在休闲农业产业中，所有规划要素最终都要落在“地”上，所有的发展都是围绕着空间要素展开的，特别是在乡村地区，以农业为主的生产方式决定了人不地的紧密联系。唯有落“地”，才能实现休闲农业的最终的追求。
休闲农庄农地如何规划？总体如何布局？
做休闲观光离不开土地，地的选择很重要，我们在做所有产业型、观光型园区时，所有的规划要素最终是要落到“地”上的，如何选择一块符合要求的土地，是一个很关键的要素。
1土地的基本概念
我们国家的土地分为不同的性质，但是什么叫土地？我们土地的性质有哪几种？
土地资源：简单来说，就是现在和可以预见的将来可以为人类利用的土地。由于实际中，难以确定哪一部分是绝对不能直接利用或间接利用的，所以一般把全部土地都作为土地资源。土地资源既包括自然范畴，即土地的自然属性；也包括经济范畴，即土地的社会属性，是人类的生产资料和劳动对象。同样，也包括我们的海面以及水面，都属于土地资源的范畴。
在做休闲观光园区的时候一定要注意，我们国家的每一块地不是都可以做休闲观光的！那么哪些可以？哪些不可以？依据是什么呢？
土地利用总体规划:是在一定区域内，根据国家社会经济可持续发展的要求和当地自然、经济、社会条件，对后一段时期内（通常为15年）土地的开发、利用、治理、保护，在空间上、时间上所作的总体安排和布局，是国家实行土地用途管制的基础。
同时，国家还有一个土地用途的管制制度，大家都清楚基本农田。基本农田是我国土地属性的一种，18亿亩。那么，在基本农田上可以进行休闲观光建设吗？答案是不允许的。
土地利用专项规划: 是单项用地的利用规划或为解决土地开发、利用、整治、保护中某一单项问题而进行规划，如土地开发规划、土地整理规划、基本农田保护规划等。专项规划是土地利用总体规划的补充和细化，是同级土地利用规划的组成部分。
土地用途管理制度: 是指国家为了保证土地资源的合理利用，促进经济社会和环境的协调发展，通过编制土地利用总体规划规定土地用途，明确土地使用条件，土地所有者和使用者必须严格按照规划确定的用途和条件使用土地制度。
土地利用区: 是指各级土地利用总体规划中，依据土地的适宜性和利用现状，依据当地社会经济可持续发展的要求和上级土地利用总体规划下达的规划指标和布局要求划分出的土地主要规划用途相对一致的区域。通常包括农业用地区、建设用地区、自然保护区、风景名胜区、特种用地区、暂不利用区等。 划分土地利用区是土地利用总体规划的主要内容，是实行土地用途管制的依据。
土地利用年度计划: 是根据土地利用总体规划和国民经济发展计划，对年度内各项用地数量的具体安排（包括；新增建设用地量，土地开发整理补充耕地量和耕地保有量等的具体安排）。它是实施土地利用总体规划的主要措施，是当年农用地转用审批、建设项目立项审查和用地审批、土地开发和土地管理的依据。
在实际操作中，我们应该如何确定自己土地的属性呢？去当地的国土所、国土局去查土地利用总体规划，就可以知道我们土地的属性，确认信息后才可以进行下一步的规划建设。不能在基本农田上搞休闲农业建设，也不能在城市建设用地上发展林果业。
2基本农田保护
在基本农田上做休闲观光，弊端很多，有很多限制。但是，首先得搞清楚什么是基本农田！
基本农田：所谓基本农田，是指根据一定时期人口和国民经济对农产品的需求以及对建设用地的预测而确定的在土地利用总体规划期内未经国务院批准不得占用的耕地，是从战略高度出发，为了满足一定时期人口和国民经济对农产品的需求而必须确保的耕地的最低需求量，老百姓称之为“吃饭田”、“保命。
耕地：耕地指种植农作物的土地，包括熟地,新开发、复垦、整理地，休闲地（含轮歇地、轮作地）；以种植农作物（含蔬菜）为主，间有零星果树、桑树或其他树木的土地；平均每年能保证收获一季的已垦滩地和海涂。耕地中包括南方宽度＜1.0米、北方宽度＜2.0米固定的沟、渠、路和地坎(埂)；临时种植药材、草皮、花卉、苗木等的耕地，以及其他临时改变用途的耕地。
基本农田保护区：基本农田保护区是指为了对基本农田实行特殊保护，按照法律法规规定的要件和程序划定的特殊区域。
基本农田保护的“五不准”： 这五不准就是在基本农田上搞休闲观光建设的弊端所在！
第一，不准占用基本农田进行植树造林、发展林果业和搞林粮间作以及超标准建设农田林网。（只能做大田种植、蔬菜种植！）
第二，不准以农业结构调整为名,在基本农田内挖塘养鱼、建设用于畜禽养殖的建筑物等严重破坏耕作层的生产经营活动。（如果做了，必将付出代价！）
第三，不准违法占用基本农田进行绿色通道和城市绿化隔离带建设。（国家都不得占用基本农田！）
