养老产业作为一种产业链极具延伸性的朝阳产业，其子行业养老（养生）地产的关联产业更是覆盖了养老产业内的所有子行业，并且随着人们对居住条件的重视，以及中国梦所承载的传统文化复兴（例如农耕文化、中医文化），其产业延伸空间巨大。我们从有利于养老（养生）地产项目实现竞争力提升和持续性获益的角度出发，除了养老产业内部子行业的健康养老服务业、老年服务业（主要是家政服务）、老年休闲娱乐业、老年旅游业四个行业外，外部产业重点可选择以养生文化、健康管理为重点的健康产业，进行关联产业的要素分析。
一、健康产业——与人类健康紧密相关的服务领域
健康产业被誉于“第五波财富浪潮”，是一种有巨大市场潜力的新兴产业，目前涉及医药产品、保健用品、营养食品、医疗器械、休闲健身、健康管理、健康咨询等多个与人类健康紧密相关的生产和服务领域。从健康消费需求和服务提供模式角度出发，健康产业可分为医疗性和非医疗性健康服务两大类。以健康体检、健康咨询、调理康复和保障促进等为主体的健康服务业，是其中的重点（有关于健康服务业，我们将在本书的配套专著之《健康服务业理论、市场与案例》中予以详细阐述，本书不作过多讨论）。
世界卫生组织的研究表明：当人均GDP达到3000美元以上后，对于医疗健康等服务性需求就会大幅度上升，因此在医疗健康方面会出现需要的服务范围增加，服务的品质要求增加，相应的技术等要求提升等等，医疗健康的产出（支出）会相应提高。2008年，美国的医疗健康支出为GDP的16%。2008年，中国的医疗健康支出仅为GDP的2.2%。根据飞利浦市场公司预测，世界医疗健康业以每年5%的速度增长，已成为全球经济的主要增长点之一。在2010-2012年中，中国医疗健康领域的增长速度超过了10%，而2013-2020年，中国将要超过日本，成为世界上仅次于美国的第二大医疗健康市场。
由于养老产业的核心之一在于帮助老年人实现生命的健康延续、心灵的健康，老年人对于养老（养生）地产项目的医疗资源、健康服务能力都有较高的要求——特别是伴随着收入水平的增长和宏观环境的变化，这一要求将会影响养老（养生）地产的成败。因此，开发商在规划设计和开发运营养老（养生）地产项目及进入养老产业时，需要综合考虑与健康产业的相关要素进行衔接，其中，又需结合中国传统养生文化和西方养生文化，突出健康服务这一核心要素。
尤其值得重视的是，随着我国医改的深化，一个集医疗、中药、养生、保健、中医药旅游等在内的多元化、综合的大健康产业正在形成，这不仅满足即将到来的养老服务需求，同时对拉动内需具有极其重要意义。
二、健康服务业——健康产业的技术依托
根据《国务院关于促进健康服务业发展的若干意见》（以下简称《意见》），健康服务业是“以维护和促进人民群众身心健康为目标，主要包括医疗服务、健康管理与促进、健康保险以及相关服务，涉及药品、医疗器械、保健用品、保健食品、健身产品等支撑产业，覆盖面广，产业链长。”在健康服务业中，健康养老服务又是重点之一。《意见》明确提出要从两方面加快发展健康养老服务。
一是推进医疗机构与养老机构等加强合作。在养老服务中充分融入健康理念，加强医疗卫生服务支撑。建立健全医疗机构与养老机构之间的业务协作机制，鼓励开通养老机构与医疗机构的预约就诊绿色通道，协同做好老年人慢性病管理和康复护理。增强医疗机构为老年人提供便捷、优先优惠医疗服务的能力。推动二级以上医院与老年病医院、老年护理院、康复疗养机构等之间的转诊与合作。各地要统筹医疗服务与养老服务资源，合理布局养老机构与老年病医院、老年护理院、康复疗养机构等，形成规模适宜、功能互补、安全便捷的健康养老服务网络。
二是发展社区健康养老服务。提高社区为老年人提供日常护理、慢性病管理、康复、健康教育和咨询、中医保健等服务的能力，鼓励医疗机构将护理服务延伸至居民家庭。鼓励发展日间照料、全托、半托等多种形式的老年人照料服务，逐步丰富和完善服务内容，做好上门巡诊等健康延伸服务。
