重建社区
从“小区”到“社区”不是一个字的区别。伴随着中国城市化速度的加快，20年时间里有效改善了城市居民居住条件的商品房小区早已成了城市的标志性建筑。“社区”更多是社会学意义上的。美国社会学家费舍尔认为，社区是指一群有很多相似社会背景、个人背景的人，经过长期相处，逐渐形成一种彼此了解并相互接受的社会规范、价值观念、人生态度和生活方式。从1887年滕尼斯提出“社区”的概念后，社会学对这一概念的定义就层出不穷，但都没有丢失两个基本特征：共同生活在同一地域的一群人，这群人具有共同的文化、心理纽带。
孔雀城实景图
按这两个要素来分析，中国人对“社区”并不陌生。传统乡村中，村民通过血缘、亲缘关系聚居，共同的生产劳动、生活习惯，甚至宗教信仰创造着村落的归属感。20世纪90年代以前，城市居民工作在同一单位，又住在一个单位大院里，相似的文化水平、工作与生活方式创造出另一种密切的邻里关系，以及基于单位的认同感、归属感。以20世纪90年代为节点，伴随住宅的商品化，搬出单位大院的住区居民以改善居住条件为第一要务，目前大部分小区都是混居状态。“同质性低，背景不同、职业不同、工作和生活方式不同，邻里之间很难形成良好的交往。交往是形成认同感、归属感的前提。”中国人民大学社会学系教授于显洋对本刊记者说。
很多人对大院生活、胡同生活都保留着这样的回忆：刚刚走到院门口，就有坐在一旁的老人主动盘问：“你找谁？”“再也不可能回到那个年代，那种人与人的关系是完全没有隐私的。”清华大学建筑学院教授庄宁对本刊记者说。在当代，个人私密性和公共的开放性在两极不断放大，一方面个人自我防范意识不断增强，强调安全性、私密性；另一方面，户外环境的开放程度在不断扩展。“邻里交往在人际关系中本来就属于低于亲属、朋友、同事的弱程度交往，当手机、网络和汽车可以方便地让一个人跨出地域时，邻里交往的需求就变得更弱了。”20世纪中期，社会学家齐美尔和沃思提出的“社区消失论”，正是源于城市中这种人口的高异质性和高流动性。
于显洋对本刊记者讲到一个故事：在一个养老社区中，建筑师为了方便老人开门，就在每一户的左手门边设计了一个横隔板，好方便老人暂时放下手中的东西。然而意想不到的是，在入住后不长的时间里，老人们都选择把自己最得意的照片放在了那块隔板上。社交需求是马斯洛需求金字塔上的重要一项，社会性的人始终难以舍弃对地域归属感的渴望。调查显示，居民交往密切的社区，社区活动参与程度高，居民对社区的认同感高，同时居民的安全感指数也很高。“居住安全”与“邻里交往”表面上似乎没有关系，简·雅各布斯的解释是：“安全的街道不是没有人的街道，一定是有很多人走动的街道，因为那里有很多双保护的眼睛。”《美国大城市的死与生》中曾经记录了一个故事：一位母亲认识公寓楼中的几十位家庭主妇，可她的孩子有一次却被关在电梯里7个小时没有人发现。当她事后抱怨时，这些家庭主妇说的几乎都是：“哦，我不知道他是你的孩子，如果知道我一定会帮助他的。”
“人们决意要护卫基本的隐私，而同时又希望能与周围的人有不同程度的接触和帮助。”相比于传统的乡村、大院，微妙的交往尺度使得邻里间的生活互助需求降低。由陌生人组成的社区中，向邻居请求生活帮助所要付出的“时间成本”和“人情成本”过高，人们更愿意以有偿的方式购买物业提供的服务。当高品质的物业服务可以增强居住者在日常生活层面的社区归属感，那么邻里间的交往内容还能有什么？房地产业的一大社会贡献在于，它使人们具有选择邻居和圈子的权利，兴趣、价值观的相似性、社区的文化特质于是开始受到越来越多居住者的重视。从混居到出现越来越多基于社会身份、知识水平、文化的“居住分异”，建筑师能做的是在设计中体现鼓励人们交往的空间尺度。当然，对社区的认同感和归属感还来自于每个人的参与：选择和什么人住在一起决定了生活质量，这是居住意义之外的长期回报。
