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买二手房的注意事项(签合同)

阅0转02012-06-02

中介服务费【必须有代理费明细单】

做低合同价 是二手房市场买卖双方最常用的避税方式。

 

 

房东须保证。。。交房,以及办理好跟承租人的交接。。。退租问题

房东的交房时间.交接后再付余款。不能过完户就付余款.还有后续的问题没有处理好

您要购买的房子是否有租户,合同上有一条是承租人放弃优先购买此套房产,要让房主亲自确认签字方可,以防有租户跟您扯皮。

需要售房者提供该房产的承租方出具的在同等条件下放弃优先购买权的声明。

因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”,也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。

 

要注意产权证上面的资料要和合同上面一样(证号、面积、大小、地址等)

核对产权信息,保证产权的完整性 是否共有产权  是否抵押  有无其他债权、债务纠纷 房产非诉讼中的标的物

如二手房的主人申请了银行按揭,要审查原借款合同。

原来自己买的二手房是有债务的房产,只要原房主没有向银行还清借款,尽管有购房合同,开发商会随时收回房产的。

 

如果夫妻一方不出面签字,则应该让不来的一方给签字的一方授权,此授权应该让公证处公证或律师见证,以证实其真实性。

另一类情况是房产证上虽没有写明夫妻二人的名字,但二手房主是已婚的人。这种情况较为复杂,针对夫妻的共有财产双方都有权利享有收益权这一原则,购房人应该要求由二手房主人夫妻共同在二手房买卖合同书上签字,以示同意转让。

 

 

签合同付定金/过户后付大部分房款/交房后付余款

 

二手房的交易流程一般是:

买卖双方签订买卖合同,买方支付定金--银行贷款审批--取得银行同意贷款答复书--买卖双方前往交易所办理交易过户申请手续,买方支付首期房款--完成交易过户手续,买方付清除按揭款外的房款--领取买方名下的房产证--办理抵押登记手续--领取他项权证--银行房款,卖方结清房屋的各项费用后交房给买方。

 

二手房交易纠纷一般会由卖方产权问题、买方贷款资格问题或合同问题引起。

提醒购房者,要先了解贷款银行的操作程序及规定,一定不要使自己的贷款额度超过贷款银行的规定额度,造成贷款审核不能通过

在合同附加条款上写个“因贷款未申请下来而导致交易无法进行的,合同自动解除,买受人不承担任何违约责任

 

物业管理费,电费以及三气(天然气、暖气、煤气 协助有线电视过户结清电话费

 

对于房子里的家电家具,双方在交易时需列出详细的清单,方便以后交房核对。

 

 

目前绝大多数二手房买卖合同中违约金的比例都有明确条款注明,但对于赔付时间却没有具体款项

“买方在实际支付应付款之日起(卖方在实际交房之日起)规定期限内向卖方(买方)支付违约金”的条款

提高违约方违约成本,将房价的20%设为定金,以定金名义支付,不要以房款名义支付

 

签订了买卖定金协议,并没有签订合同 不用交中介服务费

北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)

 

贷款面签

面签就是当面签正式借款合同,如果面签 了贷款就肯定不会有问题。

面签的就是按揭贷款协议(合同),包括贷款数量,贷款期限和月供等

银行贷款做面签到银行批贷需要多少天啊10个工作日左右

 

房地产抵押后,产权证是否应当移交?

  正文: 一 我国现行法律规定

  《房屋所有权证》和《土地所有权证》是房地产管理机关颁发给权利人的法定凭证,权利人依法凭证行使房屋的所有权。《房屋他项权证》和《土地他项权证》)是房地产管理机关颁发给抵押权人等他项权利人的法定凭证。他项权利人依凭证行使他项权利,受国家法律保护。对于这两证具体应放哪方保管,我国现行的法律法规(《担保法》、《城市房地产管理法》等)并没有作出具体规定。但建设部199761日颁发的《城市房地产抵押管理办法》第98号第34条中规定:“以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的,登记机关应当在原《房屋所有权证》上作他项权利记载后,由抵押人收执。并向抵押权人颁发《房屋他项权证》。”根据此规定,我们可以得知,房屋进行抵押后,《房屋所有权证》由抵押人进行保管,《房屋他项权证》由抵押权人保管。建设部《城市房地产抵押管理办法》属国务院部门规章。部门规章的调整范围和法律效力都是有限的。根据我国《立法法》的有关规定,首先,国务院各部委只能根据法律和国务院的行政法规、决定、命令,“在本部门的权限范围内”制定部门规章,也就是说,其制定的规章一般不能调整与其他机关、部门之间的社会关系;其次,部门规章规定的事项应当属于执行法律或者国务院的行政法规、决定、命令的事项,也就是说,部门规章的内容应该是实施性的,一般不宜创制新的法律制度;再次,部门规章的效力极其有限,且不能作为法院审判的依据。

  二 实践中具体操作情况

在实践中,对于《房屋所有权证》和《房屋他项权证》(包括土地的两证,以下同)由谁保管,抵押人、抵押权人分别保管,还是一并由抵押权人保管,不同的抵押权人其采取的做法是不同的。由于实践中银行作为抵押权人的情况更多一些,所以笔者对几家知名银行的房屋抵押情况进行了了解。调查的结果是各家银行作为抵押权人时,对于《房屋所有权证》和《房屋他项权证》由谁保管,具体的做法由各家银行决定。有的银行只保管《房屋他项权证》,有的银行连同《房屋他项权证》一并收取保管。例如中国建设银行某分行规定:“《房屋他项权证》于办妥抵押登记后交由乙方保管,抵押房产的房产证同时交由乙方保管。”中国银行某行规定:“借款人在抵押物之抵押权设定后,应将《商品房买卖合同》(或《房地产证》和《房屋他项权证》)及其他文件的正本交由贷款人执管,直至贷款本息及相关费用清偿完毕时止。” 中国农业银行某行规定:“借款人应将抵押房产的房地产所有权证明文件及其他相关文件正本贷款人收执和保管。”民生银行规定:“办妥抵押登记过户后的《房地产证》正本由甲方(银行)保管。”只有中国工商银行规定:“抵押人在本合同抵押设定并登记完毕之日,将该抵押物的他项权利证书及抵押登记证明交存于抵押权人保管。”换言之,只有中国工商银行无需收取借款人的《房地产证》,而其他银行两证都要收。

 

为了规避买卖双方的风险,还是过户当天划转首付款最保险,最安全!

可以先交一些定金,等银行贷款批下来以后,过户的时候再付首付的,这样比较安全

应该在申请贷款之前交首付,凭首付凭证才能申请按揭贷款。

 

·        签定买卖合同在去银行签按揭手续,在审批下来过户之日在将首付款打给卖方。

 

 

 

交首付不要交给房主,也不要交给中介,最合适的时间也是必须交的时间是打完买卖协议以后去银行申请贷款前,必须把首付款交到银行,否则银行看不到首付款不会给你批贷款的

 

 首先提醒您不管是什么性质的房屋,只有在取得房产证后才可以进行二次交易,没有取得房产证是禁止上市交易的。由于没有取得房产证就过户,对于买方来说就意味着房屋的产权无法过户到自己名下,其产权无法保障。

 

1一般在支付完定金,剩余的首付在过户之前支付。

2但是也有特殊情况的话,比如业主需要客户解压,或者是业主急需用钱卖房,此等情况可以协商。

保险起见还是1种方法对自身有利

 

支持楼上的说话,但是我们这里一般都是先过户在打首付款尾款。但是都是在过户的当天进行。这些都是灵活的,主要是在合同上备注清楚

 

二手房首付款什么时候交

明天要面签,中介说明天要把首付通过划账的形式交到业主的户头。然后才可以拿着划账的单据找银行申请贷款。这个程序对吗?是否安全。过户是贷款批下来给了业主以后才能过户吗?好担心首付款被骗了啊。。。

  是这个程序,因为银行为了避免骗贷行为,需要买卖双方同时到场进行面签工作,银行会让卖方签订一个收到买方首付款的证明文件,作为办理贷款承诺函的一个重要条件卖方自然要收到你的首付才会签,如果你可以说服卖方不收钱也签字,银行是不会管的,因为银行只认签字,不看别的,给不给是你们买卖双方的事情。

 

不是的吧,不知道你是哪个地区的,我们河南是你和业主面谈好价格,然后你交万左右的定金,房主交房本,一块把钱和房本押在中介那,证明你不能不买,业主也不能不卖了,然后中介公司会安排评估公司去做评估,递交银行,等银行审批,审批不是放款,审批过关后,你们就约好时间去房管局过户,过户的同时你把首付款再打给他,这样交易是最安全的,然后等着新房本出来,出来后拿着房本才去银行做抵押,你不签字银行是不会放款的,然后等个2.3天就行了。希望帮到你!!

 

二手房首付款什么时候付?

前阵子在武汉买了套二手房,屋主说我要把二手房首付款打给他后,他才能把房产证从银行取出来,我感觉不妥,就问了中介,中介说,因为屋主的贷款还没还完,所以房产证还在银行,需要我把首付款打给他,他去银行还了贷款,才能把房产证拿出来,可是我怕我把首付款付给他,如果交易没成功,他不退我钱怎么办啊?我们没什么合同的,究竟二手房首付款应该什么时候给?

 

最佳答案

二手房首付款在买卖双方签订完购房合同,房产要让银行评估,才能确定你的贷款额度,你才能向银行支付首付款,而不是将首付款给卖家,这样谁来保障你的资金安全呢。他的房产证应该再他自己手里,只不过是办理了抵押登记而已。

 

提问者对于答案的评价

谢谢您的帮助!

 

其他答案

这样是不行的,你们要在银行直接开设一个监管账户。

 

 

 房贷偿还完毕之后,领回房产证有三种情况:

 

  第一种情况:从银行手中取回

 

  如果产权证正本已经抵押在银行,购房者还完了贷款,或者是提前还完贷款,就需要提前联系银行。银行会告诉购房者何时去办理相关手续。不同的银行具体要求不一样,但一般银行都会要求购房者带上身份证、抵押物凭据、借款合同、保单副本和发票。购房者在约定时间去银行办理好结算手续后,会领到一个还款凭证,银行还会把产权证正本、买卖合同正本和保单正本一并还给购房者。这样购房者就可以拿回完全属于自己的产权证。

 

  第二种情况:办理撤销(涂销)抵押登记

  有些银行不要求购房者必须把产权证正本押在银行,而是只需做一个抵押登记,购房者可以自己持有带有抵押登记标志的产权证。如果是这种情况,购房者在还完贷款之后,除了重复上面的步骤外,还要走一个撤销(涂销)抵押登记的程序。购房者在银行办理好结算手续后,银行会亲自或者委托律师联系主管行政部门办理撤销(涂销)抵押登记,通常是到本地的建委(建设局)或是国土房管局办理。各地建委(建设局)或是国土房管局的要求不一样,您可以提前向银行或是这些部门咨询。通常情况下,购房者除了带身份证、抵押物凭据、借款合同、保单副本和发票以外,还需带银行开具的还款凭证。

 

  第三种情况:从开发商处取回

 

  这种情况比较复杂,也不怎么常见。就是购房者在产权证做完抵押之前就已经还完贷款了。因为购房者的产权证还没做抵押,开发商就还处于阶段性抵押阶段,银行、开发商、购房者之间还存在一个三角关系。如果这时偿还贷款完毕,购房者在银行领取还款凭证后,可以拿着凭证找开发商索取产权证。如果开发商已经办理了产权证,购房者就可以直接拿到产权证了。但如果开发商还未办理产权证,购房者只能要求开发商尽快把产权证办好。

 

 在抵押贷款中,抵押当事人——银行和借款人应在房屋产权证收押后,到房屋所在地的房屋权属部门办理抵押登记手续。借款人应提交抵押登记申请书、身份证,银行应提供购房合同、借款合同和抵押合同、房屋所有权证等材料。登记机关对材料进行审核后予以登记发证,在原《房屋所有权证》上做抵押情况注记交给借款人,同时向银行颁发《房屋他项权证》。

 

二手房首付款什么时候交?

