（一）融资性“售后回购、售后回租”业务应如何进行会计与税务处理
【案例分析17】
某房地产公司2008年1月将一栋办公楼销售给某银行，售价1750万元，成本价1200万元.销售合同规定，2010年1月房地产公司将该栋办公楼重新购回，回购价为2030万元。
分析：
（1）会计处理：
《企业会计准则14——收入》应用指南规定：采用售后回购方式销售商品的，收到的款项应确认为负债，回购价格大于原价的，差额应在回购期间按期计提利息，计入财务费用；有确凿证据表明售后回购交易满足销售条件的，销售的商品按照售价确认收入，回购的商品作为购进商品处理。
这项业务实际上是一项2年期借款业务，借款本金1750万元，利息280万元。在这项业务中，房地产公司对该房产仍保留着实际控制与管理权，也就是说房产所有权上的主要风险和报酬仍保留在房地产公司。因此，不符合收入确认的条件，不能确认收入。房地产公司应进行如下处理：
①2008年，销售办公楼时：
借：银行存款 17500000元
贷：长期借款——某银行 17500000元
②2008——2010年，每年末预提应付利息时：
借：财务费用 1400000元
贷：其他应付款——某银行 1400000元
③2010年，回购房屋时：
借：长期借款 17500000元
其他应付款——某银行 2800000元 （两年合计数）
贷：银行存款 20300000元
（2）税务处理：
①融资性销售收入不做收入处理：
《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函【2008】875号，2008年11月18日）
采用售后回购方式销售商品的，销售的商品按售价确认收入，回购的商品作为购进商品处理。有证据表明不符合销售收入确认条件的，如以销售商品方式进行融资，收到的款项应确认为负债，回购价格大于原售价的，差额应在回购期间确认为利息费用。
《国家税务总局关于融资性售后回租业务中承租
方出售资产行为有关税收问题的公告》（国家税务总
局公告2010年第13号 2010年9月8日）：
“融资性售后回租业务是指承租方以融资为目的将资产出售给经批准从事融资租赁业务的企业后，又将该项资产从该融资租赁企业租回的行为。融资性售后回租业务中承租方出售资产时，资产所有权以及与资产所有权有关的全部报酬和风险并未完全转移。
A、增值税和营业税
根据现行增值税和营业税有关规定，融资性售后回租业务中承租方出售资产的行为，不属于增值税和营业税征收范围，不征收增值税和营业税。
B、企业所得税
根据现行企业所得税法及有关收入确定规定，融资性售后回租业务中，承租人出售资产的行为，不确认为销售收入，对融资性租赁的资产，仍按承租人出售前原账面价值作为计税基础计提折旧。租赁期间承租人支付的属于融资利息的部分，作为企业财务费用在税前扣除。
本公告自2010年10月1日起施行。此前因与本公告规定不一致而已征的税款予以退税。”
②每年计提的财务费用的处理：
每年计提的财务费用，在未实际支付前，不允许在企业所得税前扣除，应调增当年应纳税所得额；待回购年度在进行税前扣除，统一调减回购年度的应纳税所得额。
【案例分析18】
某房地产公司2008年1月将一栋办公楼销售给某银行，售价1750万元，成本价1200万元.销售合同规定，销售业务发生后，房地产公司将该栋办公楼重新租回，租期2年。每年租金140万元。租赁期满后，房地产公司将此房屋收回并出售，售价1800万元。
分析：
（1）会计处理：
在这项业务中，房地产公司对该房产仍保留着实际控制与管理权，也就是说房产所有权上的主要风险和报酬仍保留在房地产公司。因此，不符合收入确认的条件，不能确认收入。应把它看做是一项2年期借款业务，借款本金1750万元，每年利息140万元。售后回租与售后回购的会计处理原则一致。应按照以下方法处理：
①2008年，销售办公楼时：
借：银行存款 17500000元
贷：长期借款——某银行 17500000元
②2008——2012年，每年支付利息时：
借：财务费用 1400000元
贷：银行存款 1400000元
③2012年，租赁期满时：
借：长期借款 17500000元
贷：银行存款 17500000元
④租赁期满收回后再销售：
借：银行存款 18000000元
贷：主营业务收入 18000000元
借：主营业务成本 12000000元
贷：开发产品 12000000元
（2）税务处理：
会计上与税务上处理一致，不需要进行纳税调整。
