【业主读本Ⅹ】

若干物业纠纷解决方案（一）

文｜业主工作室 邵里庭

一、物业管理资料纠纷

1、业主筹建业主大会、选聘物业企业所需物业项目资料真空。开发企业、物业企业不配合提供规划资料（规划批复及总平图）、业主信息及花名册、物业专有及共有面积明细表、测绘面积明细表等物业资料

解决依据：依据北京市人民政府令第219号《北京市物业管理办法》

第十六条 建设单位应当自首次业主大会会议筹备组成立之日起7日内向筹备组提供业主名册、业主专有部分面积、建筑物总面积等资料，并承担筹备及召开首次业主大会会议所需费用。

第四十条 违反本办法第十六条规定，建设单位未按规定向首次业主大会会议筹备组提供相关资料的，由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正；逾期不改正的，可处3万元罚款。

解决办法1：收集业主购房合同，根据售房合同书上的物业项目规划许可证号，销售许可证号分别去北京市档案馆申请复印物业项目规划图纸资料；去北京市建委或区县建委档案室申请复印物业项目销售备案资料；去所属街道办事处物业管理科申请复印物业区域划分备案资料。申请主体为业主、居委会。

解决办法2：业主、居委会、街道办事处可以依法向人民法院申请司法诉讼。

解决办法3：业主委托第三方评估监理机构完善物业项目图纸资料。

2、开发企业、物业企业撤离物业小区时不交接物业管理资料

解决依据：依据北京市人民政府令第219号《北京市物业管理办法》

第十条 业主共同决定解除前期物业服务合同的，建设单位应当与全体业主进行物业共用部分查验交接，撤出物业管理区域，并移交下列资料： (一)物业管理区域划分资料； (二)建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的附件、附图； (三)竣工验收报告及竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、消防验收等竣工验收资料； (四)设施设备的出厂随机资料，安装、验收、使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录； (五)物业质量保修文件和物业使用说明文件； (六)业主名册； (七)物业管理必需的其他资料。 全体业主承接前应当对物业共用部分进行查验，可以委托选聘的物业服务企业进行查验。全体业主与建设单位也可以共同委托物业服务评估监理机构进行查验。

第三十九 条违反本办法第十条规定，建设单位不履行交接义务的，由区县房屋行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，可处3万元罚款。

第四十三条 违反本办法第二十七条规定，原物业服务企业未按规定交接，由区县房屋行政主管部门责令限期交接；逾期不交接的，可处3万元罚款。

解决办法1：业主、业主大会及业主委员会收集业主购房合同，根据售房合同书上的物业项目规划许可证号，销售许可证号分别去北京市档案馆申请复印物业项目规划图纸资料；去北京市建委或区县建委档案室申请复印物业项目销售备案资料；去所属街道办事处物业管理科申请复印物业区域划分备案资料。申请主体为业主、业主大会及业主委员会。

解决办法2：业主、业主大会及业主委员会依法向所属人民法院申请司法诉讼。

解决办法3：业主、业主大会及业委会委托第三方评估监理机构完善物业项目图纸资料。

二、停车场收费纠纷

 

1、开发企业、物业企业单方面调整停车位租赁费、停车管理费，业主不满意所造成的纠纷

解决依据：依据北京市人民政府令第219号《北京市物业管理办法》

第三十二条 建设单位出售物业管理区域内车库、车位的，应当在出售前依法办理车库、车位预售许可或者物权登记。物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位，不得出售给本物业管理区域业主以外的其他人。 建设单位出租物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位的，应当首先出租给本物业管理区域业主。在满足本区域业主需要后，建设单位可以将车库、车位出租给本区域业主以外的其他人，租期不得超过六个月。建设单位调整租金时应当与全体业主协商。 业主以外的其他车库、车位使用人应当遵守管理规约关于停车管理的约定。

解决依据：北京市京国土房管物[2004]663号《北京市居住小区机动车停车管理办法》

第三条、停车管理单位按照政府规定的价格收取停车费的，应达到以下要求：

1．遵守本市停车行业经营管理服务的有关政策规定和业主大会的决议、物业管理服务合同及业主（临时）公约等；2．应制定切实可行的停车管理方案，方案应包括停车管理方的职责、停车位的管理分配方案、发生紧急情况的处置预案等；3．有专人对进出停车场的车辆进行登记，进门发放停车凭证，出门查验停车凭证后放行；　4．维护小区停车秩序，指定停车区域，保证车辆停放整齐，行使通畅；5．24小时专人看管停车场或采用电子监控手段进行不间断监视，劝阻、制止损害停放车辆的行为，采取防范措施，防止车辆丢失；6．保证交通设施处于正常使用状态。

