笔记《从开发商的角度看美国高层建筑模块化建设的可行性、好处和挑战》

本文是宾夕法尼亚大学经济学学士于2012年9月提交与美国麻省理工学院房地产开发研究中心的论文，部分满足房地产开发硕士学位的要求，原文题目《FEASIBILITY, BENEFITS AND CHALLENGES OF MODULAR CONSTRUCTION IN HIGH RISE DEVELOPMENT IN THE UNITED STATES: A DEVELOPER S PERSPECTIVE》，作者：Sri Velamat。

综述

模块化建筑长期以来一直被用于住宅和许多其他商业产品类型的建设，作为一种可以更快的交付项目的手段。在过去的5年里，这种建筑技术逐渐被引入到世界各地的高层住宅市场。高层建筑的额外结构挑战使模块化建筑在这种背景下更具挑战性，但高层建筑的高施工成本也使任何节省时间和节省成本的做法都值得考虑。基于案例研究、访谈和财务模拟，本文将解决设计、工程、可持续性、物流、法律和财务方面的问题，开发商可能会考虑在美国的高层项目中采用模块化建设。

1 序言

在过去的30年里，房地产行业的开发和营业利润率持续下降，因为该行业的效率越来越高。市场参与者利用了他们所拥有的一切优势，以更高的土地费用和收购价格的形式挤出了超额利润。(Cassidy, 2008)  在过去的40-50年里，资本市场、融资、设计、营销、运营、建筑交付和材料等领域发生了大量的创新。

然而，相对而言，很少有创新发生在施工顺序和施工过程中，因为每个项目主要是按照相同的顺序建造:设计、场地平整、地基与基础、结构、外部装饰、各种设备和最后的内部装饰。一些创新已经出现，例如快速跟踪流程，在开始现场工作和基础工作之前只需要部分设计工作。由于基础的类型(平板地基、深基础和桥墩)和施工(混凝土、钢和木材)通常可以在早期决定，所以工作可以在整个项目设计之前很好地开始。这使得最终设计和一些施工工作同时进行，从而节省了时间和一些与建设贷款利息相关的成本。类似地，倒置法施工通过允许在地面以上和地面以下同时施工，从而改善了进度安排。这一过程有效地允许下层开挖和地基浇筑，同时也进行上层结构构件的施工，这与从下层施工到顶部的典型施工方法形成了鲜明的对比。

但是这些方法在房地产开发行业中也是相对较新的，并没有被广泛采用。但这些建筑施工中的重大变化可能是在开发中收获金融收益的最终领域。为了实现这一目标，模块化建设似乎可以解决财务、日程安排和开发中的其他问题。比起前面提到的创新，这项技术可能提供类似或更好的成本节省。

模块化施工的基本概念利用了非现场施工和组装来代替可能更具挑战性的现场施工方法。模块化施工本质上是一种施工方法，单个模块在工厂制造，独立运输到现场，然后在现场组装在一起，形成一个更大的结构。永久模块化结构的目的是在其使用寿命期间保持在一个地点。模块化建筑指的是三维体量的模块或房间，而不是预制MEP系统、厨房/浴室舱或墙壁组件。60%到90%的模块在受控的工厂环境中完成，并在最终的建筑现场运输和组装。这可以包括整个建筑或非核心建筑组件，如房间、走廊和公共区域。根据项目和范围的不同，非现场施工和现场施工的数量会有很大的不同。(模块化建筑学会，2011)

潜在的好处包括，由于减少了施工期间的利息，从而获得更高的财务回报，以及通过缩短施工进度节省了相关时间，以及通过可重复和更高效率的施工方法减少了成本，简化了施工过程，减少了材料浪费和更高的施工质量。

这篇论文将试图解决高层模块化建筑的潜在影响，它可以节省时间和资金，从而使其在美国获得更高的采用率。本文将进一步讨论影响高层建筑采用模块化技术的外形、设计、法律、建筑规范、物流和融资方面的考虑。