物业人必看防疫操作指南！《新型冠状病毒物业防疫手册》

物业管理企业特殊流行病防疫手册

编撰/现代物业编辑部 

发布/现代物业杂志社  云南省物业管理行业协会

 

新型冠状病毒（2019-nCoV）感染引发的肺炎疫情目前尚未终止且仍在不断扩大，各地纷纷出台限制人口流动的紧急应对措施，导致当前国内人口相对集中于居住区域；在城市则是集中于各住宅小区当中，使得各住宅区域的物业管理企业正面对着防控疫情的重大压力。另一方面，春节假期行将结束，非疫情特别严重地区也将陆续迎来开工，但疫情何时结束的准确信息仍未有定论，办公、生产类物业的服务企业仍需做好各项防范工作。

为应对目前的紧急情况，《现代物业》特向多方汇集相关资料，根据我国物业管理行业及企业工作特点，紧急编撰《物业管理企业特殊流行病防疫手册》，以期能够为广大物业管理企业提供防控疫情的操作参考。

 

现代物业编辑部

2020年1月31日

 

说明：

本手册内容只针对物业管理行为，不涉及专业医学范畴，亦非强制性执行标准。

本手册内容侧重于物业管理通用基础服务内容，并未针对任何特定类型物业，或其他延伸性服务内容。若物业项目具有自身特殊性，如服务于某一特定行业、特定人群，或具有特殊、特定用途，其具体细节性操作可参考其他针对性防疫指南或说明。

欢迎各界对本手册内容进行完善补充，及对有误之处进行指正。

索引：

一、设施设备防护操作

（一）空气相关设备

（二）给排水

（三）电梯

二、清洁、消毒操作

（一）清洁材料

（二）清洁、消毒操作

三、安全秩序预防操作

（一）安防计划

（二）人员控制

四、物业工作人员个人防护

（一）个人防护

（二）防护用具及物资

1、口罩、手套等隔离物品

2、洗手液

3、其他流行病物资

（三）隔离措施

（四）防护用品的使用及废弃处理

五、其他注意事项

（一）信息公开

（二）心理干预

（三）员工政策

（四）供应商注意事项

一、设施设备防疫操作

（一）空气相关设备（包括但不限于：暖通空调、新风机、过滤器、风柜、过滤网、百叶等）

1、制订出空调系统保养日程表。

2、通过对新风装置、通风管道、空气过滤装置、消毒装置进行特殊的标记说明，以及清洁和监控房屋，以维持一个安全而健康的室内环境。【香港“屋宇设备运行及维修行政人员学会”（BSOMES）意见书，2003】

3、加强室内外空气流通，最大限度引入室外新鲜空气：

·以循环回风为主，新、排风为辅的全空气空调系统，在疫情期内，原则上应采用全新风运行，以防止交叉感染。

·采用专用新、排风系统换气通风的空气——水空调系统，应按最大新风量运行，且新风量不得低于卫生标准（每人每小时30m³），达不到标准者应通过合理开启门窗，加强通风换气，以获取足额新风量。

·对于只采用独立式空调器（机）供冷供热的房间，应合理开启部分外窗，使空调房间有良好的自然通风；当空调关停时，应及时打开门窗，加强室内外空气流通。

·在疫情期内，全空气空调系统与水——空气空调系统宜在每天空调启用前或关停后让新风和排风机多运行1小时，以改善空调房间室内外空气流通。

4、做好空调系统各部件的清洗消毒工作：

·空调系统运行前必须对过滤器与过滤网进行清洗或更换。运行中，有突发病案的建筑，空调系统的所有过滤器，必须先消毒，后更换。空调系统的所有过滤器，在疫情期内，宜每周清洗或更换一次。

·空调系统运行前必须对空调箱内的表冷器、加热器、湿膜加湿器消毒冲洗一遍；运行中带回风的空调箱宜每周消毒冲洗一到两次；新风空调机组宜每周消毒冲洗一次。消毒时，必须将空调箱的进、出口风门关闭。

·空调系统运行前空调箱内的凝结水水盘、喷淋室与加湿段的水槽，必须用消毒液擦洗，再用水冲洗。在以后的运行过程中，宜每天用水冲洗一次。空调箱内其他功能段，必须保持干燥清洁，不能有积水。

