这几天位于马尾的第四代中建元享府备案上市，位于东二环的保利国贸天琴湖，也开始预售。
近期的土拍上海西两个纯商地块，也规划第四代住宅，可以说第四代住宅开始在福州刮起了一阵旋风。
近期也有网友意向天琴湖，特别在4群里面，大家的主要关注度都在东区的新盘。
其中天琴湖的舆论走向，也从高关注+预期4W左右，逐渐走到3.8W，再走到目前3.5W。
按4群网友的一句话总结：从最早的期待到现在一点兴趣都没有。
01
第四代住宅
网络信息如下：第四代住房，又称庭院房、立体园林生态住房或城市森林花园建筑。
目前分成三类，空中停车住宅、空中立体园林住宅，这两种看上去更像这个产品真正的构想。
不过从福州第四代产品来看，都是第三种，就是保留了传统住宅设计，添加私家花园和共享庭院，就是所谓的前庭后院。
对于这种生态住宅，有一些限制，大体如下：（搬运博宇设计关于缦云的文章内容）
空中花园：
· 住宅每套设置空中花园。
· 外挑尺寸大于2.4米且不超过3.6米。
· 高度不小于两个自然层，平台不封闭，无围护结构。
· 覆土深度不低于0.5米，平台绿化面积不小于其水平投影面积的60%。
空中园林街巷：
· 开敞式公共休闲绿化平台，连接一定数量的住户并供业主共享。
· 层高不小于两个自然层高的，不封闭，无围护结构。
1、空中花园： 水平投影面积可以突破套型套内建筑面积15%的限制；平台外挑尺寸小于1.8米的部分，按投影面积1/2计容及计算产权；大于1.8米的部分不计容不计产权。
2、空中园林街巷：不计容不计产权。
关于这些内容，都是针对第四代住宅，主要关注点：
1、空中花园禁止封闭，高度是两层，可以理解成露台。
2、花园超1.8米部分不计容，小于1.8米半计容，相当于1.8米以上赠送，以内跟阳台一样。
3、庭院街巷业主共享，同时不计容，就是赠送。
按缦云户型图为例，南北阳台的超过1.8米部分的花园部分全是赠送，同时电梯厅北侧的空中坊巷也是赠送。
02
优缺点
关于这个第四代住宅，看上去很好实现大平层住宅，与传统别墅的庭院的结合，同时还给出了部分政策支持。
当然伴随着新产品，肯定也有一堆缺点被诟病，大体如下：
1、花园的养护问题：虽然采取智能滴灌，不过面对花园的成长始终需要维护，同时还有排水的问题，以及花草是否吸引蚊虫等。
2、无法封包问题：对于超大阳台，被禁止封包，同时是两层高度，也没办法操作，对于福州的台风，还有小孩子的游玩，看上去也是无解。
3、隐私采光问题：由于花园阳台的进深基本都在3米，很容易遮挡楼上，同时错层的布局，楼上楼下也存在隐私。
当然为了建筑安全，对于这种空中花园，种植的植物也基本为浅根系，防止破坏楼体，加上覆土的承重等，这个新产品的建安成本也偏高。
福州在这种产品的推广上，还对户型面积做了限制，按最新土拍公告来看，要求是144平米以上，从目前几个产品来看，除了国贸天琴湖是135平米起步外，剩余也都是144以上。
03
为何被玩坏？
关于这个新产品，推出也满一年，从建发缦云年初上市，标榜福州首个第四代住宅，同时通过低容积率的优势，减小公摊，加上2T2的软隔离，做到南面独享花园，偶数层北面也独享庭院。
当时舆论：建发玩得溜，这新产品真不错，赠送这么多，可惜面积太大，只有改善才能买。
在奥体遇冷严重，地块底价成交的背景下，这个定位改善的新盘，做到了热销。
可以说结果是出乎意外，网络很多都把原因归结到第四代住宅的稀缺吸引力上。
随着缦云热销，闽北CBD的第四代豪宅，国贸天琴湾上市，一次性开盘就热销，精装均价5.5W，套均1500W。
看上去这个新产品，在楼市遇冷的时候，成了去化的催化剂。
随后的玩法开始逐渐离谱，由于土拍遇冷，福州为了吸金，开始提高容积率和限高。
最明显的就是晋安湖CBD的商改住，以及上海西新村的旧改。
两个区域的容积率都达到3.0左右，限高100米。
在这样的背景下，指导价到4.5W，同时再给出第四代住宅这个政策支持。
只不过从发展来看，这样的玩法，有点被玩坏了。
先聊聊近期备案的马尾中建元享府，国企兜底马尾地块，容积率3.4，限高100米，面积36.39亩，成交楼面价1.3W。
项目备案毛坯均价2.4W，这样的单价，在市区肯定不算高，只不过项目位于马尾，如今的马尾遇冷严重，售价低于2W，大部分新盘都以刚需为主，试图依靠低总价来吸引外溢刚需。
项目定位第四代，户型起步是150平，按2.4W均价计算，相当于总价360W。
由于高容积率+高层住宅定位，这次备案的175平复式，公摊43平米，公摊率24.5%。
虽然门口是地铁站，不过作为改善，南面被新大陆遮挡一线江景，少了加分项。
对于项目的去化，虽然刚上市，不过基本在拿地的时候，就可以确定是一个难卖的项目。
第四代住宅的高建安，注定了它不适合低价项目，只有高价项目才能压缩建安的占比。
同时高容积率导致的高公摊，以及要求的大户型起步。
这些基础条件已经决定了这个盘，就没办法按板块的需求定位去做建设，变向加大地块的上市难度。