交往空间
风景园林大师西蒙兹曾经说：“那么友谊能设计出来吗？答案几乎是不可能，但是可以确定的是，有助于人们相识交集的场所是可以设计出来的。”1929年，社会学家佩里提出“邻里单位”的理论；1956年，苏联人将“邻里单位”的概念发展为“小区”。20世纪60年代后，中国的小区一直沿用苏联的建筑理念：出于采光和通风的考虑，一排排朝南的楼房呈并列关系，楼与楼之间由绿化带填充。“每一个邻里单位的人数是可以满足设置一所小学，保证儿童不必穿越街道。”庄宁对本刊记者说，“空间基本上是由一个物体同感觉它的人之间产生的相互关系所形成的。”这种单调的布局和复制式的建筑使得居住区很容易失去“家园”的亲切感。生理学家亚历山大研究认为，一般人认知邻里的范围直径不超过274米，因此从居住者对所居住环境的控制能力和认知能力看，理想的居住小区规模应该小于5公顷。“现代住宅区设计越来越重视住宅的围合，以及一个组团中住宅的数量，5～6个比较正常，再多就会影响居住者对这个组团的认同感。”庄宁告诉本刊记者。
万科如园将单一组团的住宅数量减少到了两个，而且每一个组团都围合成自己的独立院落，按照“春夏秋冬、风花雪月、琴棋书画、渔樵耕读”赋予不同的中国文化主题。整个社区又以南北两个大院实现对16个小院的组合，“在设计上完全体现的是均衡、对称的中国式审美”。丹麦建筑师扬·盖尔通过实际调查分析，有利于居民交往的居住空间应该提供各级私密程度的环境，包括私密的、半私密的、半公共的及公共的空间，而且各级之间需要平缓衔接和过渡。“院落设计体现的就是中国人对各种空间分隔的认识。”北京万科企业有限公司副总经理肖劲对本刊记者说。在这个小区中，居所中的每一个居室都能给居住者提供相对完善的私密空间，而一个组团中独立的主题院落为小院中的邻居们提供的是半公共性的活动场所，有利于增强小院居民的归属感。
欧洲小镇的精神高点是教堂的塔尖。秉承田园小镇风格的八达岭孔雀城也用处于建筑规划中心位置的小教堂、公共图书馆凸显着社区的精神追求。而在中国文化风格的社区里，会所往往成为社区精神的点睛之笔。处于如园中心的会所明确地表达了社区对中国传统文化的认同：一座建于雍正三年的老宅就被万科从山西搬到了如园，充当的就是精神寄附的作用。“不同以往的是，这座老宅原是一个家族的祠堂。”
如果运动速度从每小时60公里降至每小时6公里，街上的人数就会成10倍地增加。扬·盖尔认为，人们步行还是驾车，或者用车时停车处离家门是100米还是200米，这些对于邻里见面的频度产生着决定性的影响。汽车代步是现代社会不可避免的趋势，而步行的尺度仍然需要尽可能地保留。成都万科房地产有限公司总经理助理台苑智在万科五龙山项目的设计中，就不仅依据山形留足了大量有一定坡度的步行路，还专辟出了单独的自行车道。他说：“三四公里的长度除了在主要路口外，都不会和机动车相交，可以让居住者尽情享受在几千亩绿地上散步、骑游的快乐。”