（一）健康管理服务的过程和方法
在健康服务业及健康养老服务业中，健康管理服务具有链接上游治疗性医疗、下游康复性医疗的核心功能。简单来说，健康管理服务就是对健康危险因素的检查监测、评价、干预的循环过程（图1-2、图1-3），也是中国中医“治末病”的一种全新表现。
（二）健康管理服务的发展
在西方，健康管理计划已经成为医疗体系中非常重要的一部分，并已证明能有效地降低个人的患病风险，同时降低医疗开支。美国的健康管理经验证明，通过有效的主动预防与干预，健康管理服务的参加者按照医嘱定期服药的几率提高了50%，其医生能开出更为有效的药物与治疗方法的几率提高了60%，从而使健康管理服务的参加者的综合风险降低了50%。
表1-3 健康管理服务的两种模式
我国第一家以健康管理注册的公司出现在1998年，健康管理在我国处于刚刚起步阶段，健康管理的服务对象较狭窄，主要集中在经济收入的高端人群，公众的认知度还不高，健康管理的一些理念目前还不能被公众所接受，我国多数公民对健康的认识还停留在疾病治疗和自我保健上；健康管理的形式还基本表现为初期的健康体检的阶段。现在我国健康管理公司的发展模式主要有两种。一是成为经营实体，一是作为资源共享平台。
2000年后，作为健康管理服务源头的健康体检行业发展迅速，健康体检机构呈几何倍率增长速，并呈现出高端化、体系化、连锁化的发展趋势。其发展历程大致分为三个阶段：
第一阶段：2000年前，中国的健康体检还没有市场，仅局限于就业、参军及求学等目的而进行的强制性专项体检，体检的实施单位也是政府指定的非营利性医疗机构。
第二阶段2000年——2005年，群众对健康体检的需求呈现逐年递增的趋势，民营机构的进入和社会资本的投入，健康体检的市场随之也在快速升温。2004年，国家卫生主管部门对北京等十个地区就体检服务现状进行了调查。其中15个城市，1983年至1999年，共设立了15家体检机构，这些机构多以医院门诊或疗养度假分支机构形式存在，无独立的专业体检机构。而2000年至2004年4年间，专门体检机构上升到27家。
第三阶段：2005年以后，健康体检机构的上升速度呈几何倍率增长，但无论是硬件水平，还是软件服务与国外仍有较大差距。
从人口市场需求来看，中国有13亿人口，城镇人口3.5亿（这仅局限于大中城市），加上乡镇人口，全国城镇人口大概要将近5亿，均为健康体检业发展第一阶段潜在的市场资源。若40%的人有体检需求，则体检消费者就是2亿人，市场巨大。
作为健康服务业中的一项关键行业，中国的健康体检正处于成长期，我们认为养老（养生）地产项目在考虑实施全过程健康管理服务时，健康体检可作为优选服务，并通过四条路径来实现其可持续发展（图1-4）。
（三）健康管理服务案例
为便于理解健康管理服务，分析国外和国内的特点，我们分别选择国际健康管理中心（英国BUPA健康管理中心、台湾美兆健康管理中心）和国内著名体检中心（北京九华山庄体检中心、天津泰济生体检中心、上海博爱CPN疗养办事机构）进行案例展示。
1、BUPA健康管理中心。1947年，17家英国互助协会联合起来为顾客提供高质量的私营健康保险服务。成立了英国互助联合会（British UnitedProvident Association）或Bupa（保柏），集医疗保险、疗养院、医院、健康评估中心于一体。保柏在中国的代表处批准成立于2006年8月8日，其任务是致力于探索适合中国国情的商业健康保险方案，以补充现有体制，满足消费者的需求。
BUPA健检中心：由教会主持的国际性机构，自成立以来，BUPA便是一家私营担保责任公司，或互助性联合会。保柏没有股东。所有税后盈余均再投资于改善设施和提高客服质量方面。现在，它在三大洲都有运作机构，在全球190 个国家有820万名顾客。