提问者: fun-loving | 问题来自: 北京 | 解决时间:2012-05-13

你贷款的话,最好是审批通过,过户之前给业主最好,这样风险最小,建议你首付款走第三方托管

赵成恭 经纪人

就职于:链家地产 链家地产德外店A| 电话: 13810953113

 

李飞雪 15010072626经纪人

每个公司操作流程都不同,我们公司是过户当日给首付

 

代海苹 13911854533经纪人

首付和面签不是一起的,按正常来说首付肯定是在面签之前的,但之前多长时间要买卖双方进行协商,你可以在面签那天交付首付款呀,这样岂不是更安全一些,但只要在面签之前完成不就可以了嘛!面签之后收款方会出具收到首付款证明,或者打个收条,有了这个才能面签!

 

汤松 13810282415经纪人

再确定房子可以交易了再给首付,等过户那天交完税再给另外的钱,要是还不放心你可以去做资金监管

 

 

瞿殿君 15909863340经纪人

在签订合同三日内,做四方资金监管,在交接日时与银行贷款一同付给卖方

 

姜晓丽 13840886194经纪人

正常签完买卖合同以后,先交定金,再交首付(看合同里面买卖双方协商的时间),首付是放在银行做资金监管,需要和银行、买卖双方、中介方签四方监管合同。

 

李继东 13614094800经纪人

买二手房,在资金监管的时候就应该付款了,但是这个只是冻结,等到过完户,房子手续走完事了,再把房款交接给房主!

 

·        赵茗源

高级房产专家

·        就职于: 华熙房产 56分店 | 电话: 13241725997

这个需要买卖双方协商,一定要在批贷过户之前付首付,否则户过了,贷款也做了,首付都没打。那就有问题了。

 

赵晶晶 13011230466中级房产专家

一般双方约定,可以是签贷款合同或者批贷或者过户当天交完契税都可以,过户后肯定不行

 

刘文龙 13811843521初级房产专家

面签当天,也就是办贷款当天,银行需要看首付款收到证明的

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

企业名称

北京链家房地产经纪有限公司

机构类别

经纪机构

联系电话

010-58797888

收费标准

不收费

 

开户行

账号

资金划转
房屋量

中国银行

阜成门支行

810719536818091001

65

中国光大银行

望京支行

35250188000054092

0

中国民生银行

阜成门支行

0103014170021331

0

兴业银行

世纪坛支行

321200100100049564

0

深圳发展银行

东直门支行

11006558406304

33

中国建设银行

东四支行

1101007400059777778

7

中国工商银行

东城支行

0200080729025907364

204

北京银行

花市支行

01090333300120108137607

0

招商银行

东直门支行

2980118610001

 

资金监管又叫做资金托管,履约保证,银行托管,它是指买卖双方达成了二手房的交易合同后,买卖双方,,银行一起签定相关协议后,买方将部分或全部冻结在银行,由中介公司开始办理手续,在相关手续办理妥当后,四方再次聚首将房款解冻出来.任何一方是无权单独将房款取出的,这样由银行充当合适的中间人的角色,来控制资金的流向,切实保证了百姓的利益不受损失.这样卖方也不用担心自己的变成了人家的名字,而自己还没有收到房款;买方也不用担心自己的钱交出去了,房产证还没有变成自己的名字,同时买卖双方也都不用担心中介公私不守信用的挪用房款的问题了.

 

什么是二手房交易资金监管?

答: 二手房交易资金监管是指买卖双方的交易资金不直接通过经纪公司,而是由经纪公司在银行开立的资金监管专用账户进行划转,银行是资金的监管主体,从而保障了买卖双方的交易资金安全,维护了买卖双方的权益。

 

办理资金监管,需要签订什么协议?

买卖双方当事人约定通过专用账户划转交易结算资金的,应与设立专用账户的保证机构签订《存量房交易结算资金划转协议》,由保证机构出具《存量房交易结算资金托管凭证》。

是不是所有二手房交易都必须进行资金监管?

不是,买卖双方当事人可以约定自行划转交易结算资金,办理转移登记手续时(过户时)应提交《存量房交易结算资金自行划转声明》,不得委托房地产经纪从业人员办理。

 

问:资金监管专用账户的功能是什么?

答:专门用于二手房买卖双方的交易资金的存储和划转,不能用于经纪公司自有资金的存储和划转,而且不得支取现金。

问: 资金监管专用账户的性质是什么?

虽然专用账户是以经纪公司的名称出现,但是专用账户独立于经纪公司的自有财产及其管理的财产,也不属于经纪公司的负债,账户内的交易结算资金所有权属于房屋交易当事人。

专用账户,虽然这个专用账户也是以经纪公司的名称出现,但是专用账户内的资金经纪公司不仅无权动用,而且专用账户独立于经纪公司的固有财产及其管理的其他财产,也不属于经纪公司的负债,账户内的交易结算资金所有权属于房屋交易当事人,从而更有力的保障了客户资金安全。而此次链家地产与八家银行推出的资金监管专用账户,就是符合政府规定的经纪行业专用账户性质,客户的交易资金完全在银行的监管之下,并且分离于公司的自有财产和负债,因此是完全意义上的资金监管专用账户

 

 

我是二手房卖家,今年7月到中介公司与买家签订合同,已收取定金,买房资金分三步支付,定金,首付,尾款,其中首付款约定为过户单日支付,尾款为中国光大银行贷款,今天中介通知我去银行面签,但地点不在银行,买方并未到场,中介要求我先签署另一份房屋买卖合同,和做一份收到首付款的收条复印件,原件由我保存,说是为了帮买方申请贷款。请问这种流程有问题么?我是否应该帮中介制作首付款收条复印件?

问题补充:

 

但我并未收到首付款,只是收了很少的定金,能打收条么,复印件没有法律效力么?

 

满意回答 没问题。买方去银行贷款,因属二手楼交易,银行需借款人提供首付款证明和房屋买卖合同,因此中介才会要求你这样做。没什么问题。

 

打收条是可以的,但为了合规,建议签一份意向性合同。

 

 

面签要带好身份证、户口薄、毕业证,银行账号(银行卡),已婚的话还有结婚证。这些原件银行要拍照的。

 

面签签字的是3分合同,还有谈话记录,无非是些条款,你可以自己看下,不过要签20-30次名字

 

二手房贷款银行面签之后,银行需要审批多长时间,才能签贷款合同?

李国防2012-04-08

今年的贷款相比去年来说容易审批了很多,具体时间要7-15个工作日,审批通过后可以签贷款合同

郭瑞2012-04-08

二手房贷只要查好你的资信没有问题,并符合他们银行要求的,一般一周内都可以签订贷款合同了,

卢方涛2012-04-08

一般需要15天审批,审批过后,签署贷款合同!

 

 

买二手房预付房款替卖方还贷款解押后再过户,这样做安全吗?

买二手房时卖方要求我预付我的首付款作为房款替卖方还清他用该房所做抵押的贷款(卖方自己没钱还贷),解押后才能过户。

有什么办法可以保证我的首付款也就是为他还款的钱安全我来帮他解答 

 满意回答 1.首先签订二手房屋买卖合同,拿到房产共有人同意买卖房屋的授权书,验明房权证和土地使用证复印件与身份证是否为同一人,支付不超过30%的首付款。

2.同房主一起去办理解除抵押手续,将房屋产权证和土地证拿到手里。(因为没有过户,你拿着对他没有多大威胁)

3.同他一起到银行办理房屋按揭贷款手续,到房管部门交税费后过户到自己名下,再去办理抵押手续

4.银行将贷款划拨到卖主户头里,你和卖主房屋买卖交易完成。

 

tianzi0519 | 四级

楼上说的是经常操作的方式如果还不放心就可以找担保公司做转按揭,就是由担保公司垫资帮业主解抵押后过户,但是担保公司要收取未还贷款额2%做服务费,想安全就找担保公司,想省钱就按楼下方法 
 

 

一般是先打定金,卖方解押,然后买卖双方准备资料去银行初审,一般这个时候银行会要求打首付款,你可以选择首付款监管的方式。初审通过后,缴税,办理过户,过户办理完毕,买方支付中介方交易佣金。凭房产证办理抵押手续,银行领他项权证,银行放款,买方支付按揭代办费,中介方陪护买卖双方结清水电、物业、有线收视等相关费用,放款后卖方支付中介方交易佣金,买卖双方结交房屋。

 

 

 

格格格呀

[新手] 买二手房买方先帮卖方还贷吗

 

 [智慧天尊]  你好!

这是双方协商的问题,买方不愿意没有谁强迫。对方是按揭的房产,买方又喜欢,只能这样了。还有一种方式就是采取转按揭的方式购买。

 

赣州人郭文盛

在二手房买卖中,如果业主就是出售方房子还有贷款的,可以有如下几种操作方式:
1.
由买方拿首付款或部分房款去给卖方还款解押。优点是省事省时,缺点是存在还款解押后业主配合的风险;
2.
买方做资金托管,把钱冻结在银行,然后找一家有资质的中介机构,签担保协议,支付给中介机构一定的担保费,然后由中介机构替卖方垫资做还款解押。风险由中介机构来承担,缺点是手续复杂;
3.
买方找一家有资质的中介机构,签担保协议,支付给中介机构一定的担保费,然后由买方为卖方出资还款,但是由中介机构做担保,风险由中介机构承担。

 

Sallychang

 不用的,可以找担保公司垫资

 

walkingonair
从风险角度来说,最好是让卖方自己还清贷款,如卖方无能力自还,可以联系担保公司,由担保公司垫资还款。这两种方式对买方来说是最安全的。如果卖方实在不愿意,只能是由买方出资还清了

 

按照规定房产在抵押状态下的话必须还掉银行借款,银行出具文本证明此房贷款以还清,,房主本人持银行出具的文本证明到所属房屋区域建委办理解除抵押手续(建委盖解抵押章)才能买卖过户。
您上述的情况时常遇见,就是用客户首付款帮业主解除抵押。因为必须房本解除抵押后你才能用房产做贷款和过户。按照道理来说这样操作不是相当合理,但是如果业主没有钱去解除抵押的话,那也只能这样,但是您可以给钱的同时让与业主签订首付款确认函,让中介方做为见证方,同等如果您以后卖的话,房产还有抵押的话,您也会这样做。如果实在不放心,可以找大的担保公司做一个转按揭业务,也就是说让担保公司先行垫资帮业主解除抵押。但是担保公司是要收费的,费用是未还款额的2%当然这价格是可以谈的

 

您可以和业主一起去所贷款的银行去解押,这样钱直接打到业主的贷款帐户,银行就直接扣了,这样安全

你要买的房子已经做抵押,就先把要买的解抵押。

我看中了一套房子,可是该房子还在按揭中,二手房公司说他们能办,具体办理方式是:买方,卖方签协议并将协议公正,可是银行卡还是卖方的名字,一切手续都是卖方名字,等该房子还款期满后,卖主不用到场,我们拿那份公证协议就可办房产证了,请问这种做法可取吗

 满意回答 风险很大,建议先解押,你取得产证后然后再贷款。

二手房按揭贷款本身并不存在风险.
在这个问题上的风险是按揭期内的转让产生的风险,而且主要是买者的风险.

