本文为作者向无讼阅读独家供稿，转载请联系无讼阅读小秘书（wusongyueduxms）
法释【2015】10号第二十八条、第二十九条对金钱债权执行过程中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出排除执行异议的效果作出了明确规定。这一规定对以房抵债的情形可否同样适用？最高法院审理的（2017）最高法民申3536号案和（2017）最高法民终354号案对此作出了截然相反的裁决。本文就两案的基本案情、裁判理由，结合以物抵债的相关问题，就房屋未过户情形下，以房抵债的债权人可否排除执行，阐明自己的观点，期以抛砖引玉。
一、基本案情及裁判观点
（一）（2017）最高法民申3536号案
2013年10月16日，晓园公司因欠陈善红工程款与陈善红签订《楼宇认购书》，约定陈善红认购晓园公司开发的案涉16套房屋，并在认购书及购房款收据中注明此房款抵付工程款。晓园公司同时向陈善红出具购房款收据和《收楼确认书》，表明陈善红已通过抵扣工程款方式支付合同全部价款，并实际占用了案涉房屋。2014年12月29日，在晓园公司与陈玉萍商品房预售合同纠纷一案中，法院查封了案涉房屋。在陈善红提出的执行异议之诉获得支持后，陈玉萍向最高法院申请再审。
最高法院认为，案涉《楼宇认购书》本质上系以物抵债协议，系陈善红与晓园公司之间的真实意思表示，目的在于通过该协议消灭晓园公司欠付陈善红的金钱债权。陈善红已支付全部购房款，案涉房屋未能办理物权变更登记并非陈善红自身原因所致，驳回了陈玉萍的再审申请。
（二）（2017）最高法民终354号案
2011年12月26日，中海盛明置业因欠魏琳之父魏学传的工程款，而与魏琳签订《青岛市商品房买卖合同》，约定魏琳购买中海盛明置业案涉房屋。2012年3月12日，双方办理了房屋交接手续。后因海宜林公司申请执行与中海盛明置业借款合同纠纷的生效判决，法院查封了案涉房屋。魏琳提起执行异议被驳回后，提起执行异议之诉。
最高法院认为，案涉房屋买卖合同实质上是以物抵债协议，该协议的目的在于消灭魏学传对中海盛明置业的债权而非单纯的房屋买卖。本案双方当事人之间的以物抵债协议，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不必然地引起房屋权属的变动。且讼争房屋并未完成权属登记的变更手续，债权人只有债权请求权，而非物权。以物抵债协议在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，不能阻却有其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请的强制执行。
二、小结
上述两案中，商品房买卖协议订立的目的均为清偿到期工程款债权，债权人（房屋买受人）均实际占有了房屋，对房屋未过户均无过错，但裁决结果却大相径庭。3536号案中，最高法院认为，房屋买卖当事人真实意思表示，房屋虽未过户，但债权人对争议标的享有物权期待权，可以排除执行。但在354号案中，最高院却认为，房屋买卖并非当事人真实意思表示，在案涉房屋未办理过户情形下，债权人对房屋并不享有物权期待权只享有普通债权，不能排除执行。
笔者认为，最法高院之所以对同一性质的问题做出截然相反的裁决，可以归结于对以下三个问题的不同认识：以物抵债协议中当事人真实意思的判断标准是什么？以物抵债协议与普通商品房买卖有无实质差异？以物抵债协议是否以债权人实际受领抵债物，或取得抵债物所有权等财产权利为成立或生效要件？
三、相关问题探讨
（一）以物抵债协议中，缔约人真实意思的判断标准是什么？
意思表示，指缔约方将企图发生一定私法上效果的内心意思，表示于外部。合同目的，是指合同缔结方通过合同的订立和履行最终所期望得到的状态。上述两案中，买卖协议订立的目的都是为抵销买受人的金钱债权，这一目的是合法的，因此，案涉买卖协议不属于《合同法》第五十二条第（三）项规定的“以合法形式掩盖非法目的”的情形。
以物抵债的房屋买卖协议与普通的房屋买卖协议不同之处在于前者的目是抵销已到期的债权，后者就是正常的房屋买卖。但对两者意思表示的认定上均应适用《合同法》的相关规定。在合同目的不属于《合同法》第五十二条第（三）项规定的情形下，两者均能产生同样的私法上的效果。因此，笔者认为，354号案中，最高法院认定案涉商品房买卖协议不是当事人真实意思表示有欠妥当。