保柏成立原则是为了帮助消费者预防、缓解及治疗各种疾病和健康不佳状况。其服务范围很广，包括个人健康、公司健康医疗、长期照顾、护理之家、电话医疗咨询、体能俱乐部等；分支机构遍布100多个国家；在英国拥有健检中心32家，最大的中心年服务量３万人。
2、台湾美兆健康管理中心。1988年由台湾美兆健康管理集团建立，以“快、多、准”为特色，4小时拿报告，年服务量8000人。2003年进入国内市场，在北京、上海、台湾、香港、马来西亚共设有8家连锁机构。健康检查、评估分析、预防干预三大保障构成美兆健康管理的核心。
美兆集团目前拥有6个全球第一：全世界第一家自动化健检机构，全世界第一家拥有专利的自动化健检机构，华人地区第一家国际级专业健检机构，全世界年健检人次最大的健检机构，拥有全世界最大华人健检资料库的健检机构，全世界唯一当天健检当天出报告的健检机构。
其产品优势主要表现为：
（1）健检速度——4小时完成,当场发报告；
（2）健检环境——提供温馨舒适环境，不与病人共用仪器；
（3）健检品质——经ISO-9001国际品质验证；
（4）健检水平——获卫生部室间质评优等评鉴的检验水准（连续6年）；
（5）健检結果——个人专属健检报告书+健康促进书；
（6）健检服务——专属健检顾问预约排检减少等候时间……
3、九华山庄体检中心。北京九华医院投资管理有限公司是北京九华山庄集团股份有限公司旗下的全资子公司，注册资金1亿元人民币。九华医投将健康体检及相关的健康管理服务作为公司的主要投资和经营方向。
九华医院投资管理有限公司已是国内最早（1997年）涉足健康体检行业的企业，截至2008年，其健康体检服务总数已达180余万人次。其位于北京九华山庄院内的健康体检总部营业面积达16000平方米，是目前亚洲最大的健康体检场所，也是目前国内成立最早、体检场所面积最大、体检设施最完善、累计接待人次最多的健检机构，并以其五星酒店式的服务，齐全先进的专业医疗设备，高质量的医技师队伍扬名京城，被誉为“中国超级健康体检航母”。
九华山庄体检中心创造了酒店式管理服务、数字化健康评估、生物－心理－社会全方位医学观察、人性化体检流程等多个健康体检产业的经营服务模式。
4、泰济体检中心。2011年5月21日在天津武清开发区正式成立，包括分科检查、化验检查、仪器检查、中医养生、远程会诊、vip全程跟踪服务绿色通道等9种体质评估服务均面向社会，公开接受健康体检预约。
与其他普通健康体检机构不同的是，此中心引进的体检和医疗设施堪称全球领先，国内仅有。尤其是从美国最新引进的基因分析仪和PET/CT等高端设备，可以精确检测人体器官早期的各种微小变化，预测和评估人体未来3-5年可能发生的病变，帮助人们尽早发现疾病。
此外，泰济生还配备了五星级以上的酒店、温泉、高尔夫球场、美容中心以及医护型养老社区等，提供医疗、保健、休闲一体化服务。
5、上海博爱CPN疗养办事机构。该机构是瑞士CPN医疗中心（保罗-尼翰医院）的中国办事机构。CPN医疗中心坐落于瑞士日内瓦湖畔，是由细胞活化治疗的创始人保罗-尼翰医生于1931年创立，是目前拥有羊胚胎素活化治疗方案最齐全、研发水平最先进的专业机构。
2004年6月，博爱医院将瑞士CPN羊胚胎素注射疗法引进中国，使上海博爱医院成为亚洲地区唯一与瑞士保罗·尼翰医院合作开展此项业务的专业医院。该诊所上海代表处专门受理赴瑞士接受活化治疗人员的体检、办理全套签证手续、医疗翻译及陪同服务等工作。它的成立标志着中国及亚洲其他地区的一部分消费者可获准赴瑞士接受羊胚胎素活化治疗，这意味着消费者在加强自身的保健方面又多了一条途径。而此前，保罗－尼翰诊所仅在全球欧洲及美洲设两个办事处。
三、养生文化——健康产业的产品灵魂