教师注解：
以上会计与税收处理仅限于融资性售后回租和融资性售后回购。在以上融资性售后回租业务中承租方出售资产时，资产所有权以及与资产所有权有关的全部报酬和风险并未完全转移。
如果房地产企业在销售房地产过程中，销售行为已经满足了销售收入确认的条件，就不能按照以上规定处理。那么销售与回租、回购业务就应该分别按照销售不动产、购买不动产、房屋租赁分别处理。
（二）房地产企业采取“低价出售、免费返租”方式销售不动产应如何进行会计与税务处理，如果将租回房屋再次转租，应如何进行会计与税务处理。购房人涉及哪些税收。
“低价出售、免费返租”，就是开发商在销售商品房时，约定以折让优惠后的价款为成交价，同时与购房者签订该房的租赁合同，要求购房者在一定期限内必须将购买的房屋无偿或低价交给开发公司，由开发公司统一经营，经营收益归开发商。
【案例分析19】
A房地产开发公司（以下简称A公司）是一家外资商业地产公司，采用售后返租方式销售商铺。商铺公允价100万元，开发商与购房者同时签订房地产买卖合同和租赁合同，销售合同按照优惠价85万元（即总价100万元的85%）签订。租赁合同规定，在未来5年内，该商铺归开发商出租，收益归开发商。开发商在销售时，将价款和折扣额在同一张发票上注明，并开具了销售不动产统一发票。开发商在销售房产时，对未来5年内转租房产能收取多少收益并不确定，并假设当年A公司将商铺转租取得租金5万元（不考虑城建税、教育费附加、土地使用税）。企业应该进行怎样的会计处理和税务处理。
分析：
（1）开发公司会计处理：
①出售商铺时：
借：银行存款 85万元（折后价）
贷：主营业务收入（预收账款） 85万元
②转租当年收取房屋租金时：
借：银行存款 5万元
贷：其他业务收入 5万元
（2）开发公司的税务处理：
在现实工作中，税务处理有所不同。一种观点主张按照折扣后金额计“不动产销售收入”，按“无租使用”处理“返租”业务；一种观点主张按照折扣前金额计“不动产销售收入”，将折扣额作为“返租租金”处理。
方法一：按照折扣后金额计“不动产销售收入”：
①营业税的处理
《营业税暂行条例实施细则》第十五条规定，纳税人发生应税行为，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额。如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中扣除。
应征收销售不动产营业税＝85×5%＝4.25万元
当年应征租赁业营业税＝5×5%＝0.25万元
②印花税
本例中，A公司不但销售了开发产品，还租赁了该开发产品后并转租（假如转租合同每年签订一次），应分别缴纳：
“产权转移书据”印花税：85×0.05%＝0.0425（万元）
“房屋转租”合同按照财产租赁税目缴纳印花税：5×0.001＝0.0005万元）。
“房屋返租”合同只明确权力、义务、责任，没有金额，不属于应税合同，不贴花。
《国家税务局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》【国税发〔1991〕155号】规定：?
在代理业务中，代理单位与委托单位之间签订的委托代理合同，凡仅明确代理事项、权限和责任的，不属于应税凭证，不贴印花。
《国家税务局关于印花税若干具体问题的规定》【（1988）国税地字第25号】规定：
“有些合同在签订时无法确定计税金额，如技术转让合同中的转让收入，是按销售收入的一定比例收取或是按实现利润分成的；财产租赁合同，只是规定了月（天）租金标准而却无租赁期限的。对这类合同，可在签订时先按定额五元贴花，以后结算时再按实际金额计税，补贴印花。”
这一规定是指暂时无金额，以后能够计算出金额的。对根本就没有金额的应参照国税发【1991】155号规定执行，不予贴花。
③土地增值税
根据国税函【2010】220号：
土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
本案中已经全额开具发票，应以发票为准。因此应计入土地增值税清算收入85万元。
⑤企业所得税：
《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问
题的通知》（国税函[2008]875号）
企业为促进商品销售而在商品价格上给予的价格扣除属于商业折扣，商品销售涉及商业折扣的，应当按照扣除商业折扣后的金额确定销售商品收入金额。