 

转按揭贷款手续与普通的二手房按揭贷款手续的不同之处在于,普通的二手房按揭贷款,银行都是在房产办理完过户之后才放贷给业主以支付买方的购房款。但是在转按揭的案例中,由于业主的房屋是仍为按揭中的房屋,无法进行二次抵押,因此需要先发放第二笔贷款,用于还清业主的第一贷款,取得房产证明进行房屋产权过户后,才能再次申请抵押贷款。

因此,银行工作人员提醒要进行转按揭的购房者,转按揭过程中有可能出现了以下几种风险:卖方的贷款由买方还清后,突然改变主意,拒绝过户;买方贷款后拒绝为卖方还贷;银行拒绝提前放贷;交易完成后卖方无法顺利拿到剩余房款;交易完成后买方无法顺利拿到房产证。

那么,该如何在办理转按揭时规避风险呢?科威不动产资深经纪人徐西健介绍,整个流程大致为:卖方向银行提出申请→银行审核同意后,签订三方协议→签订住房转让合同→买方向银行提出贷款申请→银行审批→签订新的借款合同→办理产权过户和抵押登记手续→发放贷款→卖方归还贷款。

这里还需了解的是,申请二手房转按揭需要符合以下条件:(1)售房人出售房屋已拥有《房屋产权所有证》,在解除原借款行抵押手续后可以上市流通;(2)售房人还贷情况良好,且原借款银行同意售房人提前还清贷款;(3)借款人为年满18年周岁的具有完全民事行为能力并有合法、有效的居留身份;(4)借款人年龄加贷款年限无论男女不超过65周岁;(5)借款人具备偿还贷款本息的能力;(6)所购房屋在规定的区域内,且房屋产权明晰;(7)所购房产不在拆迁公告的范围内;(8)借款人在提出借款申请时,有不低于购房价款20%自有资金,商用房不得低于40%的自有资金;(9)借款人已与售房人签订真实有效的《房屋买卖合同》;(10)借款人同意将所购房产作为贷款的抵押物;(11)银行规定的其他条件。

 

 

 

 

没有房产证的二手房是否可以转按揭,会有哪些风险,求指教

2011-10-2213:17

提问者: jiagege521 | 浏览次数:200

我看中了一套房子,可是该房子还在按揭中,而且房产证还没办下来,二手房公司说他们能办,具体办理方式是:买方,卖方签协议并将协议公正,可是银行卡还是卖方的名字,一切手续都是卖方名字,等该房子还款期满后,卖主不用到场,我们拿那份公证协议就可办房产证了,请问这种做法可取吗?

 

满意回答

他说的可以办 ,是以你承担了全部的风险为前提 ,比如说 ;房产证还没有下来 ,当然贷款也不能转按揭为你的 ,可是你却已经在给别人的还款账户打钱 ,而且这样持续的时间相对较长,要几年甚至十几年的时间 ,谁都不知道这么漫长的时间里 ,会生发出那些事 ,当房价上涨超过几倍的时候 ,他有可能反悔不卖了 ,现实当中谁能承担得起这样的责任 。【没有过户的房产,任何人都奈何他不得 】 ,看看周边还有没有比这合适一些的 ,最好选已经有了房产证的 ,风险小 。

 

各家银行纷纷关闭转按揭业务,与其风险过高有关。因为在转按揭业务中,业主的房屋仍为按揭中的房屋,无法进行二次抵押,需要先发放一笔贷款,用于还清业主的贷款,取得房产证并解除抵押才能进行房屋产权过户。因此,在房贷新政实施之后,大部分银行在提高按揭贷款门槛的同时,收紧或关闭了转按揭业务的大门。

该负责人提醒进行转按揭的购房者,转按揭过程中有可能出现以下几种风险:卖方的贷款由买方还清后,突然改变主意,拒绝过户(这个没关系,写清楚违约金) 买方转按揭后不能按时为卖方还贷;交易完成后买方无法顺利拿到房产证等。

 

给业主解抵押首先需要业主和原借款银行预约提前还款,还款后银行出解抵押材料,有的银行只要你当天还款就可以出,有的则需要几个工作日,每个银行政策不一样,解抵押材料出来以后送房子所在地的房管局去解抵押,房管局一般则是最晚10个工作日之内完成解抵押手续。

 

给业主解抵押只要银行出解抵押材料快,总体来说10个工作日就可以完成解抵押。

 

快的话一个月慢的话一个半月1.在你们跟房东这边签完买卖合同后,房东会拿你们的首付去银行还贷的,在还贷之前房东要跟银行预约提前还贷的,大概7个工作日通知房东这边去银行还贷,钱存入银行后,还要审核,等审核后房东这边会拿到结清单,还要等7个工作日,房东这边凭着结清单去拿它证,等拿到它证到交易中心去注销,大概还要7个工作日审核,审核后,房东拿着注销证明就可以和下家到交易过户,这样大概要一个多月的。

 

 

还没有解除抵押的房子可以网签 但过户前必须解抵押 

 

 

 

保,银行出资“赎”楼,担保公司只收取担保费

 

本人看好一处二手房,房主是贷款买的房,现要出手房产,已到放贷银行去申请了提前还贷。据银行说需要30天后才能通知到建委已解押。也就是说要办理过户还需要等待漫长的30天的周期。

 

最近看中一套房,签了合同,约定由我们先出首付给房主解押,然后再过户。

    

    想问一下有过类似经历的网友,这整个过程的程序是怎样的?

 

    

    比如到银行去先把钱交给房主当初贷款的银行解押,除了要房主打收条外,我们还应该取得什么样的凭证?

    现在,正式的由房管局统一印制的“存量房买卖合同”我们还没签,中介说必须在解押后才能签,请问是这样吗?

    另外,房管局有资金托管服务。但首付为卖方解押的,就无法托管了,是这样吧?那我应该怎样保障首付款的安全,毕竟,比解押到过户,中间还要隔几天。

  

  

  1,合同可以先签,没解押不影响签合同啊。

  2,你给他的是首付款,收条上写首付款就可以了,这个合同上好像也要写上。

  3,拿着合同去办网签,然后批贷款。银行放贷,这个时候房主去银行还清贷款(万一你的贷款没下来呢),然后去房管解压。

  4,办理过户,银行派人监督过程,把钱给卖家。

 

1、房东贷款,那么房产证是押在银行里的,没有房产证不能交易,所以必须先给他还贷!

  2、我们去办了公正,内容是我们这个交易过程,房东委托了中介作为交易人,这个意思貌似是说把房子的交易权利委托给了中介,按照公正的内容实行。其实我也不明白到底是个什么意思!

  3、给钱必要收条,签字加手印!三方一起去银行还贷,还贷操作当时给钱。

 

不知道你们的中介规模。一般来讲,如果中介大的话,有关系,可以在两三天,最多五天以内搞定房产的解押手续(包括从银行拿出证,到房产交易所解除抵押)。然后房产证拿到房产交易所过户,你交首付尾款。证拿到银行抵押,银行放贷,卖家拿到房款除去首付的余额。

  至于你用首付为卖家解押,一是可以通过讲中介带有连带责任来保险,因为钱和房产证理论上都是中介手里把握着的。二是可以要求作一个按照你和卖家对那套房子的出价比例作一个权限公证,这个费用应该只有几百款钱。作这个公证的时候,一般会要求所有对房子产权的人到场,这样可以避免前面说的房主是妻子,签合同的是丈夫的问题。这个问题可以具体问中介,他们应该更熟悉操作。

 

我在上海,今年刚刚把房贷还清。流程是这样:

  1.首先去贷款银行预约还款,直接拿钱过去银行不受理。上海建行现在要提前两个月预约,其他银行不清楚。

  2.还款之后过10天左右,去银行那里拿他项权证抵押注销证明。

  3.拿到抵押注销证明后,两个星期内去房地产交易中心办理抵押注销。

  每个地方规矩不一样,但流程都差不多,花费的时间也不同。如果我是卖家要卖房的话,从拿到首付款到可以过户交易起码要9个星期的时间。

 

按揭中的房产处于抵押状态,是不能买卖的,需要先将剩余贷款还清;

 

 

 

 

 

 

 

 

 

和中介、房主签订了买卖定金协议,并没有签订合同,条款标明卖方违约赔偿双倍定金、买方违约定金不予退还,中介费要在签订买卖合同后支付.所以不用交中介服务费

 

房屋买卖定金最多不能超过标的额的百分之20,超出部分无效

 

二手房买卖合同 买卖双方各有一份,房管局一份,如果有贷款,银行也有一份。

 

一般给了订金后就开始办理买家贷款的事,只有银行同意买家贷款了,买家才能给首付

 

 

签订合同时,要注意产权证上面的资料要和合同上面一样(证号、面积、大小、地址等);合同内容是否平等;注意付款方式、时间;交房时间及之前的水电气物管费的交割;原户口的迁出时间;注意违约责任

等。基本大的方面就是这些

 

 

1核对产权信息,是否共有产权  如业主是夫妻,建议夫妻都当场签字。

2、可先签合同,再过定金,过定金时必须先到塘厦房管所查档,确认该房产权情况,比如是否查封,是否抵押等。

3、约定户口迁出事宜。此事一般中介合同很少约定,建议约定。

4、核对中介公司资质,营业执照、经纪机构备案证书 经纪人资格证书。东莞要求中介必须持证上岗,2证齐全:经纪机构备案证书、经纪人资格证书。建议您找有牌有证的正规中介。

5、其他部分一般中介合同都是格式合同,都应当有涉及。

6、建议二手房交易税费情况与中介核对下,尽可能清楚,清晰税费谁交,交哪些税费。

 

譬如说多长时间拿不到产权证退定金及全款啥的 房子下面没有

 

 

 

首先一定要选择一家大的信誉好的中介机构,有很多您想不到的问题他们能够替您想到,毕竟居间方也就是中介公司是有义务在买卖双方交易签订买卖合同过程中保持公平公证,使双方利益不受到损害。

其次需要注意的有以下几点:

1、合同签订时卖方也就是业主是否已婚,已婚的一定要让其配偶在合同的共有权人确认签字,配偶不签字到时候业主反悔,合同很有可能会被判为无效。

2您要购买的房子是否有租户,合同上有一条是承租人放弃优先购买此套房产,要让房主亲自确认签字方可,以防有租户跟您扯皮。

 

3房屋的具体位置和面积等在填写时一定要按照房本上面显示的内容认真填写,如填写错误则容易造成合同无效作废。

 

4、房屋的付款日期一定要填写清楚,何时交首付款,何时交尾款,尽量往后填写,以便给自己留出多余的时间。

5、家电家具的交接,合同上有一页是专门填写屋内物品交接的,有看上的电器家具可以商量留下来的哦。

 

6、最后是业主的腾房日期,也就是交易完毕后房主何时搬家,此项一定要把日期填写清楚,很多业主在过完户以后还迟迟不肯搬家就是因为当初签买卖合同的时候买有写清腾房时间。

 

 

二手房的交易流程一般是:

买卖双方签订买卖合同,买方支付定金--银行贷款审批--取得银行同意贷款答复书--买卖双方前往交易所办理交易过户申请手续,买方支付首期房款--完成交易过户手续,买方付清除按揭款外的房款--领取买方名下的房产证--办理抵押登记手续--领取他项权证--银行房款,卖方结清房屋的各项费用后交房给买方。