一方面，现代人的工作与生活节奏在加快，心身健康在不断的被透支，随着经济的发展，人们的对生活品质的要求也提到一个新的高度，越来越注重健康与养生，其市场发展的空间巨大。另一方面，由于医疗费用的增加和子女一代普遍面临的生活压力，老年人越来越关注健康养老服务，以确保不产生过多的健康风险，日常养生成为其重要的老龄生活方式。在健康养生中，拥有较好养生文化内涵的产品，往往越容易被中年人、老年人以及社会精英阶层所接受。
养生文化一般包括“静养养心、动养养身”两种类型。静养在于通过精神、身体的休息，达到调节情绪，恢复体能，排除有害因子，达到一种自我控制的目的，使之精神充足，增进健康；动养就是现代人普遍意义上的运动，是以锻炼肌肉和体力为主，让人感觉朝气蓬勃、精力充沛、充满力量。根据中西方的养生历史，又可分为中国养生文化（也可称之为传统养生）和西方养生文化（现代养生）。
（一）中国养生文化
中国养生学来源于中医传统理论，主张凝练内在的生命深度，充分调动自身体内潜在的生命力，体现了防止“物极必反”的中和思想，主张节与和，无过不及，使人体各种机能不受伤害，以实现“天人合一，阴阳平衡”的养生目标。
1、中国养生理论。主要包括“阴阳平衡理论”、“五行理论”、“精气神理论”、“形神俱妙、与道合真”、“四季及节气养生”“天人合一的生命整体观”，以及“经络理论”，着重“形神兼备、协调统一、阴阳平衡、正气存内、未病先防”。
2、中国养生学特点。体现在形神兼备、首重养神；掌握适度，从事调节精神情志活动的适度；强调先天因素，重视后天调摄；因年龄而异，注意分阶段养生；顺应自然，保护生机。
（二）西方养生文化
西方养生不同于东方的“大和”理念，强调科学养生，西方养生依靠各门自然科学所提供的技术手段和方法，赋予了养生的自然科学属性，使其摆脱了思辨推理的选项而成就了生物工程模式下的实验科学。
1、西方养生理论。西方养生经过多年的科学验证，形成了“保、活、转、参、睡、调、听”一套系统的养生理论。“保”即保持大脑的活力用进废退；“活”是指活动手指俗话说心灵手巧，经常活动手指；“转”即转换不同性质的运动；“参”即参加社会活动和体育活动结交年轻朋友“睡”即睡好觉，保证睡眠充足，合理安排作息时间；“调”是调节饮食做到粗细混杂，荤素搭配，兼收并蓄；“听”即听优美动听的歌曲、优美的旋律，使人有一种心旷神怡的欢乐感觉。
2、西方养生技法。西方养生最流行的方法莫过于“SPA”，是集“水疗”、“泥疗”、“石疗法”、“音乐疗法”、“芳香疗法”、“按摩疗法”、“花草茶”、“SPA餐”、“宁静素雅的环境”和“精湛的专业技术”为一体的医疗保健、养生方法。
（三）植入养生文化的典型案例
1、北京地坛中医药养生文化园。中医药养生文化园位于地坛公园东北角（市区），建设面积2.5公顷。其中的道路和溪流模拟人体经络布局，与金、木、水、火、土五个特色区相通，五区对应人体五脏，分别介绍相应脏器的养生方法，并在装饰风格上呈现五种不同色彩。养生园中心有个24节气的圆形广场，一个节气的石墩子对应一块木牌，写着相应的节气应该如何养生。
整个园区为三大要素：时间（24节气）、经络（穴位）、五脏（五行），通过“水溪和陆路”为经络联系五个区域（五脏），主要景点包括中医时空图雕塑、中心广场地雕、山水景区、养生长廊等。游人在园区内就可以通过沿途的标识和提示，了解人体构造，学习中医知识。
2、泰国齐瓦颂（Chiva-Som）养生度假村。奇瓦颂健康养生度假村坐落在华欣的皇家海滨度假村，是世界最负盛名的疗养胜地之一。Chiva-Som之名意为“生活的避风港”，她的哲学理念是思想、身体和灵魂的健康，这三者的整体健康是个人成就的关键。
