2011-05-14
即使不出现粮荒，即使通胀不加剧，商业地产也在短期内（少于一年），将出现大面积突然停摆的状况。当然，粮荒出现，或者大规模通胀加剧，将直接就会让商业地产立刻死亡。
在商业地产中，电脑和个人消费电子卖场是其中的一个重要部分。2011年，深圳华强北某卖场的租金降到了2009年时的三分之一左右，而且空置率达到了三分之一。这就意味着，这样的卖场已经接近于整体关门的边缘，已经很难扭转溃势。因为，一般情况下，离开的商户会越来越多，租金也越来越低，然后卖场运营连运营费用都收不上来，最后只能关门。而一旦某个卖场关门，就会开始影响到其它卖场的气氛，卖场倒闭就会像烂苹果一样迅速传染。而任何一个卖场倒闭，如果业主是贷款买楼的话，都会引发业主的断供，把房子还给银行。一个商业大楼的断供，就意味着一个巨大数额的资金黑洞。银行拿着商业地产也没有办法，只能低价销售（往往还销售不出去），然后扛起贷款的损失。问题在于，如果一片区域的卖场都关门停供，造成的呆坏账直接就会把当地的银行压垮。所以，当深圳华强北开始出现一些卖场租金跌落、空置飙升的情况的时候，就意味着华强北整体的商业地产价格面临着垮塌的危险。
华强北商业地产的危机背后是中国山寨电子产业的衰落。华强北是中国著名的山寨个人消费电子的集散地，具有巨大的交易量。其中，山寨手机是华强北销售的一个主打产品。 山寨手机在中国销量巨大，而且销往国外市场。而且，随着智能手机在美国等国家的迅速普及，给山寨手机生产企业一个非常美好的图景。人们觉得，中国市场也会像美国市场那样，开始迅速普及智能手机。鉴于中国的巨大市场，如果可以快速普及智能手机，将给中国山寨手机生产商留下巨大的销售空间和较大的利润空间。但是没想到，山寨手机厂商的状况在2011年开始明显下滑，而且下滑的势头难以止住。
山寨手机厂商面临的困境，可以看做由两方面原因构成：1、消费方面：由于社会经济环境的急剧恶化，山寨手机的主要消费群体，中低收入人群面对越来越明显的经济困境，也就开始大量减少对于手机等个人消费电子的支出。这样的结果是，本来让很多厂商期盼的智能手机消费热潮并没有出现。而且，由于知识产权等各种原因，不仅深圳在打击山寨手机，山寨手机在海外也开始面临知识产权诉讼，这样的结果将使中国的山寨厂家面临越来越大的困境。即使国外的销量继续高速成长，那也主要销往其它国家，对深圳的电子大卖场没有什么明显的收益；2、市场竞争方面：由于中国经济的贫富悬殊继续增大，中高收入人群拥有更强的能力追求时尚消费电子产品。但是，这个市场主要被iphone、三星和moto等外资手机占领。而中国企业缺乏研发实力、缺乏消费电子市场的客户需求研究和营销推广能力。这就意味着，中国的山寨手机在技术、设计、营销推广等各方面都无法接近这些国际一流品牌的水平。也就是说，按照目前的社会与经济状况，以及各个山寨机生产厂的状况，山寨机很难进入中高端市场。
综上所述，山寨机在中国的销售面临着消费停滞和知识产权两方面的关键瓶颈，因此华强北的山寨手机销售遭遇到极大的困境。而华强北的其它个人消费电子产品销售，更是处于消费的低迷期。曾经红火的MP4和GPS因为技术或者市场饱和，已经或者正在退出主要的销售品种。电子上网本、电子书和数码相框这样的产品，基本上没有火起来。而现在不少厂家把希望寄托在Pad产品上，以求实现产品升级换代的突围。但是，苹果的ipad占据了市场的绝对主导地位，因此pad的生产很难有明显的起色。在市场突围难以实现的情况下，深圳电子制造企业纷纷转型，把钱投到其它领域。可以预期，深圳的山寨个人消费电子还会持续下滑，因此华强北电子卖场也将越来越冷清。如果没有特殊的社会经济变化，华强北将面临更加清淡的局面。柜台减少、销量下降、利润下降，这三个因素整合起来，华强北的商业地产正在面临着从租金下降，到出租率下降，再到全面失去价值的过程。
华强北是重要的标杆，对中国的商业地产有相当的影响。 在中国的商业地产中，华强北是内在价值相当高的一块。华强北的商业价值主要依靠本土企业支撑，这属于内生型的商业地产价值。只要本土企业能够维持或者发展，华强北的商业地产价值就有相当的内在支持力量。而且，深圳山寨电子企业虽然相对于国际电子巨头利润较低，但是相对其它服装纺织等企业，利润要高得多。所以，其它城市和其它类型的商业地产中，很少有像华强北这样受本土较高利润企业支持的地产。
而华强北的快速衰落，更表明中国企业在消费电子等前瞻性行业的竞争力快速丧失，包括价格竞争力的丧失。华强北的状况能够反映出，其它地区依靠销售“外来货”的电脑和电子卖场、百货商超等商业地产正在面临更严重的困境。因为，这些商业地产所销售的产品价格更加透明，利润率更低，可腾挪空间更窄，更缺乏内生型商业的支持。在消费市场萎缩、大量消费者转向网络、更多商业地产相互竞争的快速恶化的经营环境中，其它地区的商业地产面临更急迫的危机。当然，其它地区的商业地产崩盘的方式和华强北可能有所不同。
当华强北以降铺租、出租率降低的方式一步步走向崩盘的时候，其它商业地产可能更多地以整体垮塌的方式实现崩盘。比如说，从目测来说，北京中关村和华强北相比，实际的状况只可能更加艰难。如果按照正常的方式经营，中关村众多的电脑和电子产品卖场中的商铺都很难赚到钱。因此，很多商铺都在熬日子，希望通过底商吸引一些团购。同时，对于散户来说，很多商铺就通过坑蒙拐骗的手段，从这些不太懂行的散户身上多赚一点昧良心的钱。即使是这样，中关村的大量商铺也都在苦熬，毕竟消费越来越少，从散户上弄的钱也是有限的。如果华强北商业地产的溃势继续，很可能会影响到北京中关村商铺的情绪，无数煎熬中的商铺看到其它城市的情况，也会考虑撤摊，减少亏损或者煎熬。
一旦华强北、中关村这些商业地产溃垮，那么还会影响到其它城市的电子产品卖场，进而影响到像百货商超这样的商业地产，再影响到写字楼、临街商铺等人们的情绪现在，这些商业地产之所以还在比较完整地运营，是因为大多数商户还抱有一线希望，所以大家只要亏损不大，就都在强撑着。另外，由于其它行业也不好，很多人还想试着开店赚点钱。所以撑不下去的商家，还能够找到转铺的下家。而一旦电子大卖场不行，溃垮的速度会非常快，也会直接影响到整个社会的情绪到时候，愿意强撑下去的人会少很多，想开店的人也会少很多，那么人们就会急着转租，而转租也很难转出去，商业地产就会快速空置。到时候，不论是电子大卖场先溃垮，还是其它百货商超开始大量关门，都会直接引发写字楼里的公司大量关门。
届时，没有真正实业支撑起来的商业地产就像是沙漠中的海市蜃楼，随着人们越接近真相，就越发现整个是虚幻。而且，这样的虚幻将快速幻灭，让买了商业地产、做着地产发财梦的人们突然之间发现自己手中的商业地产一钱不值，而且还欠着银行巨额的按揭贷款。美梦往往在突然之间破灭，而中国地产美梦也随时破灭。
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