你知不知道，在你因为不堪忍受拥挤的一线城市，而上演「逃离北上广」大戏时，有些人正在尽他们最大的努力挖掘空间，只为打造出令人舒适的生活环境。
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问：很早开始就有人说，房地产行业注定是要跟现代服务业相互融合的。那么，怎么做才能让融合过程更加顺利？
冯叔：房地产以前是开发制造业，要转到服务业其实还是特别困难的，原有的体系、组织、人才、基金、基因文化能不能转过来都是问题。
我跟行业内人员讨论后，得出的结论就是靠儿子不如招女婿。儿子的基因跟你太像了，你让直系员工创新很难，高工资、高福利带着，他跳不出来。招女婿可以满街找，找最优秀的，让他上门来，最后企业就会有所发展。
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问：今天被互联网颠覆的行业实在是太多了，但是我想破头皮也想不出来，房地产行业跟互联网会有什么交集？
冯叔：我一直有一个梦想，就是利用互联网随心所欲地定制房子。我们可以做一个自由定制的平台，一端连着客户，另外一端就是虚拟开发商，有地的人把各种各样的项目和土地放到网上，提供装修、报建、工程等各种供应链的服务。
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问：北京的建筑饱和了，人口却如此密集，大家都住到通州甚至廊坊去了，还有什么地方能塞下这些人吗？
冯叔：很多人没注意到北京的地下空间，如果我们算整个城市有 2000 万人，其中 300 万人就是每天睡在地下的。据我所知，有 5 个刚毕业的大学生现在就专门在研究地下空间。
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问：开发地下空间的人已经有很多了，您能为其他房地产从业者或者年轻创业者指点一下，还有哪些地方是值得开发的吗？
冯叔：还有一个空间就是楼顶，北京的楼顶有 300 平方公里，这 300 平方公里中能拿来做农业的大概有 200 平方公里，如果在这些地方做立体种植，北京大部分的蔬菜问题就解决了。
有一批农业大学的博士就跑到平谷找了一个 3 万平米的破工厂厂房做植物工程：底层种蘑菇、野菜、荠菜，中间种一些绿叶菜，上面种鲜花，然后在互联网上做开心农场。
手机端有个 APP，用户可以在家里遥控施肥、浇水，可以把这些花、蔬菜卖给别人，也可以送礼。他们把互联网和传统的生意结合在一起，现在一年能收入 8000 万，比我们做写字楼出租的收入还。
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问：受 Airbnb 影响，越来越多人开始把闲置的房产作民宿使用，您觉得做民宿是一种好的赚钱方法吗？
冯叔：很多民宿主人开民宿并不是为了赚钱，台湾就有着非常特别的民宿文化，如果在台湾，有机会一定要去看看那些各形各异的特色民宿。
如果这家民宿的主人是木匠，那房间里就有手工精良的家具；如果主人是画家，房间装饰就会充满艺术气息。宜兰有一对夫妻经营了一家媲美五星级酒店的高档精致民宿，他们喜欢跟房客们聊天交朋友，有从法国来台湾学音乐的房客，这对夫妻就乐于和她聊音乐。
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问：有那么多种旅游住宿的类型，为什么民宿特别受游客欢迎？
冯叔：因为民宿给人「慢」的感觉，这种「慢」的理念最早发轫自老庄哲学，主张闲适与优游；是生命充溢宇宙，是无穷突破有限。快和慢就好像硬币的两面，这些游客很享受快时代里的慢生活。
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问：像酒店这种人造空间，要怎么设计建造才能够吸引到更多的客人居住呢？
冯叔：我发现国外的酒店很少会以大堂为卖点，他们大部分都会以洗手间、床和餐厅为卖点。比如丽思·卡尔顿有两个睡眠中心，拥有着全球最好的睡觉设施，他们认为酒店就是用来睡觉的地方，所以床是最重要的。床毡子垫几层、枕头的松软程度该多少合适等，都非常讲究。
而凡是特别注重大堂的酒店，床有时候会很不舒服。我们这儿就有很多酒店花了更多的心思在「面子」上，在建筑上花很多钱，房间里面花的钱却并不多。
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问：网上有一句话说，房地产行业的夏天就是老百姓的冬天，冯叔怎么认为呢？
冯叔：房地产的夏天应该和大家的幸福正相关。住宅今后的创新中，成本是第一位的，如果成本下降了，房价一定不会增长。按照美国来看，住宅在资本市场上的市值不到一半，现在中国资本市场上上市的绝大多数是住宅类公司，未来非住宅类将会大大增加。
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问：房地产行业老是在讨论创新和转型，但是您也说过「转型后不一定都能活，也有可能会面临死亡」。那么这些房地产企业究竟应该怎么转型，才能存活下来？
冯叔：如果你不想脱离房地产行业，有两种改变方法。
一种叫做转型不转行，用细分市场的方法把住宅持续做下去，然后提升它的服务，由于客户累积越来越多，可以增加的服务就越来越多。你可以细分出不同的年龄，也可以细分出不同的生活方式，比如度假、养老。台湾甚至细分出单身不单居的公寓、单身独居的公寓等等，越做越细。
第二种是小转型，你还在房地产这个圈里，只不过转型到一些住宅以外的商用不动产，像写字楼、购物中心、物流仓储、医疗健康等等。这时候营运变成核心，开发成了第二位。
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问：您曾分析过包括购物中心在内的很多房地产形势，这两年中国的电子商务发展很快，购物中心频频亏损，好多外国的百货大厦也倒闭了。网上说未来购物中心将会成为网店的仓库，您怎么看？
冯叔：网购是新的动物，他会吞食原有的商业业态，我们现在做的高端物流仓库、物业地产，针对的恰好就是这些客户。
我举一个例子，猪的营业额是怎么创造出来的？一大扇猪肉原本卖 100 块钱，如果把它切成 30 多块，每块上面都有一点毛利，总营业额肯定比整扇大。
民营企业动力大，可以肢解到 60 多块，而日本可以切到 120 多块。一扇猪原来 100 块钱，切成 120 多块之后就变成 1000 多块钱的营业额了。
网络销售会消灭一部分传统的商业，但是又将带来另外一部分需求。比如说电子商务的物流仓库，大型零售企业跟城市化发展的新的物业需求。房地产不会消亡，只会改变它的产品形态而已。
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