行政确认善意取得物权变动

行政确认善意取得物权变

--赵红兵不服乌鲁木齐市房产管理局等行政确认案

 

作者：乌鲁木齐市新市区人民法院　张越然

来源：中国审判案例要览（2010年行政审判案例卷）

　　（一）首部
　　1.判决书字号
　　一审判决书：新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院（2009）新行初字第10号判决书。
　　二审判决书：新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（2009）乌中行终字第123号判决书。
　　2.案由：行政确认。
　　3.诉讼双方
　　原告（被上诉人）：赵红兵。
　　委托代理人：董鸿君，新疆北方律师事务所律师。
　　被告（被上诉人）：乌鲁木齐市房产管理局。
　　法定代表人：唐庆令，该局局长。
　　委托代理人：崔福民，新疆赛天律师事务所律师。
　　委托代理人：李尚勇。
　　第三人（上诉人）：江绍伟。
　　委托代理人：陈志新。
　　第三人：王念廷。
　　第三人：江荣。
　　4.审级：二审。
　　5.审判机关和审判组织
　　一审法院：新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区民法院。
　　合议庭组成人员：审判长：热孜万；代理审判员：张越然；人民陪审员：刘霞。
　　二审法院：新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。
　　合议庭组成人员：审判长：张炳蔚；审判员：姜述群；代理审判员：杜琼。
　　6.审结时间
　　一审审结时间：2009年9月22日。
　　二审审结时间：2010年2月2日。
　　（二）一审诉辩主张
　　1.被诉具体行政行为
　　2005年8月25日，乌鲁木齐市房产管理局向第三人江绍伟颁发了乌房权证新市区字第2005072169号房屋所有权证。2008年7月24日，乌鲁木齐市房产管理局向原告赵红兵颁发了乌房权证新市区字第2008328055号房屋所有权证。原告赵红兵诉称，原告从第三人王念廷处购得位于乌鲁木齐市新市区河北东路北一巷×号的房屋，并于2008年7月24日在乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心过户，办理了该房的产权证书。但第三人江绍伟却住在该房，拒不搬离，使原告无法入住。原告因此诉至法院。
　　2.原告诉称
　　原告从第三人王念廷处购得位于乌鲁木齐市新市区河北东路一巷×号的房屋，并于2008年7月24日在乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心过户，办理了该房的产权证书。第三人江绍伟住在该房拒不搬离，致使原告无法入住。原告起诉至新市区法院，要求江绍伟搬离。在庭审中，江绍伟拿出其位于乌鲁木齐市新市区河北东路一巷×号的房产证，辩称房屋产权证包含原告的房屋。为此，原告多次找被告解决问题，被告均以各种理由推拖。故原告诉至法院，请求法院依法确认原告位于乌鲁木齐市新市区河北东路一巷×号的房屋产权手续合法、有效；依法对第三人江绍伟位于乌鲁木齐市新市区河北东路一巷×号的房屋产权手续进行变更。
　　3.被告辩称
　　2005年6月，新市区二工乡村民江绍伟向被告申请位于乌鲁木齐市新市区河北东路北一巷×号撤村建居房屋产权登记，并提交了乌县房权94字第0301163号私有房屋所有权证、村改居村民房屋确权发证申请登记表等资料，被告向江绍伟颁发了2005072169号房屋所有权证。2003年5月，被告向王念廷颁发了乌房权证新市区字第00468552号房屋所有权证。因王念廷认可其房屋不是自建的，故被告认为江绍伟的证更合法。
　　4.第三人述称
　　第三人江绍伟述称，我在一九八几年就得到该房产权证，不存在该房属他人所有，故请求驳回原告的诉讼请求。
　　第三人王念廷述称，房子原来不是我的，也不是江绍伟的，是江绍伟女儿江荣的。2002年，他们找我帮忙贷款，他们说把房子过到我名下做抵押，我给他们借了517500元。我不知道现在房子怎么变成江绍伟的了。房产手续是江绍伟和江荣给我办理的，我只是去房产部门领取了房产证。
　　第三人江荣述称，房子是我父亲的，我和前夫陈斌的确借了王念廷的钱，但没有给他抵押房子，更没有将房屋过户到他名下，也没有给他办理过房产手续。
　　（三）一审事实和证据