第七条、凡利用业主共用场地施划的停车位，任何单位和个人不得出售。建设单位拥有车场、车库所有权的，应优先出售或出租给业主；建设单位、停车管理单位在未满足本居住小区内业主停车需求前，不得将车位出售、出租给其他单位或个人。小区车位难以满足业主停车需要的，停车管理单位应当结合实际情况，采取措施提高现有车位利用率。

解决要点：停车场设立需到行业主管部门(各区县发改委)办理经营资质备案，在备案表上注明停车场性质(占道停车场、路外停车场、居住区停车场)，停车场取得经营资质备案后由区县价格主管部门按照行业主管部门批准的车场性质以及全市统一的收费标准办理价格核准（京物价194号令）。停车场公示：1:《北京市公共停车场备案表》2:《北京市机动车停车场收费标准核准表》。  

解决办法1：业主直接向区县发改委投诉解决，投诉电话：12358.

解决办法2：业主、开发企业、物业企业聘请第三方评估监理机构评估停车场收费价格。

解决办法3：业户、物业企业可以依法购房合同、停车管理协议、物业合同约定向人民法院提起诉讼，要求恢复原约定收费价格。

2、停车场发生事故时，业主与物业企业所发生的纠纷

解决依据：依据京国土房管物[2004]663号《北京市居住小区机动车停车管理办法》

第六条、除临时进出小区停放车辆外，其他机动车停放人应与停车管理单位签订停车管理服务协议，协议一般应包括双方当事人、机动车基本情况、双方的权利义务、收费价格、管理责任、管理期限以及违约责任等内容。

第十一条、各级国土房管部门应加强对居住小区停车管理服务的指导和监督，及时处理停车管理纠纷。第二条、居住小区内机动车停车管理服务（包括地面停车场、路边划线停车位、地下停车库、立体停车库的机动车停车服务等）统一由物业管理企业负责提供或由物业管理企业委托专业停车管理单位负责；未实行物业管理的居住小区，由房屋管理单位或委托专业停车管理单位负责。

《北京市高院关于审理物业管理纠纷案件的意见》32条规定，“物业服务合同没有约定财物保管服务，但物业管理企业在其职责范围内未尽到安全防范义务，或未配置应有的安全防范措施，对财物丢失或毁损有过错的，业主可以要求物业管理企业承担与其过错相适应的赔偿责任”。
    

按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条，“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”

《北京市居住小区机动车停车管理办法》要求物业公司对小区车辆进门发放停车凭证、出门查验停车凭证后放行，24小时昼夜巡逻值班，专用存车场所专人看管。这些即使双方未约定也是需要执行的。

《合同法》规定“保管期间，因保管人保管不善造成保管物毁损、灭失的，保管人应当承担损害赔偿责任”。

解决要点：首先业主与物业企业要签署《停车管理服务协议》，索取停车管理费发票，小区内停放的车辆如果出了问题，物业企业必须要负责赔偿；对于地下停车场停车收费定价，应按北京市物价局指导价执行2004年194号令文件规定和2003年９月实施的《物业管理条例》分为业主委员会成立之前之后两个阶段，之前开发商定价并公示，而之后则由业主委员会和开发商共同协商定价，并到物价局备案。行业主管部门为北京市发改委和市建委。

解决办法1：业主可以直接向区县发改委进行投诉，电话：12358。

解决办法2：业主依法向人民法院诉讼，主张物业企业及直接损坏方予以赔偿。

解决办法3：业主、物业企业、停车管理公司可以聘请第三方评估监理机构进行损失评估。

三、物业区域公共收益纠纷

1、 物业区域共用部位共用设备设施所产生的公共收益，物业企业单方面隐蔽收益，业主索要纠纷

解决依据：依据《中华人民共和国物权法》

第八十条　建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。

第八十一条　业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。

第七十条　业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第七十一条　业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

解决依据：北京市人民政府令第219号《北京市物业管理办法》  

第二十二条 物业服务企业应当按照物业服务合同和本市规定的服务标准、技术规范等提供质价相符的服务。 物业服务企业及相关人员实施锅炉、电梯、电气、制冷以及有限空间、高空等涉及人身安全的作业，应当具备相应资质或者委托具备相应资质的单位及个人实施；委托实施的，应当明确各自的安全管理责任。

