期房和二手房的区别是经常被争论的问题。墨尔本作为迅速发展的城市，期房和二手房之争比较明显，本文试以墨尔本为背景讨论二者的区别。
基本定义
期房别墅（off-the-plan house）：尚未建成的别墅，买家购买时地块处于空地状态，土地被购买后再开始建房。买家可以看见建筑设计和户型，但不能看到别墅本身。
期房别墅一般在新开发的区域。
开发商负责平整土地，建设道路、水电气管网、路灯、公园等设施，把土地分割为地块出售。
建筑商只负责建设建筑本身。
澳大利亚公民和永久居民简明购房流程：
以上流程中，土地交割时间由平整时间而定。
一般地块放出出售到交割时间相隔一年左右。
建房需要两个月左右的时间申请建筑许可后才开始建房。
建筑时间根据户型和建筑商实力而定，建筑商水平好的话，单层需要约三个月时间，双层需要约六个月时间。
二手别墅（established house）：已经建成有人买过的别墅，买家看得见土地和建筑。旧房拆掉重建在法律上仍然属于二手房。
二手别墅一般在已经开发的区域。买家和卖家通过谈判或者拍卖确定价格。
澳大利亚公民和永久居民简明购房流程：
以上流程中，房屋交割时间由双方商议决定，一般为一到三个月时间。
价格之争
以上基本定义就引出一点： 期房比二手房贵吗？未必。
有人在Real Estate之类的房产网站上看到一些二手房的价格，再把期房价格一看，就觉得期房贵。这个想法是直观而片面的。
由以上购房流程可以看出，期房的大头购房款是在签订合同一年乃至两年以后才支付的，而二手房的购房款是要在签订合同三个月之内支付的。
期房房价和二手房房价就像拿现在的物价和两三年前的物价一样，是不能直接比较的。因为期房定价时必然要考虑将来土地价格、原材料价格和人工价格上涨的因素。适合和期房比较的是期房交割时周边条件相似的二手房成交价格。
虽然二手房Sold成交价可以和期房标价进行比较，但是绝大多数二手房成交价是不在房地产网站上放出的，又缺乏足够合适的对象和期房进行比较。以下是笔者亲身接触到的两个例子：
1：Point Cook，同一楼盘
二手房在2018年5月拍卖成交，价格72万，土地面积400平方米。
公司客户的期房在2018年3月交割，购买价格64万，土地面积400平方米。据客户自述期房就在二手房旁边，建筑条件和上述二手房相近。 因为该期房建筑商为以优质优价著称的澳大利亚第一大建筑商Metricon，可以排除建筑质量差别造成的价格差距。可见，期房价格是低于周边条件相似的二手房的。
2：Truganina，同一楼盘
二手房在2018年8月4日以659000澳元成交。其土地面积为400平方米，建筑面积为172平方米，四卧二卫二车位单层。
笔者经手的2018年5月售出的同一楼盘期房购买价格为632500澳元。其土地面积为448平方米，建筑面积为209平方米，四卧二卫二车位单层。建筑商同样也是Metricon。由此可见，条件相同的情况下，二手房的价格可能比尚未建成的期房还要高。
此外，Real Estate房地产网站在给房产买家提供便利的同时也造成了误导。最突出的一点是二手房售价虚低。二手房市场极为普遍地存在标价虚低以吸引买家的行为。
即便是在经过政府大力打击以后，2018年5月墨尔本房产的成交价平均比标价仍然高出9.6%，最高可达19.6%，最低也有5.0%。（出处：Herald Sun）而期房的标价是由开发商或者开发商委托的专业中介出具的，是实价。招徕客户的虚价和能够写到合同上的实价，这二者也是不能够直接比较的。
供过于求还是供不应求？
期房一般在快速发展的新区。墨尔本的新区发展速度，政府投入和规划水平都超过老区，因此升值能够超出平均水平。而很多所谓成熟的老区，因为居民反对、拆迁困难、施工成本高等原因，被一张白纸开始的新区后来居上是很常见的情况。
问题来了，有人看到新区新开发的土地也很多，茫茫一大片建筑工地，觉得澳大利亚不缺地，土地会不会供过于求呢？不会。
首先上结论，在过去十二个月墨尔本别墅市场停滞不前的大环境下，新区的别墅年升值轻松超过10%。
再来说原因：澳大利亚不缺地，缺的是有完善基础设施的地。政府的资源有限。
租金的诱惑
对于投资而言，这点很有吸引力：买了二手房能够马上出租收租金！是的。
进一步说，早点出租二手房就能早点赚钱吗？不是。
回到刚才那张图，当前，墨尔本别墅的中位价是81万澳元，别墅房租中位数是一周430澳元。
维多利亚州法律规定，对于房产交易收取的印花税是按照合同价计算的。
对于期房，其印花税是按照合同签署时的地产状态计算的，即只计算土地价格。
对于二手房，就是按照土地加建筑的整个房价计算了。
同样81万的别墅，如果是二手房的话，要收取43000的印花税。如果是期房的话，假设土地价格是房价一半，则只用收取19000的印花税。二手房多收了27000 的印花税，折合约55周的房租。也就是说，为了收租金提前一年买房子，把提前收的租金都交给澳大利亚政府了。
大地破房分割梦
买个便宜的大地破房，拆了分割建连排别墅卖了赚钱吧？
这是很多人买二手房时的想法，这个想法当然有可能实现，就是可能性越来越小了。
自从2017年7月起，鉴于小型开发商建筑商修建的连排别墅质量堪忧，维多利亚州政府从法律上收紧了建修建连排别墅的人员资格。如今只有Domestic Builder Unlimited一类执照有资格签署建筑合同，其学历和经验要求高于其它建筑人员。原本也能签合同的两类人员现在不能独立从事建筑工作。对资格要求的提高和范围的收紧相当程度上提高了分割开发的成本。
同样地，对土地使用条件的要求也提高了。墨尔本的居住用地里，常见的“大地破房”所在General Residential Zone提高了对居住绿地占比的要求，导致能够分割建设的连排别墅数量明显降低。而Neighbourhood Residential Zone对花园面积更高。（来源：Victoria Planning Authority）适合建连排别墅的Residential Growth Zone则因为在火车站/购物中心等热门地段加上适合建连排别墅的土地变少，价格也是上涨了许多。
因此，现在为了建连排别墅赚钱冲“大地破房”去的话请三思而行。
有人会想，你说了这么多投资方面的东西，可是我就是要自住，给自己买个家。没有自住就谈什么投资？
如果您有这样的疑问，需要更多信息请咨询
H&T 华信集团墨尔本房产投资顾问：Xin Liu
电话：0416107590
邮箱：louis.liu@vic.htrealty.com.au
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