 

 

 

实在不放心您就在合同附加条款上写个“因贷款未申请下来而导致交易无法进行的,合同自动解除,买受人不承担任何违约责任”这一条就够了。

 

 

买二手房要留心八大注意事项 八陷阱不得不防 

 

随着置业观念的悄然转变,二手房以它价低、质量可靠、风险小以及即买即住的优点得到了众多置 业者的青睐。专家建议,在日益高涨的房价形势下,青年人的一次置业就应该根据自身实力选择合适 的次新房

,以减轻还款压力。

 

 

注意1 了解该套“二手房”是否属于允许出售的房屋

 

 

因为公有住房“房改”售房时,有些单位还保留有优先收购权。所以,一定要征询原产 权单位同意所购房屋转让的书面意见,并签章。

 

 

注意2 了解房屋所有权是否真实、完整、可靠

 

 

房屋所有权人是否与他人拥有“共有权”关系,房屋有无其他债权、债务纠纷。但最要 紧的是,一定要由卖方出示、提供合法的“房屋所有权证”。

 

 

注意3 了解所购“二手房”的准确建筑面积

 

 

合同中约定出售房屋的面积应以现在的产权证上注明的为准,其他面积不计在内。此外,还要考察 地段、环境、价位和房屋结构、格局、采光条件以及物业管理等相关问题。

 

 

注意4 了解购买“二手房”的程序

 

 

购买“二手房”买卖双方必须要签订《房屋买卖合同》,并到房屋所在区、县国土房管 局市场交易管理部门,办理已购住房出售登记、过户和缴纳国家规定的税费手续。

 

 

注意5 了解屋内设施的交验细节

 

 

有些业主在签订合同时常常口头向客户保证,屋内装修的铝合金门窗、地板、空调以及柜子、热水 器可以全部赠送。结果到实际交房时客户却发现门窗被卸、地板被撬、屋内狼藉不堪,而业主承诺的 空调、热

水器更是不见踪影。

 

 

注意6 付款方式

 

 

在购房合同签订过程中,必须注意付款方式的一个个环节。比如,买卖双方可以约定,在付款方式 的选择上标明,在签订《房屋买卖合同》时,客户即支付相当于房价款百分之多少的定金给业主或中 介公司等

 

 

注意7 交房时间

 

 

在合同签订的时候还应该明确注明房屋交验时间是在过户后第几个工作日或双方约定的其他时间; 房屋交验前产生的费用及房屋交验时产生的费用由谁承担;另外,双方的其他约定也需在合同中注明

 

 

注意8 违约责任

 

 

买卖双方在合同约定时最好清楚标明各方的责任义务,这样可大大有利于避免纠纷的发生。如悔约 责任、违约金款项、逾期付款责任、滞纳金款项及其他违约情况等。

 

 

 

陷阱1

 

 

房屋买卖前,验证产权证是买房人一般都不会忽略的环节,但产权证的真实性并不是所有人都会考 虑的。最直接、有效的防范方法,是到房地产产权登记部门进行查询,核实产权的真实性。

 

 

陷阱2

 

 

出卖人具有合法处分权,是保证“二手房”买卖行为合法有效的基本条件,否则可能导 致买卖合同无效,这是二手房买卖中常见的“陷阱”。要想避开这个陷阱,买房人应注意 以下几个方面的问题:出卖人必

须是产权证上登记的产权人;如果房屋有多个共有人需要全体共有人 共同签订房屋买卖合同;如果出卖人为已婚,买卖行为需要取得其配偶的确认(就算房产证上只有他一个人的名字) 购买二手公有住房, 应取得共同居住人同意。

 

 

陷阱3

在签订买卖合同后,如果卖房人又将该房屋卖给他人,并且办理了过户手续,致使先前的买卖合同 无法履行。“预告登记”是避免这一陷阱的有效手段,但买房人要注意,必须在预告登记 后三个月内去办理申

权变更登记,超过三个月未申请的,预告登记失效。

 

 

陷阱4

 

 

购买的房屋正由出卖人或承租人居住的情况下,在买房人付款后,如果房屋居住人拒不交付房屋, 买房人仍会无房可住。为避免这一陷阱,在购买这类房屋时,买房人应在房屋腾空,具备交付条件后 再交付房

款并在付款后立即接收房屋。

 

 

陷阱5

 

 

一些没有办理产权证的房屋,是因为存在难以解决的问题(如开发商欠缴政府费用、设计变更未经 批准),可能在长时间内无法取得产权证。如购买此类房屋,先要把未办理产权证的原因弄清楚,对未 来风险有

充分预期,再决定是否购买。

 

 

陷阱6

 

 

如果房屋存在被抵押、被法院查封情况等产权受限制的情况存在,买房人在购买房屋后,将无法顺 利取得所有权,甚至可能造成经济损失。买房人应事先到房地产管理部门进行查询,如存在上述情况 ,不要购

 

 

  一、在找到心仪房产之后,对房产的产权进行认真审核,审核内容包括:

 

  a审核房主身份,确定产权证上的房主与卖房者身份一致;

 

  b、明确被售房屋的性质与产权的完整性,判断被售房屋是否抵押;了解房屋剩余使用期限及用途;

 

  c、了解房屋产权有无纠纷,得到房产原产权单位或共有人的同意出售证明;

 

  d、确定房产证日期,(判断是否满五年等)以了解交易该房产应缴纳的税费金额。

 

  e、产权证上的面积与实际面积是否相符,验证产权证的合法性与真实性。

 

  二、与新房不同,二手房具有的现房特性可以让购房者在看房时进行初步验房

 

  检验房屋装修配置:主要观察房屋结构,建筑与装修材料,确认房屋的供电设施、供气管道、水管等是否有老化现象;电话线、宽带的安装是否完备等:

 

  a、看房屋的内外部结构是有无改动;牵涉到阳台的面积怎么算等;

 

  c、试用上下水,看看上水是否有足够的压力、下水是否畅通。顶层住户还应该重点看一下屋顶有无渗、漏现象。

 

  三、判断被售房屋价格和价值

 

  a、了解一下本区域二手房的市场价格,通过价格对比来选择购房预算以内的小区进行重点比较和选择。

 

  b、委托信得过的中介公司进行价值评估;

 

  c、银行提供按揭贷款时会作出价值评估,这个价格可以看成房屋的最低保值价。

 

  四、限购之下确保购房资格及贷款资格

 

  五、产权交接时最好选择买卖双方都信得过品牌中介公司来操作,以规避交易风险,保证房款资金安全

 

 

 

二手房交易注意事项大全

  

  (1)房屋手续是否齐全

  

  房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证,没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖,即使现在没有将来办理取得后,房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。

  

  (2)房屋产权是否明晰

  

  有些房屋有好多个共有人,如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的,对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产,买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

  

  (3)交易房屋是否在租

  

  有些二手房在转让时,存在物上负担,即还被别人租赁。如果买受人只看房产证,只注重过户手续,而不注意是否存在租赁时,买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”,也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视,也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。

  

  (4)土地情况是否清晰

  

  二手房中买受人应注意土地的使用性质,看是划拨还是出让,划拨的土地一般是无偿使用,政府可无偿收回,出让是房主已缴纳了土地出让金,买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限,如果一个房屋的土地使用权仅有40年,房主已使用十来年,对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时,就有点不划算。

  

  (5)市政规划是否影响

  

  有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在510年左右要面临拆迁,或者房屋附近要建高层住宅,可能影响采光、价格等市政规划情况,才急于出售,作为买受人在购买时应全面了解详细情况。

  

  (6)福利房屋是否合法

  

  房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房,在转让时有一定限制,而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定,买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。

  

  (7)单位房屋是否侵权

  

  一般单位的房屋有成本价的职工住房,还有标准价的职工住房,二者土地性质均为划拨,转让时应缴纳土地使用费。再者,对于标准价的住房一般单位享有部分产权,职工在转让时,单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。

  

  (8)物管费用是否拖欠

  

  有些房主在转让房屋时,其物业管理费,电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠,且已欠下数目不小的费用,买受人不知情购买了此房屋,所有费用买受人有可能要全部承担。

  

  (9)中介公司是否违规

  

  有些中介公司违规提供中介服务,如在二手房贷款时,为买受人提供零首付的服务,即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜,岂不知如果被银行发现,所有的责任有可能自己都要承担。

  

  (10)合同约定是否明确

  

  二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面,但对于一些细节问题还应约定清楚,如:合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。

 

 

 

 

 

多留意5大合同细节 避二手房买卖纠纷

 

签订二手房买卖合同要多注意细节问题。

 

二手房交易纠纷主要由卖方产权问题、买方贷款资格问题或合同问题引起

 

专家建议:二手房产权、贷款资格、合同细节都需多留心

 

近日,东莞市第一人民法院对外发布了一些关于二手房买卖纠纷处理的案件。法院方面表示,近日受理的新类型和疑难二手房买卖合同纠纷案件层出不穷,希望市民能多加注意买卖合同和中介服务合同的细节,以免惹官司。专家表示,二手房交易纠纷主要还是由卖方产权问题、买方贷款资格问题或合同问题引起。所以买卖双方在签订合同的时候要多加注意这方面的细节。

 

协商好贷款风险的处理方式

 

金信联行市场部经理罗平表示,二手房进行交易前,需要注意以下几点:一、买家需与业主一同到房管所对所售房子的产权进行查档;二、仔细核对买卖合同是否有明确约定好双方的权利和必须履行的义务;三、买家若选择一次性付款,也不应提前交付所有款项,建议保留一部分的保证金待交楼及所有手续办理完毕后再支付;四、买家需亲自到房子所在小区管理处了解清楚房子装修、漏水、是否欠费等问题;五、对于房子里的家电家具,双方在交易时需列出详细的清单,方便以后交房核对。

 

启富置业总经理助理林晶表示,二手房交易纠纷一般会由卖方产权问题、买方贷款资格问题或合同问题引起。为此,建议买方在签约付定前及签约后务必要对购买物业的产权状况不间断进行查档,确认无查封记录方可签约、付款。建议卖方在收到买方贷款申请审批同意文件后方可去房管所办理过户手续。

 

 

 

 

 

二手房买卖注意事项:二手房买卖陷阱及应注意的法律问题

 

以下和事项必须注意:

  一、在拆迁区的二手房买卖

  二、已有银行按揭的二手房的买卖

  三、夫妻共有的二手房买卖

  四、共同拥有产权的二手房买卖

  五、欠物业管理费和其他费用的二手房买卖

  六、拍卖时的二手房买卖

  七、已经设定抵押的二手房买卖

  八、产权关系不清的二手房买卖

  九、有法律纠纷的旧房产的交易

  一般来讲,二手房买卖时所遇到的风险会较高,法律问题比较多,原因是二手房不是开发商直接卖房,而是由从开发商手里买房的人,由于各种原因,需要把房子再卖出去。

也有的二手房是房主由于继承或者别人抵债或由于赠予等原因获得的房产,现在需要变现。更有的二手房买卖是因为原业主的婚姻有变故,或是出国定居等事由所致。由于卖二手房的原因各不一样,而且二手房的出处和背景各不相同,所以说二手房在交易时,更容易遇到法律障碍。

