终极“防坑术”：如何评判潜在店址优劣？有哪些不得不防的“坑”？ 评估店址优劣的3个“度” 即：选择的店址在人流方向上能被看到。 你能做的招牌有多大？店址门前或招牌有没有被其他障碍物遮挡？有无树木、岗亭、被隔壁租户挡住？ 在购物中心内的商铺，门前是否有柱子、隔墙等遮挡？ 即：消费者是否能方便地到达店址。 店址门前是否有障碍？是否有很宽的马路？马路中间是否有隔离栏？是否有高架、河流、绿化、摊位等？店址是否处于通往商业聚客点、交通站点、居民区的主动线上？ 对于购物中心店的店址，所在的动线位置是否在主入口、次入口、中庭、主力店旁？店址门前是否有停车位或非机动车位，停车位数量有多少？店址是否有独立的门面和出入口？能开设的独立大门是否在主要人流动线上？
即：给消费亲切感，不要有距离感。
店址的主门是否朝向主人流动线？主门是否与外面道路或通道有高差？
点餐柜台(快餐)，迎宾台(大中餐)，顾客是否可以从主门直接看到点餐柜台或迎宾台？
店址沿街面或沿主要人流方向是否可以做成落地通透玻璃？
在购物中心落位，
最重要的4个问题
餐饮业态的整体规划、分区域布局规划，想清楚在哪个区域开店。比如说项目四楼做的是外国风情的规划，都是西餐、日餐、东南亚菜。如果你是中餐，非要在四楼开，可能就有点不合适。当消费者一旦熟悉了购物中心的布局，TA会直接奔向TA所需要的区域，你的“错位”必然影响生意。
选择主动线以及各人流动线交集的位置，同时也要结合前面所述的可视度、便利度、亲近度评估。如果是一个新餐厅，必须要在显眼的位置，避免在角落。一般餐厅都喜欢选择挨近扶梯的位置，或者说上楼梯到下楼梯之间的动线必经之路。
一、二、三线城市的租金，没有一个严格意义的标准，但是会有行情价：
目前购物中心把餐饮分为大餐饮、中餐饮和小餐饮。从收取的租金和销售额监控上看到，餐饮店铺的承受租金最高不应超过销售收入的18％。
然而，在一、二、三线城市区域型购物中心内的餐饮业态的坪效，差别并没有保底租金那么明显。
一线城市的平均坪效约为每月1300-1900元/平方米；
二线城市约为每月1000-1500元/平方米；
三线则约为700-1200元/平方米。
二、三线城市餐饮业态的租金及坪效水平尚有一定的提升空间。随着高坪效的餐饮商家在二、三线城市的拓展，餐饮在二、三线市场的坪效将会得到一定的提高。
在二、三线城市的餐饮品牌坪效，有可能创造出比一线城市同品牌店更高的业绩水平，更有可能收取提成租金。
供电量：150KW 至350KW，电缆型号要满足负荷。
供水：了解供水管径，餐饮行业是否为二次供水？
厨房排水：是否需要自设隔油池，厨房排水管的走向？若公用隔油池容量是否满足自身要求？
卫生间：是否可以自设卫生间？
荷载：厨房和卫生间的荷载是否满足自身需要？如不满足谁来加固？
排烟：是否有独立的排烟井道还是使用购物中心内公用排烟井道，公用排烟量是否能满足自身需要？
空调：是否自设空调，自设空调是否提供空调机位和空调铜管走向？若使用对方提供的空调，冷量是否能满足？正常为300w/㎡。用和不用中央空调，物业费是否有区别？
消防：二次消防是自己做还是甲方做？费用如何收取？
【案例分析】
彼酷哩烤全鱼的选址步骤、原则
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目前彼酷哩烤全鱼在全国各地约有50家店，合作的购物中心名单阵容可谓豪华：既有全国性的万象城、万达、熙地港、新世界，也有区域市场的佼佼者，比如国贸360广场、大上海城。每家店都生意火爆。
