“房子太多，内容不够用”，当房子和空间逐渐不再是稀缺品时，这时就考验资产运营者们该如何凭借专业的运营能力，去获取更长时期内的资产增值，这样才能在电商冲击、传统零售业衰落的情况下，找到一条破局之路，同时建立行业竞争优势。

一、商业地产不是刚需商品，而是一个资产组合工具，需要看它的现金流能力

要做商业地产，搞清楚住宅和商业地产的区别是首要问题。住宅市场首先是一个刚需市场，对于买方来说，不管已经拥有了多少套房子，只要还看好它是刚需产品，就还会继续购买房产。中国目前存在金融工具缺失和财富分配不均这两方面的问题，所以在过去的20年里很多人购买房子的动机并不是单纯为了居住，大部分是将房产用于其他用途。

商业地产从投资角度来讲有一个鲜明的特点，就是只能够成为一个投资的工具，因为它不可能是刚需产品。商业地产不是拿来住的，也不是拿来提供短租、长租，就是一个商品交易的平台。现在中国大部分的投资人都把这个商品交易的平台当成一个投资的工具，只是为投资带来一个合理的、未来的回报。

但是，作为一个商业地产的经营者，商业地产是在引领生活的改变，过去的商业是给商品提供一个平台去跟消费者对接，在当今时代里商业地产从一个能够吸引人去采购的消费平台，转变为让这个消费平台能够引领人们的生活，但是商品平台这个属性永远没有改变。商业房地产的本质就是能够创造每一天收益，能够提供每天正常现金流。

二、投资商业需要专业的价值评判体系

过去，从投资回报的角度去选择住宅和商业地产，大家都会比较倾向于住宅，因为它的回报率远远高于商业地产，但是现在要解决商业地产的库存问题，还是要有投资者进来。但这衍生出一个问题，投资住宅跟投资商业地产是基于完全不同的两套价值体系。

投资者在做一个投资决定之前，肯定有一个尽调的过程，在住宅投资方面即使是一个普通人都可以做尽调，只要他在这个城市住了10年以上，就认为自己能判断这个城市的大势，他们就会为这个住宅房地产的投资做一个个人的尽调，会盘算回报率、购买成本，会从宏观、微观的角度做分析，一个非专业人士就可以完成尽调以及整个住宅投资的过程。这个投资过程尽管中途可能会出现一些波动，但是从经验来看，他们只要觉得过两年房价还会上涨，于是就进行投资。

但是，在投资商业地产的时候需要一套专业的尽调方法，而普通消费者没有这套方法，他们如果还是沿用住宅房产的尽调模式去尽调一个商铺的话，真的有可能血本无归。市场上有很多在黄金地段的商铺每平米能卖到15万、18万甚至20万，因为很多普通投资者是在用住宅房地产的尽调方法去尽调黄金地段的商铺，所以不断有高价出现。不少人就以20万一平米的单价买个10平米的商铺，因为他简单认为它是在好地段，未来会升值。

那如何判断商业项目有没有价值呢？一个是看它的运营能力，一个看它能不能成为一个成气候的商业中心，这是决定这个商业地产项目值不值得投资的重要指标。一旦掌握了评估商业房地产的尽调方法，投资的风险会明显降低，与之对应的是回报率非常高。如果没有掌握这个技术，只是凭着投资住宅的那套方法去投资，判断很可能出现失误，那么风险就会相应增加，回报率也无法持续，甚至有可能在前5到10年的时间里都是等待，等待物业的回报率会涨上来。

当然，这里还存在不同区域、不同市场的差异，比如香港没有人口红利，投资商业之前必须有一个规划，需要对它周边做很多的市场调研，看看未来有什么利好。而中国大陆有足够多的人，只要在北京找到一个好地方，随便做也能挣钱，因为它有人口红利和自然增长。

三、商业地产的投资价值取决于经营能力，个性化商业才能走出传统商业的经营困境

从一个投资者的投资回报来讲，如果买一个住宅，什么都不用管，也不需要有太多的专业知识，但是两三年之后基于自有资金的转售回报就能达到百分之百，但商业地产即使投资很专业，可能最后也只达到30%或者40%甚至更低。

商业地产是一个非常专业的交易，它不是一个普通的商品交易市场，买卖商业房地产是给有运营能力的公司去做的专业投资，不是随便一个有现金的人就能去做的买卖。投资商业地产时是带着经营方案去买，在心目中已经有了一套方案，先有了内容再去投资。对投资者来说，一般最好是买自己有经营能力的项目，去发现别人没发现的价值，加入内容去收购，逐步形成良性循环。

中国从上世纪90年代末期到现在，大概20年的时间里，所有的商家都是以快速复制的思维来发展，因为当时要解决的就是从无到有的阶段，所有开发商的顶层思维模式都是先找到一个东西，最好能够以这个模式做出几十个出来。这种思维不仅仅在房地产开发商头脑里，连小笼包、生煎包、茶餐厅这样的餐饮企业也都在想这样快速复制，因为他们认为美国的麦当劳、肯德基赚取了全球最多的钱，从老板、开发商到餐饮的小企业都在想快速发展，在同一个模式研究得很透之后，一下子就复制几百个扩张出去。

今天大家讨论商业业态的问题，传统的零售百货模式受到很多冲击，认为是网上的电商导致很多商业房地产的营业额下降，如果说因为电商冲击导致店铺生意不好，像屈臣氏、万宁应该属于这种情况，因为到今天他们好像都没有任何改变的迹象，屈臣氏还在开店。

电商的冲击其实只是其中一个原因，更主要的原因是大规模的雷同性商业，比如当七宝万科出现以后，旁边的宝龙、凯德几乎都空了，到底是因为电子商务的冲击还是万科？肯定是万科。所以，专业人士都明白，线下的传统零售百货输在雷同性上，雷同的线下商业会越来越难做，它会被个性化的商业抢去它的客人。只要你的东西是个性化的，在你那个地方跟别人的东西不一样，它不会没有竞争力。

这种快速复制的模式在中国已经根深蒂固，所以一个商业有没有生意就取决于消费者的需与求，有需求就去买。一个商业没有引领生活，没有个性化，而且没有给消费者带来一种新颖的方式的时候，经营者只能跟随需求，所以过去很多年全中国所有的老板都只是想着复制。现在这个问题已经在解决中，很多新商业项目在操盘时候尽量做到与其他项目不一样，同时连锁店越来越少，这就说明个性化的商业模式正在改变连锁的雷同模式。

如果商业地产经营者还没有看清形势，继续用拷贝的方法和用雷同的方式在发展他的商业王国，马上会面临严重的打击，这些公司在未来5年会交出很大一笔学费，现在万达交的学费已经很明显，他每一年补偿给每个mall的钱非常多。所以新的商业项目需要为所在地区的这个地点打造一个独特的东西，这就是商业的生命力，就是竞争力。商业化的运营更像建筑师，建筑师永远没有一个建筑是雷同的，要做到这样需要智慧。

在城市里面，现在很多人讲存量和城市更新，但真正意义上进入到这个领域深层阶段的人很少，所有人还是以机会型的方式去找到一个物业来改造，这不是一种可持续的模式。面对国内商业同质化严重、盈利艰难的现实，我们需要回答一个新课题，那就是如何用运营重新定义商业价值？如何用内容活化存量资产？而这目前还在艰难探索，第一是没有人才，第二是没有足够的资金，第三是没有经验，这是目前中国存量资产领域的主要问题。

（全文完）

作者：刘策，来源：《存量地产观察》；

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