各位朋友，大家好，王芳律师今天想跟大家分享的是：父母如何在子女结婚前买房？听起来好像很简单，其实这里面有很多的技巧，我们知道中国的父母，特别喜欢在子女结婚前给他们准备好婚房。但很多父母，可能当时只顾着高兴掏钱，可是没想到后期也许有意想不到的麻烦。而且还要分各种各样的情况，接下来王芳律师分四种情况来分别介绍父母应该如何在子女结婚前为其买房子。
这篇文章，我们为大家准备了录音版本，大家可以结合录音边听边学，获得更好的学习效果。
这四种情况是：
第一：通过按揭的方式给孩子买房；
第二：通过付全款的方式给孩子买房；
第三：分期付款买二手房；
第四：本来是父母要买房子，但因为房屋限购令等各种关系，父母借儿子的名义买了房。
首先我们来说第一种情况，按揭买房。
一般按照中国的婚嫁习俗，在结婚前男方家里负责买房，女方负责装修和购买家具电器，殊不知这里面埋了一个巨大的隐患。按照现在的《婚姻法》的司法解释，如果男方采取婚前付首付，婚后按揭的方式来买房，这套房未来持续多年都是夫妻按揭还款，那么这套房产在离婚的时候，也算作是男方的婚前个人财产，很多朋友不清楚这一点，认为这房子按揭还款男方虽然掏了钱，但女方也掏了钱，凭什么这房子就是男方的呢？
这是因为大家不清楚，在《物权法》和《婚姻法》里，房产所有权和向银行借款是两码事儿，如果我把它拆分得更细点，大家就明白啦。
当您在结婚前付首付款，买房的时候是男方跟开发商签房屋买卖合同，但同时男方又要跟银行签一份不动产抵押借款合同，这是两个法律关系。
实际上在领结婚证之前，这银行已经通过借款的方式，一次性把所有剩下的购房款都还给开发商了。换言之，男方在领结婚证之前，这个房屋买卖合同他已经履行完毕了，所有的购房款都还清了。
那结婚后两口子共同还贷，实质上就是妻子帮助丈夫去还他的婚前个人借款，因为老公买房了，婚前跟银行借了笔款，还借款是另外一个法律关系。基于这样的法律原理，一般认为按揭住房将来婚变时，大多算作是首付方男方的婚前个人房产。
那听到这儿，大家就着急了，那如果父母要掏钱买，怎么买呢？
一种方法，婚前首付由男方父母支付，婚后银行按揭仍然由男方父母支付，换言之这套房从前到后所有的钱都是父母掏的，而且结婚后父母直接把款打到银行按揭还债账户中，这种情况下这套房是男方的个人财产，因为婚后还银行的借款，也没有女方的事儿。所以离婚也就不涉及到分割，这是第一种情况。
按揭买房还有另外一种情况，结婚前父母帮着付首付，结婚后两口子用自己婚后的收入来还款，在这种情况下婚变时房产仍然算作男方的婚前个人财产，但是婚后夫妻共同还贷的部分，应当拿出一半来取折价补偿给女方，当然这种折价补偿既包括本金的补偿，也包括还银行利息的补偿还包括房产升值部分，这是按揭还贷的第二种情况。
接下来我讲父母在婚前给子女买房子的第二种情况：全款买房。
有些父母的家境比较富裕，手头资金比较松动，往往孩子结婚前，一口气掏500万给孩子买房。这种情况比较简单，那怎么做呢？
儿子结婚前父母通过银行转账的方式，直接把购房款，还有买房子涉及到的期税、手续费等，都直接付给相关的部门。并且协助儿子，在结婚前就取得产权证，那这种情况下在结婚后就比较纯粹了，这种房子就完全算作是自己子女婚前的个人房产。
但有的朋友就要问了说，那王律师我买的时候是500万，那两口子结婚了好几年，这房子就涨到800万了，那涨出来的钱怎么算呢？
跟各位讲，这种基于市场价值的变动、地价的变动带来的房屋升值，如果这个房产是一方婚前个人财产的话，那么这个房产的升值也是个人财产，不会说因为升值发生在婚内，升值部分就变成了夫妻共同财产。所以相对来讲结婚前以全款的方式买房是比较简单的。
第三种情况：分期付款买房。
这就有点麻烦了，最常见的是什么呢？就是买二手房，比如说父母在子女结婚前看上了一处二手房，想帮孩子买过来重新装修，把它当新房。那当时跟卖方约定的付款方式，比如分三次，婚前付一期，婚后付一期，然后隔一段时间再付第三期。那这样的时间跨度里面就存在着婚前和婚内都要付款的情形，那我们给到的建议是什么呢？