第二十三条 物业服务企业应当按照价格主管部门的规定，将服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内显著位置公示。 物业服务企业应当于每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算，业主提出质询时，物业服务企业应当及时答复。业主共同决定或者业主委员会要求对物业服务项目收支情况进行审计的，物业服务企业应当予以配合。

解决办法1：业主、业主大会及业主委员会要求物业企业定期公布物业服务管理成本，明确公共收益归属。

解决办法2：业主大会及业主委员会与物业企业签订酬金制物业服务合同，在示范物业合同补充条款里明确公共收益来源，公共收益归属。

解决办法3：业主、业主大会及业主委员会依法向人民法院诉讼，要求物业企业归还业主公共收益（物业合同未明确归属）。

解决办法4：业主、业主大会及业主委员会可以聘请第三方评估机构来评估小区公共收益来源，收益金额，支出明细。

2、物业区域公共收益使用纠纷

解决依据：依据《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》京建发〔2010〕739 号　

第二十七条    业主大会是物业管理权利和管理责任主体，履行以下职责：（一）制定、修改管理规约、业主大会议事规则；　（二）选举或者更换业主委员会委员；（三）确定或者变更物业管理方式、服务事项、服务标准和收费方案；（四）选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业事实服务；（五）筹集、管理和使用专项维修资金；（六）决定物业共用部分的经营方式，管理、使用物业共用部分经营收益； （七）申请改建、重建建筑物及附属设施；（八）申请分立或者合并物业管理区域；（九）改变或者撤销本物业管理区域内部分业主、业主委员会作出的与业主大会决定相抵触的决议；（十）督促业主依据法律法规规章和管理规约安全使用房屋；组织对房屋建筑的日常检查活动；配合相关行政主管部门对房屋建筑安全的检查工作；负责治理房屋建筑安全问题；（十一）对业主违反法律法规规章和管理规约、业主大会议事规则的行为，可以向人民法院提起诉讼；（十二）决定物业管理区域内的其他重大物业管理事项。     决定第（五）项事项，应当经专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定第（七）项事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定第（八）项事项，应当经原物业管理区域内以及拟调整后物业管理区域内的专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。    决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；法律、法规和规章另有规定的，从其规定。

解决办法1：业主、业主大会及业主委员会要求物业企业定期公布物业服务管理收支明细账，明确公共收益使用明细。

   

解决办法2：物业企业、业主大会及业主委员会定期公布公共收益账目，明细使用情况，让业主查询。

   

解决办法3：业主依法向人民法院诉讼，要求物业企业、业主大会及业主委员会公布公共收益账目，让业主查询。

   

解决办法4：业主、物业企业、业主大会及业主委员可以聘请第三方评估机构来评估小区公共收益来源、收益金额、支出明细。

四、物业费减免纠纷

 

1、开发企业销售时承诺减免物业费，业主入住后物业企业仍然收费所造成的纠纷

解决依据：关于《北京市物业管理办法》实施中若干问题的通知京建发[2010]506号

第四条、《办法》实施后申请办理商品房预售许可或现房销售的住宅物业项目，在完成物业共用部分交接前，建设单位不得向业主收取物业服务费；但发生下列情形之一的，业主应当按照前期物业服务合同的约定缴纳物业服务费：

1．筹备组成立满3个月未召开首次业主大会会议的；2．首次业主大会会议未决定解除前期物业服务合同且未确定物业管理方式的；3．首次业主大会会议结束后，建设单位向全体业主发出书面查验通知之日起30日内未开始查验的；4．物业共用部分经查验符合相关标准，建设单位向全体业主发出书面交接通知之日起30日内未完成交接的。筹备组成立公告，首次业主大会会议决议，查验通知、交接通知、物业项目查验交接报告或其摘要文本应当在物业管理区域内显著位置公示。