·空调机组的凝结水水盘，及明、暗装风机盘管的凝结水盘，必须保持凝结水排水通畅，消除存水凹槽。有条件的地方可以每周作一次喷雾消毒。

·对为“非典”病人、疑似病人、医学观察对象或密切接触者服务的空调机组、风机盘管以及独立式空调器（机）的凝结水必须单独收集，经消毒处理后方可排放。

·空调房间内的送、回风口应经常擦扫、保持清洁。

·清洁或更换过滤器时，应佩戴护目镜、口罩和防护手套。

5、加强冷却塔与冷却水水系统的清洗消毒，改善冷却水水质：

·使用喷淋式冷却水塔的建筑物在疫情期内，应通过提高排污量与增加补水量的方法，改善冷却水的水质，降低含菌量。

·当地卫生监督部门宜对喷淋式冷却水塔水中的含菌量进行不定期的抽检。

6、空调通风系统的一定位置或房间内宜安装空气消毒除菌装置：

·对于无法按全新风运行的全空气空调系统，建议在空调回风总管内或其他部位安装紫外线灯，其照射强度时间为6000－7000μW·S/cm²（相当于在1m2断面7－8m长风管内安装30支C波段无臭氧30W紫外线灯管）。也可采用其他可靠的消毒或过滤装置，如高效过滤器或静电除菌装置等。

·一些采用空气——水空调系统的场所，有条件时可在出风口按房间面积每10m²安装一支C波段无臭氧30W的紫外线灯管，要注意防止紫外线照射到人体。也可采用其他可靠的消毒装置如高效过滤器或静电除菌装置等。

·对于只采用独立空调器（机）的房间要保证更安全时，可在房间内放置循环风消毒装置。

7、空调系统的关键部位应定期消毒：

·空调箱的封闭消毒：可采用过氧乙酸薰蒸（用量为1g/m³）或用0.5％过氧乙酸溶液喷洒后封闭60分钟，然后再用高压水冲洗掉尘埃与残余消毒剂。

·风机盘管与房间空调器凝结水盘的消毒：可采用500－1000mg/L含氯消毒剂或0.2％过氧乙酸溶液喷雾消毒，也可在凝结水盘表面宜喷涂纳米级的SiO₂或Ag₂O₃等抗菌材料。

·可拆卸部件的消毒：可用250－500mg/L的含氯消毒剂溶液浸泡15～30分钟后用清水洗净。

·不拆卸部件的消毒：用1000mg/L的含氯消毒剂溶液擦拭消毒，连续3遍，30分钟后用清水擦洗。

·消毒时间应安排在无人居住的晚间，消毒后应及时冲洗与通风，消除消毒溶液残留物对人体与设备的有害影响。

·从事空调系统消毒的空调运行管理人员，必须经过毒理与消毒方法的培训，购买合格消毒产品和采用正确消毒配方。

8、在当地疫情期内，下列空调系统宜停止使用，疫情严重时应停止使用：

（1）既不能全新风运行，又没有对回风或送风采取消毒措施的全空气空调系统；

（2）既不设新风，又不能开窗通风换气的水——空气空调系统（即风机盘管空调系统）；

（3）既不能开启外窗，又不设新、排风系统的房间内的空调器（机）。

9、公共场所中央空调系统的卫生管理要求参考《公共场所集中空调通风系统卫生规范（WS 394-2012）》；空调通风系统突发事件的应急管理措施和应急技术措施参考《空调通风系统运行管理规范（GB 50365-2005）》。

（二）给排水

1、两周检查一次所有的排水和管道系统。

2、在注满的水箱里加入氯片剂。

3、暂时延缓对新水和已注满水池的清洁。

4、物业管理人员要知会有家居隔离观察的屋苑，所有住户都要在地漏加注1:49的漂白水，最少2天一次。如有感染者，病毒有可能透过排水系统在同一座楼散播。

（三）电梯

1、在确认疫情暴发时，要使相似状况的电梯（包括电梯内的乘客和服务人员）停靠在受影响的楼层/空间。

2、立刻清洁/更换电梯轿箱的通风过滤器。

3、要安排额外的清洁人员对人流高峰期中所有的商业和住宅楼宇内的直行电梯按钮、扶梯扶手和门把手进行清洁。

（1）电梯按钮、轿厢按钮用保鲜膜（塑料薄膜）贴住并每日更换1次；

（2）按钮、扶手等每日消毒2次。

二、清洁、消毒操作

在清洁住宅单元之前，物业管理主管人员应当温习可能发生的传染病的知识，以便提醒清洁人员加强安全警觉。

如保洁服务为外包，可以要求保洁公司按照流行病防疫的标准提出方案。

（一）清洁材料

1、使用经稀释过的家用漂白剂，可作为一种早期灭除病毒的有效方法。（注：建议稀释比例为1份漂白剂加99份水。在公共社区中使用未稀释完全的漂白剂会产生不良后果，致使排污管道生锈腐坏，使得病毒更容易传播。）氧化物对消灭“过滤性病毒”非常有效。