债权人为鼓励债务人在规定的期限内付款而向债务人提供的债务扣除属于现金折扣；销售商品涉及现金折扣的，应当按扣除现金折扣前的金额确定销售商品收入金额，现金折扣在实际发生时作为财务费用扣除。
根据以上规定，企业所得税的收入确认应以折扣后金额85万元为准。
其次，本年实现的5万元租赁收入应计入“其他业务收入”。缴纳的营业税金0.25万元计入“其他业务支出”，用其差额5―0.25＝4.75万元作为其他业务净收益计入应纳税所得额。
方法二：按照折扣前金额计“不动产销售收入”：
按照这种观点，企业与个人的税收负担都将发生变化。
①营业税的处理
应征收销售不动产营业税＝100×5%＝5万元（有变化）
当年应征租赁业营业税＝5×5%＝0.25万元
②印花税
本例中，A公司不但销售了开发产品，还租赁了该开发产品后并转租（假如转租合同每年签订一次），应分别缴纳：
“产权转移书据”印花税：85×0.05%＝0.0425（万元）
“房屋转租”合同按照财产租赁税目缴纳印花税：5×0.001＝0.0005万元）。
“房屋返租”合同按照财产租赁合同缴纳印花税：15×0.001＝0.0015万元（有变化）
③土地增值税
应计入土地增值税清算收入100万元。（有变化）
④企业所得税：（有变化）
首先，按照100万元确认销售不动产收入。
其次，本年实现的5万元租赁收入应计入“其他业务收入”。折扣金额15万元看作是五年的租金，每年租金15÷5＝3万元计入“其他业务支出”，缴纳的营业税金0.25万元计入“其他业务支出”，用其差额5―3―0.25＝1.75万元作为其他业务净收益计入应纳税所得额。
（3）业主的税务处理：
方法一：按照折扣后金额计“不动产销售收入”：
就以上业务，业主虽然享受了15%的打折优惠，但是，牺牲的是5年房屋的使用权，所以在这项业务当中，业主对房屋的实际使用权缩短五年。既不存在将这5年的使用权对外出租的行为，也不存在所谓的租赁所得。就这项业务，应视同开发公司延迟交房处理，打折部分完全应该视为开发公司因为延期交房对业主的赔付。对业主即不应该征收租赁业营业税、房产税，也不应该征收个人所得税（但是，这种处置方法与《关于个人与房地产开发企业签订有条件优惠价格协议购买商店征收个人所得税问题的批复》（国税函[2008]576号相违背）。
方法二：按照折扣前金额计“不动产销售收入”：
①营业税
业主每年应缴纳租赁业营业税：
15÷（5×12）×5%×12 ＝0.15万元（5年应缴纳营业税0.75万云）
②房产税
业主将购买的商铺返租给开发公司，每年应按租金收入（少支出的购房价款和协议规定的租赁月份数平均计算确定）的12%缴纳房产税：
15÷（5×12）×12%×12＝0.36（万元）。
（5年共需要缴纳房产税1.8万元）
开发商再将商铺转租，按房产税相关规定，开发商转租房屋取得的租赁收入不再缴纳房产税。
③印花税
“房屋返租”合同按照财产租赁税目缴纳印花税＝ 15×0.001＝0.0015万元
④个人所得税（有变化）
国家税务总局《关于个人与房地产开发企业签订
有条件优惠价格协议购买商店征收个人所得税问题的批复》（国税函[2008]576号）：
房地产开发企业与商店购房者个人签订协议规定，房地产开发企业按优惠价格出售其开发的商店给购买者个人，但购买者个人在一定期限内必须将购买的商店无偿提供给房地产开发企业对外出租使用，其实质是购买者个人以所购商店交由房地产开发企业出租而取得的房屋租赁收入支付了部分购房价款。
根据《个人所得税法》的有关精神，对上述情形的购买者个人少支出的购房价款，应视同个人财产租赁所得，按照“财产租赁所得”项目征收个人所得税，每次财产租赁所得的收入额，按照少支出的购房价款和协议规定的租赁月份数平均计算确定。
根据《个人所得税法》第八条规定，个人所得税以所得人为纳税义务人，以支付所得的单位和个人为扣缴义务人。
所以房地产公司在以优惠价销售给购房者时，需代扣代缴购房者应缴纳的个人所得税：【（15―0.75―1.8）÷(5×12)－0.08】×20%×60＝1.53（万元）。
否则，税务机关会根据《税收征管法》第六十九条规定，由税务机关向购房者追缴税款，对A公司处应扣未扣、应收未收税款50%以上3倍以下的罚款。
本人认为按照第一种方法处理比较合理，更符合各个税种相关政策要求。但是，个人所得税问题，应按照总局规定为准。遇到这一问题，由于总局在好多方面都没有明确规定，一定要与税务部门及时沟通门，严格按照当地规定执行，以免产生涉税风险。
