房屋交易，意向书或收据有约束力吗？ 别小看一张纸、几句话，签字就是立约！
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在房屋买卖时，经过初步协商后买卖双方可能会达成一份简单的协议，或在未签订协议前由买方向卖方支付一定数额的“订金”或“定金”。如果双方能正常交易自然没什么，一旦一方反悔，双方签订的简单协议是什么性质？交付的款项是什么性质？要不要承担责任？交付的钱还要不要退还？这些就都成了要面对的问题。
一、协议不正式，只有一张纸、几句话，是不是没用？
经过初步磋商后，如果有意向，交易双方往往会先签订一份非常简单的书面文件，明确购买意向、价格等基本交易条件，有的还约定多长时间之内签订正式合同。
这类协议的性质，要根据具体内容判断，通常有几种可能：
一是属于“买卖合同”。
很多人误以为只有非常规范、全面的书面协议才是合同，双方在一张内容不多的纸上签字不算是正式的合同，这种理解是错误的。
只要协议具备买卖合同的一些必要条款，就有合同的约束力。
比如合同中明确双方已达成买卖的一致，且对房款的数额达成一致，就已经具备了买卖合同的基本条件了。对于其他约定不明确的内容，可以通过协商或合同法的相关规定去确定。
当然，也有可能因为有些条款不能确定导致最终无法履行，但也不能说这种简单的书面文件不具备任何约束力。
二是属于“立约定金”协议
合同中明确这不算正式协议，但明确要在一定时间内签订正式协议，且约定买方给卖方一定数额的定金，如到期一方拒绝签约，实施定金罚则。
三是属于“购房意向的表达”。
文件只表达了双方有交易的意向，但对是否交易和交易的最后条件，双方并未确认。这种情况下，书面文件就不具备买卖合同的约束力。
这种文件对二手房交易双方意义不大，实践中主要是中介参与的二手房交易时，中介为体现其服务内容要求双方签订，防止私下交易用。
至于实践中签订的书面文件到底是哪种性质的，法律上并没有这样明确的格式界定，只能根据文件的具体内容去分析对双方权利义务的约定，以此去判断其是否具有约束力，具有什么约束力。
律师建议：这类协议要么不签，要签就要把交易的基本条款写清楚，房屋的情况、房价、付款时间、交房时间、过户时间，至少这些重要条款应该明确在书面文件中。可能的话，再加上双方关心的其它条款。lawyerywz
实践中，双方草签一份简单的文件后，经常发生一方反悔、双方对该文件性质的认定存在争议的情况。通常就是因为该书面文件内容不清，这对交易双方都会产生不必要的风险。所以，即使是一份简单的书面文件，也要明确其性质，具备基本的交易条件条款。
二、签订正式合同前后支付的款项的性质一定要明确。
在交易过程中，在签订合同前，或刚刚签订合同时买方会向卖方交付一定款项，或者是“预订金”，或者是“定金”，或者是“意向金”。
有时甚至在没有书面协议的情况下，也会有买方先向卖方支付一定款项的问题。这时款项的性质就更容易产生分歧了。而性质不同，直接导致一方反悔后，如何处理此项资金、如何解决双方的争议的问题。
首先，我们要区分“订金”和“定金”。
“定金”是属于一种法律上的担保方式，法律规定不得超出交易额的百分之二十。在交付定金后，如果接受定金的一方不履行协议，要双倍返还定金。如果交付定金的一方不履行协议，定金不予返还。
而“订金”并不具备担保的功能，只是预付款，解除合同时，订金应该返还，当然，如果交付订金的一方有违约行为给对方造成损失，或有约定的违约条款，收取订金的一方可以按违约责任扣除订金中的相应数额。
如何区分“定金”和“订金”呢？在交易时虽然交付了一定款项，但是双方在文件上未提及款项是“订金”还是“定金”，而是用“意向金”等其它词语，这时又如何判断其性质呢？类似的情况，其实中常有发生的。
1、如果在合同或书面文件中明确使用了“定金”或“订金”二字，但在其它条款中并未明确发生违约情形后，如何处理相应款项，那么应该依据字面意思判断款项性质。写“定金”就是担保条款，写“订金”就是预付款。
2、如果双方在合同或书面文件中明确使用了“定金”或“订金”二字，同时在其它条款中明确了发生违约情形后，如何处理相应款项，那么不管是“定金”还是“订金”，都以双方明确约定的处理方式处理，不受字面的限制。比如双方虽然在合同中用了“订金”二字，但是又明确约定“买方违约订金不予退还，卖方违约双倍返还定金”，那这笔款项的真正性质仍应该认定为“定金”。实用法律知识
3、如果双方在合同中未使用“定金”或“订金”，而是使用“意向金”等其它词语，那么应该以合同中的其它条款来判断“意向金”的性质。
其次，建议在交易中对支付款项的性质和违约处理有明确约定。
为降低争议的不确定性，律师建议大家在交易时支付款项一定要明确其性质，性质无非是“交易款”、“订金”、“定金”。关键是这款项是否是具有担保性质的“定金”。
如何明确呢？在书面文件中明确一方反悔或不履约后，相应款项如何处理就可以了。
最后，一定要杜绝未形成任何书面文件就交付款项的情形。
有时买方在看房后，往往口头达成交易一致，在未签订任何文件的情况下，就向卖方支付一定的款项，由卖方出具收条，有时写的是“订金”，有时写的是“定金”，有时干脆写“房款”。
口头协议风险很大，这种行为律师是非常不赞成的。
未书面明确达成买卖一致的意向、未书面确定基本的权利义务条款就支付这种款项，一旦发生争议，其性质很难认定！即使收条上写的是“定金”，如果无法证明双方已达成交易的一致，形成买卖关系，“定金”又能起什么作用呢？担保条款是附属条款，其成立的前提是主合同成立，“皮之不在，毛将焉附”？
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