最高人民法院研究室答复中指出：“《物权法》第二十八条规定的“人民法院的法律文书”应当包括判决书、裁定书和调解书。但以物抵债调解书只是对当事人之间以物抵债协议的确认，其实质内容是债务人用以物抵债的方式来履行债务，并非对物权权属的变动。因此，不宜认定以物抵债调解书能够直接引起物权变动。依照《物权法》第二十八条的文义，其重点在于强调说明物权变动的时间以法律文书生效时为准，而并非旨在规定所有的生效法律文书都能引起物权变动，对于能够引起物权变动的法律文书也要根据案件的具体情况作出判断。就调解书而言，首要必备的条件就是要具有直接发生物权变动的内容。但以物抵债调解书内容只是用物抵债，而物权变动仍要进行登记和交付，即此调解书并不具有直接导致物权变动的内容。人民法院也仅是对当事人之间的以物抵债协议的内容是否合法作出判断，其公权力的介入仅体现在确认协议的合法性上，由于此调解协议并不具有直接导致物权变动的内容，也就不存在与登记或交付相同公示作用的问题。鉴于民事调解书的本质在于对调解协议的确认，而以物抵债调解协议作为协议的一种，其本质属于债的范畴，此协议所产生的直接后果是一方当事人取得要求移转抵债物所有权的请求权，另一方当事人则负有移转此抵债物所有权的义务，即要将动产的抵债物进行交付，将不动产办理过户登记。这时创设物权仍要按照依法律行为导致物权变动的规则进行。在调解书生效后，仍要当事人持调解书办理交付和过户登记，抵债物方发生物权变动。负有履行义务一方的当事人未履行交付或登记过户的义务，另一方当事人可以申请法院强制执行。”[1]
同时，根据《物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因此，“房屋所有权发生变更需要办理房屋权属变更登记。所以，在未办理房屋权属过户登记之前，你不能依据公证的抵债协议取得这套房屋的所有权。”[2]
关于此问题，首先要明确管理人不能依据《企业破产法》第18条的规定解除债务人与债权人达成的以物抵债协议。因《企业破产法》第18条适用的前提是债务人和债权人之间的合同义务均未履行完毕。而在以物抵债协议中，债权人往往已经履行了自己的义务，并且享有了对债务人的权利，债务人为履行自己的义务，才签订以物抵债协议。因此，以物抵债协议不符合《企业破产法》第18条规定的适用条件，管理人不能依据该条司法解释解除以物抵债协议。
管理人不能解除以物抵债合同，并不意味着债权人就有权请求继续履行合同。以物抵债协议项下的债权人仍享有债权，若一旦继续履行以物抵债协议，债权人将基于以物抵债协议取得物权，无异于使该债权人享有了物权性质的权利，该行为在本质上是一种个别清偿行为，不符合破产程序公平受偿的原则。因此，在破产程序中，即便债权人请求继续履行以物抵债协议，管理人也要将其请求转化为金钱之债，进而通过破产程序公平受偿。
《九民纪要》44条：“当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持。”
根据《九民纪要》44条，如不存在恶意损害第三人合法权益等无效事由的，以物抵债协议合法有效。如抵债物未按协议约定交付债权人的，债权人则可以通过诉讼等方式，请求交付抵债物，并获得抵债物所有权，实现以物抵债的目的。
因为债务清偿期届满后，债务如为金钱之债则数额就会确定，在此客观基础上达成的代物清偿协议往往为双方当事人的真实意思表示，对该合意的效力应予确认。同时，为保护双方的合法权益不受损失，也应赋予双方请求人民法院或仲裁机构变更或撤销代物清偿协议的救济权。《物权法》第一百九十五条第一款规定：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。”第二百一十九条第二款规定：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形，质权人可以与出质人协议以质押财产折价，也可以就拍卖、变卖质押财产所得的价款优先受偿。”参照上述规定，当事人在债务清偿期届满后，可以折价或拍卖、变卖等方式来清偿债务，而为此缔结的相关协议及履行行为均在法律授权范围内，应认定其法律效力。[3]
同时，若当事人在债务清偿期届满后达成代物清偿协议，并完成给付行为，如已办理不动产变更登记或股权转让登记，该代物清偿协议当然属于有效行为。一方当事人反悔，要求确认代物清偿协议无效，应不予支持。但如果当事人一方认为该抵债行为存在《合同法》第五十四条规定的可变更、可撤销情形下，可依法请求人民法院或仲裁机构变更或撤销。第三人如果认为债务人与债权人存在恶意串通，转移责任财产，损害了其合法权益，可依据《合同法》第五十二条第（二）项的规定，请求人民法院确认债权人与债务人之间履行的代物清偿行为无效。
① 新债清偿的构成要件
新债清偿成立的要件为:（1） 双方需有旧债务存在。如旧债务已不存在或无效，新债清偿契约即无从成立。（2）债权人与债务人间需有负担新债务以清偿旧债务之意思表示合意。（3）以负担新债务作为清偿旧债务的方法。新债务不履行时，旧债务并不消灭。