仅仅建筑和街道尺度上的控制是不够的。“邻居间的交往大多是从日常、偶发性的交流开始，这样，公共交往空间的位置就显得非常重要。”庄宁说，他的学生也曾尝试在住宅楼里开辟一块休息区供邻居们闲坐、聊天，效果却并不好：“因为它离个人的私有领域太近了。”在建筑师们看来，最好的公共交往区是儿童活动场，在阳光、通风最好的空地设置沙坑，周边配置家长休息区，“家长的交流往往就是从孩子间的交往开始的”。朗诗集团在户外环境规划中还专门进行了阳光、风向的动态模拟。“日照最好、风速流动最频繁的地方都被预留出来做儿童活动区。”朗诗集团总裁助理王昊对本刊记者说。台苑智在儿童活动区的旁边还开辟了一片宠物活动区。“对现代人来说，宠物也是家庭的一员。同样，业主因为养宠物而交流心得，很容易相互熟悉。”这些社会心理的捕捉其实都来自扬·盖尔的理论。扬·盖尔认为，户外空间生活是一种自我强化的过程，有活动发生是由于有活动发生。
社区的规模决定了社区内公共活动空间的有限性，同时还要面对公共交往区域对周边居民的噪音影响，社会公共资源的有效利用能够帮助社区拥有更开放、更丰富的交往空间。成都保利公园198项目就在6500亩的占地面积中专门规划出了2000多亩的音乐公园和2000多亩的体育公园。“这两个公园都是在居住区之外，向全市人民开放的。”保利（成都）实业有限公司的颜亮对本刊记者说。“五一”期间，第三届热波（成都）音乐节在音乐公园展开，30天内入园人数不少于30万人次，成都保利公园198项目的居住者于是可以享受到整个城市的优质文化资源。位于成都高新区的保利心语也是如此，住宅区用地不过260亩左右，旁边另150亩用于修建城市公园。“成都高新区未来的发展方向是像广州的珠江新城那样，会成为重要的金融中心，未来公园给区域带来的价值将得到更大的凸显，就像纽约的中央公园一样。”颜亮这样告诉本刊记者。
物业服务
相比于邻里交往，社区归属感要复杂得多，它包含了很多社区居民在主观上对自己、他人及整个社区的感觉。“正向的邻里交往一定可以促进社区归属感的形成，但是影响因素还有很多。”庄宁对本刊记者说。社会学家认为，居民对社区的满意程度与居民的社区归属感之间存在非常紧密的联系。“首先是外在硬件设施的安全感和居住心理的安全感，还有在视觉和实际使用上的舒适感，以及公共设施、公共服务的完备与否。”物业管理公司给社区提供的服务内容几乎涵盖了所有的指标：保安、保洁、绿化、设备维护、会所、生活管家服务。由于向陌生邻居求助的“时间成本”和“人情成本”远大于获取付费服务，现在的物业公司承担了业主在社区生活中大部分的生活需求。“但是大多数业主在买房子时都低估了一个好物业在长期生活中的重要价值。”华润置地成都公司的一位负责人对本刊记者说。
金地格林小镇的业主是实际受益者。这个2004年开始入住、现在有1800户的社区，2005年被评为“北京市优秀管理居住小区”，2006年被评为“全国物业管理示范住宅小区”。目前，相比于周边同样类型的小区，住宅价值高出20%。走进社区的感觉非常直观，入住7年，格林小镇无论是建筑立面还是街道绿化仍然新鲜、生动。“物业服务都是琐碎的小事，经常做在业主看不到的地方，但3年、5年时间后维护的成果就能明显看出来，外立面的破败很容易感受到，更重要的是像电梯这些基础设备，好的定期维护可以大大增加它的使用寿命。”华润置地成都公司负责人说。万科西山庭院物业副经理曹立新则告诉本刊记者，在他们小区，每年外立面、业主家的玻璃都要清洗一次，公共区域的座椅每年都要粉刷，“因为脱漆、生锈是最容易显出陈旧的细节”。
物业服务的品牌价值究竟怎么体现，业主感性的“好”其实是可以落实到标准化的服务体系中去的。“一个好的物业公司，每个岗位都有详细的岗位说明书，说明这个岗位上需要承担的任务和责任。同时针对下雨、下雪各种可能遇到的突发情况，公司都会有详细的应急预案。这些预案不断体系化，每年补充到公司的整个服务标准中去。”金地格林小镇物业的区域主管朱良权对本刊记者说。