其选址的步骤及原则如下：
第一步 ：选购物中心——优先选择全国性大品牌
傍大牌：优先选择全国性购物中心品牌，哪怕租金贵一些，哪怕暂时生意不好，一旦日营业额、平效等做得越来越好，品牌影响力也随之越来越高，很容易打通全国战略，跟随商场进入各个区域市场开店；
看硬件、补充业态：一方面是停车场、上下水等物业条件，一方面是要有电影院、服装、电玩、咖啡馆等丰富业态，这也是他选择购物中心而不是百货的原因；
商场物业方运营方是否专业和稳定：选择专业的购物中心和团队，说什么时候开业就什么时候开业，不会破坏开店计划，也不会造成不必要的组建团队和培训成本，更不会因商场延期等问题有损品牌形象。
创始人田学伟有自己的鱼粉群，他几乎每天都在琢磨这些年轻人在想什么，还一度去学习顾客消费心理学。
在他看来，在购物中心选位置也有门道：在步行街的餐饮区，假如这条街每侧有十家餐饮店，优先选电梯上口右手边第三家或者第四家店。
因为从视觉学来说，大家的视线落点往往优先在右方，而且大家往往不会在经过第一个店时就进去，而逛到第七家时就不想往前走了，所以第三、第四家刚好。
最开始彼酷哩在购物中心选址都是朝着最好的位置谈，租金贵一点也可以接受。
当品牌能开到10家以上，在行业里有两到三年的积累，能自带客流时，可以选择次核心商圈，或者是新兴购物中心中租金便宜位置还好的店，把省下来的钱给顾客发微信红包，玩场景互动。
田学伟最快的一次选址，是郑州锦艺城店，1个小时就完成了第一次看场到签下来。最慢的，是宁波店和郑州熙地港店，用了一年时间才决定。因为要衡量项目，衡量团队，衡量市场反应。
因为可利用面积小，他下面的团队都不看好锦艺城店，强烈要求不要定金也要退掉。但田学伟坚持，结果2个月17天回本，实际面积120㎡月营业额40万。彼酷哩新世界店，60㎡，6个人，月营业额竟超过30万。
需慎重选择的10种店铺
选店铺要知道店铺有金角、银边、草肚皮之说：
选址中的金角、银边、草肚皮
图片来源 / 红餐网
金角的铺位是首选，因为街角汇聚四方人流，人们立足时间长，展示面大，品牌曝光度高，因而街角商铺财气旺-kfc、星巴克等大型连锁企业都爱选这样的金角位置。这种位置展示面非常强。
银边是指街两端处于人流进入的端口，也是刚进入商街的客流有兴趣、有时间高密度停留的地方。因为距离金角不算远，顾客虽有惰性，但也在他接受距离内。所以银边也不缺客流。
草肚皮则指中间部分，因客流分散、购物兴趣下降、行走体力不支而使店铺经营困难重重；或是一头一尾都有吸引人气的竞品。你要完全靠产品吸引客流，困难很大。
转让的店铺坑很多，如果一定要选转让的店铺，要多留心眼：
因为转让费而增加的成本回收周期，要仔细测算；
房东是否同意转让，如果房东不同意转让就存在合同到期没法续租及房东随时收回出租权的风险；
债务是否交割清楚，如会员卡怎么退费、菜款、煤气、电费等都要了解清楚；
证照是否齐全，卫生许可证、消防、餐饮许可证，特别是环保许可证。现在开在居民区很难批得出环保证，如果原来就没有环保证，转让下来风险很大。油烟、排油烟的噪音都是居民投诉重点，天天投诉你就不用开店了。
进深过深：开间进深标准铺：4M x 8~12M。4M x 20M铺进深过大，不利于销售，同时影响后续经营。人都有惰性和安全感，进深过深的店铺让人发怵，不利于吸引顾客进店。
