业主:服务不到位拒缴物业费
“院内管理不到位，有限的几个车位小区内部都不够，外来车理进出自由；院内道路没有按时清扫，楼宇门锁坏了不及时修，导致我们家里被盗没人管；院内没有监控，车辆被擦了也没人管。这一系列问题得不到解决，我为什么要交物业费？”10月17日，家住州城清江凤凰城小区的许女士气愤地说。
2007年,许女士在清江凤凰城小区购买了房子。2008年入住后，房屋内墙出现裂缝发霉，开发商委托物业公司维修后又出现裂缝，直到现在都没有维修好。除了房屋维修出现质量问题，2014年许女士家里被盗，车辆在院内多次被擦，而物业公司不能提供视频，无法找到当事人，许女士只有自认倒霉，因此没有缴纳物业费。
无独有偶，凤凰城小区的向先生对于物业公司的管理也是很不满意。
“我们是居住小区，不是商业小区，小区内这么多公司，院内仅有的几个停车位成了这些公司的停车场，外面的车辆也是随意进出，每天回来都要抢车位，车辆还经常被擦坏，又没有人管。更让人无奈的是，门卫都是几个老年人，什么也管不了。外面人员还随意进出，乱发广告传单，张贴‘牛皮癣’。”向先生说，种种原因之下，他有一年多的时间没有缴纳物管费用。
事实上，凤凰城小区的业主所反映的问题很常见。
记者先后在黄泥坝、航空路、土桥坝等小区随机采访，几乎每个小区的业主都对物业管理不是很满意，因此拖欠物管费。特别是一些老旧小区，由于基础设施不到位、管理难度大，业主拒缴物业费的现象突出。
在拒交物业费的问题上，记者还听到了其他各种各样的理由：房屋漏水没有人维修、楼道脏了没有人打扫、车位被占没有人管、楼顶上盖房子没有人问等等。这些理由一条条读下来，不难发现其实理由背后更多的是老百姓对于物业服务的需求，更多的是期待交费可以得到相应的物业服务，少一些烦心事。而当物业服务不到位，他们想到的惟一有效制约物业公司的，就是不缴物业费。
物业公司:物业不是啥事都能管
据了解，恩施清江凤凰城是恩施城区较早建成的小区之一，整个小区住户1400多户，还有部分临街门店，是城区较大的小区之一。由于小区建成时间较早，规划缺位，没有配套的停车位，因而引发一系列矛盾，物业管理费收取十分困难，影响物业公司运转，形成恶性循环。
清江凤凰城物业公司是2013年小区业委会通过招标进驻的公司，公司现有员工60多人，每年应收取的物业费140万元左右，目前业主欠缴已达100万元，物业公司已有两个月没发工资。
“业主拒缴物业管理费有多方面原因。”清江凤凰城小区物管公司有关负责人说，首先是物业公司的管理问题。目前小区的收费标准较低，每年满额收取也只能保证公司运转，由于欠缴费用较多，公司便聘请了一批老年人当门卫，以减少工资性支出。由于老年人的管理能力较差，大部分业主不满意，也就拒缴物业费。其次是小区的基础设施问题，凤凰城小区作为老旧小区，没有按相关规定规划设置停车位，整个小区是车位难寻，以小区天怡园为例，400多户业主竟然不到50个车位，停车位的奇缺引发一系列矛盾。
据这位负责人介绍，凤凰城小区监控在几年前就坏了没有及时更新设备，到现在整个小区都没有监控，导致每次发生偷盗和车辆被擦事件，因没有视频无法找到责任人，业主怨声载道。
拖欠物业管理费已成州城各小区普遍现象，航空路一家小区物业公司职员连续4天摧缴物业管理费，结果1分钱都没有收到，后山湾一小区业主拖欠物业管理费已超过50%。
说到服务不到位，各小区的物业管理公司同时坦言，对于很多开发商遗留下来的问题，诸如房子漏水、管网破裂等，给业主带来了不便的同时，也成为了他们的负担。业主找物业，但物业又上哪去找开发商呢？
维修基金总是要过很长时间才能批下来，物业不可能自己贴钱去处理这些事，就只能等。老小区缺少监控设备，存在安全隐患，这方面不能通过申请维修基金解决，物业又没钱请太多的保安，情况一步一步恶化，到最后想管也没法管。
随着有车一族的增多，先前的小区车位无法满足现有的小区车辆，再加上部分外来车辆，纷纷在小区里乱停乱放。作为物管只能制止，没有权利强制执行，其他业主的利益受到了侵犯，又会跑到物业这来要说法，物业整天过的就是被责问的日子。
和谐小区需物管和业主共同努力
业主拒缴物业管理费，物业管理不到位，小区管理形成恶性循环。如何打造和谐小区？既能保证小区管理到位，又让物业管理部门能正常运转，采访中，无论是相关部门还是法律人士都认为，这需要物管和业主共同努力。
目前，州城很多物业合同纠纷都是物业公司向恩施仲裁委员会提起仲裁，然后由恩施仲裁委员会或裁决。据了解，去年恩施仲裁委员会所有的立案中，涉及物业合同纠纷已接近一半，均是业主拒缴物业管理费引发的纠纷。
据恩施仲裁委员会有关负责人介绍，物业合同纠纷案件，大都是业主不满意物业公司的管理和服务，拒缴物业管理费，物业公司便通过法律途径维权。
城区也有管理比较好的小区，拖欠物管费现象较少。舞阳坝金凤苑小区是恩施城区建设较早的小区之一，几年前物业公司管理不到位，加上基础设施缺失，导致物管和业主矛盾重重，小区内部垃圾得不到及时清运，大部分业主开始拖欠物管费。后来，在相关部门的协调下，金凤苑小区业委会引进了新的物业公司，加强了小区的管理，小区环境开始好转。
物业合同纠纷日益增多，湖北正典律师事务所李孝勇律师提出：安居方能乐业。要有安心舒适的居住环境，业主和物业公司都应当恪守法律法规，站在对方的角度多加考虑。李律师建议，政府职能部门在新法刚刚实施的时机，组织辖区内的业主、物业服务企业一起学习《湖北省物业服务和管理条例》，共同探讨小区内存在的问题相对应的解决方案。
如何预防和减少物业服务纠纷？政府及职能部门要积极履行相关规定，如组织和指导辖区内的业主成立业主大会、负责组织和召集首次业主大会会议、建立物业服务联席会议制度等职责。在日常工作中对物业服务企业加强监督监管、对于业主的投诉及时处理等等。要确保小区业主的权利，禁止物业服务企业和业委会在不能满足自用的情况下将车位向外出租，禁止物业服务企业利用业主共有部分的建筑物墙面、共有空间等用作盈利性商业广告位等等。
对于小区的安保问题，李律师认为业主委员会在选聘物业公司时，应当就小区的安保细节进行约定，如监控设施的配备、巡逻人员的配备及具体的巡逻措施等。关于物业公司是否有义务对业主的财产损害和人身损害承担赔偿责任，则应结合具体情况分析，如物业公司没有按照合同约定履行管理义务造成的损害，则应当承担相应责任。
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