　　新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院经公开审理查明：1994年4月7日，乌鲁木齐县人民政府向第三人江绍伟颁发了乌县房权94字第0301163号私有房屋所有权证，该证书记载：“所有人姓名：江绍伟；共有人数：陆；房屋坐落：二工乡二工村五队；产权来源：自建；结构：砖木、土木、砼；层数：肆；用途：住宅；自然间数：拾；建筑面积：壹仟陆佰玖拾玖点壹平方米；土地使用面积：肆佰柒拾贰点陆壹平方米；土地证号：940301163”。2005年8月25日，被告依据第三人江绍伟提交的上述房产证及房屋产权登记申请表、村改居村民房屋确权发证申请登记表等资料，按照乌鲁木齐市人民政府撤村建居的相关规定，给江绍伟颁发了乌房权证新市区字第2005072169号房屋所有权证。该证书记载：“房屋所有权人：江绍伟；房屋坐落：乌鲁木齐市新市区河北东路北一巷×号；房屋状况：结构为砖混；房屋总层数：肆层；所在层数分别为壹至肆层、负壹层；建筑面积分别为：壹仟伍佰肆拾伍点叁捌平方米、壹佰伍拾叁点柒贰平方米；设计用途分别为住宅、地下室；产权来源：新建；层数合计：伍层；修建年代：1997；地下层数：壹层。”该房屋的四至为：东：江开新，南：李学花，西：高建忠，北：巷道。房屋环绕成“凹”字状，开口朝东。
　　2003年5月14日，被告依据乌鲁木齐县非农户建房指标卡、建设工程规划许可证、建设用地建筑红线审理单、建筑用地红线说明书等资料，向第三人王念廷颁发了乌房权证新市区字第00468552号房屋所有权证。该证书记载：“房屋所有权人：王念廷；房屋坐落：乌市新市区二工乡二工村；幢号：壹；结构：砖混；房屋总层数：肆；所在层数：无；建筑面积：叁佰肆拾伍点肆贰平方米；设计用途：住宅；产权来源：自建；建房时间：1998年。”2008年7月14日，被告对该房屋进行变更登记，给第三人王念廷换发了乌房权证新市区字第2008325790号房屋所有权证，该房屋的门牌号变更为新市区河北东路北一巷×号。该房屋与第三人江绍伟上述位于乌鲁木齐市新市区河北东路北一巷×号的房屋中西面的房屋是同一栋房屋。
　　2007年，原告购买了第三人王念廷的上述房屋，并支付了对价30万元。2008年7月24日，被告依据原告及第三人王念廷提交的房屋权属登记申请表、身份证明、乌房权证新市区字第2008325790号房屋所有权证、分户图、公证书、分丘图、房屋转让合同等资料，对该房屋进行转移登记，向原告颁发了乌房权证新市区字第2008328055号房屋所有权证，该证书记载的房屋坐落、面积、层数和用途与乌房权证新市区字第2008325790号房屋所有权证一致。原告欲入住时，发现第三人江绍伟在该房屋居住，且拒不搬出，原告遂诉至本院，要求江绍伟搬离该房屋。但庭审中第三人江绍伟出示其位于乌鲁木齐市新市区河北东路北一巷×号的房产证，称该房屋产权证包含原告位于乌鲁木齐市新市区河北东路北一巷×号的房屋。原告对该案撤回起诉后，又向本院提起行政诉讼。
　　又查明，本案争议的房屋系第三人江绍伟所建。第三人江绍伟与江荣系父女关系。第三人江荣及其前夫陈斌曾向第三人王念廷借款五十余万元，且在2003年1月24日出具的一张借条中写明：“今借到王念廷现金壹拾壹万元整，2003年底还清此款，如果还不清此款，陈斌、江荣房产做抵押，归王念廷所有，建筑面积约400平方米左右，东面江绍伟、西边高建忠、南面马忠、北面巷道。”
　　再查明，第三人王念廷提交的乌鲁木齐市新市区杭州路街道办事处兴奥社区居民委员会的平明显示，第三人江荣的门牌号原号为×号，现号为×号；第三人江绍伟的门牌号原号为×号，现号为×号。
　　上述事实有下列证据证明：
　　1.江绍伟、王念廷、赵红兵房屋登记资料；
　　2.庭审笔录存卷。
　　（四）一审判案理由
　　新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院经审理认为：按照《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，无权处分人将不动产转让给受让人，符合下列情形的，受让人取得该不动产的所有权：（1）受让人受让该不动产时是善意的；（2）以合理的价格转让；（3）转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记。本案被告及第三人未提供证据证明原告受让该房屋时知道或应当知道其存在两个房屋所有权证书，原告基于对第三人王念廷持有的房屋所有权证的信赖而与其进行交易，故可以确定原告在受让该房屋时是善意的。原告向第三人王念廷支付了合理对价，并且依法进行了房屋所有权的转移登记。故原告依法取得该房屋的所有权。