Chiva-Som荣获无数奖项的赞扬与肯定，包括：荣获Conde Nast Traveller 2007读者奖“前3名顶级海外Spa养生所(自1999年起年年获奖)”、Travel and Leisure世界顶级Spa “2007前15大顶级Spa景点”、Spa Finder 2007“最佳Spa养生美食奖”、澳洲Luxury Travel & StyleMagazine“2007最佳海外Spa奖”等。
（1）养生服务：理疗。Chiva-Som提供超过150种疗程，共有85位以上合格的疗程师。疗程包括深层指压按摩、淋巴引流按摩、轮穴治疗、能量导引治疗和肌肉按摩疗法（针对背部问题）、玛雅按摩（深层结肠净化按摩）等。入住奇瓦颂还包括了13项具有异域风格的补充疗法，包括禅道指压、虹膜学（眼部研究）和印度式头部按摩。
（2）养生服务：餐饮。饮食全部用健康方式烹饪，大多数的食物都用了无水无油的烹饪方式来料理，佐料也都用了天然的食材香料酒店餐厅每天所烹调是菜肴都是采用由酒店自己的有机园所种植的新鲜和有营养的农产品如：香草、蔬菜和水果，这些材料都是低热量的。在兰花休闲区整天都供应新鲜的水果汁，咖啡和茶；菜单上的所有菜肴都把卡路里和脂肪数量列了出来。若是住宿超过七天，甚至可以特别安排特制食谱，包括排毒、减肥等各种菜单。
（3）养生服务－配套设施。57间设备豪华的客房、套房或泰式亭阁，世界上第一间疗程室和客房数比率超过1:1的度假Spa养生旅馆。其主要配套设施包括：17间泰国风格的帐篷房、瑜伽和Tai Chi 帐篷、3个户外按摩帐篷、18间治疗房提供身体和面部及美容治疗、3间泰国按摩房、水疗套房包括6间治疗房（包含1间水疗按摩房和1间水床房）、5间医疗咨询房、男女皆可的美容院、体育馆设有Cybex力量训练设施（自由重量、踏车、电动自行车、划艇机和椭圆机）、有机蔬菜和水果园、绿宝石餐厅、精品店、钢琴休闲区、图书馆、工艺房……。
3、巴厘岛科莫·香巴拉。科莫·香巴拉（COMO Shamhbala）位于巴厘岛的文化中枢Ubud，自然环境得天独厚。处身无边的参天古木之中，在当地人奉为治愈之泉的SOURCE河边，顺着山势地形与天然景观建造养生养老别墅。项目规划设计中处处体现避世静修的健康哲学原理，它曾一举囊括全球最佳住宿、最佳精品水疗中心及最佳瑜伽修习地三项殊荣。
度假村内以巴厘岛信仰的印度教之五行来命名5个独立宅院，分别是：风、火、水、木、土，隐于山林中，各有其特殊设计。像是“木”为搭建在参天古木中之树屋，而“土”则呈现出爪哇皇室大地尊者的贵气布置，“水”是一座由占地91平方米的主套房与别致的日式水花园和一个私人瀑布组成的居所，到处洋溢禅宗意境，流水声无处不闻。而这样的精心打造，更成为一种典范，不少建筑名家就曾前来取经。COMO ShambhalaEstate的风格在度假村业界内别树一帜，除了更私密环境外，客人更可得到度假村内众多顶尖级现代整全保健专家的指导，提供膳食以至各式自然疗法的建议。还有度身定造实用疗程，由按摩、印度式疗法至水疗，瑜伽、普拉提、冥想等活动一应俱全。
我们发现：养老（养生）地产作为养老产业的一个细分行业，其本质是服务于养老产业的三大类老龄群体（年轻型、成长型、老年型），而此三大群体又重叠了具有较高收入水平与消费能力的养生客户，促使养老（养生）地产有别于传统敬老院、养老院、托老所及常规性单业态化的养老地产项目（例如只侧重于提供老年公寓），呈现出跨产业融合发展的态势（例如和医疗产业、健康服务业、旅游业、文化产业、农业、中医药等），更侧重于全系统的养老养生服务（可称之为“一站式养生养老”）。因此，其产业链相比较其他产业更为宽广。同时，由于老龄化趋势将伴随经济社会发展的全过程，养老（养生）地产将在养老产业这一新兴朝阳产业的带动下，迎来从政策面到市场面的众多商业机会。
作者：姜若愚 云南省旅游规划院院长 社会科学系研究员
联系客服