  注意事项之一:在拆迁区的二手房买卖

  有些房子适合居住,有些临街房适合做生意,如经营餐饮或小百货或其他经营。有些投资人急于在城市中心区或热闹繁华处购买临街门脸房,其目的或者是买了以后经过装修,将其出租,以此收回投资。或者是买了以后,根据市场情况,经过装修改造,经营风味餐厅或专卖店。因为房子是临街而且投资人考虑的是经营,所以在谈房价时,价格走势较高。在购买时买卖双方并没有什么大的争议,二手房买卖顺利完成。谁知当新主人刚开始经营,就接到拆迁通知,而且该条街全部都在拆迁之列。因为某开发商已经在此处获准开发建设一豪华住宅区和写字楼,开发商愿意根据国家有关拆迁规定给被搬迁人一定的经济补偿。这些经济补偿对一般的旧住宅区的住房应该还是合适的,但对于这位因投资而高价从旧房主手里买来的临街房再进行改建装修的人来说就是十分不合适的。而开发商决不会因为这位投资人因多出钱装修和买临街房而给予其更多的补偿。

  这就需要提醒那些想要在旧城区进行投资购房的人,在进行购房前,一定要了解该区域是否在拆迁之列,是否有开发商将在此地开发项目,国家是否在近期或远期将此地区列人旧城改造等。否则,盲目投资不但不会有所赢利,而且会使投资人在经济上遭受损失。

  注意事项之二:已有银行按揭的二手房的买卖

  有一购房人在选择了几处住宅后,最终还是确定在一处早已完工的住宅区买二手房。该住宅区的绿化已经完成,小区内各种设施都已齐备,经联系,该小区有一客户欲将其已居住一年有余的住房卖出,原因是要出国定居。经全面考察,买卖双方决定成交。二手房主人告诉购房人,因开发商尚未办下大产权,所以其所拥有的住房的小产权证自然也未办下来。他主动出示了其购房时与开发商签署的买卖契约,于是双方签订了二手房买卖合同。卖方高兴地拿到了房钱,买方如愿以偿地住进了向往已久的现代化新建住宅。但是好景不长,没过几天,开发商派人前来催促,告诉新房主原房主拖欠银行的按揭贷款,开发商作为连带保证人,要负责催促原房主向银行还款,否则,开发商要收回该房产。这时这位二手房购房人才如梦初醒,原来自己买的二手房是有债务的房产,只要原房主没有向银行还清借款,尽管有购房合同,开发商会随时收回房产的。

  在购买此类的二手房时,购房人应该全面了解该房产的所有情况,包括审查原购房契约,审查房产证和土地证和原开发商的"五证"。如二手房的主人申请了银行按揭,要审查原借款合同。如办理了抵押,还要查验抵押登记手续。根据目前情况看,大多数的新住宅在销售时,都有银行提供按揭贷款,一般贷款的期限都在10年至20年间。在这10年到20年间,又会有大量的原购房人会将自己已进行按揭贷款的住房或是已经办理完抵押贷款的住房再次转手,这就会给二手房买卖市场提出大量的问题,市场应该怎么样面对如此大量的二手房买卖?

  像这类二手房的买卖程序应该是较为复杂的,但是如果处理得当,仍能顺利完成交易,而不会留有法律隐患。当二手房购买者选定一处此类的二手房时,首先要理清该二手房所涉及的法律关系和当前的法律状态。如果是二手房的主人已经与原开发商办理完产权变更手续,并且已经拿到产权证和土地使用证,那么情况就较为简单,二手房购买者只需与二手房主人就二手房价款问题谈妥,然后办理二手房的具体过户手续即可。如果是二手房主人尚未从开发商处办理该房产的过户手续,而且还欠着银行的贷款,开发商仍为该房产的主人向按揭银行承担着连带还款的责任,这时二手房购房人就要格外谨慎。因为这时该二手房所涉及的法律关系就不仅是二手房主和二手房购买人,而是涉及二手房主与银行的借贷关系和开发商与银行间的担保关系,以及二手房主人与开发商的担保与被担保关系,每一个法律关系的变化都影响着另外一个法律关系。

  虽然二手房的主人与银行的关系是借贷关系,二手房主人是债务主体,但房产却是抵押担保物。一旦二手房的主人不能按期如数向银行还款,银行作为债权人一方面可以径行向债务人二手房主人直接追讨,另一方面也可以向债务人的连带保证人开发商直接追讨债务人的欠款。如果开发商作为保证人履行了保证人的责任,代债务人--二手房主人向银行还清了债款,回过头来,开发商就有权利直接向债务人--二手房主人要求履行法律责任,直至收回住房。所以对于二手房主人来讲,开发商就是或然的债权人。

  在此类二手房买卖中,如果买卖双方有意向达成交易,买方应与卖方一起先征得银行和开发商的同意。对此类交易有两种处理方法:一是如果买方能一次性向卖方付款,程序也相对简单,由二手房的主人一次性向银行还清按揭贷款,终止原借款合同。如有抵押登记应办理抵押解除手续,再请开发商与银行解除阶段性连带保证担保法律关系,接着解除二手房主人因开发商为其担保而建立的反担保法律关系,最后由二手房主人在房屋土地管理部门向二手房购买人办理产权转让手续。二是如果买方不能一次性向二手房主付款,而是采用银行按揭贷款方式,则二手房主人可以推荐买方向其贷款行申请贷款,即将原借款人换成新的买主。当然这样做首先要经过原按揭银行的同意和认可,并与银行办理新的贷款手续,终止原来的贷款协议。同时还要与开发商取得联系,征得开发商同意,终止开发商为二手房主人的担保协议,而由开发商与银行对新的二手房业主重签担保协议。这样每一个环节都要重新走一遍。原来的法律关系需要重新调整,新的法律关系需要重新建立。

  二手房购买人也可以选择在另外一家银行进行按揭贷款,但这样做,原二手房的主人与原借款银行的法律关系就需要终止。也就是说,需要二手房购买人向二手房主人一次付清其向银行的借款,否则,无法了结原二手房主人与其贷款银行的法律关系。这样做会使程序较为复杂,因此最好的办法是二手房购买人与二手房主人达成一致意见,请二手房主人的按揭银行仍然做二手房购买人的银行,这样操作,程序就较为简便,法律障碍就少多了。

  所以购买此类二手房的投资人应首先弄清楚二手房的主人是否已付清全款,是否已经拿到产权证和土地证。如果是银行按揭的话,要弄清楚贷款期限,尚剩多少期贷款未还。除此之外,还要知道在办理二手房转让时,银行和开发商是否给予配合,如果不配合怎么办?

  因为此类二手房复杂的法律关系,决定了此类二手房的主人一人是不能完全决定该二手房的处置的,他需要与其他有关人员协商才能确定如何处理该房产,所以在选择与购买此类二手房时应当格外注意。

  注意事项之三:夫妻共有的二手房买卖

  根据《婚姻法》,夫妻在婚姻关系存续期间的共有的财产,在婚姻解除时,应由夫妻双方来分配,任何一方不能独自侵占共有的财产。在二手房买卖时,稍不留心,购房人所签的二手房买卖合同就会因为二手房主人的婚姻变故而导致无效,有时还会引起其他麻烦。

  有的二手房主人因婚姻变故,在离婚诉讼期间,抢先处理夫妻共有的房产,以低价或较便宜的价格与二手房购买人签订房屋转让协议。这类情况大体归为两类,一类是房产证上有夫妻两人的名字,这样的情况较为容易处理,购房人应该请夫妻二人共同与其签订房屋转让协议。如果夫妻一方不出面签字,则应该让不来的一方给签字的一方授权,此授权应该让公证处公证或律师见证,以证实其真实性。夫妻共有的房产,只有在夫妻二人共同同意下签订的转让协议方为有效,否则在法律手续上不完善,协议无法律效力,最后在产权过户时会遇到障碍。

  另一类情况是房产证上虽没有写明夫妻二人的名字,但二手房主是已婚的人。这种情况较为复杂,针对夫妻的共有财产双方都有权利享有收益权这一原则,购房人应该要求由二手房主人夫妻共同在二手房买卖合同书上签字,以示同意转让。这样做看似麻烦,实际上可以避免不必要的风险,否则如果签了转让协议,二手房主人的夫或妻一方不同意,她(他)就会想方设法阻止购房人办理产权过户手续。

  如果夫妻一方不在国内,就要请签字的一方出示另一方的委托书或同意函同意转让其二手房,如果不在的一方连委托书或同意函也没有的话,最好请签字一方,当然也应该是房产权属证有其姓名的一方,出具保证函,保证其房产的转让是其夫妻共同同意的,并保证对此引起的一切后果承担法律责任。这份保证书实际上也是一个试金石,如果签字的一方连保证函也不敢出的话,这就证明里面一定有问题,那么购房人就应该警觉,这个二手房到底该不该买。

  注意事项之四:共同拥有产权的二手房买卖

  有的情况是几个朋友,或是几个亲戚,或是兄弟姐妹几个人共同拥有一处房产。当购房人遇到这样的二手房时就更应格外小心。因为这类二手房是几人共同拥有的共有财产,所以任何一个人都无权单独处置共有的房产,不管这个人是否亲自掌握产权证和土地证。关键的问题是看是否所有的共有人一致同意转让该二手房,最好的方法是购房人应与所有共有人见面,了解一下具体情况。在以后就该二手房转让事宜的谈判中,应该要求所有的共有人给共有人的代表出具授权委托书。在转让协议签订时,所有的共有人都应当在协议上签字,如果有的共有人不能出席,应委托其指定的代理人代签,该代理可以是共同共有人,也可以是其他人。但该授权委托书应该是经过公证或律师见证过的法律文件,该法律文件的原件应该附在合同后面作为转让合同的附件。

  如果共同所有人里有一个人不同意转让,则转让协议在法律上归于无效,任何人未经授权和公证的程序代替其他共有人的签字在法律上都是无效的。所以在购买共同拥有产权的二手房时,一定要重视法律文件的完善,千万不可轻信其他共有人口头上的承诺。

  注意事项之五:欠物业管理费和其他费用的二手房买卖

  我们知道,越是高尚住宅区,小区的物业管理费越高,有的高级住宅区的物业管理费达到每平方米每月25美元或3美元。而高级住宅的面积一般倾向于大而豪华,一般的面积都在100平方米以上,所以每月的物业管理费、水电费或煤气、取暖费也会相对较高,在购买这类高档住宅的二手房时就应该注意上述问题。

  在签订高档二手房买卖合同时,应该把物业管理费的收费标准和缴费情况、暖气费和其他收费的情况都搞清楚,最好在交易时彻底了解,否则当交易完毕后,物业公司会拿着欠费单来找麻烦。

  注意事项之六:拍卖时的二手房买卖

  拍卖二手房的背景较为复杂,有的情况是二手房主人欠银行的款,债务到期无力偿还,被银行诉至法院,进行拍卖。有的是作为抵押物担保,抵押期到抵押权人实现抵押权而拍卖。也有的情况是二手房主人因经济或刑事犯罪,法院拍卖其房产并没收其财产等等。

  这时往往是购进二手房的好时机,因为拍卖的价格可能会较为理想。但购房人一定要注意,拍卖行拍卖的仅是房产,而由房产引起的其他费用,拍卖机构一律不予过问。例如物业管理费、水费、暖气费、国际电话费和国内长途话费等。因为原房主人已经因各种原因早已无力偿付上述费用,而拍卖方一般是债权人或法院。当拍卖完毕,受益人会立即领钱走人,其他的费用则无人会过问,而这些费用很可能由于房产的不可移动性,而仍然会由有关人士前来催缴,所以拍卖房购买人会发现自己一下子陷人许多莫明其妙的债务之中。