　　按照《城市房屋权属登记管理办法》第十七条第二款“申请转移登记的，权利人应提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件”的规定，被告在进行房屋转移登记时，主要应尽到形式审查义务。被告在向原告颁发房屋所有权证书时，依法审查了原告与第三人王念廷提交的原房屋所有权证书、房屋转让合同等文件的真实性，已经尽到了形式审査义务。但因该房屋在转移登记前，存在两个权属，而被告对此未予查实，故被告在作出该具体行政行为时未尽到谨慎审查的义务。但由于原告系该房屋的所有权人，被告给原告颁发的房屋产权证书符合该房屋的实际权属状况，因此，本院确认被告给原告颁发乌房权证新市区字第2008328055号房屋所有权证的具体行政行为有效。
　　被告给第三人江绍伟颁发的乌房权证新市区字第2005072169号房屋所有权证，包含原告所有权证号为乌房权证新市区字第2008328055号的房屋，与房屋的实际权属状况不符，故被告应当撤销该房屋所有权证与原告乌房权证新市区字第2008328055号房屋所有权证重叠的部分。
　　（五）一审定案结论
　　新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）款，《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十七条之规定，作出如下判决：
　　1.确认被告乌鲁木齐市房产管理局向原告赵红兵颁发乌房权证新市区字第2008328055号房屋所有权证的具体行政行为有效；
　　2.撤销被告乌鲁木齐市房产管理局给第三人江绍伟颁发的乌房权证新市区字第2005072169号房屋所有权证，并重新作出具体行政行为。
　　案件受理费50元（原告已预交），由被告乌鲁木齐市房产管理局负担。
　　（六）二审情况
　　1.二审诉辩主张
　　（1）上诉人诉称
　　本案所争议的房子与我其他的房屋均是我在“撤村建居”之前自己修建的，期间未发生过任何变更，我的房产证是原始取得，应属合法有效。王念廷的手续都是假的，所以，其房产证是无效的，其将该房产转让给赵红兵的行为也应是无效的。乌鲁木齐市房产管理局将我的房产向他人颁发房产证的行为是违法的，应予纠正。原审判决认定事实不清，判决错误。请求二审法院依法撤销原判并予以改判。
　　（2）被上诉人辩称
　　被上诉人赵红兵答辩称，我于2007年9月从王念廷处购得该房屋，并于2008年7月24日过户，合法地办理了该房的产权证书，我依法已经合法取得该房屋的产权。江绍伟与王念廷之间如果有纠纷，应另行起诉解决，其住在该房拒不搬离是错误的。从1997年至今，乌鲁木齐的房屋均价已上涨一倍有余，因此，不能用2008年7月评估该房屋价格是45万元，来否定2007年该房屋成交价格30万元（不含过户费）不是市场价格。江绍伟的上诉理由不能成立，原审判决是正确的，请求二审法院维持原判。
　　被上诉人乌鲁木齐市房产管理局答辩称，2005年6月，我局根据江绍伟提交的乌县房权94字第0301163号私有房屋所有权证等材料，依照规定向江绍伟颁发了乌房权证新市区字第2005072169号房屋所有权证。2003年5月，我局依据王念廷的乌鲁木齐县非农户建房指标卡等材料，向王念廷颁发了乌房权证新市区字第00468552号房屋所有权证。因而出现了对江绍伟房屋所有权证中的部分房屋发放两个房屋所有权证的情况，因王念廷认可其房屋不是自建的，故我局认为江绍伟的房屋所有权证更合法。原审判决撤销江绍伟的房屋产权证超出了诉讼请求。请求二审法院依法裁决。
　　（3）第三人述称
　　王念廷述称，2001年春天，江荣及其前夫陈斌一同找我借钱，并将江荣的345.42m2的房子抵押给我，我才给他们借的钱。我的乌房权证新市区字第00468552号房屋所有权证是江荣和江绍伟给我办的，具体怎么办的以及与该房产相关的原始登记手续我都不清楚，江荣和江绍伟将房产证办好后通知了我，我只是到发放房产证的部门签字领取了该房的房产证。该房屋是江荣及其前夫陈斌从我处借款的抵押物，在他们欠债不还的情况下，我有权将该房屋出售。因该房屋在2001年春天抵押给我以前是江荣的，所以江绍伟的上诉没有道理。
