房地产五证两书是开发商合法销售商品房的重要凭证。
买新房前，看要开发商五证，
只有五证齐全的项目才具备合法销售的权利，才能进行网签备案，才具备办理房产证的基础。
在交房时，开发商要提供两书。
下面小编就为您详细解读一下“五证两书”：
“五证”是指
《国有土地使用证》、
《建设用地规划许可证》、
《建设工程规划许可证》、
《建筑工程施工许可证》、
《商品房销售（预售）许可证》。
“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
五证两书都是什么作用呢？
1、 《国有土地使用证》，是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。盖有人民政府公章、房屋土地行政主管部门公章、有偿土地使用证专用章，证上土地使用者应与开发商名称完全一致，注意有无土地使用权抵押记录。《临时国有土地使用证》只能用于办理预售许可证和开工证，不代表已取得最终土地使用权。一般是开发商先期缴了一部分地价款，如后期款项不能足额交付，就拿不到《国有土地使用证》，这是购房者办理产权证的一个重大隐患。
该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。
2、 《建设用地规划许可证》，是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，取得该证后方可申请开工手续。
3、 《建设工程规划许可证》，是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。建委的《建设工程开工许可证》是工程可开工的法律凭证，开发商出售的是期房，应要求出示该证。如是现房，应查看建委发放的《建设工程竣工备案表》。
4、 《建筑工程施工许可证》是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的建设工程施工许可证，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。
5、 《商品房销售（预售）许可证》这是五证最主要的应该看的证书，特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。可预售、销售凭证，注意是否在有效期内，所购房子是否在预售、销售范围。有的房屋开发商已办理了大产权，此时应看产权证上是否包括了所购房屋。
两书：
1、《住宅质量保证书》是房地产开发商将新建成的房屋出售给购买人时，针对房屋质量向购买者做出承诺保证的书面文件，具有法律效力，开发商应依据《住宅质量保证书》上约定的房屋质量标准承担维修、补修的责任。
2、《住宅使用说明书》：对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项。
我国房地产法规规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。工程质量保证书是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件，其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。开发商应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。
那么，二手房要看五证两书吗？
在二手房交易中，一般不需要查看五证。只要看房产证，土地证是否齐全。二手房交易中，可以去建委查档（也叫调档），确认该房产是否有查封，抵押，继承，共有权人情况，确认没有任何纠纷后，才可以向买方支付定金或部分房款。如果通过中介买房，这些中介公司都会帮忙核实确认。
“五证”中最重要的是国有土地使用证和商品房销售（预售）许可证，两者表明所购房屋属合法交易范畴。这两种证如果核发了，一般原则上就没有问题。因为如果开发商未取得《建设用地规划许可证》是拿不到《国有土地使用证》的，未取得上述两个《规划许可证》和《施工许可证》是拿不到《预售许可证》的。开发商取得了《预售许可证》就可以证明该项目在规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。