  所以购买拍卖房的投资人在应拍前应该了解被拍卖房产的有关情况,并制定相应方案,一旦应拍成功,如何面对和处理一大堆的债务。这些情况应与拍卖公司和债权人及物业公司协商,最好制定出相关法律文件。

  注意事项之七:已经设定抵押的二手房买卖

  根据《城市房地产抵押管理办法》,已经设定抵押的房地产,经抵押权人同意,抵押房地产可以转让或者出租。这就是说,已经设定抵押的房产是可以转让的,但转让的前提条件是要得到抵押权人的同意。反过来讲,如果一处设定了抵押的房产,如果未经抵押权人同意而转让,在法律上应归无效。同时购买了这种设有抵押权的房产对购买人来说也存在法律风险,一旦抵押权人要实现抵押权,购买人的风险就显现出来。怎样有效避免这种风险呢?在实际案例中,的确有人将已设定抵押的房产在未经抵押权人同意的情况下转让出去,自己获得房价款后离开,等抵押权人要实现抵押权时才知道抵押人已金蝉脱壳,由此引起更复杂的法律纠纷。

  购买该类二手房风险防范的方法是在选好了欲购买的二手房后,要先到该房产所在地的房屋土地管理部门去核查,应注意的是中外合资企业的房产或是原属外销商品房的二手房应该到所属市房屋土地管理部门核查,看是否该房产设定了抵押,抵押权人是谁,抵押期限多长,然后应与房产所有人一起到抵押权人处获得抵押权人同意转让该房产。最好购房人能够得到抵押权人的书面同意文件。现有的《城市房地产抵押管理办法》和《北京市房地产抵押管理办法》,只是强调了经抵押权人同意,而没有说明是否需书面同意,抵押房地产可以转让。但在实践中,最好请抵押权人出具书面同意抵押房产转让的法律文书,这样对购房人在法律上比较有保障。同时在转让协议上也要请抵押权人签字,转让协议签署完毕,抵押人和抵押权人应与购房人一起到房屋土地管理部门解除抵押协议,然后抵押人应与购房人一起办理产权过户手续。

  注意事项之八:产权关系不清的二手房买卖

  由于各种历史原因或因为不同的机构变动,会导致原来的法律关系的调整。原来法律关系的主体因为历史的沿革与变化也会导致原来法律关系主体所拥有的房产的归属之变动,有时甚至不清。例如原来的某个国家机关经调整,变成公司,以后该公司又一分为二划人两个其他公司,而这两个其他公司又因股份制改造进行资产重组和剥离,有的部分归人一股份公司,有的部分归人一成立的有限责任公司或三产。而原来的那个原始国家机关拥有产权的房产,历经几次变化,都已划入不同的公司,但由于原产权单位的名称仍然是原始的国家机关,所以几家与原始国家机关有牵连的公司都自称原国家机关的房产应该归其所有。现在实际拥有这些旧房产的公司要向新的投资人转让这些二手房,到底这些二手房归谁所有,谁拥有最后处置权,面对这些产权关系不清的房产到底该怎样办?

  首先应该理清这些旧房产的法律归属和法律关系。虽然现在旧房产的产权单位名称仍是已不存在的原始国家机关,但历经变故,每一次的变故都会有上级机关的红头文件,以及原始国家机关对待机关转公司,后又因公司分家划分其财产的内部文件,最后是股份制改造对国有资产人股的法律文件,由此可以推定现在哪个公司才是旧房产真正的所有人。尽管历经调整,虽然旧房产的产权证名称没有变更,但实际拥有人已经改变,并且所有历史文件都能证明这些旧房产的历史沿革。所以在理清了这些法律关系之后,投资人就可以与旧房产的实际拥有人一起持转让协议和所有历史文件及相关上级机关的证明到房屋土地管理机构办理产权转移手续。

  在旧房产转让协议里,投资人应要求旧房产实际所有人出具保证函,保证在关于旧房产转移过程中,如出现权属争议时,保证人应该承担所有法律责任。这就在法律上保障了购买人的合法权益,将可能有的关于权属的争议排除在购买人的法律责任之外。对于有的法律关系不清、权属也不确定的旧房产,建议购房人未理清之前,最好不应贸然与出卖人签约,以免陷人法律困境。

  注意事项之九:有法律纠纷的旧房产的交易

  由于社会上各种复杂的经济关系,使得许多房地产处在法律纠纷之中。例如有的房产被法院强制查封;有的处于拍卖过程中;有的是正在诉讼中的标的物;有的房产的产权关系不明,正处在诉讼审理确权过程之中;还有的房产就要被拿去抵债。有的房产属于合建项目,在合建双方未分配之前,已被另一方以合建合作公司的名义卖掉,诸如此类。

  出卖人在处理上述房产时,大都在价格上让步较大,颇具吸引力。在表面上,购房人很难察觉这些具有法律纠纷的房产所隐藏的秘密,因为房产本身不会说话。但当购房人一旦与卖房人签订了转让协议,并支付了第一笔款项后,购房人就失去了自控权。购房人常常会处在两难境地。退回吧,收不回已支付的款项,继续支付吧,不能明明望着是一个悬崖而往下跳,真是进退两难。

  在购买诸如此类的房产时,最重要的是前期的调查,这种调查应该是全面的、综合的。尤其是大额的二手房买卖需要调查出卖人的财务报表,审查其是否有重大诉讼,什么诉讼,有无长期投资,有无重大贷款,公司股本情况等,如是合建项目,要审查其合建双方的合建协议等。

  二手房买卖,由于其不同的背景都有其特殊的故事。二手房买卖有时会遇到很好的商业机会,但与此同时,风险和障碍也比较多。随着房地产市场的发展,二手房市场也会越来越大,二手房的商机也会随着增加。二手房投资者只要把握好商机,在重要的法律环节上把好关,制作好完善的法律文件,在决策前做好详细的法律与商务调查,还是能够规避风险从而顺利完成交易的。

 

 

 

 

 

在二手房交易中,许多购房者往往只顾房产价值的高低,而忽略了对交易中可能出现的问题,对于如何签订房地产买卖合同所知更少。事实上,二手房买卖合同在签订前和签订时更需要特别注意。

 

签订前

 

一、购房者一定要对售房者有较为全面的了解。1、查看产权所有人的身份证件。2、房屋产权证上的产权所有人是一位还是几位共有?如果是几位共有,则共有人是否全部同意?

 

出售房产时,房屋的产权共有人一定要全部同意。在签订房产买卖合同时,也要全部到场。如有特殊情况不能到场,需出具经过公证的委托书及代理人身份证件,由委托代理人替其签章。

 

二、对即将进行交易的房产进行必要的了解。

 

1、售房提供的房屋产权证是否属实?

 

2、房产面积多大?

 

3、该房产用途是什么?是办公还是居住,或是其他?

 

4、该房产有没有被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利?

 

5、该房产是否已设定抵押?根据《中华人民共和国担保法》的规定:抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。在这里,如果该房产已设定抵押,那么抵押方即为售房者,抵押权人就是售房者将该房产抵押的第三方即某人、某公司或某银行;受让人就是购房者。这个规定的意思也就是售房者已将该房产抵押给第三方,在转让该房产时,并未通知第三方或未告知购房者此房已设定抵押,那么转让行为无效。只有在抵押登记注销或抵押权人同意的情况下,此房产方可进行买卖。

 

6、该房产是否已设定租赁?如果该房产已经出租,则需要售房者提供该房产的承租方出具的在同等条件下放弃优先购买权的声明。同时购房者还要查询售房者与该房产的承租方所签订的租赁合同是否登记备案?根据《武汉市房地产转让办法》的规定:转让已经出租的房地产,租赁双方当事人已经依法办理租赁合同登记备案的,该租赁合同由房地产受让人继续履行。这个规定的意思是售房者转让已经出租的房地产,因该房产而签订的租赁合同是登记备案的,则租赁合同由购房者继续履行。也就是说:如果购房者购买该房产是为了投资,这种带租约的房产是比较适合的;如果购房者购买该房产是为了自己居住,这种带有已经登记备案的租赁合同的房产会对购房者造成较大影响的。

 

签订时

 

一、需要准备的证明材料。购置房地产,购房者可能是一人,也可能是数人。无论哪种情况,都需要购房者准备好如下材料:

 

1、身份证原件或护照原件及复印件;

 

2、未成年人的户口簿或出生证明;

 

3、有委托代理人,须提供经公证的委托书及代理人身份证。购房者如是境外人士,所提供的公证材料是外文的需到上外翻译公司翻译。境外人士提供的有些材料如委托书、同意书等必须经下列境内、外机构公证、认证后方为有效:

 

1)香港地区:经国家司法部授权的香港律师公证;

 

2)澳门地区:中国法律服务(澳门)公司;

 

3)台湾地区:经台湾地方法院公证后由海基会将副本寄送武汉市公证员协会,当事人凭正本前往武汉市公证员协会核对盖章:

 

4)外国:经当地公证机构公证并经中国驻外使领馆认证。二、看清楚合同中的约定内容。尽管二手房交易当中使用的《武汉市房地产存量房买卖合同》,是由武汉市房屋土地资源管理局与武汉市工商行政管理局联合制定的规范文书,但其中也有很多地方需要填写,所以要仔细些,尤其注意以下几点的填写(如果正文写得不够全面,可在补充条款中加以说明):

 

1、房款的金额是否写清楚?

 

2、付款方式该如何?是一次性付款还是分几次?每次付款是什么时间?这与购房者自己的资金流转是否有冲突?避免向售房者承担逾期付款的违约责任。

 

3、购房者如需按揭贷款,在合同中是否已经注明?(这里需要提醒购房者,要先了解贷款银行的操作程序及规定,一定不要使自己的贷款额度超过贷款银行的规定额度,造成贷款审核不能通过,目前武汉大多数银行可以贷款七成);

 

4、买卖双方何时交房?交房时还有哪些物品(家具、电器等设备随房产一并转交购房者,也需要在合同的附件中列出明细清单);

 

5、交房前与交房后的物业管理费、水电、燃气、通信等费用由谁来承担?一般是交房前由售房者承担,交房后由购房者承担;

 

6、房地产的风险责任何时转移给购房者?《武汉市房地产转让办法》的规定是:房地产的风险责任,自房地产权利转移之日起由转让人转移给受让人(即购房者);但转让当事人约定自房地产转移占有之日(交房之日)起转移风险责任的,从其约定。大多数的购房者会选择使用在房地产转移占有之日起转移风险责任;

 

7、违约责任是否约定?违约金的数额是否约定清楚?