　　江荣述称，是我前夫陈斌向王念廷借了钱，对于其中的几次借款陈斌逼着我在借条上也签了字，但钱都是陈斌拿走了，我只从王念廷处借了一次钱。该房屋是我父亲江绍伟的，我只是借住在我父亲的房子里，我既没有该房子的产权手续，也没有给王念廷抵押过房子，我和我父亲江绍伟也没有为王念廷办理过房产过户手续。
　　2.二审事实和证据
　　新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院经公开审理査明：王念廷先后九次给江荣及其前夫陈斌借款，九张借条总金额为517500元。借条上的落款时间反映：第一次借款是2003年1月24日，其余的八次借款均发生在2003年5月19日至2004年3月31日之间。其中江荣单独签名的借条一张，金额为7万元，陈斌单独签名的借条四张，总金额为18万元，其余借条均有江荣与陈斌的共同签名。
　　又査明，江绍伟于1994年4月7日取得乌县房权94字第0301163号私有房屋所有权证后，该房屋一直由江绍伟居住和使用。
　　其余查明的事实与一审法院査明的事实一致。
　　3.二审判案理由
　　新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院经审理认为：1994年4月7日，乌鲁木齐县人民政府向江绍伟颁发了乌县房权94字第0301163号私有房屋所有权证，该证书记载的建筑面积是1699.10m2。在该房屋所有权证合法有效的情况下，乌鲁木齐市房产管理局未经核实，于2003年1月将江绍伟房屋所有权证中所属的，面积为345.42m2的房屋确定为王念廷所有，并于2003年5月14日向王念廷发放了乌房权证新市区字第00468552号房屋所有权证。出现了同一所房屋中的部分房屋，重叠发放两份房屋所有权证的情况，其做法是错误的。从王念廷名下的该房屋所有权证档案材料反映出，该345.42m2房屋系原始取得，是王念廷于1997年至1998年，以本人名义向乌鲁木齐县有关部门领取并办理了相关建房手续后自建的。而王念廷本人在法庭上却称该房产是2003年1月江荣借款抵押的，并非自己所建，对房产证具体怎么办的以及与该房产相关的原始登记手续都不清楚。由于王念廷本人否认其办理了该房屋档案中的各项手续，其陈述与该房屋原始档案记载的内容相矛盾，故可认定房产局发放给王念廷的该房屋所有权证所依据的档案材料是虚假的，因此，王念廷依据此虚假档案材料取得该房屋所有权证亦是不合法的。在此情况下，王念廷将该房屋转售给赵红兵的做法是错误的。故赵红兵所称已合法取得该房屋产权的主张不能成立。关于王念廷提出该房屋原先的所有权是江荣的，因未举证，本院不予采信。至于王念廷所称该房屋是江荣借款的抵押物，考虑到江荣并非该房屋的所有权人，王念廷在2001年1月24日给江荣及陈斌借款的同时，已经在房产部门确定取得了该房屋的所有权，且双方亦未办理抵押物登记及移交房屋所有权证，王念廷也未居住或使用过该房屋，故王念廷的该项陈述亦不能成立。江绍伟的上诉理由成立，其上诉请求本院予以支持。原审判决适用法律不当，应予纠正。
　　4.二审定案结论
　　新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（二）项之规定，作出如下判决：
　　（1）撤销乌鲁木齐市新市区人民法院（2009）新行初字第10号行政判决；
　　（2）确认乌鲁木齐市房产管理局向江绍伟颁发乌房权证新市区字第2005072169号房屋所有权证的具体行政行为有效。
　　一审案件受理费50元（赵红兵已预交），二审案件受理费50元（江绍伟已预交），均由被上诉人乌鲁木齐市房产管理局负担。
　　（七）解说
　　本案中，行政机关针对同一房屋先后向两个行政相对人作出行政确认，分别颁发房屋所有权证书。先取得房屋所有权的行政相对人一直居住使用该房屋，后取得房屋所有权的行政相对人将该房屋出售并过户给第三人。该第三人基于对房屋所有权证公信力的信赖，支付了对价，却无法占有使用该房屋。先取得房屋所有权的行政相对人的所有权也受到侵害和妨碍。这种情形的出现，严重影响登记的公信力，破坏交易秩序，危害交易安全。在此情形下，法院必须对房产管理部门颁发两个房屋所有权证的具体行为进行合法性审査，确认其中一个的合法性。那么，该第三人受让房屋并办理过户登记的行为，是否构成善意取得，该第三人能否因此取得房屋所有权？法院能否按照善意取得来确定房屋所有权的归属，并由此确认给第三人颁发房屋所有权证的具体行为合法有效？第三人的房屋所有权能否对抗另一个合法登记的房屋所有权？
