房地产开发企业筹资技术中的税收筹划

        筹资技术中的纳税筹划，是指利用一定的筹资方法使企业达到最大获利水平和税收负担最轻。
        企业筹资是指企业向外部有关单位或个人以及从企业内部筹措和集中生产经营所需资金的财务活动。对任何一个企业来说，筹资是其进行一系列经营活动的先决条件。没有资金，任何有益的经营活动，经营项目都无法进行，与经营相关的盈利和税收也就谈不上。然而怎样筹资，怎样才能使筹资达到最大的效益，这个问题的回答就不那么简单了。 我国企业目前筹资渠道主要有：国家财政资金；银行信贷资金；非银行金融机构资金；其他企业单位资金；职工资金和民间资金；企业自留资金；外商资金。 我国企业筹资方式主要有：吸收直接投资；发行股票；联营筹资；企业内部积累；银行借款；商业信用；发行企业债券；融资租赁。 企业资金可以从多种渠道用多种方式来取得。不同来源的资金，其使用时间的长短，附加条款的限制，财务风险大小，资金的成本高低都不一样。
        企业筹集资金时，要充分考虑各种资金方式给企业带来的资金成本的高低和财务风险的大小，以便选择最佳筹资方式，使资金发挥应有的作用，带来更大的经济效益，并达到节税的目的。 资金成本是企业取得和使用资金而支付的各种费用。它包括资金占用费用和资金筹集费用；它既包括资金的时间价值，又包括投资风险价值。
    长期债券成本率＝债券总额的每年利息支出×（1－所得税税率）／债券发行总额×（1－筹资费率）
    银行借款成本率＝每年支付利息额×（1－所得税税率）／借款总额×（1－筹资费率）
    从上我们可以看出，债券利息如同银行流动资金借款利息一样是在税前利润中支付的，这样企业实际上就少缴一部分所得税，从而达到了纳税筹划的目的。而股利则与利息不同，它是以税后净利支付的，不会减少企业上缴的所得税。
   （一）借款费用的纳税筹划 借款费用是纳税人为经营活动的需要承担的、与借入资金相关的利息费用，包括： 长期、短期借款的利息； 与债券相关的折价或溢价的摊销； 安排借款时发生的辅助费用的摊销； 与借入资金有关，作为利息费用调整额的外币借款产生的差额。 借款费用往往占企业的支出比例甚大，税法上对利息支出按性质的不同，有不同的处理方法，有不得列支者，有应予以资本化者，有列支为费用者等等。不同的处理方法有不同的结果，而且影响应税所得额甚巨，宜加以深入探讨，并予以适当策划，以达到节税效果。 纳税人发生的经营性借款费用，符合条例对利息水平限定条件的，可以直接扣除。 为购置、建造和生产固定资产、无形资产而发生的借款，在有关资产购建期间发生的借款费用，应作为资本性支出计入有关资产的成本；有关资产交付使用后发生的借款费用，可在发生当期扣除。纳税人借款未指明用途的，其借款费用应按经营性活动和资本性支出占用资金的比例，合理计算，计入有关资产成本的借款费用和可直接扣除的借款费用。 从事房地产开发业务的纳税人为开发房地产而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，应计入有关房地产的开发成本。 纳税人从关联方取得的借款金额超过其注册资本50％的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除。 纳税人对外投资而借入的资金发生的借款费用，应计入有关投资的成本，不得作为纳税人的经营性费用在税前扣除。
   （二）利息支出的节税途径 利息支出节税有以下几个有效途径：
     （1）当企业在享受免税期间、亏损发生年度，以及有前5年亏损可延续弥补时，借款费用应尽量予以资本化，换言之，即将固定资产的认定时点尽量子以延后，使利息资本化期间延长，增加资产价值，供日后多提列折旧，以期减轻税收负担。
     （2）当企业处于盈余年度，借款费用应尽量予以费用化，以期达到费用极大化目的，从而减轻税收负担。
     （3）注意利息支出的合法性，即： 1）应取得合法凭证。例如支付金融机构利息的合法凭证是金融业的利息清单，支付其他债权人利息的是收息者的收据； 2）借入款项应于账内载明债权人的真实姓名和地址，其利息支出才能准予认定。 否则如查无此人，或虚列债权，则以虚报费用、漏报所得处理； 3）一方面借入款项支付利息，一方面贷出款项，如不收取利息，或收取利息低于所支出利息者，对于相当于该贷出款项支付利息或其差额，将被税务稽查机关认为非营业所需且是不合理的支出，而被调整剔除，宜特别注意。
     （4）独资及合伙人，支付其配偶的利息，宜采取分别财产制并依法登记，才能列报利息费用，减轻税收负担。
     （5）除金融机构以外的借款（例如民间借款），利率如果超过同期同类商业银行贷款利率的，其超过部分利息不予认定，故应尽量向金融机构贷款，不要向金融机构以外对象贷款，避免被调整剔除。
     （6）关联企业相互融资，彼此适用所得税税率相同时，双方可以不计收付利息，得到无息贷款的好处，这样不仅营运资金得以灵活运用，还可以避免课征营业税（金融保险业）。
      从避税角度来看，贷款、拆借、集资等形式都涉及到还本付息的问题，因而就涉及到如何计算成本和如何将各有关费用摊入成本的问题。利用利息摊入成本方法的不同和资金往来双方的关系及所处经济活动地位的不同，往往是实现避税的关键所在。 一般来说，金融机构计算利息的方法及比率比较稳定，浮动幅度比较小，因而利用这一方法实行避税的选择余地不是很大。与金融机构贷款所表现不同的是，企业与经济组织之间的资金拆借为企业避税提供了条件。这是因为企业及经济组织之间在拆借资金的利息计算上和资金回收期限方面，均具有较大弹性和回旋余地。这种弹性和回旋余地常常表现在提高利息支付，冲减企业利润，抵消所得税税额。随着我国金融机构向着多样化、商业化方向发展，企业与银行之间也有可能出现类似的情况。即如果企业与金融机构之间达成某种协议，由金融机构提高利率，使企业计入成本的利息增大，就可大大降低企业承担的税收负担。同时金融机构再用某种形式将获得的高额利息返还给企业，或以更方便的形式为企业提供担保贷款以及其他金融服务。这种企业与银行之间的合作情况，目前在我国屡见不鲜。 与企业或经济组织之间的融资拆借相比，企业内部筹款或发放股票的灵活性更大，因为这时的纳税企业背后是成千上万个与纳税有直接关系的个人或团体，股息往往具有很强的吞食利润的能力，在对股息收入征税很不完善的情况下，给避税行为提供了机会。