 

8、房地产买卖合同何时生效?(这对购房者是否能够很好地履行合同是至关重要的)

 

1)如果交易双方没有特别约定,则交易双方签字后合同即为生效。

 

2)交易双方对合同的效力可以约定附加条件,附加条件自合同成立时生效。

 

3)交易双方对合同的效力可以约定附加期限,附加期限的合同自期限到时生效。

 

4)双方当事人中有一方或双方是境外人士,交易双方在签署房地产买卖合同时应经过公证,此时合同方才生效。

 

 

 

 

 

 

二手房交易注意事项有哪些? 来源:中国新闻网 2010072309:01 我来说两句(0)   二手房交易划分为交易前、交易中和交易后三个环节,通常买卖双方都会注意前两个环节,而忽视了最后的环节,从而导致了一系列买房纠纷。比如没有在房屋交接时对日常生活费用进行结算,买方入住后收到账单时,才发现卖方欠缴大量费用,再找其结算时,原业主早已音讯全无,只好自认晦气,补缴欠款。虽然相对于房价来说这部分费用数额不大,但买方心理上仍然无法求得平衡。因此提醒大家,在收房做物业交割的时候一定要注意以下问题:

 

  (1)结清水表账单。交房之前,买家要询问卖家是否已付清水费,同时别忘了保留交房日上个月份已缴纳的水费账单收据。

 

  (2)告知电表状况。在房屋交接验收时,买家必须亲自查验电表有否移动、改装、线路走向是否正常等,同时保留交房日上个月份已缴纳的电费账单收据。

 

  (3)协助煤气过户。按照燃气公司的规定,买卖双方必须凭《房屋买卖合同》且已写明本房价已包含燃气设施费以及双方的身份证、卖家在交房日前一个月已缴纳的煤气费账单,一起到燃气部门办理过户手续。对于没有约定或约定不清的,燃气部门可能将拒绝办理。

 

  (4)签订新的物业供暖协议。有供暖的城市要注意与物业签订新的物业供暖协议,以免影响来年供暖。

 

  (5)结清电话费。有的家庭已经安装了多条电话线路,买家要问清楚,并且在合同补充条款中约定是一根还是两根线路,是普通电话线还是ISDN电话线,转让价是否包含电话线。购房者可以让原房主将电话移走,然后另外申请安装电话。如确因电话线路或号源紧张而非要卖家的不可,那么在交房前就要和卖家一起到电信部门办截止到交房日的结算账单,一并结清后,再办理过户手续。

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二手房交易需要注意六点 化解房屋交易风险

 

  (6)协助有线电视过户。有线电视实行一户一卡制,由于有些二手房是空置房,平时无人居住,卖家也没有去付有线电视的月租费,造成拖欠。时间一长,有线站会作封端处理。因此,在房屋交接时买家可要求卖家提交交房日上月的有线电视费收据凭证,以及有线电视凭证。买家凭上述两样资料和新的房地产权证,即可办理过户手续。

 

  (7)结算维修基金。按照相关规定,住宅转让时,维修基金账户中剩余部分的款额是不予退还的,其中卖家缴纳的剩余部分,由物业管理企业提供证明,凭《住宅维修基金结算交割单》可向买家收取,同时维修基金的所有人更名为买家。

 

  (8)附属设施。一般来讲,买方在交房时都会对房屋附属设施、设备、装修及附赠家电、家具等事项进行验收,其中比较容易被忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题。

 

  (9)迁移户口。买卖二手房,除房屋交接和权利转移以外,卖家的户口没有及时迁出,是发生纠纷最多的因素之一,也是最易危及到买家利益的一种纠纷。因此,买家在房屋交接日前一天可到相关部门查阅卖家的户口是否已经迁出。如果卖家户口要在交房后才可迁出,则买家一定要与卖家就此问题约定清楚。

一般商用公寓产权的房子(土地使用年限为50年)是不能够落户的,即把户口迁入。
不能办住宅或者商住产权证,而只能办非住宅产权证。
 
只有住宅土地性质的可以当户主,公建的不可以当户主

 

担保的情况下,该项问题更需引起客户的注意。

 

 

 

 ※【必须明确双方违约责任】

因为房产交易复杂且金额较大,有时会出现意想不到的状况,导致违约行为。为了能避免以后出现扯皮现象,需要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利,以及违约金的偿付金额和时间,遵循的原则就是双方责权利对等。  目前绝大多数二手房买卖合同中违约金的比例都有明确条款注明,但对于赔付时间却没有具体款项,这会导致违约方据此拖延支付时间,使条款的实际约束力和执行力下降,因此合同中应加入“买方在实际支付应付款之日起(卖方在实际交房之日起)规定期限内向卖方(买方)支付违约金”的条款,以确保合同条款的最终落实。  

 

 

    

 

※【必须有代理费明细单】

随着中介市场的不断完善,消费者逐渐认识到信誉好的经纪公司能切实保障买卖双方的权利。通过经纪公司交易的二手房比例在逐年增加。因此,经纪公司的代理费越来越受消费者的关注。但是,目前市场上存在经纪公司代理费收取不明确的问题,在合同中只写其占总房款的比例,而并没有明细单,这中间就会存在信息的不对等,最终损害消费者的利益。因此买卖双方在签订合同时,一定要要求经纪公司明确写明代理费的用途。

 

 

 

※【买方必须见房主】

 

现在有些经纪公司有“收购”业务,因此出现“一房多卖”的违规操作,即经纪公司在收取定金后,还会带其他客户看房,最后谁出价高便卖给谁,不惜与第一个客户毁约。理由常常是房主不卖等经纪公司的免责条款,即经纪公司无需为其违约行为承担任何违约责任,而交了定金的消费者只能忍气吞声。为此提醒消费者,如果此时您能够行使自身权利,要求约见房主当面核实,就会揭穿其不轨行为。

 

 

 

【必须学会使用补充协议】

 

买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确,或需要进一步约定时,要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款,将合同中对双方的意思写明,会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。

 

 

 

 

 

 

 

核实房屋状况:你一定要谨慎对待看房行为,至少应核实以下几个方面: ①房屋建筑状况。如房屋坐落、户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积、层高、装修、家具等。 ②房屋小区状况。如周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、业委会、物业管理等。 ③房屋权利情况,如土地使用权类型、使用期限、土地及房屋用途、房屋所有权性质、房屋共有人情况、房屋是否存在抵押、出租、查封、冻结转让、列入拆迁范围等等。这些情况的核实,有利于你控制好交易的实际成本和风险,比如房屋的装修,有利于评估二次装修的费用;土地使用权为划拨的,涉及补交土地使用权出让金;房屋租赁期未满的,涉及承租方有权租住至期满以及优先购买权;房屋仍在抵押期内的,则涉及登记过户前先行解除抵押的问题;被查封或冻结转让的房屋,则在解除冻结之前不得买卖活动等等,你要先做到充分了解房屋状况之后再履行合同才会让你放心省心。3、明确交易程序:二手房交易可分为看房、签约、按合同约定时间付房款、过户、交房几大步骤。如果房屋涉及抵押或买方需要按揭付款的,还需要办理相关的解除抵押或按揭贷款等手续。(1)看房、签约: 看房满意后,买方决定购房,应与卖方确定合同的内容,如房屋状况、付款方式、交房条件、解押手续、买卖合同备案过户、违约责任、税费承担等等。房屋中介公司为体现其居间身份,往往作为合同第三方。由于房管局大多提供二手房买卖合同范本并要求交易双方使用,因此实践中买卖双方常常还需要按照范本重签买卖合同,可以说这两份买卖合同都是有效的,买卖双方可以约定两个版本合同发生冲突的解决原则,否则通常以后签的协议为准。所以注意让两个版本的合同内容保持一致,是你和卖方双方都务必注意的问题。(2)按合同约定付房款:支付房款是买方的主要义务,一般有一次性付款或者按款付款两种方式。前者常需要双方足够互信、买方有足够资金、卖方已取得房产证、房屋可立即交付使用、房屋转让不存在(或可立即解除)抵押等权利限制等条件,按交易进度支付房款(签合同付定金/过户后付大部分房款/交房后付余款)。后者则签合同付定金/签按揭合同付首期款/余下的房款由银行打到卖方帐户上)。(3)交房:交房有利于防止卖方一房两卖的机会,买方也可以尽快使用房屋,但需要明确以下事项:①交房的时间和条件。交房一般与尾款支付同时或稍后进行,如无约定交钥匙视同交房。双方应明确交付房屋状况,如卖方负责清空房间,不得留有大件废弃家具等。②物业费、水电费等承担方式。通常买方自收房后开始缴纳,卖方应提供此前最后缴费证明。③房屋出租的,应约定交房后由谁收取剩余租金或买方如何重签租赁合同等。(4)过户:过户即将房屋的权属人由卖方变更为买方。双方对此须明确:①到房管局办理买卖合同登记和过户的时限,一般为卖方取得产权证或解除抵押后的某一时间。②过户所涉税收和费用的承担。③买方的人数。买方应确定过户后产权证上登记的权属人,避免签约后家庭成员变化再考虑变更或增减房屋权属人情形出现。④户口迁出。在卖方(原户主)未迁出前,现行政策不同意买方(新户主)户籍迁入,因此卖方户口迁出交易房屋的时限应予以约定。4、明确违约责任:和卖方要明确严格的违约责任,是双方诚信履行二手房买卖合同的保障。实践中,小额的定金处罚或简单的“违约方应承担守约方损失”,缺少实际效果。当房价波动、资金不足、税费改革等情况出现时,一方拖延或拒绝履行合同的情形时有发生。如有的买方签约后认为房价偏高或不想支付过户税费,就拖延办理过户手续,致使卖方交房后无法及时收到余款;有的卖方发现房价飙升,则称未征得其他共有人同意的买卖合同无效,要求买方退房。因此,双方在签约时就应当明确违约责任,具体应注意以下几点:①合同义务的履行时限必须是简单易定的日期,尽量避免抽象的“之前”“之后”表述。②每项主要义务均应有违约责任一一对应。③违约责任承担方式应首选违约金,数额应考虑违约造成的损失,但以不超过总房款的20%为宜,因为违约金被认为过高时法院会依法调低,反而又处于不确定状态。④应约定如解除合同,买方支付占用房屋期间使用费用的计算方法以及卖方承担买方装修损失的计算依据。另外,守约方主张权利的成本如诉讼费、律师费也可约定由违约方承担。   总之,在二手房交易中坚持以上原则,严格确认产权情况、交易程序和违约责任,将大大降低买卖双方的交易风险,特别是买方的风险。

 

 

 

 

二手房买卖自主交易注意事项

 

1、先付款给业主存在付款后因故不能顺利过户的风险,建议最好对房款予以监管;如业主拒不同意,而你又一定要购买,则:

 

  2提高违约方违约成本,将房价的20%设为定金,以定金名义支付,不要以房款名义支付,约定如业主毁约则双倍返还定金,如你毁约则由业主没收定金(违约金没有上限规定,可以约定巨额违约金,但可能不被法院支持);合同履行期间,如房屋被业主债权人查封导致交易无法进行,视为业主毁约;

 

  3、降低守约方维权成本,约定任何一方违约引发诉讼或仲裁的,除承担定金罚则、诉讼费、仲裁费、保全费、执行费外,还需支付守约方委托律师所支付的律师费;

 

  4、防止业主收款后毁约不卖,约定定金、卖方税费、交房保证金之外的房款在签订正式的《二手房买卖合同》,办理完毕递件手续后支付,卖方税费由买方在领取新房地产证时代为支付;

 

  5、为保障你顺利领取房地产证,约定递件回执由你保管。

 

 

在选择购买什么样的二手房时,要量力而行,根据自己的经济状况进行选择,只选合适的,不选贵的。购买二手房时,不要轻信对方,一定要合法、彻底地办理过户手续。二手房必须经房屋土地管理部门办理完过户手续,才算真正换了主人,其他任何单位的保证和公证都不算完成交易。

下面我谈谈购买二手房的一些技巧和必须注意的八个方面:

第一,查明产权状况,最为重要。即认真审查房屋产权的完整性、可靠性。

购房人第一步是要卖方提供产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件;第二步应向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源和产权记录,包括房主、档案文号、登记日期、成交价格等;第三步要查验房屋有无债务负担。另外,购房者还需了解所购房有无抵押、是否被法院查封,以及与人共享等,产权不明确、有纠纷的一定不能购买。