在证据不足以推定当事人是否新债务成立时消灭旧债务达成合意时，应作出有利于债权人的解释。在基于合同形成的债权债务关系中，保护债权是基本立足点，这既源于合同应当全面、及时履行的基本原则，也是诚实信用原则的基本要求。而且，若旧债权消灭，其上担保、从权利一并消灭，债权人还要承担新债权不能实现的风险，显然对债权人不利。因此，在合同解释上，除非有充分证据证明当事人之间就消灭旧债达成了合意，否则，不应作出有损于债权的解释。债的更改和新债清偿对于债权的保护在程度上显然存在重大区别。在债的更改，由于旧债务在新债务成立时归于消灭，在当新债务因法律上或者事实上等原因沦于给付不能时，债权人之债权则无法回复到旧债并概括存在于债务人的一般责任财产，于其而言显然较为不利。基于保护债权的理念，债的更改一般需有当事人明确消灭旧债的合意，原则上似不宜通过对所谓“抵偿”、“抵顶”等语义较为模糊语词的解释得出“消灭旧债”结论。因此，当事人于债务清偿期届满后达成的以物抵债协议，性质一般应为新债清偿。换言之，债务清偿期届满后，债权人与债务人所签订的以物抵债协议，如未约定消灭原有的金钱给付债务，一般应认定系双方当事人另行增加一种清偿债务的履行方式，而非原金钱给付债务的消灭。
② 新债清偿的效力
在通州建总集团有限公司与内蒙古兴华房地产有限责任公司建设工程施工合同纠纷一案中，最高人民法院指出：“三、在新债清偿情形下，旧债务于新债务履行之前不消灭，旧债务和新债务处于衔接并存的状态；在新债务合法有效并得以履行完毕后，因完成了债务清偿义务，旧债务才归于消灭。四、在债权人与债务人达成以物抵债协议、新债务与旧债务并存时，确定债权是否得以实现，应以债务人是否按照约定全面履行自己义务为依据。若新债务届期不履行，致使以物抵债协议目的不能实现的，债权人有权请求债务人履行旧债务，且该请求权的行使，并不以以物抵债协议无效、被撤销或者被解除为前提。”
在2012年最高人民法院公报案例中指出：“债权人与债务人约定以代物清偿方式清偿债务的，因代物清偿协议系实践性合同，故若债务人未实际履行代物清偿协议，则债务人与债权人之间的原金钱债务并未消灭。法院认为：成都港招公司与招商局公司于1998年4月12日签订《债权债务清算协议书》，约定招商局公司应将其泰丰国际商贸中心项目用地土地使用权以评估价34441941元抵偿其所欠成都港招公司的3481.55万元的债务。该协议书系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应属有效。根据该协议，招商局公司对成都港招公司负有3481.55万元的金钱债务，招商局公司对成都港招公司负有给付泰丰国际商贸中心项目用地土地使用权的义务。本院认为，成都港招公司与招商局公司双方协议以土地作价清偿的约定构成了代物清偿法律关系。依据民法基本原理，代物清偿作为清偿债务的方法之一，是以他种给付代替原定给付的清偿，以债权人等有受领权的人现实地受领给付为生效条件，在新债务未履行前，原债务并不消灭，当新债务履行后，原债务同时消灭。本案中，成都港招公司与招商局公司虽然签订了《债权债务清算协议书》并约定“以地抵债”的代物清偿方式了结双方债务，但由于该代物清偿协议并未实际履行，因此双方原来的3481.55万元的金钱债务并未消灭，招商局公司仍对成都港招公司负有3481.55万元的金钱债务。”（这里的“代物清偿”应视为“新债清偿”）[4]
① 债务更新的要件
债务更新的要件为：（1）须有旧债务存在。（2）须有新债务之成立。（3）须有债之要素之变更。所谓债之要素是指债的主体、客体，更改契约须变更此等要素，亦即使新债务与旧债务异其要素始可，若仅变更清偿期、清偿地或给付数量，均非要素之变更，不得成立债务更新。（4）须有更改之意思。所谓更改的意思，即是新债务成立、旧债务消灭之意思。若不具有此项意思，只有变更债之要素之事实者，则在主体变更，或为债权让与或为债务承担，在客体变更原则上应为新债清偿。（5）须有适法之当事人。
② 债务更新的效力
债务更新乃因消灭旧债务而成立新债务之契约，故其效力如下:（1）旧债务之消灭(此点与代物清偿同，与新债清偿异)，更改契约成立后，旧债务当然消灭，其从属债务如利息、违约金等，及旧债务之担保，均随之消灭，除非当事人特约使担保移附于新债务。（2）新债务之成立。更改之契约成立后，新债务当然成立，而此新债务并非旧债务之继续，乃异于旧债务的独立的他个债务，故旧债务之抗辩，在新债务不得主张，但在双方于更改时保留抗辩，自不待言，而新债务之时 效，应重新起算。
[1] 《最高人民法院研究室关于以物抵债调解书是否具有发生物权变动效力的研究意见》，载张军主编、最高人民法院研究室编：《司法研究与指导》2012年第2辑（总第2辑），人民法院出版社2012年版，第138～142页。
[2] 《仅依据经过公证的以房抵债协议而不进行房屋过户登记，不能取得房屋所有权》，载最高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判指导与参考》2011年第3辑（总第47辑），人民法院出版社2011年版，第246页“民事审判信箱”。
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