新零售的背后，社区商业价值的重塑

最近消费零售业出现了很多风口，从便利店热潮到无人售货的突然兴起，以及超市加餐饮这一新零售业态的出现，一时间可谓群雄并起，逐鹿中原。不过，如果从市场总容量和总需求来看，大消费领域还有一个超级大概念没被深度挖掘，这就是社区商业价值重塑。

购物中心、主题Mall 固然是一个城市的形象和名片，但真正令市民经常产生消费的地方还是家门口的社区型市场。能否用最便利、最高效的方式解决日常消费问题，是决定一个市场是否具备生活品质和人气的很重要的方面。从成熟市场看，社区商业消费占到了整体商业构成的60% ~ 70%。

现在传统商业竞争加剧，城市级商业风险增大。社区商业反潮流已经兴起，所有社区住户都跳不出“生活最后一公里”的圈子，商家与顾客拥有无缝对接的近距离优势，会使社区商业更易衍生出符合主流趋势的一站式消费模式。中国基本已经形成了封闭小区形式的房地产居住格局，从而形成了非常独特的社区商业的基础环境。

社区商业的3大特征

从传统意义上说，社区商业是以地域内和周边居民为主要服务对象的零售商业形态，以提供日常生活用品和服务为主的属地型商业。城市商业服务人口一般在5万人以下，服务半径一般在2-3公里以内。这一商业属性决定了社区总规模一般应控制在2万 ~ 3万平方米，商业业态的设置也应有较强的针对性。与其他商业项目对比，社区商业具有3 大特征：

商业功能是便民消费，离消费者近是一个重要诉求。

社区商业的消费对象偏重家庭、学生、儿童，以中档的家庭消费为主。

在服务业态的配置上突出消费的便捷性，服务业态的配置上偏重家庭消费的组合。

根据承载社区商业主体的集散程度及整体布局不同，社区商业的具体物业形式主要有社区底商、社区商业街、社区商业中心。社区底商的表现形式比较低级，属于标准配置，而后两种形式需要综合规划，属于比较高级的形态。

社区商业的5大关键业态

我们总结了社区商业的5大关键业态：

社区生鲜零售

生活方式杂货

家庭娱乐

健康美容

轻餐饮和休闲餐饮

在这5大关键业态中，最核心的是社区生鲜零售和生活方式杂货（精品小百货）。生鲜经营一直都是零售业皇冠上的明珠，连锁经营的难度非常大。但基于社区人群高频需求的生鲜专业店或生鲜社区超市，是拥有巨大市场容量的最具复制性的超级生意。而且社区生鲜零售满足社区的核心需求，具有高度垄断的潜力，甚至对便利店都可以形成挤出效应。

有一份很有趣的数据，原本一家生意很好的标准便利店，日营业收入接近1万元。而当街对面出现了一家200平方米的生鲜小超市后，便利店的日营业收入跌到只有4000元。从我们观察到的商业案例来看，生鲜零售主要分为两个典型流派，一个是以合肥生鲜零售为代表的“生鲜传奇”，另一个是以广州生鲜专门店为代表的“钱大妈”。

生鲜传奇的核心商业逻辑是软折扣模式。何为折扣店模式？折扣店是一种限定销售品种，并以有限的经营面积、简单的店铺装修、有限的服务和低廉的经营成本，向消费者提供“物有所值”商品的零售业态。通俗来讲，折扣店的经营商品数为800 ~ 4000 种，营业面积为500 ~ 1500 平方米，通过大规模采购、简单装修、简化服务来降低成本、提高效率，最终以超低价提供商品。折扣店有三种形式：

硬折扣，代表企业有德国的Aldi、Lidl。

软折扣，代表企业有西班牙的Mercadona、波兰的瓢虫超市。

均价店，代表企业有美国10 元店Dollar General。

生鲜传奇的目标是打造中国版本的软折扣模式，可以独立在社区成店，不依赖其他业态组合，而且具有一定的吸引其他业态的复合能力，比如把餐饮和一些服务业态都融合到零售门店中。生鲜则集中在蔬菜岛、水果岛、肉岛三个板块中，这样门店日常管理的三大要点也就出来了。其他的零食类、调味品、包装食品等都是精选SKU，满足社区人群的绝大部分日常需求。

钱大妈是品类更集中的专门店形式，突出精选肉类，以不卖隔夜肉的品牌定位来获得高流量。这种专门店具有很强的攻击性，便于快速复制。

生活方式杂货零售是最近5 年崛起的最大的业态之一。特别是很有设计感的高性价比零售10 元店，也可以看作是精品小百货，其中大量的家居品类符合社区人群的日常需求。一般来说，生活方式业态包含时尚数码、生活家居、时尚美容日化、休闲食品、配饰、儿童玩具等细分品类。商品价格可以和电商相比，自有品牌商具有控制上游的能力。所以，把生活方式零售和生鲜社区组合后，最核心的社区需求就基本满足了。

此外，对于适合社区商业的餐饮业态，我们也有一些初步的看法。首先，适合社区的餐饮一定具备外卖特质，这往往是满足社区人群基本餐饮需求的解决方案，比如比萨、炸鸡门店都有这个特质。其次，社区餐饮往往是非常本地化的生意，比如在上海地区，苏式面条和馄饨等特色餐饮都是很稳定的需求；在北方地区，则可能是饺子和面食；在广州地区，平价粤式点心的外卖生意都很不错。最后，社区餐饮也可以有休闲餐和轻餐饮业态组合，这些轻业态都是适合标准化、连锁化复制的，比如适合高端社区白领人群社交的咖啡门店、茶饮门店。

社区商业的5大趋势

近年，复合型的社区商业产品正成为发展的趋势。

趋势1 ：商业体量小规模化。小体量社区商业运营便利，风险可控，投资风险相对较小。

趋势2 ：空间主题鲜明化。为了体现生活理念，整体外部空间呈现出绿色、生态或艺术主题。

趋势3 ：业态组合趋向于“全业态”，以便利为核心。社区商业既需要满足客群的传统衣、食、住、行需要，又需要满足新型消费需求，实现融购物、餐饮、娱乐、服务为一体，趋向于“全业态”发展。

趋势4 ：商业趋向互动体验型。比如消费者既可以在餐馆中享受美食，又可以在互动中娱乐、在交流中学习，餐馆成了具有家的特色的公共交流互动空间。

趋势5 ：业态功能趋向于功能细化。社区居民人数众多、结构复杂，按年龄、性别、收入水平、文化修养、价值观念等各特征可以细分为不同的消费群体。各消费群体的消费结构、消费需求、消费动机和消费心理等决定了社区商业的相应业态组合，因此社区商业应趋向于功能细化。

从投资角度看，社区商业中有诸多可复制的连锁业态，都具备很好的增长前景。从市场容量看，最好的零售基础生意是生鲜社区零售。核心是如何形成供应链能力，做大自有品牌，形成中国版本的新型零售业态。这是超级生意，也是最后一块未现王者的兵家必争之地。