第八条 建设单位承担前期物业服务责任。销售房屋时，前期物业服务合同应当作为房屋买卖合同的附件。

解决办法1：业主签署房屋买卖合同时，明确约定开发企业所减免的物业费由开发企业向物业企业支付，开发企业不支付则承担违约责任。

解决办法2：业主依据购房合同约定向开发企业提起诉讼，要求开发企业支付所承诺减免的全部物业费用。

解决办法3：物业企业依据物业合同约定依法对欠费业主提起诉讼，要求业主依法支付所欠缴的物业费。

2、物业管理企业承诺减免部分业主的部分物业费用，物业区域其他业主与物业企业所产生的纠纷

解决依据：依据北京市人民政府令第219号《北京市物业管理办法》

第十九条 业主选聘的物业服务企业应当具有法人资格，并按照国家规定取得物业服务企业资质。

第二十条 物业服务合同应当对双方权利义务、物业服务事项、服务标准、服务费用、项目负责人、物业服务用房的管理与使用、合同期限、服务交接、违约责任等内容进行约定。

第三十八 条业主转让或者出租物业时,应当将管理规约、物业服务合同、有关费用交纳情况等事项告知受让人或者承租人,并自买卖合同或者租赁合同签订之日起15日内,将买卖或者出租情况告知物业服务企业。 业主转让物业的，应当与物业服务企业、专业性服务企业结清相关费用。

解决要点：物业费本来属性：物业费是全体业主的，不是物业企业的，物业企业是代收代管代用。物业费是为了实现物业管理的核心专业价值就在于物业的保值增值，并延长其使用寿命。故而物业企业减免部分业主的物业费是对全体业主权益的损坏。

解决办法1：业主、业主大会及业主委员会可以根据物业合同要求物业企业撤销该减免，或物业企业自身来承担承诺所减免部分业主物业费。

解决办法2：业主、业主大会及业主委员会与物业企业签订酬金制物业合同。明确约定物业费的收支用途，聘请第三方评估监理机构监理物业企业的财务及服务质量引入监督机制。

解决办法3：业主、业主大会及业主委员会依法提起诉讼，要求物业企业向业主大会及业主委员会支付其所承诺减免部分业主物业费。

五、物业费收费纠纷

1、 业主因不满意物业企业服务管理质量，单方面拒交物业费所造成的纠纷

解决依据：依据北京市人民政府令第219号《北京市物业管理办法》

第二十九条 业主、物业服务企业、建设单位和有关部门可以委托物业服务评估监理机构，就物业服务质量、服务费用和物业共用部分管理状况等进行评估和监理。

解决要点：通过《管理规约》确定业主与业主大会之间的债权债务关系，明确业主大会受全体业主委托购买物业服务并向物业服务企业或专业服务企业付费。业主按照专有部分建筑面积占总建筑面积的比例，向业主大会交纳物业服务资金，业主大会用业主交纳的物业服务资金向物业服务企业和专业公司支付物业服务费用和专项服务费用。个别业主拒交物业服务资金时，业主大会或业主委员会可以按照规约约定进行催缴或者提起诉讼。

业主不交物业费到底损害的是谁的利益？很多人没有想明白，以为不交物业费是对物业企业的惩罚。要知道，物业管理是准公共服务产品，是为全体业主服务的，不交物业费损害的实际上是全体业主的利益。

  

解决办法1：物业企业、业主、业主大会及业主委员会聘请第三方评估监理机构来监理物业企业的服务质量、物业费收支明细账，按月予以公示接受业主的查询。

解决办法2：业主、业主大会及业主委员会与物业企业签订酬金制物业合同。物业企业、业主、业主大会及业主委员会聘请第三方评估监理机构来监理物业企业的服务质量、物业费收支明细账，按月予以公示接受业主的查询。

解决办法3：物业企业、业主聘请第三方评估监理机构来评估物业企业的物业服务质量，依据第三方评估结果来协商物业费结算。

解决办法4： 物业企业、业主大会及业主委员会依据物业合同、管理规约依法提起诉讼，要求欠费业主支付物业费。

2、 业主因房屋质量与物业企业纠纷

解决依据：依据北京市人民政府令第219号《北京市物业管理办法》

第三十六条 建设单位应当按照国家规定和房屋买卖合同约定的保修期限、范围等承担建筑物及附属设施设备保修责任。保修过程中，业主、物业使用人和物业服务企业应当给予协助配合。

第三十七条 物业共用部分维修、养护、更新、改造时,相关专有部分的业主、物业使用人应当予以配合,造成专有部分损失的,责任人应当依法承担恢复原状、赔偿损失等法律责任。

  

解决办法1：业主依据购房合同约定，向开发企业提出房屋质量鉴定，依据房屋质量鉴定机构出具的结果，协商解决房屋质量是否维修、退房、赔款。

解决办法2：业主、物业企业可以聘请第三方物业服务评估监理机构来评估是属于物业服务质量纠纷，还是房屋质量纠纷；依据第三方评估结果来协商解决。

解决办法3：业主、物业企业依据物业合同，依法提起诉讼，要求责任方进行维修、赔款、补交物业费。

感谢阅读

来源于：业主工作室

完