对岗位行为的标准化，保安身上体现得最为明显。“面对业主必须微笑、打招呼，迎送机动车都要敬礼。一天的任何时间你看到万科的保安都是在站岗，绝不允许坐下。”预案细到什么程度，曹立新说：“下雪天，早上8点30分前，11.3万平方米的社区积雪都必须打扫干净。业主和家人的生日当天要发送祝福短信，业主结婚要主动送去一束鲜花。每个岗亭都放着三辆便民拖车，方便业主拖重物回家。”
西山庭院也是由两栋楼组成一个围合，每个围合都有一位管家提供专门的服务。“不管业主提出什么问题，管家都将是问题解决的终端。”社区生活的琐碎其实是很难真正完全纳入标准化体系来解决的，有针对性的全方位服务可以较好地完善服务的全面性。“经常有业主出外度假前直接把钥匙交给管家，希望他每天去家里给鱼儿喂食，回来前也会发邮件给管家，其实这些工作都不是分内的事。”“好”的物业是怎样的？朱良权觉得：“别人也许只是为了工作而工作，我们是为了品牌的美誉度而工作。”
物业公司只提供服务显然是不够的，“物业需要给社区生活制定规则，不仅是服务，还要引导”。西山庭院是北京市生活垃圾“零废弃”管理试点单位，从2006年开始进行垃圾分类试点后，物业服务中心进行了5年的垃圾分类推广活动，比如牛奶利乐包装换垃圾袋、垃圾分类小使者、业主恳谈会等活动，活动的业主知晓率达到90%，小区公用容器的投放准确率达到了70%。“现在占社区垃圾总量一半的厨余垃圾经过设备加工，都可以转化为肥料。”曹立新对本刊记者说。社区养狗问题也是社区经常面临的争议问题。万科在公共广场专门放置了狗便袋，供狗主人随时使用，“再经过服务中心的短信提醒，业主自主清理狗便的行为已经非常自觉了”。
高品质的物业服务并不一定是高昂的价格，格林小镇的物业费一直保持在1.9～2.6元/平方米。“这几年物业公司的经营压力非常大，主要成本支出在人力上。也有业主会抱怨小区的保安没有以前的高大、帅气。”朱良权说，2004年左右，1200元/月就可以招到身高1.75米以上的退伍兵来做保安，但是现在，工资涨到1700元都很难招到能力优秀的。“社区7个出入口，门禁、巡逻的人力支出都会大大增加，如果只留两个门，保安就可以减少一半人，一年能省下几十万元，但是不可能这么做。”西山庭院也是如此，今年仅绿化支出就比去年翻了一倍。“如何在成本逐渐上升的情况下不降低物业服务的标准是很现实的问题。”用更多的技术手段辅助人力于是成了普遍的考虑方向。但是高品质的服务总是能实现物业与业主的良性互动，格林小镇的物业费缴费率高达97%，物业公司的正常运作可以得到保证，同时，金地集团为了支持物业品牌的建设还会予以适度补贴。高品质物业服务带来的住宅增值可以数字化，而舒适感则是不能数字化的收获。
成都保利公园198配套实景——体育运动公园
与谁比邻
庄宁说：“中国人对房子的认识经历了三个阶段：第一阶段是‘看得见摸得着’的住所本身；第二阶段是‘看得见摸不着’的周围环境；现在已经是第三阶段，‘看不见摸不着’的社区文化了。”随着地产项目目标客户群的细分，你选择了哪一个项目，往往也就等于选择了哪一种生活方式，选择了与哪一种理念的邻居毗邻而居。王昊告诉本刊记者一个有趣的现象：购买朗诗房子的业主都对绿色、环保理念有更多偏好，在业主活动中最受欢迎的是回归自然的郊游活动。