注意产权证上的房主与卖房人是否同一个人。其次要搞清楚所购房源是否属于允许出售的房屋。一般来说,军队、医院、学校的公房必须要原单位盖章后才能出让。

此外,千万不要忘记了解购买的房子已有多长历史、土地使用期限还有多长;有没有欠费情况,如物业管理、水、电、气费等。要认真考察房屋周围有无污染源,如噪音、有害气体、水污染、垃圾等,以及房屋周围环境、小区安全保卫、卫生清洁等方面的情况。对房屋配套设施的考察主要有:水质、水压、供电容量、燃气供应、暖气供应情况和收费标准以及电视接收的清晰度等。走访一下周围的邻居,对这里的环境和生活方便度会有更深入的了解。

第二,如通过中介找房,一定要会选择

一定要找正规的中介公司,像我爱我家、链家等,这些问题一般不大。选了中介公司也要选人,毕竟大的中介公司也有服务不好的,小的中介公司也有服务好的。找中介看房的时候记得要张淘房卡,因为你可以凭借淘房卡在淘房网对中介的服务进行评价,所以敢给你淘房卡的中介一般质量都还不错。因为你可以对中介的服务进行评价,所以中介一般不敢乱来,会尽心尽力为你服务。

第三, 建议大家在买二手房过程当中双方见面

现在二手房市场有很多不规范的行为吃差价的行为,很多买房人面对的时候只是房屋的中介公司,对房屋的具体状况不清楚,也没有见到真正的业主和卖家,这过程中就会发生比较大的价差,可能这套房子132万拿来,可能140万卖给你,实际上买卖双方都受到了损失,有些中介公司就利用这样的方式赚取差价。从严格的法律法规和行业管理上这是违规违法行为,但是很多购房人不知道。

第四,怎样交纳购房首付款或订金

通过中介购买二手房,一般要签两个合同,即与房屋产权所有人签署的《买卖契约》,还有与中介公司签署的《房产中介合同》。 房产中介合同在法律上叫作居间合同,签署前一要审查其资格,看是否办理了工商登记手续。二要审查对方的委托授权书,以确认对方是卖主的合法代理人。 要与中介公司签订统一规范的委托代理合同。合同上应写明代理方式、代理报酬、代理期限与代理权限等内容,特别要注意是否盖章及写清有关日期。

签订《房产中介合同》或《买卖契约》时,买方需交纳购房首付款或订金,切记此款应亲自交给卖主,并由卖主出具收据。交给其他人,一定要审查对方的委托授权书,以确认对方是否是卖主的合法代理人。

除了要选择信誉好的品牌中介公司和选择专业素质好、负责任的经纪人外,选择购房时,一定多次、实地看房。

第五,在初步协议中要写认购款还是定金必须清楚。

购房人在二手房交易合同谈判时往往处于不利地位,首要原因是已付了“定金”。:我国担保法第89条规定:当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。认购书几乎都将认购款写成“定金”。

在二手房的交易过程中在签定二手房买卖合同前签订认购书、交定金并不是签订二手房买卖合同的一个必经程序,双方经协商一致,可以直接签订商品房买卖合同。如果商品房买卖合同签不成,购房者可以全身而退,不留任何后患。

 

买房人,要写定金,不要写订金

 

根据《合同法》的规定,定金属于一种法律上的担保方式,如果付定金一方没有履行债务,就无权要求另一方返还定金;相反,一旦接受定金违约,则应双倍返还定金。订金只是一种不规范的履约保证,消费者如果在合同上填写的是订金,一旦违约,经销商就会以各种理由,把订金抵作赔偿金或违约金不予退还;而当经销商违约时,消费者也只能按双方约定的合同履行,即只能退还原订金,而无权双倍返还。

 

第六,在房屋买卖合同中必须写明原房主何时迁出其户口。

买卖二手房的时候,人们最关注的是房产证、土地证等,往往忽视了户口迁移问题。按照户口管理政策的相关规定,一户头上只能上一户人,在原产权人户口没迁走前,新房主的户口不能迁入,这自然会影响到以后孩子上学等一系列问题。购买“二手房”,必须在原房主户口全部迁出后,方能办理新产权人及其共同生活的直系亲属的入户手续。

为避免因户口迁移而引起的问题,购房者在购买二手房时应加强自我保护,签订好有关户口迁移的条款,不仅要明确约定原产权人户口迁出的时间,还应明确不及时迁移的法律后果。必要的时候,可以和原房主一起到当地派出所确认其户口是否全部迁走,然后再办理产权手续或结清购房款。 一定在合同中注明,“甲方(卖方)应在___日内把户口迁出,不得拖延。”并约定不能如期迁出时的惩罚措施。

第七,正常情况下,房子交接完毕,房产登记过户后当日,才应该付清全部房款。

如果不能按时交房,以及买方在未取得房地产证前,则根据情况,暂扣部分房款,不应付清全部房款。这方面应在《房屋买卖契约》中注明暂扣多少房款的具体数字 。因为在审批办理证件的过程中,如手续有问题,就办不了房地产证。最后,按照房地产交易中心规定,领取房地产证时,必须本人到场,如本人因故不能到场领证,应提前办理委托领证公证手续。

第八,转让房屋涉及营业税、个人所得税、契税、城市维护建设税、印花税、土地增值税,其中契税由买房者缴纳,印花税由买卖双方缴纳。

 

 买二手房流程及注意事项

 

 

二手房买卖要注意的问题很多,经常有朋友问,买二手房要经过哪些流程,有哪些注意事项,通过查找资料得知,买二手房要经过如下流程:

 

1.查询房源、发布房源:

 

2.实地看房:卖方出示房屋产权证、土地证、产权人身份证等相关证件。

 

3.签订《买卖合同》、《二手房买卖契约》:

 

卖方带房屋产权证、土地证身份证明等;

 

买方带定金、身份证明等,二手房买卖契约5

 

4.办理贷款手续:

 

买方准备贷款资料、卖方准备房产证明

 

买方资料:

 

身份证件原件/户口本原件/婚姻证明/收入证明/已婚借款人需提供配偶身份证件原件、配偶户口本原件/公积金贷款还需提供公积金缴存单原件

 

卖方资料:

 

卖方身份证原件/产权证原件/土地证原件

 

若卖方有未成年人,需承诺公证书

 

若需提前还贷:

 

借款合同原件/还款存折或卡/房产抵押合同

 

产权证及土地证

 

5.办理交易过户:(产权过户时间为一周)

 

买卖双方亲自前往房产局办理,携带相关证件原件(若委托办理,需出具公正委托书)办理交易过户时,买方需向卖方支付房屋首付款,过户同时买卖双方需缴纳相应税费,卖方需提供原购房发票.

 

6.办理土地证过户:

 

买方可单独办理,需准备新产权证、旧土地证、二手房买卖契约、买方身份证原件。

 

银行放款到卖方账户。

 

7.户口迁出、房屋交验,费用结清:

 

水、电、煤气、物管费、有线电视、电话等过户、钥匙交接,签署《物业交接确认书》,支付房屋尾款

 

 

 

 

贷款条件:借款人必须同时具备下列条件:(1)有合法的身份;(2)有稳定的经济收入,信用良好,有偿还贷款本息的能力;(3)有合法有效的购买、大修住房的合同、协议以及贷款行要求提供的其他证明文件;(4)有所购(大修)住房全部价款20%以上的自筹资金,并保证用于支付所购(大修)住房的首付款;(5)有贷款行认可的资产进行抵押或质押,或(和)有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人;(6)贷款行规定的其他条件。

 

 

 

  二手房买卖如何合法避税,二手房交易税费如何避税呢?“两税”落地后,民间开始流传各种“避税”花招,“假离婚”“假赠予”“假过户”等交易方式层出不穷。这些“避税”方式,表面上看似可以节省不少税费,其中却潜藏着很大的法律和市场风险。

  花招一:做低合同价,能避就避。“做低合同价”是二手房市场买卖双方最常用的避税方式。比如一套实际转让成交价格为60万元的房屋,买卖双方私下协商签署协议后,递交给房管局的过户价则是以40万元成交。这样剩余20万元所产生的税费就可以轻易地避掉了。

  潜在风险:这种方式可能导致买家根据低报的过户价格来付款,造成业主损失。

  花招二:先租后买,延期交易。“两税”都将5年作为界限,5年以上转让可以免征营业税。于是,市场上出现了买卖双方协商以“先租后买”来达成交易的情况。

  潜在风险:该办法因为在相当长一段时间内无法办理交易过户,房子的产权并不是买方的,未来买卖双方无论哪一方反悔都会造成纠纷。

  花招三:假赠与真买卖,暗箱操作。在新政策颁布后,不少业主通过“假赠与”偷逃个人所得税和营业税等。

  潜在风险:根据《合同法》规定,买方拿到房产后如果发生了质量问题,在法律上不受保护。赠与在房产证过户之前,随时可以撤销。由于双方私下进行交易,一旦一方违约,很容易引起纠纷。

  花招四:离婚造假,瞒天过海。根据规定,对个人转让自用5年以上,并且是家庭惟一生活用房取得的收入,免征个人所得税。一般来说,家庭关系是指配偶关系,也就是说,夫妻双方的第二套住房在转让时要缴纳个人所得税。许多夫妻便通过假离婚的形式进行避税。

  潜在风险:因为是假离婚,双方在办理离婚手续时对财产分割不会做过多考虑。因此,离婚后,一旦出现一方拒绝复婚的话,另一方很难维护自己的合法权益。

 

 

 

 

 

二手房尽管有诸多优势,但涉及法律关系复杂,尤其一些房产的社会属性隐蔽性强,加之买卖双方信息不对称,交易过程中有产权过户、房屋腾空、户口迁移、物业清洁、房款交付、权利的完整性等诸多手续和环节。为此,有关专家建议:买二手房要把握好四个关键环节。

 

  首先,购房时要尽可能详细地掌握出售房屋的地理位置、交通状况、周边环境、发展空间和购物娱乐情况等。同时,要掌握小区配套情况,包括学校、幼儿园、会所等综合设施情况。了解出售房屋基本状况、小区建设密度(容积率)、小区环境建设、园林设计和停车位等重要内容,并根据需要索取相关资料及文字承诺。了解房屋的其他权利状况是否有抵押权的设定、房屋权利是否已被人民法院查封、是否列入拆迁范围、是否租赁等。 

 

  其次,没有取得产权证的二手房不能买入。法律规定,没有取得产权证的房屋不能转让。购买产权共有的二手房产要慎重,未经其他共有人书面同意,共有人不能转让该共有房产。作为夫妻共有财产的房屋,一般产权证上的产权人只记载夫妻中的一人,在购买这类二手房时一定要让其他共有人出具书面证明,证明其同意转让该房产,否则买卖行为无效。 

 

  再次,购买有承租人的二手房要有“言”在先。承租人有优先购买权,如果第三人想购买该房,必须有承租人书面放弃购买此房的声明,否则该买卖处于不稳定状态,承租人在诉讼时效内可以要求行使优先购买权而导致该买卖无效。 

 

  第四,要加强购房风险的防范。对设有抵押权的二手房,即使在通知抵押权人的情况下,购买这类二手房也同样存在很大风险。因为抵押担保的债权一旦不能实现,抵押权人有权诉之于法律,要求拍卖该房以便实现债权。因此,购买这类房产一定要防风险。尽量不要替房主赎楼,如果赎楼不成功,就会出现较大损失,所以一般由房主委托担保公司或自己赎楼。

 

   

 

 

 

 

 

 

 

来自:杨亮  > 房产购买
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