第四，不准以退耕还林为名违反土地利用总体规划,将基本农田纳入退耕范围。（明确规定要求！）
第五，不准非农建设项目占用基本农田（法律规定的国家重点建设项目除外）。凡在基本农田上进行植树造林(包括种植速生丰产林)、挖塘养鱼；新增绿化造林、新建和扩建用材林基地均不得占用基本农田。（不能进行休闲建筑建设！）
农村土地整治： 农村土地整治是依法在农村地区对田、水、路、林、村进行综合整治，目的是提高土地的利用率。
国土资源部2003年颁布实施了全国土地开发整理规划，确立了新增建设用地土地有偿使用费、耕地开垦费、土地复垦费和土地出让收入用于土地开发部分的专项资金。
3建设用地管理
既然有这么多限制，那我们该怎么办呢？最稳妥的方法就是申请建设用地，也可以通过把农用地转化为建设用地。通过立项审批，达到我们可利用、可建设的要求！
建设用地管理包括： 建设用地、建设项目用地预审、农用地、农用地转用（转建设用地）。其中，农用地转化建设用地需要重点关注！
农用地转用（农用地转建设用地）： 是指将土地利用现状调查确定的农用地按照土地利用总体规划、土地利用年度计划以及国家规定的批准权限批准后将现状的农用地转变为建设用地的行为。农用地按性质分为国有农用地和极易所有农用地。
利用基本农田做休闲观光，若想搞建设，那么只能立项审批、土地属性转变将农用地转化为建设用地。这里面，还有一个建设用地的问题，建设用地分为国有建设用地和集体建设用地。集体建设用地按照用途分为：商业、工业、住宅三种，这里需要重点关注一下！
集体建设用地： 指符合土地利用总体规划、城市(镇)规划或村庄集镇规划，权属合法、界址清楚，已经依法批准为建设用地的集体所有土地。
流转形式：包括出让、转让、出租、转租、作价(出资)入股、联 营、抵押等。
流转价格：出让价格不得低于同区 域、同类别国有土地使用权基准地价的30%.
使用年限：商业用地（餐饮、休息用途）40年，工业用地（加工厂等）50年。
流转程序：集体建设用地出让、出租程序：获取集体建设用地所有权证书--获得集体建设用地使用权证--获取同意流转证明书--经公开或协议方式确定买受人--合同双方签订合同--缴交税费--办理使用权转移登记
集体建设用地转让程序：获取集体建设用地使用权证书--签订转让合同--办理使用权转移登记
集体建设用地转租程序：获取集体建设用地使用权证书--签订转租合同--办理合同登记备案
工欲善其事，必先利其器
科学严谨的规划就是我们的“器”，有了它，亊情就成功了一半，后面的建设也能事半功倍。
一个好的规划，会对项目的区位交通、气候条件、生态环境、市场现状等进行详尽的分析，对项目的市场定位、功能分区、项目布局、开发原则、经费预算、效益分析等进行明确的规划，对项目的管理、生产、加工、营销、景观设置、配套设施等方面给出合理的建议。我们坚信，清晰的思路，是进入这个行业的前提和基础。
1、区位清晰，聚合带动
在园区布局上，要选择区位交通条件便利的地方，能不周边同类项目及景区景点构成互补性，能不整个区域发展形成互动，这样能够获得较为广泛的客源。原则上以城市为核心的1小时经济圈。
2、结构合理，功能明确
在园区结构布局上，要将生产区、观赏区、加工区、休闲区等有机合理搭配，尤其是景观设计和游憩设施，要充分考虑游客的感受和舒适性，尽量做到移步换景，不走回头路，累了有地方可以暂停休息。如游憩设施类，要尽量就地取材，在形式上进行创意运用。或石凳、或竹椅、或木条横座等等，各种材料和形态都可以利用。
3、以农为核，主线清晰
休闲园区的基础是农业本身，这也是农庄能够持续经营下去的根本。无农不强，无旅难富。脱离了农业，就成了“休而不农”，名不副实。开发多元化的特色化农产品是农庄经营的核心竞争力。要精心选择有特色、有市场前景的农产品，做出农庄自身的品牌，达到“人无我有，人有我新”的效果。同时应考虑到各个时节在农业的不同表现和应用，尽量做到主线清晰贯穿始终，最终达到四季有景，体验不断。
案例：葡萄文化景观大道
根据观光，休闲，学习，体验，健身，游玩等不同需求，对园区功能分区功能化、明确化、合理化，方便参观游览和管理。对园区游览线路分等级，满足较快观光与学习体验相结合的不同需求，形成环路，方便游客。
沿南北主干道做一条葡萄文化景观大道，南部以中华葡萄及葡萄酒文化为主线，北部以西方葡萄文化为主线。将故事传说、神话以及诗句，景观化、场景化，移步异景，景景相贯，景景不同。
（来源：太空农场）
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