市场需求的快速释放，利好政策的陆续出台，加速了利用PPP模式布局医养结合产业。医养结合PPP模式该如何设计？有哪些需要着重注意的要点？
下面这个铜川市医养结合PPP项目案例针对这两个问题给出了答案。
一、项目基本情况
项目规划建设老年服务中心，总占地面积73亩，总建筑面积29750㎡，容积率0.61。
一期建设市老年服务中心，规划设置床位500张，总建筑面积21250㎡；规划设置两大功能区，即老年公寓区15520㎡、综合生活服务区5730㎡。
二期建设总建筑面积8500㎡及配套设施建设，其中：养生康复、保健区2000㎡；文化娱乐区2500㎡；科研、培训、商贸综合区4000㎡。项目总投资为13540万元。
项目实施机构：市民政局（社会福利科）。
政府指定的出资人：民政局福彩彩票管理中心。
要点分析：项目背景，确定项目合作范围和实施目标
1.明确项目合作的范围和边界，明确项目的产出和技术标准，政府有责任提供的公共基础设施和公共服务。区别企业投资的商业性项目，另授予商业开发资源为了弥补公益性的不算商业性项目。
2.注重项目的需求分析和设计，不仅仅是项目的建设数据，还要对公共财政情况、年度财政支付能力、消费能力、风俗习惯等情况做详细调查。
3.不断优化工程建设规模、建设内容、建设标准、技术方案及工程投资等。
二、投融资结构
政府方可提供1300万元作为资本金，按照20%：80%的股权结构，要求社会投资人提供5200万元人民币作为项目公司资本金，其余建设、运营费用可由银行贷款或其他融资渠道提供。
拟定股权结构为社会投资人占有项目公司80%股份，政府方占有项目公司20%股份，形成社会资本主导运营的局面。
三、回报及定价机制
回报机制：使用者付费，政府购买服务。主要收费内容有床位费、护理费、膳食费、代办服务性收费及医疗费等。
设立基本养老服务保障对象数量，在PPP养老项目中，项目公司承诺提供相应数量的非营利性养老床位，此部分通过政府购买服务的方式进行付费。
对养老机构中此部分实行政府定价或指导价，由民政部门会同价格主管部门审核确定收费标准及浮动标准。
养老机构中除基本养老服务保障床位外，可以接收非基本养老服务保障对象，收费标准实行市场价格，报民政部门和价格主管部门备案审查后实施。
要点分析：盈利模式的设计
1.基本盈利模式：使用者付费，政府付费、可行性缺口补助。
2.创新盈利模式：（25号令）政府授予特许经营项目相关的其他开发经营权益。
3.盈亏状况不同的捆绑，医疗和养老，互为补充，提高财务可持续性、稳定性和利润。
4.合理设定保底量，例如多少床位由政府方支付，不足仍按最低需求量保证（300张）。
5.搭配增值产品：旅游服务、助餐、助浴等上门服务中心，老人产品的开发。甚至未来的广告、冠名、股权的收益。
四、运作模式
要点分析：运作模式的选择
1.分析各参与主体的职责划分、管理能力、资本情况、收益情况来判定使用何种方式，不能固化。
2.BOO和BOT方式下，社会资本和项目公司承担的公共职责和投资运营回报机制基本一致，但拥有项目所有权。
政府获得持续稳定的公共服务而非掌握公共资产，便于社会资本的融资、更新，不断降低成本、开发新的产品和服务。
3.从未来资本收益的角度更能降低公共服务价格。
五、风险分配机制
1.风险分配原则
风险分配优化原则，由对风险最有控制力的一方承担项目的主要风险。
风险收益对等原则，承担的风险程度与所得的回报收益相匹配。
风险可控原则，建立风险预控机制，承担的风险应有上限。
2.各方承担的责任
审批、土地、本级政府政策、最低需求量等由政府方承担；方案优化、投资、融资、建设、运营风险由项目公司承担。通过合理分配风险，有效地降低全寿命周期成本，实现物有所值。
六、财务测算
1.养老机构月租费
普通间、1350元/月、100张；
标准间、1850元/月、250张；
高标间、3000元/月、150张。
2.营业收入资金率设定为10%、长期贷款利率设定为5.25%、残值率设定为5%、营业税免征、城市维护建设税及教育费附加减半征收、使用率按照运营期第2年：50%，第3年：55%，第4年61%，第5年67%，第6年73%，第7年之后均为75%进行计算。
3.建设期1年，运营期30年。
4.案例测算结果：内部收益率税前为6.39%、税后为5.05%（与基准收益率5%比较）；财务净现值税前2040.31万元、税后64.09万元（与“0”值比较），可见项目税前、税后均可达到较低的收益率水平。
要点分析：三方共赢、风险共担、社会利益最大化
合理的资本金收益率（5%-8%），注意隐性收入风险的评估、合理的风险估值；财政的承受能力；
激励相容：既要严格绩效考核、又要超额协商分配加大前期的资本金，减轻项目运营期间政府支出压力；
政府方少分红或不分红；
合理的调价机制，运用好政府方的调价职能。
七、绩效考核
在项目开始正式运营后，如果项目公司考核连续六个季度得分低于85分，或连续四个季度低于80分，则视为项目公司严重违约，政府方可提出解除合同。
当项目建成正常运营后前五年，每月项目公司应得运营补贴基准额=500元×公益性床位实际入住数 400元×公益性床位空置数。次年兑付上年度补贴资金。
八、政府承诺条件
建设期：依据省内相关政策，市级财政给予3000元/床建设补贴。
运营补贴：前五年，政府购买服务范围内床位补贴500元/床/月。
养老意外险：民政局按实际使用床位购买养老意外险。
政府为本项目争取政策性银行低息贷款。
要点分析：争取各类优惠条
政策支持，规划用地、行政审批、落实各类补贴-项目公司；配套设施的完善，市政配套、路、网；优惠的成本价格，水、电；政府方为项目公司融资提供必要的协助；税费的减免等。
九、招商、谈判过程
采购模式：资格预审 竞争性磋商。
合同条款：参照（财金〔2014〕156号）号文件体例编写。
投资人情况：施工单位及医、药类企业。
中选价格：1800元/月/床，基本养老购买服务价格。
采购结果确认谈判：成立工作组，由财政PPP中心、发改委、民政局社会福利科、以及财务、法律等方面的专家组成。通过多轮谈判对合同进行细化、明确。合同文本已经谈判各方确认，待市政府专题会后签署。
要点分析：采购、竞争性磋商
熟悉财政部113号文件、 财政部215号文件、 《政府采购竞争性磋商采购方式管理暂行办法》、财库〔2014〕214号等相关政策文件；
供应商来源：3种，省级以上指定媒体发布公告、供应商库随机抽取、采购人和评审专家书面推荐（50%）；
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