“任你精信中心再灯火通明，也抵不过资本们的霸气砸钱。
城市分层第 121篇 原创文章
2021年4月28日，注定是计入重庆土拍历史的重要一天。
01
昨天的土拍，杨一看出了一丝惨烈。
任你精信中心再灯火通明，也抵不过资本们的霸气砸钱。
你的技术再好，分析研判的再到位，你也打不赢别人。
毕竟，你的授权地价就是周边的地价，比如周边地价7000元/㎡，你最多上浮个30%，也就是9100元/㎡。
但资本们，授权价直接就是按照周边房价来的，比如周边房价12000元/㎡，别人就可以直接干到12000元/㎡。
但你按照地价的逻辑去拿地，遇到这帮子人，你是拿不到地的。
我赚不赚钱不要紧，先把你干死再说！
02
昨天的土拍，还是很有看点的。
尤其是融创。
区县一共成交了62宗地，其中融创拿了8宗地，
主城一共成交了24宗地，融创拿了5宗地。
也就是说，28号大重庆范围内共成交86块地，融创一共拿了13宗地，占比高达15%，可谓是非常风光。
融创在重庆主城拿的地块分别是：
在悦来，以13451元/㎡的价格拿下19.78万方的纯住宅地块，限高30米，溢价率为61.57%；
在蔡家，以4895元/㎡的价格拿下44.95万方的地块，38%的商业商务，算下来就是17万方的商业商务，溢价率为18.73%；
在磁器口，融创和海伦堡合作以9757元/㎡的价格拿下7.17万方的地块，42%的商业商务，溢价率为36.7%；
在科学城，融创和大发合作以11695元/㎡的价格拿下4.19万方的纯住宅地块，溢价率为61.98%；
在科学城，融创和象屿合作以12145元/㎡的价格拿下12.68万方的纯住宅地块，溢价率为64.18%。
4月28日，融创在重庆主城获得了88.77万方的土储，共耗资76亿元。
03
那么，融创一共为28号的土拍准备了多少钱呢？
4月28日一共供应24宗地，融创共参与了21宗地，21宗地的起拍总价为250亿元，按照20%的保证金来算，融创光4月28日就交了50亿元保证金。
再加上买地一共花了76亿元，而买地的钱里面可以扣去20%的保证金，也就是说，融创为4月28日这一天准备了76*0.8+50=111亿元。
这只是4月28号这一天的。
这只是重庆主城的，还不包括区县的。
它昨天还在区县拿了8块地呢！
我们假设它4月29日还能拿这么多地，那它在主城这两天就要总共准备220亿元现金。
如果加上区县，杨一预计融创至少为这次大重庆的土拍准备了预计400亿元现金。
04
400亿元现金对于一个龙头房企来说，可能不算什么。
但是对单个房企单个城市来说，意义重大。
融创2020年在重庆主城共销售了254亿元，按照5%的净利润来算，也就是12.7亿元的净利润。
12.7亿元和400亿元，一对比就能知道孰轻孰重，也可以看出融创对于重庆市场的重视程度。
05
那为什么融创要如此重仓重庆呢？
融创在重庆，已经连续当了5年老大了，它会有很强的动力去争取下一个老大。
那种感觉，杨一高中时曾体会过。
高二高三4个学期连续8场期中期末考试，杨一都是班上第一名。
当你第一的时候，你就会一直想着怎么去保持这个第一名，会非常难也会非常煎熬。
因为只要你赢过，你就不会愿意输。
就像一匹狼，只要你舔过一次血，不管你被圈养的多舒适，你的狼性、斗争性永远都不会丧失掉。
老大位置做上瘾了，如果突然一下要当小弟了，心理落差是很大的。
但融创的现实条件又不是那么支持它继续当老大。
融创最大的现金流项目就是融创文旅城，而这个项目的住宅已经基本清盘了，剩下的全是难卖的、耗资大的商业商务写字楼车库等。
融创的其他的项目又难当此大任，卖的最好的融创壹号院2021年前四个月也才卖了8个多亿。
融创的下一个神盘又在哪里呢？
融创的存量方面也不容乐观。
截止到2020年底，融创还有260万方住宅存量，而2021年第一季度，融创卖了37万方住宅，融创现在还有223万方住宅存量。
06
一面是不够用的存量，一面是众多小弟的虎视眈眈，老大的宝座岌岌可危。
所以这次融创像疯了似的拼命参拍、拼命拿地，重砸400亿来大重庆拿地。
主城供应24块地，融创参拍21块地，而且是主城的东南西北方全部都参与。
这就说明融创并不是战略性拿地，不是它经过仔细研究分析后，得出某某区域的未来特别好，所以要拿地。
不是战略性拿地，而是恐慌性拿地。
先射箭，再画靶心；
先拿地，再解释这块地所在的区域，未来会有多么多么好。
杨一看出了融创的凶猛，同时也看到了它的焦虑。
这不就是我们普通人的生活嘛，拼尽全力，挣那点碎花纹银，来解那人世慌张。
但其实，融创大可不必慌张。
今天拿地的很多都是国企央企，这些跟融创不是在一个层面上的竞争。
国企央企一般开盘都在8个月以上，而融创可以做到4个月时间开盘，而且项目还可以卖的非常好，比如西永土主的融创云鼎城项目。
融创在4月份拿地，在8月份就可以开出来，然后2021年还有4-5个月的销售期。
通过大量新获得土地的集中推向市场，融创是有机会维持住销冠的位置的。
拿地的不是你的竞争对手，而你的竞争对手昨天又没拿到地，比如某科、某科、某某置地。
大家都是一样的没多少存量了，你是重庆老大，你慌啥子慌？
不要过度慌张，动作不要变形了！
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