孔雀城的业主则是一批主动郊区化的人。“他们更向往城郊宁静、自然的小镇生活。”品牌总监赵姝岫对本刊记者说，“我们租下社区旁边的农场分给业主种植，这个活动最受欢迎，因为人多地少，每到重新分地时就有业主早上四五点钟跑来排队。”
于显洋认为，不同人群的“居住分异”是社会发展的正常现象，彼此社会身份、知识背景不同也必然有不同的生活需求。第三届鄂尔多斯星河湾大会之际，星河湾集团组织了多场鄂尔多斯未来城市发展机遇的高峰论坛，还和有关机构携手举办了诸如敞篷车千里壮游风尚之夜活动、中国旅游小姐大赛内蒙古赛区总决赛、中国职业模特大赛全球总决赛等各类大型活动。
当基本的安全、隐私与舒适的需求被满足，圈层相对接近的社区中参与的热情就会被释放出来。“猫奶奶”是格林小镇家喻户晓的人，因为爱猫，已经60多岁的王阿姨在自己家里收养了90多只流浪猫，也获得“猫奶奶”的亲切称谓。同时，她还是老年合唱团的团长、居委会的协调委员、楼长。平时只有一个人在家，“猫奶奶”仍然忙得不亦乐乎：“每周一、三、五上午都是合唱团训练时间，不定时还要出去演出，今年又来了十几个新人，都是别的社区慕名来的。”格林小镇有个口号：“让每个人都在社区里找到组织。”小镇的日常居民以老人居多，而且多是因为子女的原因而迁居北京的，在北京缺少亲戚、朋友的他们对社区活动的参与需求更为强烈。“现在社区里有合唱团、舞蹈队、羽毛球队，不下十几个业主社团。不只是老人在活动，年轻人也有自己的‘雷雨’话剧社、育儿组织‘猪妈会’等等。”
物业公司在社区文化建设上的影响很容易被低估，其实在某些社区，他们甚至承担了街道居委会的部分文化组织功能。“为业主提供社区参与活动是物业服务内容中的一部分，所需成本在整个支出中的比重非常小，但做好了就能为社区带来生气。”朱良权对本刊记者说。从2006年起，格林小镇就开始定期举办“跳蚤市场”，这项活动受到了业主们的普遍欢迎，甚至周边社区的居民也会来逛逛。然而，周边社区也相继模仿举办“跳蚤市场”，参与程度却并不好。“我们每个月至少举办一次主题活动，9月份一个月就搞了三次。活动的频次肯定会影响业主们的参与热情，至少他们对我们是熟悉、认可的。”社区参与活动某种程度上也成为物业公司与业主沟通的另一种方式。“暑假里，我们还会把孩子们组织起来，让他们去参观社区配电站、水泵、消防栓这些平时看不到的地方，告诉他们物业的叔叔阿姨是怎么工作的，孩子们回到家会告诉自己的父母，社区的建设一定是需要业主参与进来的。”曹立新说。
朱良权说，其实，业主对“跳蚤市场”的热情还是让他吓了一跳。于显洋认为，营造社区归属感很重要的一点是“要让人和所在空间发生某种联系，让人发现自己在社区中存在的价值”。“跳蚤市场”上孩子们对市场交易有了基本的感知，大人发现旧物在别人手中又有了价值。“比起以前搞的常规活动，业主们在交往中能体会到自己对于社区的价值。”“5·12”汶川地震后，西山庭院“煮福会”的家庭主妇们希望能够在社区中发起向灾区的募捐。她们亲自动手做比萨饼，举行自助餐会，孩子们则被发动起来结队挨家挨户去敲门：只要捐助50元就能获得一张自助餐会的入场券。西山庭院常住的300多户人家一次捐出了6700多元钱。
归属感落实到文字上总是很虚，按照肖劲的话就是：“把我们童年的记忆还给我们的孩子，让他们有一起长大的‘发小’，有一起在沙坑里、院子里穿梭、玩耍的快乐，有乐不思蜀时被妈妈叫回家吃饭的记忆。”■
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