建议父母在结婚前和结婚后的付款都能实现银行账户隔离。什么叫银行账户隔离？就是父母替孩子付的购房款，不要从父母的银行账户转到自己子女的银行账户，然后再从子女的银行账户转到卖房方的银行账户。因为子女结婚后有夫妻共同财产收入，如果我们这样拐着弯的话，有可能导致跟子女的婚后夫妻共同存款了就分不清了。
那应该怎么付款呢？最好父母能把卖房方的银行账户给要过来，然后父母直接把购房款打到卖房方的银行账户中，这样资金的线索和脉络就清晰。但是只做这件事儿还不行，因为我们不知道父母替儿子付的这笔钱的性质是什么。
所以还要作补充说明，补充说明的方式是这样的：由父母跟儿子签一个婚内财产单方赠与声明协议，这个协议的内容是说什么呢？比如：我（xx父母）在什么时候为我儿子支付了购房款一百万，并且再次声明，支付的这一百万是给到儿子的个人赠与，不包括其配偶。这样的声明协议，签约双方一方是父母，一方是接受房产赠与的子女，子女的配偶是不需要签字的。签这个协议的时候，可以找两个没有利害关系的见证人签字，或者是到公证处去做公证。
那么有了我刚才说的付款银行账户的隔离，以及父母对子女的购房赠与协议，那么这套房也是自己子女的个人财产，父母赠与给子女的钱，也是子女的个人财产，这就是我说的第三种情况，分期付款替子女买房。
接下来呢，我们再介绍一下第四种情况：借子女名义买房。
我们知道中国很多的经济发达城市都有房屋限购令，以家庭为单位购房的，一个家庭最多不能超过两套，有些朋友的父母觉得手头资金富裕，看好房产投资，或者是觉得这个房产将来还可以给儿子买了当婚房，但父母的本意是想买给自己的，可是自己名下名额已经满了，这时候孩子可能还在念高中或者是念大学了。父母就可能会借用自己子女的身份证，以子女的名义来买房。
这种购房方式的房屋买卖合同，买方的名字都是子女的名字，合同上也是子女签的字。只不过在付购房款的时候，钱是从父母的银行账户打来的。子女这个时候没有经济能力去买房，这样的房起初放在子女身上没有问题的，但是时间长了会有问题，比如说子女将来要结婚，那父母就可能很担心子女会不会瞒着自己，把自己配偶的名字加到房产证上，或者是子女瞒着自己把房子借款抵押、出租、出售。
这种情况可以提前做好风险防护的手续，怎么做呢？
有两种方式，第一种方式是：父母提前跟自己的子女签订房产代持协议，大意是自己要买这套房，但是借子女名义来买，子女也认可这套房是父母的，父母也会将来在合适的时机再把这套房赠与给子女。这样的资产代持协议，虽然在法律上并不一定有效，因为大家知道资产代持有合法代持，也有非法代持，为了规避现行的法律政策而做的资产代持，有可能是个无效的协议，但它能从本质上证明，父母当时买这房的本意是自己购买，而不是替子女购买。
第二种方式：以子女名义买房，加一个房屋共有产权人，房屋共有产权人可以是父母，也可以是父母的亲戚。然后以两个人的名义，以子女的名义和父母一人的名义来共同购买。共同购买的时候，不动产登记交易中心，它有两种房产证，一个叫按份共有房产证，一个叫共同共有房产证，差异在哪里呢？
按份共有：可以明确父母占1%，子女占99%，或者是三七、四六都可以，双方份额是明确的。另外一种的共同共有，就是写上妈妈的名字和子女的名字，但是没有分份额，像这种情况下，我们认为房子的产权是父母和子女，两个人都各有百分之百都共同拥有，除非他们有一天析产。
那这样的共有产权登记和借用子女的名义来买房，中间有什么关系呢？
最大的好处是，父母可以实现对这个房产有一个控制权，因为房产登记上的有一个共有权人，那么将来子女想瞒着父母，把这个房子抵押借款、出租、出售、转卖，这可能性就不大了，房产证上有父母的名字，当子女办一切手续的时候，签合同也好，变更产权登记也好，做抵押也好，都必须需要另外一个共有产权人，也就是父母到现场签字同意。那也就起到了一个作用，父母最对这套借子女名义代持的房产掌握了一个控制权，也会防止子女将来把配偶的名字加进去，那父母也会起到一个监督的作用。这就是我们说的第四类，父母借子女的名义买房。
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