2、清洁材料准备

物业管理处需在所有受影响的公共区域安装消毒器具，如洁手消毒器、消毒擦鞋垫，并准备：

·84消毒水

·免水消毒液

·马桶消毒片

·喷壶

·医用酒精棉

·医用橡胶手套

·保鲜膜（塑料薄膜）

·空调系统专用消毒片

（二）清洁、消毒操作

1、公用设备的表面，如电梯按键、门把手、推杆、栏杆等，需要经常性的清洁，通常每小时一次。

2、增加对所有物业管理办公室的消毒清洁，至少一天两次。使用漂白剂和水的比例为1：99的稀释液清洁所有的表面，包括家具和仪器设备。

3、在确认疫情暴发时，受到影响的居住楼层/空间上所有共用区域/设施需立刻进行消毒。

4、特定区域消毒操作

（1）洗手间消毒

·清洁人员要检查所有公共卫生间内的液体香皂和废纸篓，每天至少4次。

·洗手间水龙头、台盆、尿斗、坐便器、门拉手每日消毒2次。

·每周向马桶水箱内投放消毒药片1次。

·地漏/下水管道每天喷洒消毒药水1次。

（2）公共区域消毒

·商业设施出入口门拉手每日消毒2次。

·出入口设置消毒地毯每天喷撒消毒水不少于5次。

·各楼层通道门拉手、楼梯扶手每日消毒2次。

·出入口设置消毒站供顾客使用。

·出入口设置一次性防病毒口罩领用，拒绝未正确佩戴口罩的人员进入。

（3）垃圾房每日喷洒消毒药水3次。

（4）所有景观水景（水池）清空消毒。

5、清洁用品的手工消毒

（1）擦拭布巾清洗干净，在250mg/L有效氯消毒剂（或其他有效消毒剂）中浸泡30min，冲净消毒液，干燥备用。

（2）地巾清洗干净，在500mg/L有效氯消毒剂中浸泡30min，冲净消毒液，干燥备用。

 

三、安全秩序防疫操作

（一）安防计划

1、考虑制订一个优先级排序系统来响应流行病中对安防服务的调用（例如，1-最高优先级，2-中等优先级和3-最低优先级）。

2、考虑：将在哪里安全地储藏重要的流行病物资？谁将能够取得这些物资？如何取得？

（二）人员控制

1、如果可能，在人员流动大的区域和通道，要把通道的门楔住以减少人员之间的接触。

2、所有受到影响的楼宇的公共区域的入口大门（消防安全门除外）要保持敞开，以便增加通风和空气循环比例。

3、所有跨楼宇的清洁检查都应该被暂停。（不提倡管理维护人员跨楼宇巡查）

4、管理人员和保安员必须高度警觉，并能够迅速掌控住户的行为，同时立刻向物业管理处报告任何的异常情况。这些异常情况可能包括但不限于：搬家、房屋清洁日程变动、清洁通风和过滤器的额外要求、大面积佩戴口罩、医护或急救人员到场或意外感染的谣言。

5、加强出入人员的信息登记与门禁权限管理。

 

四、物业工作人员个人防护

（一）个人防护

1、疫情期间加强个人清洁，正确洗手，正确佩戴口罩等防护用具。具体方法请查阅权威医学机构普及内容。

2、员工（包括外判清洁工、保安员）每日上班前测量体温。

3、物业管理人员应当确实提醒维修工程等外包服务的承包商人员每日测量体温。维修承包商进行操作时同样需要佩戴手套和口罩。各类设施设备服务、维保供应商人员登记管理，做好该类人员 7 天、14 天、30 天内是否途径、来自疫区的记录。

4、有疑似或确认个案时要及时到医疗部门寻诊（判断症状的方法可查询国家权威医疗部门公开信息），公司亦需有应变方案，防止播疫。

（二）防护用具及物资

1、口罩、手套等隔离物品

设施管理办公室的职员如果需要和社区里的其他人员面对面接触时，一定要佩戴外科用的口罩，如配备在前台的帮助人员、探访住宿区域的情况、带出需要维修的部件的情况等等。

物业管理处至少需要采购和库存10,000副口罩。当口罩数量不足时，应优先保证一线员工（保洁、保安、工程维护等人员）使用充足，其他管理层人员尽速补足。

2、洗手液

·洗手液是对感染的控制方案的重要补充。确保该产品至少有着60%的酒精含量，以达到有效的病毒控制。

·在决定储备洗手液时，应考虑产品有效期。根据产品和储藏方法，保质期可以在1到3年之间。

·由于含有酒精，世界卫生组织建议，洗手液的储藏应远离高温和火苗，以减少火灾隐患。

·在建筑物的出入口处放置洗手液，包括服务入口和出口。在选择分液器时，应优先考虑有足够容量的分液器，消毒剂应不会经常在一天中用完。大规模建筑也可能希望储备额外的分液器，以便不时之需。

