011年底，全国共有老龄事业单位2503个，老年法律援助中心19407个，老年维权协调组织8.4万个，老年学校48116个、在校学习人员603.2万人，各类老年活动室41.3万个，全年接待来信来访45.8万次。
（二）不提供住宿的社会服务。
1.老龄服务。2011年，全国60岁及以上老年人口18499万人，占总人口的13.7%，其中65岁及以上人口12288万人，占总人口的9.1%。截至2011年底，全国共有老龄事业单位2503个，老年法律援助中心19407个，老年维权协调组织8.4万个，老年学校48116个、在校学习人员603.2万人，各类老年活动室41.3万个，全年接待来信来访45.8万次。