（三）销售产权式酒店业务，房地产企业应如何
进行会计核算，需要缴纳那些税收，进行酒店经营应
如何进行会计核算，应如何计算应缴纳税款。产权人应如何进行会计核算，应如何计算应缴纳税款
1、产权式酒店的定义
产权式酒店，是指投资者购买了酒店某一间客房的产权后，自己并不居住，而是委托给酒店管理公司经营以获取投资回报。
该投资回报分为两部分：一是固定的租金收入，二是浮动的年终分红。
2、产权式酒店投资回报在实际工作中的会计和税务处理：
在实际操作中，几乎所有酒店都将平时发生的租金费用计入成本费用，将超额分红纳入税后分配事项。实际中操作方法如下：
【案例分析20】
某假日酒店（甲方）与所有产权人（乙方）分别签订了为期三年的协议，由甲方负责酒店日常的经营管理，每年按乙方购房价格（经过统计，购房总价合计900万元）的8%支付租金，每月支付一次。如果甲方实现的年度税后净利润超过了乙方购买价格的5%，则超额部分由双方平分。
甲方2009年度营业收入总额为500万元，成本费用352万元（包括支付租金72万元，取得了正式发票），年度利润总额148万元（为简化分析，假设无任何纳税调整事项，计算结果不保留小数），全年累计缴纳企业所得税37万元。那么，协议约定的超额净利为148－37－900×5%＝66（万元），乙方累计分得33万元。
分析：
（1）会计处理：
①出售房屋时，按正常销售业务走。
②每年支付固定租金时：
借：经营费用——租赁费 72万元
贷：银行存款 72万元
③计算并支付浮动的年终分红时：
借：利润分配——应付利润 33万元
贷：应付利润 33万元
借：应付利润 33万元
贷：银行存款 33万元
（2）税务处理：
甲方每月扣缴乙方租赁业的营业税金及附加为：60000×5.56%＝3336元（全年：40032元）
甲方每月扣缴乙方租赁业房产税为：60000×12%＝7200元（全年86400元）.
甲方每月扣缴乙方租赁业个人所得税：（60000－3336－7200）×（1－20%）×20%＝7914.24元（全年94970.88元）
甲方扣缴乙方股息红利个人所得税：330000×20%＝66000元
合计应扣税：40032＋86400＋94970.88＋66000＝287402.88元
从表象上看，这种经营模式似乎兼具了房产租赁与投资两种性质。
（按照现行规定，营业税应该在开票时自行缴纳；个人所得税也可以自行缴纳。）
3、产权式酒店投资回报的税务规定：
《国家税务总局关于酒店产权式经营业主税收问题的批复》（国税函〔2006〕478号）规定：酒店产权式经营业主（即产权方）在约定的时间内提供房产使用权与酒店进行合作经营，如房产产权并未归属新的经济实体，经营业主按照约定取得的固定收入和分红收入均应视为租金收入，根据有关税收法律、行政法规的规定，应按照“服务业———租赁业”征收营业税，按照财产租赁所得项目征收个人所得税。
【仍以上例为例】
按照这一规定，酒店应扣缴业主税款如下：
乙方应缴租赁业的营业税及附加为：（330000+720000）×5.56%＝58380元（每月缴纳营业税4865元）
乙方应缴租赁业的房产税为 ：（330000+720000）×12%
＝126000元（每月缴纳房产税10500元）
乙方应缴租赁业的个人所得税[（330000+720000）÷12－4865－10500）]×（1－20%）×20%×12＝138499.20元
合计应扣税：58380＋126000＋138499.20＝322879.20元
对于浮动租金，会计上按照分红处理，税务上
按照租金处理。这就要求企业在会计核算时进行适当
调整，否则，浮动租金部分将无法在企业所得税前扣除。
企业可以这样处理：平常将估计年终分红以预提的方式，计入“经营费用”。
企业平时计提的租金费用只能减少会计利润，并不会对预缴的所得税额产生实质性的影响。但是，随着年度终了和经营成果的确定，这33万元也逐渐转化成一项现时的义务，即使未在预提当年支付（支付期在次年2月），由于符合确定性和权责发生制原则的要求，完全可以归属为2009年度的费用予以税前扣除。
经过这样处理，企业年度利润以及应纳税所得额按照原来的会计核算方法前减少了33万元，降至115万元，实际缴纳所得税28.75万元，节约了8.25万元的税额支出。
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