对于兜底国企而言，2.4W的备案价，1.3W的楼面价，差价9K，对于普通刚需盘，可能还有利润。
对于这个第四代住宅加持的项目，在不降价的背景下，也已经难言利润。
目前随着第四代住宅供应增加，稀缺性消失后，这样的高密度住宅，在马尾区，可以提前宣布，兜底的国企，亏本可能都不太好卖。
除了马尾的项目外，东区的天琴湖也开始预售，项目指导价4.5W，国贸底价拿地，楼面价2.26W，要求100%精装，容积率2.8，限高100米。
项目还未开盘已经提前采取分销，宣称3.2W起，按群友分享，首开均价预计在3.5W左右。
对于项目而言，地处东区，指导价4.5W，可以说如果按规划，建安成本也可以压缩占比，奈何目前的东区滞销，竞品一堆。
国贸虽然是底价拿地，但是楼面价也达到2.26W，加上精装要求。
项目的招标公告，建安达到了7.2K，可以说成本已经近3W，目前3.5W的售价，基本也是提前宣布没钱赚。
不同于高峰期拿地房企，项目是在低迷的土拍，房企底价拿下，奈何结局居然是没钱赚。
当然700+套的房源，最后的结果可能不仅仅是没钱赚。
目前最大的争议就是公摊，按3群lili分享的资料来看（可关注公众号：lili说房)：
项目135平米的户型计算，把庭院和阳台花园的面积都纳入，合计128平米，公摊极低。
至于为何会导致所谓的得房率低？
按实际计算看看，庭院和卧室南向阳台面积，合计34.7平米，套内93.5平米，公摊率25%。
而这个套内还是包括设备平台、飘窗等赠送。
如果扣除这些赠送，再把阳台半计容等全部纳入计算，项目备案的套内面积是86平，公摊率36%。
以上计算，也仅仅是参考，实际以最终备案为准。
导致如此高公摊，并非是因为所谓的前庭后院导致，而是因为规定的产品起步面积。
在容积率2.8，限高100米的背景下，已经不太适合做刚改的2T2。
由于高层住宅的消防配建，要求双楼梯和防火间等，导致这种高层公摊一直居高不下。
目前常见就是两种，做连廊户型，平摊后降低占比，做大平层改善，大面积降低占比。
从目前东区的处境来看，这个地块可能最好的参考就是北面的揽湖郡，部分高层刚需+小高层刚改。
奈何面积被限制，此时如果做135平米以上的连廊，明显会被吐槽更惨。
所以做了2T2的刚改产品，加上高层住宅电梯联动使用，庭院部分也做到不到独立使用。
做个公摊的参考：
国贸天琴湾：240平-公摊48平， 263平-公摊47平
龙庭路95号：235平-公摊37平，283平-公摊45平
建发朗云：180平-公摊46平，234平-公摊48平
建发玺云：178平-公摊42平，211平-公摊41平
建发缦云：169平-公摊34平，147平-公摊34平
从备案公摊来看，只要是高层住宅，公摊基本都在40-48平米，其中建发缦云，由于是小高层，所以公摊最少34平。
以此类推，天琴湖是30-32层住宅，公摊预计锁定45平左右，这样的公摊面积，要想公摊率在25%，已经要求户型面积不能低于180平米。
所以对于项目的高公摊，并非是第四代的锅。
真正的问题是因为，第四代住宅限制了起步面积，加上高容积率定位，区位做不了高改的混合问题所致。
即便项目已经通过设备平台和飘窗赠送9.5平米，奈何依然弥补不了这个缺憾。
当这个问题被放大后，对于大阳台和庭院的亮点，被市场认为消耗大部分套内面积，转而觉得不再亮眼，从而也放大了新产品的自身缺点。
可以说135平做32层的2T2，不管是不是第四代，公摊都不会低，只是正好遇上了。
04
新模式思考
这几年福州的楼市颇有意思，2018年推出的安商房，通过商品房和安置房混合，希望借此拉高安置房的居住品质和标准，希望很美好。
随后的发展，纯商变成稀缺品，安商房被人诟病，商品房的高物业费让拆迁户无法接受，拆迁户无证低价甩卖的情况让商品房业主无法接受。
可以说安商房的模式，看上去很成功，成功压制了福州的房价，最终的结局在楼市遇冷后，安商房也被福州默默抛弃。
除了安商房外，这几年开始流行TOD，地铁上盖，推出了不少超级大盘，比如万科城市之光、大东海江山府、榕耀之城等等。
关于TOD主打都是地铁直达小区，但是伴随着一系列隐患也同样被人诟病，比如地铁是否产生震动，小区进出问题，大盘的管理，人流问题等等。
随着这些大盘的推出，不少远郊盘也进入滞销，加上TOD的上市周期偏慢，可以说也变相压垮拿地房企，至于未来真正的居住便利度，也只能等交房再做观察。
随着安商房、TOD热度过去，福州开始推出第四代住宅，从建发缦云低容积率的优势，宣传是空中别墅。
一年过后，高容积率地块也给出这个产品加持，一下子变成了钢铁森林。
虽然房企在产品上，也给出了靓丽的设计，效果肯定强于几年前的这类产品。
奈何被限制的起步面积，区位做不了高改的缺陷，高容积率带来的低得房率，偏高的建安成本，供应增加后稀缺型的消失。
这些缺点同时加持下，让这个新产品，一年时间，舆论已经逐渐倒转。
综上，在福州吃螃蟹，不容易。
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