　　本案案情复杂，首先应廓清本案法律关系。法院应审査行政机关作出两次行政确认行为的合法性，确认行政机关对谁发放房产证书的行政确认行为有效。本案在诉讼过程中，法院根据庭审中查明的事实认定，争议房屋属江绍伟自行修建并办理了相关建房手续，因此房产管理局对江绍伟发放房屋产权证书的行政确认行为合法有效。王念廷在申请办理房屋所有权过程中，提供档案材料虚假，导致房产管理局重复对王念廷确认房屋产权，该确认行为错误，应当予以撤销。但王念廷依据该房产证书将房屋转售给赵红兵，并办理了过户登记手续，则赵红兵是否符合物权法善意取得制度的法定要件，取得房屋所有权成为本案的另一关注点。对该问题存在如下不同意见：
　　一种意见认为，赵红兵构成善意取得，应当取得该房屋的所有权。理由是赵红兵通过交易受让该房屋并取得房产证的行为符合善意取得的要件。按照《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，无权处分人将不动产转让给受让人的，符合下列情形的，受让人取得该不动产的所有权：（1）受让人受让该不动产时是善意的；（2）以合理的价格转让；（3）转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记。本案中，赵红兵基于对王念廷持有的房屋所有权证的信赖与王念廷交易，向王念廷支付了合理的对价，并且依法进行了房屋所有权的转移登记。本案其他当事人并未提供证据证明赵红兵受让该房屋时知道或者应当知道存在两个房屋所有权证书。故赵红兵依法取得该房屋所有权。
　　另一种意见认为，赵红兵构成善意取得，但并不能取得房屋所有权。理由是王念廷虽已取得房产证书，但属房产管理局错误发放，错误的行政确认行为被撤销，随之自然恢复到确认前的初始状态，所以王念廷转让房屋时并无真正的处分权，属无权处分人，受让人赵红兵受让房屋时为善意，他支付对价并办理过户登记手续，可以成为善意受让人。但赵红兵作为本案善意第三人取得房屋所有权对抗合法行政确认相对人江绍伟对房屋的所有权显失公正，为确保个案平衡，实现个案正义，应从公平原则出发，排除赵红兵对善意取得制度的适用。此种意见有一定道理，但缺陷在于不动产转让协议系处分人采用欺骗手段达成，由此确认本案受让人构成善意取得欠妥。
　　第三种意见认为，赵红兵不构成善意取得，不能取得房屋所有权。理由是善意取得制度中无权处分导致的合同属效力待定，而王念廷提供虚假申请材料、隐瞒真实情况，并没有真正成为房产证书权利人，王念廷虽是无处分权人，但其采用欺诈手段与赵红兵订立的合同效力为可撤销或者可变更。尽管赵红兵受让时为善意，但并不具备善意取得完全要件，也因此不能对抗合法行政确认相对人江绍伟享有的房屋所有权。江绍伟是本案争议房屋的真正权利人，其享有对房屋的所有权。赵红兵可根据合同法之相关规定行使转让合同的撤销权，维护其受损利益。笔者认为，第三种意见比较妥当，对此持赞同意见。
　　本案审理应当注意以下问题：
　　1.审理中应注重公平原则。法院要确认行政机关向江绍伟作出的行政确认合法有效，以此便形成江绍伟具有房屋的产权权属，由此彰显行政机关合法的行政确认行为的效力，也更符合公平原则的价值取向。由本案作延伸，若本案王念廷在申请办理房产证过程中，并无不当行为，仅因行政机关的审查不当对王念廷作出行政确认，向其发放了房产证书，则受让人赵红兵当然构成善意取得。这种情况下，行政确认赋予行政相对人的房产权属（所有权），与因善意取得制度而取得的房屋产权必然发生矛盾，矛盾的相向性在于位于不同的法律位阶的价值各有其不同的反映侧面，问题的解决本身并不困难，有赖于法律价值的平衡，善意受让人赵红兵依据善意取得本应取得房屋所有权，但认定江绍伟的产权而排除赵红兵的善意取得，江绍伟最终取得房屋所有权，并占有、使用，显然更公平。
　　2.行政机关对不动产登记应当履行实质审查义务。笔者认为，本案房产管理局在行政确认过程中，应对申请人提供的材料进行形式上的审查作为受理要件，在决定是否作出行政确认的行为时，需进一步对申请人的材料进行实质性审查，确认申请材料完备，符合法定形式后，应当对行政相对人作出行政确认，由此形成行政公定力。行政相对人通过违法手段不应取得行政确认或者取得行政确认后理应被撤销。
　　3.民事争议在行政诉讼中得到处理。本案主要对行政机关的重复行政确认行为的合法性进行审查，对错误的行政确认予以撤销。行政诉讼中，房屋经当事人转让属民事争议，但法院仍应对因行政机关错误确认所产生的民事争议一并解决。