物业应该做哪些工作？

在小区中遇到问题

大家都会找物业解决

物业虽然竭尽所能

但很多非职责范围内的事情

物业也常常有心无力

也因此被业主误解不作为

同时业主很多事情不能得到

及时、妥善的解决。

下面，我们一起来了解一下，物业管理到底管什么？大家只有知道物业管理范围，才能知道什么事情应该找物业解决。

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核心要点

1. 物业属业主所有，物业企业受业主委托管理
2. 以合同约定对共用部位、共用设施设备进行维修、养护、管理
3. 保修期内由开发商建设单位负责维修，保修期外由专项维修资金列支
4. 住宅专项维修资金归谁所有?主要用于哪些方面的维修？

      

物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

日常管理

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日常养护

对于一个物业来说，配套的机电设备、供水、供电系统、共用设施等应经常、定期地进行养护，让其维持良好的运行状态，延长设备的使用寿命。

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 清洁绿化

对一个住宅小区来说，搞好清洁绿化工作可为业主和住户创造良好、舒适的工作、生活环境，培养人们亲近自然的意识，热爱自然、热爱生活。

03

安全保卫

在现实生活中，每个人都希望有安全感。物业管理应切实做好安全保卫工作，将不安全因素消灭在萌芽状态，让业主和使用人无后顾之忧，确保人们的生命财产安全。

04

消防工作

物业管理应高度重视消防工作，一定要保证消防设备处于良好待用状态，并培训一支业余消防队伍，一遇火情可立即作出反应。另外，还要提高业主和使用人的防火和自救意识。

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房屋共用部位的维护与管理

物业在使用过程中会出现很多问题，须有一支全天侯的维修队伍，随叫随到，及时处理各类小修、急修工作，方便业主和使用人。

06

协调各方面社会关系

物业管理公司应与派出所、街道居委会经常保持联系，协调好工作。管理公司还应与物业相关的政府各部门如供水、供电、煤气、电信、市政等进行沟通，以便出现情况都可与有关部门配合，尽快予以解决。

07

处理好物业内部人际关系

一个大型物业内部居住着各种职业、性格的业主和用户，物业管理公司可通过开展联谊活动，让业主和用户有机会交流，加深理解，减少纠纷和争执的发生。

物业服务费的构成

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

3、物业管理区域清洁卫生费用；

4、物业管理区域绿化养护费用；

5、物业管理区域秩序维护费用；

6、办公费用；

7、物业管理企业固定资产折旧；

8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

9、经业主同意的其它费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

保修期内由开发商建设单位负责维修，保修期外由住宅专项维修资金列支

保修期内由开发建设单位负责维修，保修期外使用住宅专项维修资金进行维修，共用事业单位对相应的设施设备也有维修、养护的责任。

《建设工程质量管理条例》第三十九条：建设工程实行质量保修制度，建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书，质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。

同时《物业管理条例》第五十一条规定：供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

住宅专项维修资金

归谁所有？

主要用于哪方面的维修

？

答：住宅专项维修资金由该物业内的业主共同筹集，业主按照交存比例享有维修资金的所有权，但使用权归全体业主所有，单个业主不得提取自己所有的部分。需要明确的是，维修资金与具体房屋相结合，随房屋存在而存在。如房屋所有权发生改变了，维修资金要随房过户，所有权归新业主。当房屋灭失时单位交存的维修资金余额退回原单位（售后公房），个人交存的维修资金余额退回业主。

住宅专项维修资金主要用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。房屋共用部位、共用设施设备属于人为损坏的，其维修费用应当由责任人承担。

房屋的共用部位包括基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

房屋的共用设施设备包括电梯、消防设施、绿地、道路、下水管道、安全防护设施（小区围墙、大门、楼宇对讲门、安防监控系统）等。