·不要忘记在机械和电气顶层房间、电梯机房、主门卫服务室等场所放置洗手液。第三方承包商在大楼间转移，因此很容易传播疾病。

3、其他流行病物资

·体温测量仪

·纸巾

·用于丢弃使用过的纸巾的垃圾容器

·一次性消毒湿巾

·额外的清洁物资

·额外的卫生间垃圾箱

（三）隔离措施

物业服务管理团队通过团体沟通进行日常会议，在必要时可采用电话或线上视频进行远程会议。

对虚拟会议的需求将会超过面对面的会议，因此有必要检查网络及相关设备的稳定性。

（四）防护用品的使用及废弃处理

防护用品的使用及废弃处理方法可查询国家权威医疗部门公开信息。

口罩、手套等用品提倡使用后先进行消毒，再剪碎处理，通过统一正规渠道进行回收。应杜绝一切私人回收方式。

 

五、其他注意事项

（一）信息公开

1、危机沟通的最佳实践是：及时、准确、诚实、可信、一致、适当、具有规律和相关性。

2、将公司在疫情期间所做的工作及时通报给业主/住户。

3、预备提供经常性问答服务的网站或在线留言咨询窗口。

4、预先制订计划：

·计划与受众沟通的内容、时间和方式。

·许多模板文件可以提前准备好，这样可以在需要时快速沟通。

·确保已经指定一个关键的发言人，并有数个后备人员。

5、与外部组织协同工作以帮助您的社区：

·与保险公司和其他机构协作，分享您的疫情应对计划，并了解它们的能力范围及应对计划。

·与卫生部门或疫情紧急应对人员合作，参与其制订疫情应对计划的流程， 分享您的疫情应对计划，并了解其能力范围及计划。

·与卫生部门或疫情紧急应对人员沟通您能为社区提供的设施/服务

·与其他企业分享最佳实施方案，以提高社区的应对。

6、有好讯息尽通报。

（二）心理干预

疫情期间需加强对员工和住户的安抚工作，特别是在发现有确诊患者、疑似患者或隔离观察人员的物业区域内。

物业管理前线员工除了要有装备和培训之外，心理状态亦要得到公司照顾，尤其那些在有家居隔离和确认个案的小区。

公司高管不能只发文稿，要到前线为员工打气。

加强清洁设备或用品的投入，如在大楼的入口处设置已消毒的擦鞋垫，尽管实际效果依然不得而知，但可起到一定的心理安慰作用。

（三）员工政策

制订适用于流行病爆发情况的请假和休假政策。

制订用于应对雇员在工作中生病情况的政策，包括如何确定雇员何时能够恢复健康，重返工作。

制订一个关于谁应该使用个人防护设备、他需要什么以及何时应该使用个人防护设备的政策。考虑如何为员工进行个人防护设备上的培训，包括如何选择、穿戴、拆卸和处理使用过的个人防护设备。

（四）供应商注意事项

1、确定关键供应商。

2、确定“单点故障”，即如果那些供应商不能交付他们的产品或服务时会对您的业务产生的负面影响。

3、核查当前的服务提供商协议，以评估如果出现供应中断，您是否有备用供应商可提供物资。

4、如果可能的话，确定后备供应商并与他们签订协议。

5、确保“单点”供应商了解您的策略，并且他们明白只有在他们无法达到最低表现标准的情况下才会实施该策略。

6、确保您的关键供应商有他们自己的流行病计划。询问他们的规划细节，例如：

·他们的规划包含哪些内容？

·他们确认了他们的关键供应商了吗？他们确认了后备供应商了吗？

·他们如何应对劳动力的减少？

·他们如何培训员工？

·他们如何应对运输受限的情况？

·他们会如何与您沟通，沟通频率是多久？

·他们测试过他们的流行病计划吗？

·上一次更新是何时？

注：本手册根据《BOMA商业楼宇流行病计划指南》、国际资产管理协会中国（IREM CHINA）《商业不动产流行性（传染）疾病防范指南2.0》及其他相关资料整理。部分重要内容来自姬约翰博士（Dr.John D. Gilleard）《从SARS中学习：物管人如何应对社区流行性疾病》（原文刊载于《现代物业·新业主》2009年第7期）

特别鸣谢：BOMA中国，仲量联行，国际资产管理协会中国（IREM CHINA），美国绿色建筑委员会（USGBC）、绿色事业认证公司（GBCI）北亚区董事总经理杜日生先生，以及中海实业有限责任公司北京协和医院项目副经理朱晓军先生提供的帮助与支持。