在房产交易型受贿行为中，存在一种形式，即请托人以明显低于市场价的购房价格给予受托人优惠，而受托人则利用自身的职权便利为请托人谋取利益，受托人就购房交易中所获得的利益构成受贿罪。尽管2007年最高人民法院、最高人民检察院《关于办理受贿刑事案件适用法律若干问题的意见》（以下简称《意见》）已将以交易形式收受贿赂纳入了刑法规制的范围，但对于如何准确把握国家工作人员以正常的优惠价格购买房产与以房产交易形式收受贿赂之间的界限仍需要配合案例与刑法理论进行分析。《刑事审判参考》中总第97期第975号“胡伟福受贿案”对这一争议问题进行了研究，本文也就该案进行讨论。
【案情简介】
被告人胡伟富于1988年1月至2003年4月在常山县规划建设局规划办（后改为城市规划管理所）工作，2003年4月30日任常山县城市规划管理所副所长，2007年1月任所长。
被告人任常山县城市规划管理副所长期间，民建公司在常山县天马镇开发商住楼，胡伟富及其弟弟胡伟贵到该公司购买商品房时，胡伟富要求给予优惠，民建公司同意给予优惠。但考虑到查账等原因，周小明让胡伟富仍旧按市场基准价签订购房合同并付款，事后由胡伟富向公司提供一张他人名义的购货发票，再将优惠的钱以报销的形式返还给胡伟富，胡伟富表示同意。民建公司针对不特定对象售楼的最高优惠幅度为3%，胡伟富和胡伟贵实际支付给该公司房款比该公司售房的最优惠价格少4万余元。
被告人任常山县城市规划管理所长期间，晨源公司在常山县天马镇开发柚香城综合大楼，因市场需要调高房价，晨源公司以8.8左右的折扣向社会销售。进入尾房销售，时任该公司销售主管的汪素芳分别以7.3折、7.5折的优惠价购房两套。胡伟富的妻子徐敏（曾在该公司工作过）得知公司已经进入尾房销售，且汪素芳已经以7.5折的优惠购得一套房屋后，便与胡伟富商量后到晨源公司以7.5折的优惠价购买一套商品房。
法院认为，被告人身为国家工作人员，利用职务上的便利，非法收受他人财物14万余元，并为他人谋利，其行为构成受贿罪。法院以受贿罪判处被告人胡伟富有期徒刑十年，并处没收财产人民币十五万元。
一审宣判后，胡伟富以其在事先即与民建公司谈好优惠条件，判决书认定其从民建购房中得到的5万元优惠中超优惠幅度的4万余元为受贿款依据不足等为由提出上诉。衢州市中级法院经公开审理认为相关上诉理由依据不足，据此裁定，驳回上诉，维持原判。
【争议焦点】
从案情简介能够看出本案中被告人享受到了两次购房优惠，第一次是胡伟福与胡伟贵从民建公司处购买两套商品房时支付的价款比该公司当时售房的最优惠价格还少4万余元；第二次是胡伟富从晨源公司以7.5折购买的一套商品房中优惠的1.9万余元房款。对于这两次购房过程所获优惠的定性，存在不同观点。而这些观点之间主要的分歧点在于，被告人获得的两次购房优惠的性质是否均属于贿赂款，被告人是否均构成受贿罪？
【法理分析】
本文认为被告人第一次享受购房优惠构成受贿罪，而第二次享受购房优惠属于正常的市场优惠政策，不构成受贿罪。主要依据如下：
房地产商给予的正常购房优惠应当同时满足《意见》中“事先设定”与“不特定对象”两个条件。根据《意见》第一条第三款规定，“前款所列市场价格包括商品经营者事先设定的不针对特定人的最低优惠价格。根据商品经营者事先设定的各种优惠交易条件，以优惠价格购买商品的，不属于受贿”。判定商品经营者的优惠条件属于正常的市场经营行为必须符合两个条件：一是优惠条件必须是“事先设定”的；二是优惠条件所涉及的对象必须是不特定的。
“事先设定”是指房地产商给予的优惠条件或者优惠价格是事先通过公司会议、决议等合法、有效的程序给出的，是有迹可循的，至少能够找到对应的文件或者先前的优惠事例，而不是临时性决定。换言之，如果有事先设定的优惠条件，那么房地产商给予的优惠条件不能超过事先设定的范围，不能过于随意。
而“不特定对象”是指优惠条件所针对的对象是不明确、不具体的多数人。从实践来看，“不特定对象”通常是指优惠条件不限定任何标准，任何人都能够享受到该优惠条件。另一种“不特定对象”是指限定一定条件之后的“不特定”，只要满足了一定条件，任何购房人就能享受到该优惠条件。如果只有国家工作人员能够享受到该优惠条件，而社会中其他购房人不能享受的话，那么该优惠条件就不符合“不特定”的要件。或者，国家工作人员本身不具有享受优惠条件的资格，但是房地产商仍给予国家工作人员该优惠条件。相对于其他不符合享受优惠购房资格的人来说，该国家工作人员所享受到的优惠条件便不符合“不特定对象”的条件。
在判定“事先设定”与“不特定对象”这两个要件时，除了要比对请托人与受托人的供述，还必须结合当事人双方签订的房产买卖合同、房地产商提供的优惠销售记录、相同交易时段内同一房地产其他购房交易记录等等进行综合地判断。
依照上述标准，被告人第一次购房时获得的优惠并不符合《意见》中的“事先设定”与“不特定对象”两个条件。依照民建公司的规定，针对不特定对象售楼的最高优惠幅度为3%。而在本案中，被告人胡伟富与其弟弟因购买民建公司开发的两套商品房时享受的优惠高达5万元（根据在案证据显示，两人优惠后的购房总价只有31万余元），其享受的优惠幅度（13.89%）得出的优惠价格5万元远远超过了以最高优惠幅度3%得出的优惠价格（1万余元），因此该优惠幅度已经不符合民建公司“事先设定”的最高优惠幅度3%。同时，没有在案证据证明有其他购房人有享受到高达13.89%的优惠幅度，所以该优惠幅度也不符合“不特定对象”的条件。而且民建公司所开发的商住楼在常山县规划建设局规划办的管辖范围内，被告人胡伟富能利用作为常山县城市规划管理所副所长为该项目的审批、开发、建设等方面谋取利益。被告人胡伟富与周小明商议通过报销的方式予以平账，不从购房账目上体现出来此次购房的优惠价格这一行为同样能够反映出被告人胡伟富这一行为属于变相收受他人贿赂。
而依照上述标准，被告人第二次购房时获得优惠仍属于正常的市场优惠政策，不应当认定为受贿罪。原因在于晨源公司给予的7.5折优惠符合“事先设定”以及“不特定对象”的条件。“事先设定”体现在晨源公司内部工作人员最高能够享受到7.3折的购房优惠，并且该优惠幅度已有先例；而“不特定对象”的条件表现在晨源公司已向公司销售主管汪素芳按照与7.5折同等或更优惠的价格出售过房产，故该优惠幅度并不单独针对被告人胡伟富一人。
综上所述，在认定国家工作人员享受的购房优惠性质时，必须严格依照“事先设定”与“不特定对象”两个条件予以判断。只有两者同时满足时，国家工作人员所享受的购房优惠才不能被认定为贿赂款。
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