现阶段，区域综合开发项目仍是拉动区域经济发展的主抓手。从F+EPC模式、ABO模式再到投资人+EPC模式的变迁，区域综合开发项目基本形成“总体统筹、封闭运作、滚动开发、自求平衡”的整体理念和操盘思路。
区域开发的经济自平衡是一个片区开发项目至关重要的因素，也是片区开发投融资的基础。就片区开发项目资金性质细分而言，片区开发投资包括两大类型：土地熟化投资、社会事业投资。（此处暂不考虑完全市场化投资的产业运营项目）
类型1：土地熟化投资
业内常常表述为一级开发、做地等术语。主要包括片区城市规划设计、项目可行性研究、全过程工程咨询、评估、征地、拆迁、安置、市政基础设施等符合国家政策的土地整理前期工作的投资。
土地熟化涉及土地储备，在具体操作上，必须按照土地储备预算政策进行实施。用于征地拆迁以供地方政府收购收回土地的资金，必须是以不附带偿还责任以单项形式支付的资金，不允许以债权债务等形式或其他变相的违规举债。
类型2：社会事业工程投资
社会事业投资，为土地熟化后，在其上进行公共服务等物业的投资开发。主要包括在区域开发经济自平衡的框架下实施的文化教育、体育设施、医疗卫生等公共设施建设的投资。
社会事业工程投资，从预算口径的角度，这不可能计入到土地熟化投资，而必须单独列入一般公共预算。社会事业投资也由三类构成：经营性项目、准经营性项目，非经营性项目。
归纳总结多个片区综合开发项目投融资实际情况，一般存在两大共性难点：合规性审计风险、资金还款来源和能力不足。
共性难点1：合规性审计风险
在目前防范化解地方政府隐性债务风险，《政府投资条例》（国务院令第712号）等规范地方政府投融资行为、防控隐性债务风险的一系列政策不断出台并严格实施的大背景下，一大批项目陷入了合规性风险和地方政府隐性债审查风险，被迫中止；
合规性风险主要存在三个方面：一是违规举债，严令禁止；二是预期土地出让金作为还款来源，不符合政策要求；三是地方政府承诺兜底，产生隐性债务。
共性难点2：资金还款来源和能力不足
片区开发项目在向金融机构等融资时，金融机构主要关注三个问题，做什么需要贷款融资？用什么还款？是否能还得上？贷款用来做什么，这个自然不是问题。用什么还款和是否能还得上，各个项目表现不一。很多项目正是因为还款来源单一、经营收入难于支付贷款，都没能搞定贷款。
土地熟化依托土地储备预算政策，通过土储专项资金和相关融资一般情况下都能够给予解决。社会事业投资一般来源于政府一般公共预算。当前地方财政压力巨大，对融资需求日益提升，但社会事业投资往往盈利能力受限，且需要较长时间培育、较强专业运营，若没有较好包装和实施策略，金融机构在还款来源和能力审查较难通过。
片区开发项目资金来源及融资渠道主要可以归纳为三种类型渠道：地方及其他专项资金、项目公司股东注资和项目融资。
渠道1：地方专项资金
1. 地方政府专项债
由地方政府负责实施执行，主要投向片区开发项目中，有一定收益的子项目，偿还资金用对应的政府性基金或对应的项目收入作担保。例如，片区开发项目中的河道治理、湿地公园建设等均可使用。
2. 产业基金
片区开发项目通过产业基金实现融资贷款，产业基金也专项用于区域内相关的具有一定收益来源的城建项目。主要类型有：政府主导型产业基金、金融机构主导产业基金、企业PPP项目产业基金等。
渠道2：股东借款（股东主要指社会资本方）
社会资本方通过自身品牌背书、片区开发项目及其他权益资源等，通过发行企业债、股权融资等方式募集资金，并以资本金注资、增资扩股、股东借款等方式，向项目公司注资。
渠道3：项目融资
基于项目融资包括但不限于以下三种：
1、银行贷款。片区开发企业可以依托项目自身资源资产进行项目融资，利用已有资产进行抵押贷款，通过如国开行、地方性银行等政策性银行，实现融资贷款。
2、收益做信托融资。片区开发项目公司委托信托公司向社会发行信托计划，募集信托资金，然后统一投资于特定的项目，以项目的运营收益、政府补贴、收费等形成委托人收益。
3、资产证券化。片区开发项目涉及基础设施、公用事业建设等，基于我国现行法律框架，资产证券化存在资产权属问题，但在“基础资产”权属清晰的部分，可以尝试使用这种金融创新工具，对片区开发融资模式也是一个有益的补充。
对于片区开发项目来说，政府与社会资本方合作，需要关注以下四个方面：
1、 融资策划先行，做好项目包设计
以融资可行性作为项目拓展和项目包设计的前提条件，在项目策划阶段，保持与银行等金融机构的密切联系，研究片区开发中各子类项目等贷款落实的要件及具体要求，确定项目适宜的投资模式和子项目组合模式。
2、 引入实力企业，聚焦强融资能力
如果社会投资人没有资金，想先拿下项目再去融资开发，后期会是很难操作的，往往都是九死一生，风险极大。因此，片区开发项目一开始，地方政府就要做好合作方融资能力的审查，确保双方能够互补，为项目添砖加瓦。
3、 控制资金峰值，调整年运营策略
积极关注市场变化情况，结合项目土地出让引导的相关资金支付延迟节奏和企业自身财务投资能力，按季度细化财务测算模型，科学完善现金流管理机制，提高资金使用效率。重点关注自有资金出资、回款时间对财务指标的敏感度。同时，做好对后续项目持续融资的风险预估和动态策略调整。以年度为管控单元，控制资金峰值，调整年运营策略，确保项目建设和融资有序推进。
4、 整合多方优势，构建共赢大平台
片区开发项目涉及的资金量少则几十亿元，高则上百亿，是一项涉及面较广、复杂而又系统的工程。项目公司作为整体片区开发项目的实施主体，除了按计划、按节点做好用地、规划、工程、组织、产业、融资六大方面的事项外。还需重视资源的整合和共赢平台的搭建。通过强大的资源协调、整合能力，能够具备抵御由于政策、市场等不可控因素变化所带来的风险，增强项目韧性。通过三大渠道，整合多主体利益，去化解风险，保障项目成功。
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