（二）以物抵债协议是否以债权人现实地受领抵债物，或取得抵债物所有权等财产权利为成立或生效要件？
司法实践中，以物抵债主要包括两种情形：一是仅具有以他种给付替代原定给付的合意，但债权人尚未受领债务人的他种给付；一是双方当事人不但达成以他种给付替代原定给付的合意，而且债权人实际受领了债务人的他种给付。后者实质上就是传统民法上的代物清偿。本文主要讨论前一种情形。
笔者认为，在合同没有特别约定的情形下，以物抵债协议应认定为诺成性协议。理由如下：
首先，当事人意思自治是判断合同性质的重要因素。在当事人未对合同作出明确意思表示时，一般应认为以物抵债协议于当事人达成合意时即已成立。在（2016）最高法民终484号案中，最高法院认为，一般而言，除当事人明确约定外，当事人于债务清偿期届满后签订的以物抵债协议，并不以债权人现实地受领抵债物，或取得抵债物所有权、使用权等财产权利，为成立或生效要件。只要双方当事人的意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同即为有效。
其次，以物抵债协议是无名合同，在法律没有明文规定其属性时，应参照与其最相类似的有名合同进行判断。现行法律规定中，与以物抵债协议最相类似的有名合同是买卖合同，而买卖合同属诺成性合同已属共识。
再次，在近代民法上，均采合同自由原则，对于合同的类型不做强制规定。由于绝大多数合同都从双方达成合意时成立，属诺成合同，而要物合同则必须有法律特别规定，已属特殊合同。（1）。因此，在我国现行法律并未对以物抵债协议作出特别规定情形下，原则上应认定为诺成性合同。
（三）以物抵债协议中债权人对房屋享有权利的性质
根据《物权法》第九条的规定，在房买卖合同未办理预告登记的情形下，买受人对房屋享有的是普通债权。法释〔2015〕10号第二十八条、第二十九条之所以在特殊情形下，赋予房屋买受人对所购房屋的物权期待权，是因为房屋的巨大价值。在房价高企的当今社会，有的消费者毕其一生、甚至两代人的收入，方购得一处安身立命之所，其对房屋的物权期待权在顺位上应当优于其他债权。（2）基于前述理由，以物抵债协议中的购房人应与法释【2015】10号第二十八条、第二十九条中的房屋买卖人对所购房屋享有相同的权利。
四、结论
综上，笔者认为，以房屋抵债协议如无特别约定应自双方达成合意时成立并生效，买受人与法释【2015】10号第二十八条、第二十九条的房屋买受人同样享有对所购房屋的物权期待权。但基于354号案的裁判观点，笔者建议以房抵债协议的债权人在以房抵债协议签订后，宜与债务人一起共同向房屋产权登记部门申请办理预售商品房预告登记或房屋买卖预告登记，这样就可以毫无争议地产生排除执行的法律后果。
注释：
（1）韩世远：《合同法总论》（第三版），法律出版社2011年版，第59页。
（2）《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的理解与应用》（人民法院出版社2015年7月第1版第431-433页）
附相关法律规定：
1、法释〔2015〕10号
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
2、《物权法》
第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力。
3、法释〔2012〕8号
第十条出卖人就同一船舶、航空器、机动车等特殊动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：
（一）先行受领交付的买受人请求出卖人履行办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持；
（二）均未受领交付，先行办理所有权转移登记手续的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；
（三）均未受领交付，也未办理所有权转移登记手续，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物和办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持；
（四）出卖人将标的物交付给买受人之一，又为其他买受人办理所有权转移登记，已受领交付的买受人请求将标的物所有权登记在自己名下的，人民法院应予支持。
编辑/王昊宇
联系客服
