城市更新项目股权收购法律尽职调查要点解析

项目公司股权收购是开发商获取城市更新项目的一种重要途径。但是，城市更新项目转让往往金额巨大，而且其中涉及诸多拆迁风险、行政审批风险等特有风险，交易各方均需要谨慎从事，特别是收购方需要进行全面的法律尽职调查。

尽职调查可谓是城市更新项目转让过程中最基础、最重要的步骤，对确定项目转让的可行性、股权的对价、风险防范等重要交易要素起着决定性的作用，也为交易双方确定收购方式，设计交易结构，合理安排协议各方权利义务提供基础和依据。以下，建纬城市更新组将结合多年的城市更新项目服务经验，详细介绍城市更新项目收购法律尽职调查的调查要点。

总的来说，尽职调查的基本原则就是调查一切可能影响项目收购方利益的因素，主要从项目公司主体调查及目标项目调查两个角度出发展开调查。

一、项目公司主体调查

该部分尽职调查工作与一般公司股权转让的调查工作差别不大，主要对目标公司的整体情况进行审慎的调查与评估，包括：

1、公司的基本资料调查

如公司是否依法设立，出资是否真实，公司章程是否合法完整，公司是否正常经营，转让标的是否适格，对外转让是否合法。这类信息可以到公司住所地公司登记机关查询工商登记详档，并到目标公司核实与工商登记是否一致。

2、公司的资质等级及年检情况调查

根据我国法律规定，房地产开发企业应当依法申请核定企业资质等级。目标公司的资质等级是房地产项目开发能否顺利进行的前提，应当到行政主管部门核实目标公司的资质等级及年检情况，并确定目标公司具备承担目标房地产项目开发的资质。这有别于一般公司的股权转让要求，应予注意。

3、公司的经营管理情况调查

主要审查公司年检报告，财务、税收情况等；审查公司有无完善的合同审查程序、严格公章管理制度、财务管理制度和人事管理制度；审查公司目前员工和管理人员的状况。

二、城市更新项目调查

项目是否合法以及能否顺利开发以获取投资回报才是收购方收购项目公司股权的最终目的。因此，此部分尽职调查工作至关重要，主要包括：

1、项目许可和行政审批情况调查

城市更新项目的申报及审批流程十分繁琐与复杂，在核查中应当注意从以下几个方面展开核查：

(1)核查已经提交和取得的城市更新项目有关的各类申报和审批文件；

(2)核查相关审批手续是否已经依法办妥，包括城市更新单元计划的申报与审批、单元规划的编制与审批、土地建筑物核查汇总、项目实施主体确认、可行性研究报告申请和审批、环境影响报告书的申请与审批、国有土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证等；

(3)核查项目仍需办理的行政审批文件，以及取得审批可能面临的障碍；

(4)核查项目土地使用权是否依法取得、取得方式、土地用途、使用年限、地价是否欠缴、需要无偿移交给政府的独立用地面积是多少；

(5)核查项目的规划设计用途等是否符合受让方的投资需求，若不符合需求可否依法变更；

(6)核查项目规划中保障性住房、创新型产业用房、城市基础配套设施建设配建、独立占地的基础设施代建条件如何；

(7)核查项目公司的申报主体资格、实施主体资格是否明确清晰，是否存在合作开发方。这里需要特别注意的是，城市更新项目计划申报主体并不当然取得项目实施主体确认。

2、项目实施情况调查

项目勘察、设计、监理、施工和设备材料采购的情况，项目工程建设施工的进展，项目施工有无障碍，项目的相邻关系是否存在纠纷或者潜在危机。

3、项目搬迁安置补偿情况调查

未完成搬迁的项目

搬迁补偿是城市更新项目能否成功的核心与关键，在尽职调查需要结合项目范围内权利主体情况进行全面细致的核查，包括：

(1)核查项目搬迁安置的总体情况，包括，调查搬迁补偿安置协议的签署进度情况；调查项目内的土地建筑物的核查汇总情况；调查被搬迁房屋权利人、权属性质、用途、面积、年限、权利限制（抵押、查封）、是否属经处理的违法建筑物、是否存在钉子户等相关情况。

(2)核查项目对外公布的《搬迁安置补偿标准》和《搬迁安置补偿协议》范本，审查已经签订《搬迁安置补偿协议》及其履行状况。

(3)核查搬迁安置工作实施方式，如存在委托搬迁，还需核果搬迁公司的实施方案。

(4)核查未签订安置补偿协议的业主意愿和要求，项目存在钉子户情况时的应对方案

如果是城中村改造项目或者旧屋村改造项目，还应与村集体组织或者股份合作公司进行沟通，审查项目公司与村集体组织的股份合作公司签订的各种协议文件。此外，搬迁安置补偿协议签署工作完成后，房屋拆除的工作安排、房屋拆除实施单位选定及其合同文件、拆除方案的制定和报备等相关情况审查。

已经完成搬迁的项目

对于已完成搬迁的项目，则主要审查项目的全部《搬迁安置补偿协议》，包括审查协议内容、双方履行协议的情况；核实房地产权利证书是否注销，等等。同时，根据目前项目的实施情况，审查项目公司可能对被搬迁人承担的违约责任，例如，对被搬迁人的房屋置换延期将导致临时安置费的费率大幅度增加。

4、项目合同协议、或有债务情况调查

项目公司在项目转让时往往存在已经签订的大量的合同文件，这合同文件涉及的主体繁多，有政府主管部门、村集体股份合作公司、项目合作方、融资银行、监理、勘察、设计、承包商、分包商、材料供应商、搬迁公司、评估机构、测绘机构、预售商品房的小业主等。应当审查这些合同文件的条款内容、合同双方履行的状况、履行合同中相关材料的存档等情况。

在审查项目合同文件时，要特别注意项目公司对外抵押担保、合同违约等或有债务的审查，特别是公司的对外担保情况应重点审查，物权法大大拓宽了公司担保财产的范围，这无疑增加了核实公司对外担保真实情况的难度。但为全面调查项目情况，需要逐一到相关登记机关核实，以期最大程度地反映公司的真实状况。若项目是在建工程，还要特别审查施工总包合同和分包合同，详细了解工程质量、工期进度、工程签证索赔、工程款结算等详细的情况。

结语

虽然上文中列明了城市更新项目法律尽调的要点，但是在具体项目中仍需根据具体情况把握项目调查要点。而且，法律尽职调查只是收购方开展尽职调查的一个方面，除了法律尽职调查外，一般而言，收购方还应当安排资产评估师、会计师对目标项目进行资产评估、财务审计，有时还需要聘请税务师提供税务分析意见；若目标项目是在建工程，还必须安排造价师、工程师等对项目情况进行详细审计以及现场勘查。因此，法律尽职调查不是孤立地分析法律问题，还需要和其他中介机构和专业人员紧密配合，才能针对项目的实际情况做好法律尽职调查。

【版权声明】：