【分析解答】
新商品房业主进户时都拿到了由上海市房屋土地资源管理局和上海市建设工程质量监督总站联合监制的《上海市新建住宅质量保证书》，但发现房屋及其设施设备毛病依然不少，为什么还会出现这些问题？
原因是，首先验收内容和比例上，验收是按照一定比例抽检的，抽检的结果不一定能全部反映房屋设施的完好情况。其次验收检验时一般是在相对静态情况下进行的，在业主频繁使用的过程中更能反映出其性能完好的真实情况。所以，开发商并不能因为房屋及其设施设备通过有关部门验收后签字盖章就对房屋存在的瑕疵而免责，业主也不能因开发商的过错而拒缴物业服务费而妨碍一向正常的物业管理服务工作的顺利进行。《合同法》第1 53条规定了买卖合同中，卖方对出卖标的物的质量瑕疵担保责任，出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物，否则需要承担修补、调换、减少价金等相应的法律责任。
【案情】
位于杨浦区中山北二路上的大运盛第四期高层新房，业主入住近两年了，奇怪的是该房的安防系统一直未开通，最使业主恼火的是大门的门禁洞开无法关闭，给业主和使用人的安全带来了很大的隐患。明明是经过有关部门验收交付的新房，怎么连最基本的防范设施都不全？
物业管理处的管理人员称，该房安防系统，物业与开发商一直未办理交接手续，原因是安防系统存问题不能正常使用，为此物业管理处多次致函开发商要求解决无果，开发商却称，该房安防系统经过有关部门验收，是物业管理的问题和业主使用问题，开发商没有责任。为什么开发商把责任推向物业管理和业主呢？原来因为业主反响强烈，物业管理处在问题未解决前，曾经采取临时加锁措施，但由于这一措施同房内不联，效果不好而不了了之。无奈，许多业主把怨气出在物业公司上拒交物业服务费。在了解了该问题的来龙去脉，经过一番深入调查后，该四期的一位业主将开发商告上了法院。
原告业主称：入住至今，按照《商品房预售买卖合同》和《房屋使用说明书》，被告至今并未开通住户安防系统（对讲访客门禁系统、住户报警系统）。设在住户房里的对讲电话、住户报警系统形同虚设，门禁至今从未关上。安全系统从掌握的证据来看，物业与开发商未交接和调试过，在有关部门在房屋设施设备总体验收时，物业有关人员虽然参加了会议，但没有认可签字。
显然，被告开发商安防系统存在瑕疵，不能因为该房总体验收通过，就可免除被告应承担的法定和约定义务。由此给原告的居住安全带来了隐患，要求履行合同。原告业主在法庭土出具了《商品房预售合同》、《房屋使用说明书》、《房屋质量保证书》、物业公司两年来先后致开发商的有开发商工程部签收的函、有关部门验收现场会的有关记录材料、一组照片书证等。
被告开发商称：该房安防系统的设计、施工、安装完全按照国家现行标准进行，交房前，是经过有关部门验收的，是物业管理的问题和业主使用问题，开发商没有责任。被告出具了工程验收的相关材料。
法院判决：原、被告签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，具有法律约束力，双方均应按约全面履行。因原被争双方存在商品房买卖关系，被告理应对房屋及附属设施设备全面履行，原告主张被告修复、开通房屋安防系统应予支持。
法院判决后不久，小区开发商另请了安防系统公司对四期房的安防系统进行了全面检修整改，在小区物业公司的协助下，安防系统通过调试，现已修复开通，困扰联源物业大运盛物业管理处和业主的难题终获解决。
【案例分析】
本案中，虽然开发商获得了上海市房屋土地资源管理局和上海市建设工程质量监督总站联合监制的《上海市新建住宅质量保证书》，但此种保证书并不能免除开发商在买卖合同中承担的质量瑕疵担保责任。本案原、被告之间签订的《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，具有法律约束力，开发商应该遵守《商品房预售合同》中的相关约定，全面履行约定义务。【关联法条链接】《合同法》第153条
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