根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号），增值税一般纳税人2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。近日，国家税务总局公布2016年15号公告，对不动产进项税额分期抵扣规定了暂行办法，结合新版的增值税纳税申报表（一般纳税人适用），阳羡税苑为你解读具体实务和申报表填写。
必须是在2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，才能抵扣进项税金，如果是在2016年5月1日前取得或发生，即使取得的增值税扣税凭证是在2016年5月1日以后开具的，也不能抵扣。
取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产。
进项税额中，60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣；40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。如2017年1月取得某不动产全部进项税金为100万元，则2017年1月可抵扣60万元，到2018年1月可再抵40万元。
待抵扣进项税额记入“应交税金—待抵扣进项税额”科目核算，并于可抵扣当期转入“应交税金—应交增值税（进项税额）”科目。
循上例，2017年1月取得不动产时，分录如下：
借：固定资产—某不动产909.09
应交税金—应交增值税（进项税额）60
应交税金—待抵扣进项税额40
贷：银行存款1009.09
到2018年1月，分录如下：
借：应交税金—应交增值税（进项税额）40
贷：应交税金—待抵扣进项税额40
不同的不动产和不动产在建工程，应分别核算其待抵扣进项税额。分别记录并归集不动产和不动产在建工程的成本、费用、扣税凭证及进项税额抵扣情况，留存备查。这也意味着如果你的在建工程工期较长，取得的发票较多，你的台账也就会很长，对待抵扣进项税金要多加关注，避免漏抵。
新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，属于不动产在建工程。2016年5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务，用于新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的，其进项税额依照规定分2年从销项税额中抵扣。
上述分2年从销项税额中抵扣的购进货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。
A、购进时已全额抵扣进项税额的货物和服务，转用于不动产在建工程的，其已抵扣进项税额的40%部分，应于转用的当期从进项税额中扣减，计入待抵扣进项税额，并于转用的当月起第13个月从销项税额中抵扣。
B、纳税人销售其取得的不动产或者不动产在建工程时，尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，允许于销售的当期从销项税额中抵扣。
C、已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改变用途，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，按规定转出进项税金。
D、不动产在建工程发生非正常损失的，其所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务已抵扣的进项税额应于当期全部转出；其待抵扣进项税额不得抵扣。
E、按照规定不得抵扣进项税额的不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额项目的，可抵扣进项税额＝增值税扣税凭证注明或计算的进项税额×不动产净值率，按上面第2条分期抵扣。
购建不动产并适用分2年抵扣规定的扣税凭证上注明的金额和税额，应该填入附表二相应的栏次，循上例，2017年1月所属期的申报表附表二填写如下(假定没有其他进项，为方便，单位为万元，实际填报时应该为元，下同)：
同时，要填报附表五
同时，也要填报“本期抵扣进项税额结构明细表”
2018年1月所属期的申报表附表二填写如下：
同时，要填报附表五
从上面的填报可知，当期取得的购建不动产的扣税凭证仍要按规定填写附表二1-9行次的相应栏次。按照规定不得抵扣且未抵扣进项税额的不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额的应税项目，可在用途改变的次月将按公式计算出的可以抵扣的进项税额，填入第9行“税额”栏。
提醒：房地产开发企业自行开发的房地产项目，融资租入的不动产，以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用分2年抵扣的规定。
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