进深过深的店铺不利于顾客光顾
图片来源 / 红餐网
路途远：顾客都有惰性的，要爬7层以上台阶的、要穿马路、路面不平、斜坡等都会阻碍顾客进店。
停车难：店铺周边没有停车位，停车不方便都会阻碍顾客光顾。
傍大牌，也就是跟随策略，是获取新顾客的一个法宝。但你首先要做好心理准备，在顾客心里你可能只是个备胎！跟随者的顾客往往粘性不高，竞争力不强。
因此，如果要选择随策略，先问自己几个问题：
你的目标人群和大牌重合吗？如果重合，你如何从大牌手上抢走顾客？
傍大牌也要考虑位置，你能否拿到最起码银边的位置？
大牌开店有时候是看长远利益，可能眼前并不赚钱，那么你的资金实力或者说流动资金充足吗？能否耗得起？
大超市沃尔玛、家乐福等旁边的餐馆就一定火？你要看看来买东西的都是哪些人，他们都习惯怎么吃饭。一般来说，在这附近的慢餐很难火起来，除非这卖场也开在繁华地段。
银行集中的地方，基本上是看不到餐馆或者其他行业存在的。银行里面办事的人很多，但是周围的人流并不旺。别想着为这些来办事的人服务。大家取钱办事，来去匆匆，谁有空去吃饭？
新商场的人流培养需要一个过程。新商圈、商场未来前景不明，对于不能自带客流的新创品牌很危险。刚开始人流不旺，而你的资金又无法支撑你熬到商场旺起来的时候，即使是“白菜价”的租金，也不要去。
有些餐饮创业者被新商场便宜的租金诱惑，把店铺租下来，然而筹备到商场开业，因为交付时间推迟，熬个一年半载等到勉强到开业，人气未必能立刻累积起来。
而所谓的承诺不收房租，其实并非真的零成本，你还得花钱搞促销活动，还有人工、材料和水电、物业等费用。
商圈或主力店未来可能会发生巨大变化。例如商圈整体拆迁改造，主要道路改建，人流可能大幅减少。
购物中心由于自身的管理机制、运营模式不同，其实差异很大。有的购物中心合作起来开放透明，有的则颇多门道。
周边有很多定位相似的店，有人认为可以集聚人流，但也可能会分走你的顾客。相似的定位，雷同的菜式，如果别人的生意不好，你也别想好。
尤其是特色美食街，特色小吃街，你首先得看清这条街是不是现在大家都在赚钱，还是总体在亏钱，以后会怎么样？
如今购物中心加重餐饮业态的比例，导致餐饮同质化严重，餐饮竞争日趋激烈，就算不是同属一个品类，但他们也是你的竞争对手，餐饮与餐饮间互相分流。
若购物中心没有大的人流量基数，大家就可能为了生存纷纷打折，最后结果是没有一家活得很好。
有些经验不足的餐饮老板对于自己的店铺选址信心十足：我这个位置很好的，门前是一条很大的路，可繁华了。
然而，太宽的路面都不适合做餐饮，尤其是在大城市，尤其是中间有栏杆的大路。宽的大路意味着可能是城市的主干道，车流多，但是人流不旺。特别是一些主干道上，大家都想着回去，中途休息的比较少。
而且每条街道都是有阴阳两面的，有时候街的左边也许比不上右边，有时却相反，要观察清楚。不过即使找到“阳面”，也只是相当于在经营“半边街”的生意，实在是不划算。
记住：车流不等于人流。换位思考一下，如果你是客人，在经常交通管制的大路上，停车要转几个圈，下一次谁还会来？如果要选择这些地方，配备停车场的大型餐饮会比较适合。
餐饮品牌们在评判店址优劣、确认最终店址过程中，一定要三思而后行，谨防掉进上述的“坑”里！在人流量、租金等各种诱惑面前，一定要擦亮眼睛，看清楚店铺是否真的好。
来源：商业地产云智库
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